京城之别墅市场研究Word格式.docx
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5754
低31％
44%
戴德梁行数据
二、北京别墅市场开展阶段
（一）总论
以下的阶段主要按照开发时间进行划分。
第一阶段：
1992年，北京第一个别墅工程—丽京花园别墅在北京市场推出，售价为2400美元/平方米，创下了当时居住物业的天价。
由于其投资回报率高，吸引了众多的海内外投资商，引发了1992、1993年的别墅开发热潮。
1994年是别墅开展的顶峰期，仅北京东北部就有15个工程进入预售和销售。
1992年的较有影响的工程品为丽京花园、玫瑰园，93年为八仙别墅一期，94年为龙城花园。
第二阶段：
由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原那么上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。
1996、1997年仍有大量别墅竣工，市场供给注入速度大于消化吸收速度。
1998年、1999年，由于少有新建别墅投入市场，存量别墅处于平稳消化阶段，但是受到亚洲金融危机影响，别墅需求明显收缩，别墅交易市场保持平淡。
95年的较有影响的工程为香江花园、碧水庄园一期、龙苑一期、八仙二期等
96年的较有影响的工程为北京名都园、丽斯一期、紫玉山庄等
98年的较有影响的工程为莱蒙湖、北京嘉浩国际商住别墅城等
第三阶段：
2000年上半年，碧水庄园二期、玫瑰园三期、橘郡的热销，TOWNHOUSE风行一时，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起人们的关注。
新开发工程在物业类型上表现以下几个特征:
1、在北部的京昌、立汤、京顺、马坡等传统的别墅开发区继续开发以单体、联体别墅为主的高档别墅。
但其中又有一些不同，
京昌路沿线新开发的许多工程为前期知名工程的二期、三期。
京昌高速沿线的工程价格集中于11000～16000元/平方米，新开发的工程普遍比老工程的档次更高，容积率更低，价格也更高。
立汤路中的橘郡以19000元/平方米的价格成为内销房中价格最高，销售最快的工程，其市场运作的方式是极为成功的。
京顺路、机场高速沿线那么因为位置的优越，到达CBD的交通时间较短，出现了工程综合开发的趋势，致使容积率增加，以最近开发的丽高王府为例，从别墅到小高层公寓，几乎包涵了各种物业类型。
2、近城区在开发大量的以TOWNHOUSE为主的综合工程，可以称之为经济型别墅，这些区域距离市中心均不太远，交通方便，价格集中在7000～13000元/平方米。
其中以高档独立别墅为主，影响力较大的工程为碧水庄园三期、橘郡一、二期、玫瑰园三期、国际使馆村等
以TOWNHOUSE为主，影响力较大的工程为一栋洋房、康城、雪梨澳乡等。
〔二〕高档别墅特征的比拟分析
因为在比拟分析中，重点是分析北京2000年以后开发的高档别墅出现了哪些新的开展趋势，因此在分析过程中将第一阶段和第二阶段合在一起，作为2000年以前的工程进行研究。
TOWNHOUSE工程作为2000年以后新兴的物业类型，无可比对象，需要独立进行分析。
Ø
2000年以前的典型高档别墅总结表
别墅栋数
占地亩
建筑面积
容积率
绿化率
户型面积
售价
92丽京花园
151〔别墅量〕
340
66％
265～320
＄2400原/1000现〔精装〕
92玫瑰园一期
186
218
70％
233～500
8400起/9500均〔精装〕
93八仙别墅一、二期
400
1000
15
40％
180～1000
6000
94龙城花园
140
17
50％
12000
95香江花园
447
700
55％
226～451
＄3000〔精装〕
95碧水一期
238
277～322
9877毛坯
95龙苑一期
231
372
