养生文化村建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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作为XX本地有余力、有良知、有责任的地产企业，应该全力支持政府工作，勇于承担社会责任和义务，回馈社会，将中华民族自古以来的爱老助老的优良传统不断发扬光大。
为了帮助XX亟待帮助的老人，使他们能够老有所养，老有所依，安定健康，颐享天年，XX市XX投资发展有限公司结合XX实际情况，拟建一所集养护、康复、托管、疗养于一体，提供养老服务为重点的综合型养生文化村，以满足XX区日益增长的社会福利服务需求。
2、项目建设规模及内容
本项目规划占地77.6亩，总建筑面积28759㎡，其中养老居住区建筑面积14600㎡，设置房间280间，可设床位550张；
多功能及服务区建筑面积12000㎡，设有多功能会议厅，阅览室，棋牌室，美容理发间，厨房，洗衣房等；
内庭休闲区建筑面积2159㎡。
室外活动区：
主要为垂钓、门球场、健身场及景观休闲区等设施。
3、项目建设期
本项目建设期为2012年4月至2014年4月。
4、项目总投资估算
本项目总投资估算约为9288万元，其中建设投资9088万元（建筑工程费5008万元，设备购置费1200万元，设备安装费180万元，工程建设其他费用1600万元，基本预备费1100万元）；
建设期利息0万元，流动资金200万元。
5、效益分析
随着我国人口老龄化的加快，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求和发展潜力巨大，是“夕阳工程”，朝阳产业。
XXXX投资发展有限公司在此背景下建设XXXX养生文化村能认真落实贯彻国家民政部及相关部门有关发展社会福利事业及建设示范性养老机构的政策、方针，项目建成后既能够满足日益增长的社会福利要求，又对项目所在地的社会福利事业发展起到了引导和示范作用。
总而言之，项目建设有着具有十分显著的社会效益，项目建设是必要的，也是可行的。
第二章项目建设单位概况
XXXX投资发展有限公司成立于2011年11月1日，注册资本一亿元人民币。
公司位于XX市XX区XX镇XX村，其公司主要经营老年会所的投资及管理；
酒店投资及管理；
信息咨询服务；
房地产开发和销售。
公司不断研究和探索新的投资方式，依托对风险投资发展方向的把握，力求为投资者提供高效优质的增值服务，为实现公司长期、稳定、健康的发展，奠定了坚实基础；
并倡导以价值最大化为向导，以追求卓越为过程，形成了“团结、学习、创新、拼搏”的团队价值和“诚实、信任、进取、成功”的个人价值观。
并始终执行“以诚信赢得客户的真心信赖、以专业满足客户的需求意愿、以稳健保障客户的长期利益、以创新伴随着客户走向辉煌”的经营理念。
XX投资热忱欢迎来自全国各地的朋友，真诚盼望得到你们的鼓励与支持，在互相了解，相互信任的基础上建立战略联盟，一同成为商海不朽的母舰！
第三章项目建设背景、必要性及市场分析
一、项目建设背景
人口老龄化概念是马耳他于1969年首次提出的,后经联合国确认为世界各国所接受和重视。
按照联合国的规定:
人口老龄化指60岁以上的老人占总人口的10%,或65岁以上的老人占总人口的7%以上。
20世纪末,我国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。
按照国际通行标准,中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。
2005年年底,中国60岁以上老年人口近1.44亿,占总人口的比例达11%。
“十一五”期间我国老龄人口将快速增长,预计到2020年将达到2.43亿,约占总人口的17%。
随着人口老龄化的加剧,人们观念的转变,使传统的以家庭为单位的养老向社会化养老发展,老年公寓开始逐渐兴起。
老年人口的不断增长必将带来一系列的老年问题。
在我市比较突出的是以下几个方面：
一是空巢老人多，儿女不在身边，留守家里感到空虚冷清；
二是孤老单身的老人多，部分单身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；
三是老年人本身自然生理特点引起的患病与子女没时间和精力照料，老年人与子女或多或少的代沟隔阂所产生精神上的压力而感到孤独寂寞；
四是重病、重残的老年人在生活上有诸多的困难，生活条件差。
老年问题是社会文明进步的自然产物，老年问题解决的好坏也是衡量社会文明进步的重要尺度，更体现了一个国家的经济实力。
