石家庄商业地产专业市场调研报告Word格式文档下载.docx
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09年春季：
拐点再现，地产春天。
进入了09年，石家庄受到过去一年来滞销的影响，刚性需求不断放大，对市场的回暖产生最有效的鼓舞；
整个09年，石家庄地产市场一片红火，价格和销量再次回升到08年前，并不断超出。
2010年：
平稳增长，放量危机。
中国经济开始恢复性增长，全国楼市基于上年的红火同样延续。
整个省会的楼市在今年初以来出现了量价齐升的大好局面。
由于“三年大变样”政策的逐步落实，石家庄未来几年可知项目放量总建筑面积更超越了千万平米，市场竞争激烈程度可以预见。
然而任何事情均应客观看待，危机与机遇一并存在，省会地产呼唤高品质楼盘的出现。
商业地产：
商业与投资市场同步放大。
在目前的石家庄旧城改造与拆违改造当中，有相当大面积的临街商业被拆除，为目前商业与办公市场带来巨大的冲击，使商业与办公等市场的需求有所提升。
大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺与办公地的需求，商业与办公产品反而有重新走上市场前端的机会。
市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；
仅就目前了解到抢夺的就不在少数，并且都是有备而来。
★——新源国际：
18.6万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店
★——勒泰中心：
54万平米综合体，商业+写字楼+公寓
★——万达广场：
183万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店+住宅
★——南三条改造：
20万平米综合体，商业+写字楼+公寓
★——大北焦改造：
70万平米综合体，商业+写字楼+公寓+酒店+住宅
总结：
随着房地产市场整体销售状况的全面好转，投资市场日益兴盛；
三年大变样使石家庄的城市格局出现组团效应，各个区域都在呼唤城市综合体。
第四章石家庄地产项目分类分析
市场分布图：
从图上可以看出，石家庄家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：
和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。
详细地图见网站:
//ditu.google/maps/ms?
ie=UTF8&
msa=0&
msid=104121621067832597183.000485452f9caef929f1d&
brcurrent=3
第五章针对石家庄家具建材项目建筑规模、建筑形式的分析
1、建筑情况分析
建筑情况分析表
建筑档次
个数
占总调研比例
市场项目举例
高端
7
19.40%
红星·
美凯龙、金门、金利来、怀特、米氏
中端
18
50%
燕山、佛山、居然离家、平安
低端
11
30.50%
银白佛、美意家、明月装饰、乐惠家
共计
36
100%
2、单体面积分析
家具类大部门商场商铺以200平米—300平米居多，较小面积和较大面积基本都在总商场户数的20%左右；
建材类以100—200平米居多。
3、层高分析
4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）--4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。
4、车位分析
通过调查发现：
车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；
例如：
华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。
车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位基本能满足平时的需求，但在促销活动时显得不足。
红星美凯龙、居然丽家、红房子。
车位数与商户比例在71%-100%的基本能满足需求。
100%以上可以满足需求。
如：
怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。
各商场商户个数与车位数比例表：
市场名称
车位个数
商户个数
车位与商户个数比例
阳光宜家
156
29
538%
米氏家居金马广场
100
75
133%
银白佛材料市场
