存量房评估Word文档下载推荐.docx

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房地产是实物、权益和区位的结合体，房地产估价包括了无形资产等权益价值。

8、房地产估价既能提供价值意见，也可以作为价格保证。

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

9、一种资产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业评估。

（√）

10、在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。

在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

11、我省统一规定，存量房交易纳税评估系统的估价时点为每年的1月1日。

（√）

12、快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“公平交易”下的价值。

快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。

13、同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：

出租人权益价值=无租约限制价值+承租人权益价值。

无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。

三、单选题

1、下列不适合用市场法估价的房地产是（A）

A、非标准厂房B、普通商品住房C、写字楼D、商铺

2、运用直接比较法估价时，一般应选择（C）个可比实例。

A、1-2B、20-50C、3-10D、100以上

3、某房地产项目，共有2栋写字楼，总占地2万平方米，其中一栋楼的建筑面积为3万平方米，另一栋的建筑面积为7万平方米，则此房地产项目的容积率是（A）

A、5B、3.5C、1.5D、0.2

4、采用市场法估价时得出四个估价结果，分别为每平方米220元、230元、240元、280元。

若用中位数法求取其比准价值，则为每平方米（　C　）元。

A、230　　B、242.5　　C、235　　D、240

5、从卖方角度看，成本法理论依据为（　A　）。

A、成本费用价值论　　B、替代原理　　C、效用价值论　　D、预期原理

6、估价上折旧注重的是（D）

A.原始取得价值的减价修正

B.原始取得价值的摊销与回收

C.重置价值的摊销与回收

D.价值的减价修正

7、国家税务总局文件规定，当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过（B）时，应对评估模型进行调整。

A、3%B、5%

C、8%D、10%

8、省局规定，存量房交易纳税评估系统评估分区、标准房、修正系数等调整工作应当在每年的（B）前完成。

A、1月1日B、3月1日

C、6月1日D、7月1日

9、某宗房地产2009年6月的价格为18000元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2009年6月至10月的价格指数分别为76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月为100）。

该宗房地产2009年10月的价格为（A）。

A、23022B、17658

C、20722D、20000

10、某宗房地产交易，买卖中涉及的税费均由买方负担，卖方实际得到的价格2325元/㎡,。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