它对于贯彻落实党的十六届六中全会精神，解决民生问题，建设服务型政府，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。
二、项目建设必要性
随着XX市经济和社会的快速发展，社会福利服务方面的工作已显得尤为突出，而我市在这一方面的工作明显滞后。
1、项目建设有利于改善我区社会养老服务业设施条件。
从XX市社会福利设施的现状看：
目前，XX市城区范围正在向周边扩展，常住人口正在不断增多，进一步增强城区服务功能，更好地为广大市民服务尤为重要。
XX区现有养老床位547张，主要分布在乡镇敬老院，服务对象多数是五保老人，对社会老人开放的村级老年公寓仅有床位45张，不能满足社会需求。
按文明城市标准，养老床位占老年人口1.7%的标准，我区还有较大差距。
虽然XX区现有社区家政服务、社区卫生服务所、老人寄养、老年人活动场所等，但都是民办或私营方式，其规模、层次亟待提高，与我市经济社会发展水平不相适应。
近几年，市人大代表、政协委员就提高我市社会福利整体水平都有提案。
因此，区社会福利中心的建设无疑将改变我区社会养老服务业落后这一现状，对加快全市社会福利社会化意义十分重大。
2、项目建设满足国家和省有关部门的要求。
国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利化的意见》（国办发[2000]19号）中提到“到2010年，基本建成以政府举办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。
”“各级政府应根据经济和社会发展的需要，逐年增加对社会福利机构的建设。
”
省民政厅《关于加快实现社会福利化的意见》（民福字【2001]107号）中提到“各地应将社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入当地国民经济和社会发展计划，在计划投资中统筹安排社会福利设施建设项目。
本项目的建设能满足国家及省对于加快实现社会福利化的相关要求。
3、项目建设是解决老龄化社会问题的必然需求。
据世界卫生组织资料显示，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；
并预测我国65岁以上老年人数从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）将增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
据有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人养老问题已成为一个世界问题，同样也是我国面临的一个严峻问题。
XX市XX区在1985年进入人口老龄化城市行列，而且人口老龄化的速度还在不断加快。
全区现有60岁以上老人5.2万人，占总人口的18.9%，其中80岁以上老人就有4100余人。
2010年全区老年人口达到5.9万，占总人口的21%。
根据卫生部门预计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，他们还需特别护理。
通过建设XX区申华市社会福利中心可解决一部分社会公有养老的问题。
4、项目建设是构建和谐社会的需要。
党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，XX市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设XXXX养生文化村，将为XX市XX区及周边弱势群体提供一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
5、项目建设是推进及加快全市社会福利事业健康发展的需要。
兴建社会福利中心服务社会，为民办实事是一项地方工程，该项目的建成，必将为全市社会保障体系的健全和完善，推进民政福利、公益事业发展产生积极影响；
同时也是缩短我市在民政福利基础设施条件方面差距的要求。
XX市XX区申华社会福利中心建设项目实施后，将彻底改变原有的社会福利院设备陈旧、环境较差等现状，将扩大收养（收治）规模、完善服务功能、亮化及美化生活环境，切实解决XX市XX区弱势群体生活困难这一难题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
三、项目市场分析
（一）国外老年公寓发展概况
人口老龄化问题首先是从西方发达国家开始的,这些国家在解决人口老龄化问题的过程中积累了丰富的实践经验。
其中以法、英、德、美为代表,它们根据各自国情制定了相应的社会福利及住房政策,使老年人在收入、健康、居住、就业和服务等方面有所保障。
