商业委托经营管理合同文档格式.docx

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约[]万平方米；

地上[]层商业裙房，面积：

约[]万

平方米（以上所有物业以下简称“商业物业”）。

实际委托经营管理面积以政府有关部门出具的《房屋测绘报告》所确认的面积为准

1.2、甲方保证

1.2.1、甲方确保取得该项目开发商及购买该项目商业物业业主的委托，拥有对外租赁之商品房的相应证明文件及资格。

1.2.2、甲方对该项目本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。

1.2.3、在本合同生效之后，上述商业物业中发生任何销售的，甲方应当保证买受人已经与甲方签署《商铺委托经营管理协议书》；

买受人不同意签署《商铺委托经营管理协议书》的，开发商不得出售该商铺。

第二条合作方式、委托期限、工作范围

2.1、合作方式除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销地委托乙方代理为商业物业提供经营管理服务，甲方在本合同执行期间内不可再将上述工作委托任何第三方（经双方协商并书面确认部分工作委托第三方的除外）。

乙方在委托期内有责任和义务为甲方培养商业管理人才，将其拥有的知识产权及管理体系供甲方使用。

甲方的人员可派驻乙方工作且服从乙方的工作安排。

派驻人员的劳动关系隶属甲方，但须按乙方的考核体系接受乙方的考核。

甲方派驻人员的薪酬及福利由甲方发放。

2.2、委托期限

2.2.1委托期限共计15年，每五年签订一次合同，每次合同期限五年，于合同届满时，丙方有优先续约的权利。

2.2.2第一阶段经营策划及开业筹备期本合同生效之日起，至项目开业后一个月届满时止。

2.2.3第二阶段持续经营管理阶段

签订的“商铺委托经营管理协议”的期限有冲突，则以“商铺委托经营管理协议”约定

的委托期限为准）。

如项目实际开业日推迟，经营管理期随之顺延。

持续经营管理阶段所约定的期限届满后一方如需终止合同，须于期限届满之日的6个月

之前书面通知另一方，否则视为双方按本合同同样条件续订，续订的期限为五年。

2.3委托工作范围

2.3.1经营策划及开业筹备期

服务成

果

序

口.号

主要内容

所需资源及提交时间

确定经营管理公司的商业模式。

提

1

供经营管理公司商业模式示意图及

合同签订后10个工作日

经营管

逻辑法律关系说明

理及销售

模式的确

确定项目可持续经营的销售模式，

定

2

起早业主委托经营管理协议，编写

第一项工作完成后的20个工作日

销售答客问并培训销售公司人员。

提报组织架构、薪酬体系及绩

效考核方案

开业筹

提报人员到岗及培训计划

备期工

编制开办费预算并提报甲方

作

3

审核通过

制定开业筹备期计划并组织

上项工作完成且甲方审批后的10个工

4

实施

作日

5

制定经管公司的管理体系文件。

包括：

组织架构和薪酬和考核激励体系；

各职能部门操作手册等

上项工作完成后的90个工作日

6

制疋营运方案

上项工作完成后的30个工作日

经营管理公司与物业管理公

与我司委托经营管理合同签订后的

90

物业前

司工作界面划分方案、取费标

个工作日内与物业管理公司洽谈并商

期介入

准。

定完毕。

万案

物业管理的品质标准、考核及

物业公司提供相应技术文件、品质标准

评价体系文件

后的60工作日

招商公司提交的品牌落位方

甲方提供品牌落位图后的10个工作日

案、租赁决策文件、招商实施

甲方租赁决策文件及招商实施计划后

计划的审核意见报告；

的10个工作日

招商管

起草意向协议书、租赁合同及

意向协议书、租赁及商业管理合冋文本

理方案

商业管理合冋文本。

的制定在上述工作完成后的10工作日

全面介入及管控招商计划实

按品牌落位、租赁决策文件及实施计划

管控

施

招商品质及计划完成情况（合同签订后至开

业日）

经营测

经营财务测算报告（项目经营

租赁决策文件甲方审核批准后的

30个

算报告

期前二年的经营预测）

工作日

232持续经营管理阶段（见附件二）

（1）营运管理：

①商户的管理和营运辅导；

②对开业后的空铺进行补充招商；

③对经营不善的商

户进行调整。

调整，以保障全年

2）企划推广：

年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态

经营目标的实现。

（3）商业物业运营：

①对该商业物业进行秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车

场管理等；

②对开业后工程遗留问题的督促整改工作；

③组织商业物业范围内的复盘会议。

（4）为消费者进行服务。

（5）为甲方及小业主收取租金。

（6）收取商业管理费，用于支付商业管理、商业物业运营所发生的相关费用。

（7）为商业物业开展多种业务创收，包括：

停车场收入、广告位收入、场地出租收入及多种经营点

收入。

（8）为甲方及小业主提供优质的商业资产委托经营管理服务，努力使资产的价值和租金收入稳步提

升。

第三条服务费用及结算方式

3.1、开业筹备期间的费用

在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支出由甲方实报实销。

3.2、租金佣金

3.2.1、甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺（含开发商自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）

进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金归甲方或开发商所有；

依照“商铺委托经营管理协

议”由小业主让渡的租金收益亦归甲方所有。

甲方应当就该等全部租金收益（含小业主让渡的租金收益）向乙方支付租金佣金。

相关租赁税费由甲方承担。

323、甲方按照如下标准向乙方支付租金佣金

服务内

容

全年头际租金收益

金额（X）

管理佣金提取金额（丫）

备注

管理佣

金

（第

1-5

年，返租期内）

XV合同租金总额的

50%

罚款20万元，每低10%曾加罚

款10万元.