341～886
＄1600
96北京名都园
500有公寓
240
10.3
30％
280～725
＄1500〔精装〕
96丽斯一期
79〔1〕
109〔2〕
240共
2.48〔1〕
3.75〔2〕
275～588
＄1400/＄1100起〔精装〕
96紫玉山庄
180
80％
120～600
＄3000
98莱蒙湖
231〔纯别墅量〕
241共
9.89〔共〕
60％
274～653
＄1600联排/2000独立〔精装〕
98北京嘉浩别墅城
855
1380
30
215～1800
＄2300
总计
3638
6920
备注
除去个别公寓比例较大的楼盘，平均户型面积在307平方米左右，
小结：
1、类型及分布
以独立别墅为主，双拼、联排为辅。
其中位于东北的京顺路、机场高速、顺义一带的有7个，西北京昌高速、立汤路沿线的有5个。
2、规模
这12个工程的总规模为144.4万平方米，总套数为3638套，其中除嘉浩以外，其它工程的销售已经根本结束。
按嘉浩50％的销售率，其它工程90％的销售率计算，总量为3000套，再加上50％的未知量，在1992～1999的八年间有超过4500套的高档别墅得到消化，平均每年消化562套，按平均户型307平方米计算，每年高档别墅的销售量超过17.27万平方米。
3、容积率及绿化率
上述工程的平均容积率为0.32，绿化率到达55％。
4、价格
上述12个工程除去八仙别墅〔价格较低〕的平均售价到达了15400元/平方米。
5、主力面积及总价
平均每户面积到达307平方米，平均总价到达472.8万元。
2000年以后典型高档别墅工程总结表
工程名称
位置
价格（元/m2）
套数
规模万m2
占地万m2
主力户型〔m2〕
总价
私家花园
开盘时间
八仙别墅3期〔毛〕
立汤路沿线
6500
100
4
20
50%
258～550
168～358
300～600
橘郡2期〔装〕
18000
56
3
300～500
570～950
670~1400
2001.10
翠湖花园〔装〕
京昌路沿线
11000
156
16
60%
186~420
197~460
220~1000
碧水庄园2期〔毛〕
15500
104～106
80%
357～660
554～1200
1700~4500
玫瑰园3期〔装〕
16600
200
71%
400～800
664～1300
500~3000
丽斯花园2期〔装〕
京顺路沿线
11620
109
300～550
420～760
国际使馆村〔装〕
通州京哈高速沿线
9924
6
1400~3500
867
平均
12700
4.3
62%
472
2000年以后的高档别墅特点总结
以单体别墅为主，辅以双拼别墅，比拟纯粹。
以上工程位于立汤路沿线的有2个，京昌高速路沿线的3个，京顺路沿线的1个，位于通州京哈高速的1个。
类型及分布大体与2000年以前相同，区别在于京顺路沿线的工程有所减少，东部开始出现了高档工程。
也就是说，北京的高档别墅开始有分散的趋势。
以上别墅累计的规模为30万平方米，共867套〔有销售证的〕。
上述工程的平均容积率为0.26，绿化率为62％，与2000年以前工程的0.32的容积率，55％的绿化率比拟，容积率有所降低，绿化率有所提高，也就是说高档别墅在环境的营造上和居住品质的提高上较以往的工程有了较大的改良。
以上7个别墅的价格平均售价到达了1.27万/平方米，较2000年以前的高档别墅工程的1.56万/平方米有所减少，但这应该是别墅市场开展进入正轨以后比拟理性的价格。
而且不少别墅工程因为产品品质的提高或市场运作的成功而导致销售价格大幅增加，如碧水庄园的价格从一期的9980元/平方米到二期的15500元/平方米；
橘郡的价格从一期的7500元/平方米〔独立〕飙升到二期的18000元/平方米〔独立〕。
5、主力户型及其总价