请求取该宗房地产的正常成交价格。

（C）

A、2372B、2447

C、2500D、2642

11、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（C）。

A、43.2％B、50％

C、56.8％D、70％

12、下列属于运用市场法进行估价的步骤的是（B）。

①选取可比实例；

②搜集交易实例；

③建立比较基准；

④市场状况调整；

⑤交易情况修正；

⑥房地产状况调整；

⑦求取比准价格

A、①②③④⑤⑥⑦B、②①③⑤④⑥⑦

C、①③②④⑥⑤⑦D、②①③④⑤⑥⑦

13、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为：

（C）。

A、

B、

C、

D、

四、多选题

1、房地产批量估价的特征有（ABC）

A、一般以城市为单位估价B、费用一般由政府负担

C、注重整体公平性和一致性D、无需对房地产市场整体情况进行分析和判断

2、重置成本是房地产（ACD）的价格

A、在估价时点时B、建筑物建造完成时

C、客观D、全新状况下

3、影响房地产价格的区位因素有（BCD）

A、房屋户型B、交通C、环境景观D、位置

4、应用市场法估价，属于建立比较基准的有（ABCDE）

A、统一房地产范围B、统一付款方式

C、统一币种和货币单位D、统一价格表示单位

E、统一面积内涵和面积单位

5、有以下情形之一者，主管地税机关可以采信纳税人申报的计税价格，法律、法规另有规定的除外（ABD）

A、由法院裁定、判决和仲裁机构裁决的存量房转移价格；

B、通过具有合法资质的拍卖机构依法公开拍卖的存量房转移价格；

C、交易双方为堂兄弟的；

D、存量房曾发生重大意外事件或者存在功能性结构缺失、破损等严重质量问题的；

6、下列叙述正确的是（ACD　）。

A、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处

B、土地承包经营权不属于土地使用权

C、通行权为最典型的地役权

D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大

7、下列说法正确的是（　AD　）。

A、可比实例肯定是交易实例

B、交易实例肯定是可比实例

C、可比实例不一定是交易实例

D、交易实例不一定是可比实例

8、下列哪些不属于市场法中区位状况调整的内容（　AC　）。

A、面积大小

B、交通便捷程度

C、容积率

D、楼层

9、对住宅类存量房进行纳税评估时，需区分不同类型。

目前，我省对房屋类型的界定有（ABCD）

A、8层以上住宅

B、8层以内住宅（有电梯）

C、8层以内住宅（无电梯）

D、别墅

10、我省存量房交易纳税评估系统中综合修正区域性设置内容有（ACD）。

A、层高B、面积

C、朝向D、端房

11、根据房地产状况的内涵，可以将房地产状况调整分为：

（ACD）。

A、区位状况调整B、交易状况调整

C、权益状况调整D、实物状况调整

E、价格状况调整

12、成本法中投资利息的计算基数包括：

（ABCE）。

A、土地取得成本B、建设成本

C、管理费用D、开发利润

E、销售费用

13、建筑物的物质折旧包括：

（ABDE）。

A、自然经过的老化B、正常使用的磨损

C、自然环境的恶化D、意外破坏的损毁

E、延迟维修的损坏残存

五、案例分析题

1、张女士2007年在长沙市区购买了一套建筑面积为95平方米的商品房，小区容积率为3.0，当期长沙同级别土地上住房平均交易价格为1万元/平方米，张女士实际支付房屋价款100万元，契税2万元。

契税完税证日期为2007年3月29日，《商品房买卖合同》约定的交楼时间为2008年5月5日，房屋产权证日期为2009年1月4日。

房屋产权证上的产权人姓名为张女士本人，张女士家庭仅拥有此一套住房。

2012年4月1日张女士将此房以160万元卖给陈先生。

陈先生户籍不在长沙，陈先生及其家庭成员在户籍地以及长沙均无住房，但是陈先生配偶王女士名下在长沙有一套商铺，陈先生提供了户籍地和房产所在地的房地产管理部门分别开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，并出具了《唯一住房诚信保证书》。

房管部门4月6日受理交易申请，张女士与陈先生向地税机进行申报的合同价格为110万元，经存量房交易纳税评估系统评估的计税价格为144万元。

张女士和陈先生对评估结果无异议，且张女士提供了原购房发票和税票。

请问：

张女士和陈先生应缴纳哪些税费，分别是多少？

主管税务机关对上述行为应如何处理？

【答案及解析】：

（一）卖方张女士免缴营业税及城建税和教育两费，暂免缴纳土地增值税、印花税和个人所得税。

1.营业税及城建税和教育两费

具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。

（1）房产类型：

本例中，交易住房同时符合以下条件：

A.住宅小区建筑容积率在1.0以上；

B.单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下；

C.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，因此该房产属于普通住房（或普通标准住宅）。

（2）购买年限：

对产权来源为购买、产权交换（含拆迁补偿）、赠与（非直系、赡养关系）的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。

本例中应以契税完税证日期2007年3月29日作为购买时间的开始，以房管部门受理交易申请的时间2012年4月6日为结束，因此购买时间超过5年。

综合合考虑房产类型和购买年限，本例符合以下优惠政策：

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

因此，张女士不需缴纳营业税，当然也就不需缴纳城建税和教育两费。

2.土地增值税和印花税

个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

3.个人所得税

对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房，对其所得暂免征收个人所得税。

在本例中，张女士家庭仅拥有此套住房作为自用家庭生活用房，购买时间超过五年，符合优惠政策条件。

因此，张女士不需缴纳个人所得税。

（二）买方陈先生应缴纳契税，暂免缴纳印花税。

1.契税

本例中住房属于超过90平方米的普通住房。

陈先生能提供户籍地及房产所在地的房地产管理部门分别开具的《房地产登记情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房。