AWXVA+100

Y=XX10%

A+100WXVA+200

Y=（A+100）X10%+（X-A-100）

X20%

A+200WXVA+300

Y=（A+100）x10%+10X

20%+（X-A-200）x30%

年次

考核基数

X>

A+300

Y=（A+100）x10%+100K

20%+100X30%+（X-A-300）x

40%

第一年

A=70%<

B

第二年

A=75%<

第三年

至委托

期满

A=85%<

管理佣金

（第6

年至合同期满）

开发商自持部分的

商业物业

15%

买铺业主持有的商

业物业

按商铺委托经营管理合冋中约

定的佣金提取比例

说明：

1、以上单位为万兀；

2、A为考核基数；

3、B为全年合冋租金总额；

4、第1-5

年实际收益比考核基数每递增100万元，就增加10%的分成比例，封顶40%5、已诉讼

的商户的合同租金额须从全年合同租金总额中扣除。

3.2.3、甲乙双方应在每半个年度届满后的五个工作日内，完成对甲方应付乙方租金佣金的结算，甲方

应在结算完成后三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金。

3.3、商业管理费

3.3.1、乙方有权向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费，收取标准暂定为30元/月/貳，收费面积以《房屋测绘报告》上所列明为准。

后期若因该项目所在地能耗、最低用工薪酬、综合保险计收费率等计费标准发生调整时，乙方有权对商业管理费计收标准进行同步调整。

3.3.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方

经营管理的商铺）的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定计费标准的70%向乙方支付商业管理费（面积以《房屋测绘报告》上所列明为准）。

甲方承担空置商铺商业管理费的期限为：

从该项目开业之日起计算，最长不超过6个月（若商铺租赁后因业态或品牌调整而产生空置商铺的，该商铺后期的空置时间段应与该同一商铺前期已有空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的商业管理费最长时间不超过6个月）。

3.3.3、该项目商业物业中由甲方同意给予免租优惠的已出租商铺（含开发商自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺），免租期内乙方未能收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。

3.3.4、乙方在为该项目提供委托经营管理服务过程中，如因开发商或甲方的原因导致乙方无法正常向该项目商业物业中的经营商户收取商业管理费的，或因开发商及甲方的原因导致乙方无法正常对外出租该项目商业物业并收取商业管理费的，经甲方确认后，对于乙方无法收取的商业管理费由甲方承担，甲方应按照本合同第3.3.1条约定的计费标准和计算方式将该部分商业管理费全额补足给乙方。

3.3.5、商业管理费全部归乙方所有，由乙方根据该项目商业物业经营需要支配使用。

商业管理费用将全部用于该项目商业物业范围内的涉及运营管理、企划推广、设施设备运行与维护（不含中央空调系统设备）、环境维护、秩序维护、运营能耗等所发生的相关费用。

3.3.6、对于甲方按照本合同第3.3.2、3.3.3、3.3.4条约定需承担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。

3.4、中央空调运行费用

3.4.1、乙方向该项目商业物业中的经营商户收取中央空调运行费用，收费面积以统

安装中央空调的面积及《房屋测绘报告》为准。

收取标准暂定为

9元/月/貳，该中央空

用。

后期若水、

调运行费用将全部用于该项目中央空调主机及其附属设备运行与维护所发生的相关费电、燃气等能耗费用发生调整时，乙方有权相应对计收标准进行同步调整。

3.4.2、该项目商业物业中未出租部分空置商铺（含甲方自留商铺及小业主委托乙方经营管理的商铺）

空置期合并计算，即无论何种情况甲方承担同一商铺空置期的中央空调费最长时间不超过6个月

3.4.2、对于甲方按照本合同第3.4.2条约定需承担的中央空调费用，双方每一个月结算一次，甲方

不得以任何形式、理由，拖延、拒付。

3.5、经营管理中其他收益

3.5.1、乙方负责收取在委托经营管理过程中产生的商铺租金以外的其他收益，如：

广告位、场租费及停车位收益等，上述收益实际收取并完税后30日内，甲、乙双方按照甲方50%，乙方50%的比例进行分配。

3.6、经营管理发生费用的列支该项目商业物业移交接管验收或开业一个月后（以先到者为准），乙方为该项目商业物业经营管理所发生的相关费用均由乙方从该项目商业物业经营商户中收取的商业管理费、中央空调运行费用中列支（涉及该项目商业物业的改造及大修费用的费用除外）。

包括驻场工作人员的人力成本、为该项目商业物业经营管理所发生的广宣费用、运营管理、设施设备运行与维护、环境维护、秩序维护、运营能耗、中央空调运行与维护等所发生的相关费用及日常开支。

3.7、经营管理中应由甲方承担的费用

3.7.1、该项目由于工程质量等遗留问题需进行整改的，本项工作实施和费用由甲方承

3.7.2、已经设计并列入施工图但未实施的部分设备设施项目如需继续实施的，本项工作实施和费用由甲方承担。

实施和费用由

3．7.3、在日常经营中发现有设备设施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本项工作甲方承担。

3.7.4、商业区域内部的单独供给商业区域的设备设施的运行和维护、秩序维护、绿化及清洁工作由乙方自行承担；

公共区域的设备设施运行及维护、秩序维护、绿化及清洁工作由开发商或甲方选聘的物业公司负责（具体界面由乙方和物业公司商定再附补充协议）。

3.7.5、由于招商及经营需求增添设施设备、物业装修改造，经甲方同意后，本项工作实施和费用由甲方承担。

3.8、物业服务费开发商应当于该项目预售或交付前与物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。

就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，乙方根据开发商或甲方选聘的物业服务企业