从西方发达国家在改善老年人居住环境,加强住区老年设施建设方面可以看出,首先这些国家重视老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题在住区层面上的解决,并相应出台了很多政策作为保障。
其次是重视通过住区服务功能来强化、改善老年人居住环境,建立了一套比较完善的针对老年人的社会化服务体系,主要包括家政、交通、购物、食品供给等服务。
再者就是在老年设施的建设中十分重视老年人的生理、心理和行为特点,从规划到设计的每个方面都考虑到老年人的特殊性而做了许多细致的处理。
最后就是这些发达国家的住区为老年人服务已经在向专业化、规范化的方向发展。
日本政府依据老龄化社会需求和经济发展趋势,在注意解决老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题的同时,也在着重改善他们的居住及生活环境,出台了很多政策,如:
1963年,颁布的“老年福利法”,历经五次修改,它由住宅养老福利对策和设施养老对策两部分组成。
根据福利对策,在住宅供应方面采取倾斜政策,为老少共同居住形成亲子家庭互助网络,制定优惠开发新型住宅和新社区计划。
为了让老年人安度晚年,日本大力提倡由社区提供帮助的“社会辅助在家养老”方式。
所谓“社会辅助在家养老”,就是老人在自己家里生活,享受职业护理人员的上门服务。
日本几乎所有的市町村都设有“在家介护服务中心”,其中大多数是地方政府有关部门设立的,也有部分是民间企业设立和运营,专为本行政区域内需要帮助的老人提供服务。
生活不能完全自理或不能自理的高龄人优先享受在家介护服务。
日本与我国有着相似的文化背景,在家庭观念方面也基本相似。
因此,日本的老龄问题对策,尤其是关于居住环境的老龄对策,对于我国有着重要的借鉴意义。
（二）国内老年公寓发展现状
1986年6月在安徽省安庆市建成了我国第一所老年公寓,是一所由社会集资建设并向全国开放的民营福利企业。
1990年,上海首家老年公寓落成;
1991年,由清华园兰照院改建而成的北京首家老年公寓建成。
截止到2006年,全国共建成老年公寓2000余家。
我国老年公寓主要有以下几种类型:
1.由开发商兴建的老年公寓。
这类老年公寓是主流,如北京的太阳城；
2.由政府投资建设的老年公寓。
如太原市老年公寓,是由太原市政府投资、国家民政部资助、福利彩票公益金和社会化融资兴建的老年公寓
3.在疗养院基础上改建而成的老年公寓。
如杭州望江山老年公寓。
4.在社会福利院基础上发展形成的老年公寓。
如北京市第五社会福利院。
从目前我国老年公寓的建筑选址与市区的位置关系看,主要有两种情况,一种是位于市区内。
这种情况包括绝大多数的社区或街道养老机构,以及少量由民政部门直接兴建的养老机构。
这些养老机构中部分由其他类型的建筑改造而来。
更多的是由国家和集体投资创建,土地多是无偿使用的,因而不存在土地使用费用清偿的问题。
另一种是位于市郊的养老机构。
主要是由社会力量兴建的老年公寓。
总的来说,近十几年来,随着市场经济的发展,我国老年公寓的建设取得了长足进步,积累了很多经验,出现了一批象北京太阳城这样规模大、设计先进的老年公寓。
严格意义上的老年公寓应当是:
为健康老人提供的专用住宅,按照老年人生理、心理特点设计的独立居住单元,内有卧室、起居室、浴室、厨房等,公寓内还应有配套的公共服务、文化、娱乐、医疗设施,并配备专业服务人员为老年居住者提供服务。
老年公寓属于社会化养老机构统一管理的范畴,与敬老院不同。
后者属于国家或集体兴办的社会福利设施,收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人;
前者是由政府部门和社会力量所建,按照市场原则设立和管理,面向有一定经济负担能力的普通老人提供住宅服务的社会化养老机构,入住的老年人可以根据自己的经济条件和健康状况选择住房和服务的档次。
（三）本项目建设的理论基础及有利条件
1、新建项目是时代发展的自然产物。
社会福利院在西方发达国家已成为社会养老的主要形式，这是改革时代和经济社会发展的自然产物。
我国已步入老龄化社会，借鉴别人成功的养老经验可以减少盲目地摸索实验，中央顺应时代发展的需要，提出养老社会化，制定“5个老有”，即“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的工作目标。
逐步妥善解决老年物质生活的同时，注重文化养老，精神养老，提高老人的生活质量。
我国实行计划生育政策已经几十年了，独生子女父母逐步进入老年人行列，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重不断上升。