以上高档别墅的户型面积根本在300平方米以上，户均面积到达346.8平方米，较2000年以前别墅工程的307平方米有了较大幅度的增长，平均总价到达440万元，较2000年以前的472.8万元下浮不多。
也就是说，虽然单价有所下降，但是由于户型面积的增加，致使总价下降幅度不大，也说明，在国内购置者增加的前提下，消费者的购置力仍然很强。
资料来源：
天朗网、中国别墅网、戴德梁行调查、企发部调查
〔三〕TOWNHOUSE工程的市场分析
方位
工程
交通
总规模〔万m2〕
在售规模〔万m2〕
均价元/m2
户型m2
主力户型总价万
东及东南
一栋洋房
亦庄
五环、京津塘
7
625
54.60%
6400
180-315
96-132
金地格林小镇
31
260
37.50%
200-250
140-160
康城
通州
京通快速、京沈高速
14
578
54.00%
5800
180-330
118-148
慧谷根园
朝阳
五环、机场高速
224
36.00%
9000
260-420
170-360
1603
51.60%
6900
北
时代庄园
五环、地铁五号线
557
45.00%
6800
157-260
102-150
亚运新新家园
172
67.00%
13000
354-500
304-480
雪梨澳乡
海淀
京昌高速
174
59.00%
9800
168-240
148-211
2
903
58.00%
9867
南
未来假日花园
丰台
四环
11
358
55.00%
5100
250-350
128-179
加来小镇棉花城
265
40.00%
176-280
110-165
月桂庄园
大兴
五环、京开高速
160
4800
192-250
96-120
翡翠城
130
161
200-230
138-159
丽园国际文化社区
81
5000
200-270320-370
96-130176-203
1025
46.00%
5460
3531
51.00%
7409
戴德梁行调查数据
1、方位及交通
作为新兴的产品，以上以TOWNHOUSE为主的工程都是在2001年以后开盘的，主要分布在北京的东、东南、北、南部。
除了未来假日花园以外，主要集中在城市的五环周边，周边有高速路或快速路，能够比拟快捷〔20～30分钟〕的到达城市三环附近〔工作区域〕，所以大多数都可作为第一居所。
2、规模普遍较大
大多工程的规模都在15万平方米以上，个别到达100万平方米，都有一定的规模优势。
上述12个工程的总规模到达449.82万平方米，共有3531套，目前已开发112.3万平方米，占总规模的1/4，未来几年仅上述工程还将提供337.52万平方米的TOWNHOUSE。
上述工程综合性较强，除TOWNHOUSE以外，还有一定量的公寓。
除去容积率较高的金地格林小镇和翡翠城，其它工程的平均容积率为0.71。
其中南部工程的容积率最高。
如果以东部和北部比拟纯粹的TOWNHOUSE工程来计算，北京典型的TOWNHOUSE工程的容积率应该在0.65左右。
TOWNHOUSE工程对环境的营造上是比拟重视的，平均绿化率到达50％以上。
上述工程的平均售价为7409元/平方米。
北部的价格最高，其主要原因是位于亚运村边缘，离城市成熟区域较近，地价较高。
此外容积率较低、绿化率较高，价格自然较高。
5、主力户型及总价
东部和北部主力户型根本都在160-250平方米左右，集中在200平方米左右，总价在100-200万左右，集中在150万左右。
南部的主力户型较大，集中在200-300平方米左右。
但因为南部的价格较低，所以总价也控制在100-180万，集中在150万左右。
所以，它们的主力客户群是比拟一致的，购置力在100-200万，户型在150-250平方米。
戴德梁行调查数据、东方怡华调查数据
〔四〕别墅市场未来开展趋势预测
北京的北部地带因为风景优美，交通便捷，距离城市成熟区域〔CBD/亚运村/中关村〕近，消费者认可度高，所以仍将成为北京高档别墅集中开发的地段。