44
89
49%
红星美凯龙
250
414
60%
金门家具槐安店
90
111%
怀特装饰城
217
800
27%
燕山建材市场
50
115
43%
东明家具西二环店
70
125
56%
佛山陶瓷城
30
112
红房子
83
150
55%
怀特家具城
500
223
224%
华业建材市场
120
24%
怀特陶瓷城
214
45
476%
跃进路装饰市场
163
居然丽家
140
278
誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城
202
25%
米氏家具槐安店
116
78%
华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场
60
219
金利来槐安店
65
134
东明家具建华店
80
193
41%
和平路装饰材料市场
174
86%
明月家具大厦
33%
明月装饰材料城
82
158
52%
金门灯饰城
25
107
23%
珠光灯饰城
103
29%
蓝天圣木广场
53
51%
5、库房分析
商场大都没有自己的库房，调研期间商户都希望库房和营业地点在一起，一则节省提货时间，二可节省运货费用。
第六章经营业态分析
商场的经营业态及其分布基本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。
因为石家庄卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。
所以以红星美凯龙和几个经营较好的卖场作为案例。
卖场名称
类别
-1F
1F
2F
3F
4F
5F
红星美凯龙建华店
综合
木门、瓷砖、地板、石材、吊顶、散热器、楼梯
橱柜、卫浴
儿童家具、软体家具、松木家具、板式家具
实木家具、板式家具、欧美家具、红木家具
欧美家具、实木家具、红木家具、定制衣帽间
家装公司、壁纸、布艺、灯饰、、饰品、艺术玻璃
家具
松木家具、软体家具、定制家具、艺术玻璃、布艺、饰品、实木家具、
软体家具、板式家具
板式家具、儿童家具、实木家具、现代家具、日式家具
欧美家具、板式家具、实木家具
办公家具、红木家具、酒店套房家具
建材
瓷砖
橱柜、装修公司、卫浴
木门、橱柜
华业建材城
卫浴、散热器、瓷砖、电器、水暖、五金
装饰公司、橱柜、木门
东明家具城建华店
休闲时尚
生活潮流馆、时尚休闲馆
精品艺术馆，办公家居
橱柜专区
从上表可以看出，经营业态分布规律一般是：
从底层到高层：
地板、瓷砖、卫浴、橱柜、石材等-→
-→卫浴、洁具、橱柜、散热器、吊顶等
-→儿童家具、板式家具等流行家具
-→板式家具、软体家具等
-→品牌套房家具、欧美家具、红木家具等
-→家装公司、布艺家饰、定制家具（衣帽间）、玻璃、五金、壁纸等。
第七章租金、售价分析
1、家具建材类项目租金情况
中高档商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；
二层租金60元—80元之间；
高档商场一般一层租金在105-130之间。
家居建材租金情况一览表：
项目名称
租金情况
东明槐安店
地下：
1.6一层：
2.4二层：
2.2三层：
1.8元每平米每天
华夏窗帘城
50元-60元
一层：
60-70元每平米每月二三层较为便宜
一层80元，60-72元
沿街35内部10-20元每月每平米
含15%公摊后：
负一层90-95元，一层115-125元，二层105-110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元
75元二层：
60-75元每平米每月
乐惠家
一层60-65元，二层55-60元，三层40元；
沿街：
140-145二层：
50市场内部：
45-60元每平米每月
60-90，销售额提千分之五
外围70-85里围50-60元每平米每月
临街门脸140-150元；
一层90-95，二层80-85，三层60-70，四层40-50
不含公摊一层：
96二层：
93三层：
72-78四层红木：
53办公：
59负一层：
51-66元每平米每月公摊：
单价的15%
沿街门脸及一层入口80-85元，里面55-65元。
80-95元/平米家装公司60元/平米
临跃进路50元，内部30元。
商城：
门口75元一二层40-45三层35-40，旁边窗帘20元
美意家居城
一层50元，二层39-45元。
租金80每月
60左右
平安家具城
120元二层95-100元三层75元四五层创典居
25块钱，市场刚起步阶段