同时，随着老年人观念的变化，不少老人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独居老人、空巢老人比例不断上升。
2、建设养生文化村的优势。
养生文化村是以提供养老服务为重点，其中的老年公寓能为中高经济承受能力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
它是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障措施，又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛团，老人在这里住地安心、舒心，其优势十分明显：
①减轻了子女养老压力，提高社会效率；
②有利于老年人身心健康；
③服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，能真正实现我国提倡的“五有养老”。
综上所述，项目建设具有一定的有力条件及优势，项目建设后具有显著的社会效益。
本项目建设符合相关规划要求是可行的，也是必行的。
第四章项目选址
一、规划选址
（一）项目位置
本项目选址位于XX区XX镇XX村，该选址交通便捷、环境幽静、空气新鲜，离城市不远，适合老年人居住，是理想的规划建设地址。
XX历史悠久，最早称“宜”，是3000多年前周康王封给宜候的领地。
春秋时属吴国，名朱方。
吴亡属越，越亡属楚，更名谷阳。
秦始皇三十七年（前210）置县，名XX，属会稽郡。
三国吴嘉禾三年（234）改名武进，西晋太康二年（281）复名XX。
隋开皇九年（589）废XX入延陵，唐高祖武德三年（620）复名XX，后历朝均名XX。
民国十七年（1928）七月，改名为XX县。
1949年解放后，划城区及近郊为XX市，农村为XX县。
1958年3月，XX撤县并入XX市。
1962年3月市县分置，恢复XX县建置。
新中国成立后，XX隶属XX地区（专区）。
1983年实行市管县后，XX隶属XX市。
中共XX县委、XX县人民政府均驻XX市城区。
1995年XX规划建设新城。
2002年4月，XX撤县建区。
2002年9月，XX区委、区政府迁入新城行政中心。
XX区辖7个镇、2个园区，计83个村民委员会1864个村民小组和13个居民委员会，另设有XX新区、XX经济开发区各1个，场圃7个。
全区总户数101382户，总人口274980人，其中男136361人、女138619人。
人口自然增长率1.52‰。
（2）项目所在地经济概况
XX区位于江苏省西南部，长江下游南岸，长江和京杭大运河交汇处，东邻XX市大港新区，西接句容，南连丹阳、金坛，西北。
沪宁高速公路横贯区境东西，扬溧高速公路纵穿区境南北。
整个区域呈火炬状，环绕XX市京口区、润州区。
XX区西距省会南京60公里，东距上海230余公里。
地理坐标为北纬31°
49'
～32°
16'
、东经119°
15'
～119°
45'
。
2007年，全境总面积610.5平方公里，其中土地面积430.35平方公里，水域面积70.5万平方公里。
2009年，实现地区生产总值160.69亿元，按可比价计算，比上年增长13.7%，其中：
第一产业增加值10.56亿元，增长5.2%；
第二产业增加值96.33亿元，增长12.6%；
第三产业增加值53.8亿元，增长15.4%。
人均地区生产总值53923元，比上年增长11.1%。
三次产业结构由上年的6.8:
59.6:
33.6调整为6.6：
59.9：
33.5；
非公有制经济尤其是私营经济发展势头良好，已成为全区经济建设中较具活力的经济板块，私营个体经济增加值在地区生产总值中的比重不断增加，经济实力比上年明显增强。
二、场址建设条件
（一）区域地质史及构造概况
XX市是历史悠久的文化古城，据考古史料记载，早在商周时，即公元前11－16世纪，人类已经大批在此定居，有文字记载的历史可以上溯至三千年以前。
XX自然地理的主要特点是襟山带水、丘陵起伏、江河交织、名山迭出。
XX地区位于扬子准地台下扬子台褶带皱冲断带中（也称淮阳山字型构造宁镇反射弧东段）。
地层分区下属下扬子地层小区。
上元古界震旦系一新生界第四系发育较齐全，自震旦系后期，XX地区经历了几次大的构造运动，三迭纪晚期的印支运动导致了长江破碎带的形式。
根据第四纪气候和海平面变化的研究资料，晚更新世末期冰川 来临，古长江河床及支流河谷切割甚深。
下蜀土被切割出一系列古河道和古冲沟，当冰川消融，海面上升时，这些古河道和古冲沟被充填，泥炭层普遍发育。
全新世晚期，本区平原沟谷内又覆盖了一层陆相沉积物，始成今日之沉积特征。