局部五环以内以及其它交通极为便捷的工程，由于追求高收益，也会以TOWNHOUSE为主。
东部近城区的位置主要以开发TOWNHOUSE等经济型别墅为主，局部沿温榆河的地区，因为环境优美，也具备开发高档别墅的条件。
因为离CBD较近，其价格在TOWNHOUSE中也相应较高。
南部近城区的位置，因为不具备环境的优势，主要还是以低价的TOWNHOUSE开发为主。
2、高档别墅的开展趋势
通过比拟可以发现，高档别墅的容积率在下降，目前高档别墅的平均容积率已经降低到0.26。
绿化率在增加，平均绿化率到达62％。
户型有变大的趋势，高档别墅的户均面积由300增加到350平方米。
总体来看，平均单价在下降，主要原因是由于以前外销房的价格偏高，而北京已经在近期采取了内、外销合一，使得市场价格重新回归到一个比拟理性的范围，但由于目前有高额的租金支持和高出租率支持，北京的别墅价格依然保持在一个较高的水平上。
租赁市场的活泼是支撑豪宅价格的重要支柱。
现在北京高档市场投资回报率大概在8%到10%左右，而香港房地产投资回报率在5%左右。
戴德梁行住宅部董事萧政国提供的资料显示，2002年第三季度，北京高档住宅的平均售价比上一季度微降0.28%，达1415美元／平方米；
高档公寓的平均空置率由上一季度的24.18%降为22.37%，高档别墅平均空置率由上一季度的18.45%降为13.18%。
2002年第三季度高档公寓的平均租金维持在20.3～20.5美元/月/平方米之间，高档别墅的平均租金仍为21.4～21.6美元/月/平方米。
但是由于整个世界经济不景气，各个跨国公司紧缩开支，此外从2002年9月1日起正式实施的内、外销并轨政策将会对未来市场产生影响，开发商将更加注重提高产品的品质和效劳水平，以减少客户目标的流失，同时预计未来高档住宅的租售价格可能有所下调。
此外从京昌路几个高档工程如碧水庄园、玫瑰园的开展来看，随着产品品质的提升，其产品的销售价格可以得到迅速的上升。
3、建筑风格
北京别墅市场建筑风格鲜明的不多，其中有两类风格比拟明显。
一类是以碧水庄园、橘郡为代表的号称以北美风格为主，辅以局部现代元素的建筑风格，这种建筑风格多出现在高价位的别墅工程中。
另一类那么是现代主义风格为主，主要出现在TOWNHOUSE工程中，如一栋洋房、慧谷根源等工程，这类风格的采用也与其受众的年轻化有一定的关联。
北京现有别墅工程也还有一些其它的建筑风格，如欧陆风格加上现代元素，殖民主义风格辅以维多利亚风格等，但相对而言影响力较小。
以上局部由王朝晖总规划师协助完成
三、未来北京别墅供给量预计
1、北部
〔1〕温榆河流域：
〔规划用地〕
温榆河干流形成一条北至昌平、南至通州，面积约１５０平方公里的绿色生态走廊，温榆河流域将是未来北京高档别墅的聚集地，其中在朝阳、通州、昌平可建设用地占到20％～22％的比例，在顺义到达30%的比例。
按下表计算，一类建设用地面积为18.8平方公里，约29250亩，按照容积率0.3计算，温榆河流域的一类用地的建筑面积为563.87万平方米，按照平均面积350平方米/幢计算，可提供16110套别墅。
顺义
昌平
总计〔昌平算一半〕
一类建设用地
741〔含一、二类〕
可建设用地
1594
985
非建设用地
4444.2
8164.11
总占地
2342
温榆河规划
〔2〕、京昌路、立汤路：
〔3〕京顺路其它〔香江花园周边其它工程〕：
据了解，香江花园附近有1000亩地已有开发商接手，预计明后年进入开发。
按照0.35的容积率计算，可开发的建筑面积23万平方米，按照350平方米/幢计算，667幢。
北京吉地绿城
〔4〕潮白河、马坡：
已经进入规划阶段的“顺义新城〞南起减河南岸，北至兵营南侧规划路，西起京承铁路，东至潮白河西滨河路。
总面积约11.9平方公里，其中已建成土地面积为1.7平方公里，待开发土地面积为8.4平方公里，城市道路用地面积为1.8平方公里。
预备开发一个综合性的社区，其中别墅的比例未知。