根据相关政策规定，符合以下三种情形之一的，可认定为家庭唯一住房：

A、个人及其家庭成员（成员范围包括配偶以及未成年子女，下同）无住房，首次只购买一套住房；

B、个人及其家庭成员曾有过住房但目前无住房，重新只购买一套住房的；

C、个人及其家庭成员有非住宅但无住房，只购买一套住房的。

因此陈先生可以享受减半征收契税的优惠政策。

因其申报价格明显偏低且无正当理由，应按照地税机关核定的评估计税价格缴纳契税。

应缴纳契税＝评估价格×

4%×

50%＝1440000×

50%＝28800元

2.印花税

个人购买住房暂免征收印花税

（三）存量房交易纳税评估只是强化存量房交易税收征管的一种手段，并不改变纳税人如实申报纳税的义务和责任。

地税机关对孙先生、小林隐瞒交易价格，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的行为，一旦查实，将按照《征管法》相关规定给予处罚。

2、刘先生于2011年11月以400000元在长沙市区购买了一套面积为30平方米的商铺，缴纳契税16000元，2013年12月将此房产以750000元的总价转让给了王女士。

双方向主管地税机关申报合同价格为410000元，主管地税机关通过存量房交易纳税评估系统评估计税价格为640000元，双方对评估结果无异议。

上述房屋原值及相关费用均提供出了合法有效凭据。

刘先生、王女士分别要缴纳哪些税费，缴纳多少？

（长沙市非住宅土地增值税核定征收率为6%，个人所得税附征率为2%，假设不考虑其他费用）

（一）刘先生转让的是非住宅，且能够提供购房发票等合法有效凭证，因此其转让时应按差额缴纳营业税，并计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，全额计算缴纳印花税、按购房发票金额计算缴纳土地增值税和计算缴纳财产转让所得个人所得税。

刘先生应缴纳的税额为：

　　1.营业税＝（640000－400000）×

5%=12000（元）

　　2.城市维护建设税及教育费附加和地方教育附加=12000×

（7%+3%+2%）=1440（元）

　　3.印花税＝640000×

0.05%＝320（元）

4.土地增值税：

因其提供了购房发票，不能适用核定征收情形，土地增值税应按发票金额计算。

可扣除项目金额＝400000×

（1+5%×

2）+16000+（12000+1440+320）＝469760（元）；

增值额＝640000-469760＝170240（元），增值率＝170240÷

469760×

100%＝36.24％，增值率不超过50％，适用税率30％。

应缴土地增值税＝170240×

30％＝51072（元）

5.个人所得税，可扣除的房屋原值＝400000＋16000＝416000（元），可扣除的相关税金＝12000+1440+320＋51072＝64832（元），应纳税所得额=640000-416000-64832＝159168（元），应纳所得税额＝应纳税所得额×

20％＝159168×

20％＝31833.6（元）

（二）王女士应缴纳契税和印花税

契税＝640000×

4%＝25600（元）

印花税＝640000×

主管地税机关对张先生、王女士隐瞒交易价格，进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的行为，一旦查实，将按照《征管法》相关规定给予处罚。

六、计算题

1、某栋旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值4万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花30万元。

估计该旧办公楼的重建价格为2050万元，该旧电梯的重置价格为50万元，已提折旧30万元。

请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

该办公楼电梯落后引起的折旧额＝（50-30）+（2-4）+30＝48（万元）

该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2050-48＝2002（万元）

2、为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见下表，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。

根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见下表。

在下表交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；

房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。

人民汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元；

该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5%。

请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

项目

可比实例1

可比实例2

可比实例3

成交价格

8000元人民币／㎡

1300美元／㎡

8800元人民币／㎡

成交日期

2011年1月1日

2011年3月1日

2011年4月1日

交易情况

+2%

+3%

-3%

房地产状况

-8%

-5%

+6%

该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：

（1）测算公式：

比准价值=可比实例成交价格×

交易情况修正系数×

市场状况调整系数×

房地产状况调整系数

（2）求取比准价值V1：

（3）求取比准价值V2：

（4）求取比准价值V3：

（5）将上述三个比准价值的简单算数平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（8609.76+8642.39+8515.85）÷

3=8589.33（元人民币／㎡）