一层80-85元
正定恒山市场
恒山市场门脸为80-100元/月，临街11W年，里面为4-6万年家居市场便宜，第一年免10个月，第二年免6个月，第三年3个月，租金为30-40元，还有优惠。
华夏灯饰城
60-80
东明东二环店
地下36，一层60，二层54，三层48，四层36，五层六层未定
沿街门脸一层：
160元内部沿街：
65元其余：
30元左右
负一层85-90，1层105-115，二层95-100，三层84-90，四层75-80五层60-65，6层45-50
主体一层二层：
60元-65元，负一层20-25元。
主体后面，临街为60元，家装第五排二层，为25元。
红星美凯龙裕华店
70元-105元（不含公摊）
沿街为150元，内部为85元，三层仓储20元
65元-110元
一层、二层85元，三层22元，四层13-14元
70元-115元
北宋路装饰材料市场
临街50，内部20-25元。
80元-120元
租金情况分析
商场一层和沿街门脸租金在80元—120元之间；
二层租金60元—80元之间；
三层以上30元-50元之间
2、商业项目
商业项目有出售和对外出租两种。
（1）对外出租：
对外出租的项目有卓达商贸广场、新万宝、冀源汽配和华北五金机电城，租金普遍不高，位置较好卓达商贸广场和新万宝租金也仅仅在80-90之间（卓达商贸广场按三层整租算，一层门脸150元/月），其他项目租金仅为21-25元。
（2）出售：
在售项目位置较好的售价达到20000-31000元/平米。
石门不夜城21888-31888元，广安街中心线25500-28600元/平米。
而众美凤凰城建华大街门脸为10000元/平米。
3、融资项目
融资项目策略：
A、出售返租，这类项目的年收益一般是8%，以后几年稍涨；
B、纯粹融资，收益较高，年收益一般是16%左右。
融资项目除出售返租外，投资较少的一般没有担保（只有合同），金额较大的，以其房号或者股权为担保；
融资项目一览表
公司名称
融资政策
融资金额
收益回报率
回报方式
期限
投资保障
产权销售类融资
颐高
房屋按套，11万左右一套
前三年每年反8%，商场统一经营不能个体经营
前三年签合同时一次性返还
剩余30年
产权证
正定国际物流园
综合楼8080元，一楼优惠2%，二楼优惠3%
前三年8%每年，之后根据市场调动
拥有个体商铺
40年
实体建筑
石门不夜城
21888元-31888元/平米
前五年反总房款40%，分别每年6%、7%、8%、9%、10%
预计10年收回成本
实体商铺
广安街中心线
25500-28600元/平米
前三年每年返8%，商场统一管理经营
前三年返总房款的24%，一次性付款每平米优惠900元，按揭优惠400元
40
卓达集团
购房一次性付全款，6年返还购房款
前三年可退出（不要房子）回报为第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，满6年返完
可办房产证
新源发商贸城
16000/㎡---19000/㎡，20万—30万/套商铺
前三年收益：
8%；
后二年保底：
8%，高于8%的三七分，三给开发商交相关税费；
其他政策：
可自营，可返租
南二环汽配大市场
1w5w10w
16%17%18%
合同
正定国际小商品市场
商铺面积20平米—80平米，最小投资12万，可提供50%银行按揭
8%收益前三年返租，5年回购
秦通物流园
商铺全款
单价4500元，三年返租，为8%，8%，9%，10%，10%。
，正在出售vip卡，为1W、2W,5W,10W张。
库房1260元
三年后可退还全部资金
使用权销售类融资
舜地机构
最低3W，以W为单位递增
目前14%，6月份以后13%，30W以上房产抵押，回报16%
投资期限为半年
茂丰集团（依琳山庄）
1-4W，16%年回报，5-9W，17%年回报，10W以上18%年回报
分季度返还，中间可推出，小于三个月没有收益，满3个月4%，6个月8%，9个月12%，一年16%
富源商业广场
2W起投，以W为单位递增，满20W，有房号抵押
不满3月退出，无收益，三个月7%，6个月10%，9个月13%，一年16%
投资期限为1年
河北花乡二手车交易市场
1950/㎡---2350/㎡，17.5万—21.1万/套商铺
前一、二、三年收益分别为：
8%、9%、10%可三年租金一次性返还冲抵房款；
四、五年保底：
10%，高于0%的五五分，五给开发商交相关费用；
条件允许可自营。
5年以后可原价回购
冀源汽配市场
7万---20万
前三年回报8%、9%、10%
一次性
10
AUTMAU汽配基地