该区域规划有奥运水上运动中心、马术比赛的工程，奥运会后北京乡村赛马场将成为举办国际、国内马术，群众休闲和文化活动的马术运动中心。
凭借首都国际机场的区位优势和方便快捷的交通网络，驾车30分钟就能从顺义的别墅区出发进入市区东三环。
利用潮白河蓄水形成的宽阔水面和两岸大规模的平原森林造就的水、天、绿地的生态环保优势，再加上该地区原本就是北京别墅最早开发的区域之一，顺义新城中的别墅开发量不会太少。
目前顺义马坡一带别墅的均价在7000～9000元左右。
假设以上待开发的8.4平方公里的土地，有30％在未来5年内用以别墅开发，就有252万平方米的开发量，按照0.3容积率计算，建设规模为75.6万平方米，按照350平方米/幢计算，可建别墅2160幢。
此外首规委批准的3000亩别墅开发区内，八家房地产开发公司，已相继入区，总体规划2200栋，已经建成销售1000栋。
区内实现“七通一平〞。
也就是说该区域未来5年大致可以提供3160套别墅。
顺义新城规划
〔5〕怀柔、密云：
龙山新新小镇34.8万平方米的开发量也将在未来几年中消化，总套数为1368。
〔6〕香山、西山一带：
除“香山别墅〞及北京植物园附近的“半山枫林〞正在建设中。
目前银信光华房地公司，太合地产，锦绣大地房地产公司，新隆基地产，中科院，华油百通房地产公司等13个工程也在建设中。
虽然曾经有发文限制该区域的别墅开发，但据海淀区政府的调查这１３个工程全都手续齐备，即都是合法可建设的。
阳光100，，绿化率61%，460多栋别墅。
目前正在建设的香山艺墅工程，，地上总建筑面积为34000平方米，规划别墅128户，，绿地面积2.65万平方米。
仅以上三个工程，累计可建别墅1188幢，建筑面积约为35.6万平方米，1060套。
香山周边的别墅容积率较高，主要属于中档别墅。
海淀区
3、南部：
大兴、亦庄一带为新增别墅主力，根本为2000年以后的工程，已有工程的建筑面积超过300万平方米，工程主要以townhouse为主，以250平方米/幢计算，估计有12000幢。
潜在供给量：
长阳工程的8000亩。
据传，金地在亦庄已经圈地2000亩，预备建造TOWNHOUSE。
4、东部：
已有工程多为2000年以后开发，建筑面积超过150万平方米，主要以townhouse为主，以200平方米/幢计算，估计有7500幢。
〔潜在开发量：
目前有意向开发的土地包括和黄在朝阳平房乡开发的姚家园小区，占地４０万平方米。
一期工程为经济适用房，目前已经开始建设，建成后每平方米售价在３８００－４０００元左右。
二期将建成低密度的中档住宅，售价定在每平米５０００－８０００元之间。
一级土地开发由平房乡自己的开发公司负责，和黄将从二期工程介入。
而且，姚家园除了该小区之外已经没有其他的大块土地。
尽管已经签下协议，但一向低调的和黄地产对姚家园工程还是三缄其口。
不过，记者从其他可靠的渠道得知，和黄盘下姚家园４０万平方米的土地用了７亿人民币左右，约116.67万/亩，无产权。
〕
温榆河流域
京昌
京顺路其它
潮白河、马坡
怀柔
香山
建设量
23
300
16110
1805
667
3160
1368
1188
7500
43798
未来开发建设规模估计
累计以上资料，可以计算的北京未来可供给别墅的规模将超过43798幢〔包括townhouse〕，建筑面积超过1288万平方米，假设目前所知工程量为整体工程数量的2/3，预计别墅建筑规模将到达65700幢，建筑面积超过1930万平方米。
其中温榆河流域因为为规划用地，其开发时间较长，假设温榆河规划用地中的一半会在将来的5年时间消化，其它区域的用地根本也将在未来的5年内开发，即5年内开发规模超过35700栋，开发量超过1000万。
假设目前所知工程量为整体工程数量的2/3，5年内需要
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