研究资料表明，XX的四纪地质，尤其是晚更新世以后的工程环境极为复杂。
XX地貌趋势为南高北低，西高东低，以宁镇山脉和茅山脉组成的山字型构造为骨架，山脉两侧由丘陵、岗地、平原分布。
项目拟建场属于丘岗地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。
（二）地形、地貌及地震情况
XX位于宁镇山脉汤山—仓山复式背斜南翼的汤山—东仓火山岩盆地末端，项目所在地为丘岗地貌，主要为粉土。
市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0－10.0米之间，市区内河流纵横交错，水域宽广，古运河由北向南穿越市区，将市区分为东西两部分。
依据区域资料，场地及其周围未发现全新活动断裂通过。
XX市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10－20t/m2。
按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区，城市西北为良好工程建设区；
老城区为较好工程建设区；
城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。
XX市处于长江中下游断裂带扬州—铜陵地震带附近。
历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年XX东部发生过5.3级地震，2~3级地震频频发生。
60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。
70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于XX市南部的溧阳地区，都影响到XX市。
XX市基本抗震设防烈度为
度，设计基本地震加速度为0.15g。
（三）水文
该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。
长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。
地下水、地表水对土壤无腐蚀性。
长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分种。
落潮平均9小时，其水文特征为:
历年最高洪水位6.33米（黄海高程系，下同）
历年最低洪水位-0.77米
历年最大平均洪水位5.20米
历年最小平均枯水位0.06米
历年最大潮差2.10米
历年最小潮差0.01米
历年平均潮差0.96米
平均流速1.00米/秒
最大流速2.00米/秒
最小流速0.50米/秒
洪峰最大流量92600立方米/秒
最大平均流量43100立方米/秒
最小平均流量21400立方米/秒
多年平均流量28307立方米/秒
最小枯水流量6020立方米/秒
年平均径流量8933亿立方米
（四）气候条件
XX市位于江苏省西南部，长江下游南岸，地处美丽富饶的长江三角洲顶端。
在北纬31Ｏ37＇～32Ｏ19＇，东经118Ｏ58＇～119Ｏ58＇，本项目所在地属亚热带季风气候，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛。
年平均降雨量1074mm，雨季主要集中在7～9三个月；
历年平均气温15ＯC，历年最高气温41ＯC，历年最低气温－12ＯC，最大积雪深度14cm，最大冻深9cm，1～2月平均气温2ＯC，属不冻区；
年最大风速32m/s（1989年8月13日），数要风向夏季为东南风，冬季为东北风；
年平均蒸发量1277mm。
历年平均气压104.4kPa
历年平均气温15.2℃
极端最高气温40.9℃
极端最低气温-12.0℃
历年平均相对湿度78%
历年平均降雨量1066.2毫米
历年一日最大降雨量262.5毫米
历年平均风速2.52米/秒
历年最大风速23.0米/秒
常年主导风向偏东风
夏季主导风向东风、西南风
冬季主导风向东北风、西北风
（五）交通条件
航空：
距上海虹桥国际机场240公里（车程2个半小时）；
距上海浦东国际机场285公里（车程3个小时）；
距南京禄口国际机场90公里（车程1个小时）；
距常州机场60公里（车程40分钟）。
公路：
区内公路与沪宁高速公路、312国道、104国道和沿江公路相连，公路运输四通八达。
铁路：
京沪铁路穿境而过，京沪高速铁路、宁沪城际铁路已经开工建设，镇大地方铁路将XX大港港口与京沪铁路直接相连。
航运：
长江和京杭大运河在XX交汇，
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