未限
20年使用权、前10年包租年月租金收益10%；
10年后回购。
明年五一营业。
⑴稳赚收益：
按合同约定的收益高额回报。
⑵投资形式：
只投入资金，不需自己经营管理。
20
凯元中盛房地产开发
五万为单位，上不封顶，40万以上，房号做抵押
16%-20%回报率可再谈，对外宣称继续钱，项目办下预售证后不再融资
半年
实体房屋
4、长安区市场情况及其租金
长安区家居建材市场较多，趋于成熟。
和平路建华附近是长安区政府倾力打造的家具建材商圈，目前租金已经处于较高水平。
和平路建材市场、燕山建材市场、建华不锈钢市场沿街租金已达到130-150元/平米/月，红星美凯龙租金一层已达115-125元/平米/月，和平建华商圈市场前景良好。
长安区市场租金一览表
项目分析与说明
对我项目入市后租金建议
该项目已经倒闭，无正规管理人员
限制品牌，低门槛入驻，租金分配，商城均价一层80元、负一层和二层60元、三四层40元、五层30元建材市场40-50元，将来根据经营情况实时调整。
沿街35内部10-20元每平米每月
市场接近倒闭，商户入驻率低，已基本成为仓库用房
沿街140-145二层50市场内部45-60元每月每平米
经营多年的成熟市场，新商户进驻很难，租金不算高，管理松懈。
和平路建材市场
有物业管理，自己经营
沿街50内部20-25元每平米每月
位置隐蔽，业态单一，建筑简单，市场行情一般
统一管理，营销企划能力强，售后服务良好，业态较全
自己经营，管理混乱。
备注
第八章竞争项目具体剖析
1、竞争方式：
（1）商户的入驻竞争
目前石家庄家居建材市场的区域分布相对集中，主要分布在槐安路沿线和和平路建华附近。
槐安路沿线经过近几年的培育发展，已经逐步成熟；
和平路建华大街附近是省会颇有历史的老市场，很有竞争力。
石家庄新建商场增多，老市场加紧改造升级提升竞争力。
新建或者待建商场主要有红星美凯龙裕华店、东明东二环店、东明槐安路店、北京宜家石家庄店、阳光家居-北二环家居购物广场、谈固大街南二环陶瓷市场项目等。
近两年改造的商场有：
明月家具城、米氏槐安精品店等。
（2）租金及优惠方面的竞争
租金表格详细见附表，目前市场的主要优惠是减免租金、工商税务费、物业费、赠送广告。
（3）经营方式的竞争
经营方式的竞争主要集中在三个方面：
A、促销活动。
各商场促销、团购活动不断，竞争激烈。
B、硬件、软件提升。
各商场都在提高商场档次和服务水平。
C、软性宣传。
如公益活动、小区宣传等。
（4）商场客流竞争
为了增加人气，吸引顾客。
大多数商场在以下方面做了改进：
A、商场环境（豪华、舒服、干净整洁、足够的停车位等）
B、商场服务（便利的交通、全面的经营业态、高尚的服务态度、规范的人性化的管理机构等）
C、品牌宣传。
如东明：
东明家具与您生活同步。
D、服务承诺。
（如怀特、米氏提出的XXX万先行赔付基金，差价三倍返换，无理由退货等）
2、我项目的竞争压力及应对策略
我项目处于建华大街丰收路交叉口，在建华和平家居商圈北端，周围市场成熟，我项目为新开发项目，在位置、交通、金融、知名度等配套上优势不足。
但通过上一条中的论述，可以学习借鉴并针对性的提出自己的应对策略。
（1）、做好营销企划宣传，充分利用各种渠道（硬广、软广、网络、广播、电视、广告牌、公交广告等）。
（2）多做促销、团购活动。
（3）提升项目环境：
商场建筑、环境、服务、对外承诺等要学习借鉴其他优秀卖场，并改进形成自己特色。
红星集团内部推出了《顾客满意度》检查，聘请社会的人以顾客的身份对商场进行硬件、服务等考评，根据购物愉悦程度给予商场评分，进行奖惩。
我们也要学习借鉴，做好自己的满意度检查。
（4）可以与公交车公司商谈，让其经过我们的项目，已经经过项目的，可以买下其站名。
（5）合理适时做好公益活动，增加名气。
（最小的投入换取很大的回报，如：
慰问伤残退伍军人，每人送一袋米，一桶油，价格为100元/人，慰问20人，合计花费2000元，，送给记者的红包100元/人，3个媒体300元，总投入不到2500元，就可以起到宣传的作用）。
（6）免费提供场地给其他单位组织活动，提高商场人气。
比如和XX橱柜举办美食大赛，XX少儿绘画大赛等，我们提供场地和奖品，这样既宣传又带动人气。
（7）班车免费接送。
班车免费接送顾客，假设郊县（如正定、赵县等，50KM覆盖）顾客有需求，可以免费接送，也可以在郊县设立免费接送点。
这样做有两个好处：
A、接送顾客增加感情，起到联动促销作用；
B、
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