华瑞物业工作制度Word文档格式.docx
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二、树立服务育人的思想，认真学习，不断提高业务能力，主动热情地为业主服务，努力提高服务质量和工作效率。
三、负责小区的水电日常维修工作，日常巡查，发现隐患及时消除水电设备中的各种问题。
并及时向物业经理反馈本小区水电维修和使用情况。
四、负责每月的水电表抄表记录，并同时检查水、电表工作情况是否正常，如发现异常现象要及时汇报领导。
五、坚持工作岗位，不能擅离职守，确保各管线正常运行。
六、按规程操作上岗，严禁违规操作，注意安全用电，防止人身事故，对各种违规用电要严肃查处，认真做好节能、节电、节水降低消耗。
七、注意节约原材料，减少材料消耗，妥善保管好自己使用的设备、工具。
八、经常查看、维护监控设备，电视、网线线路确保通讯畅通。
九、认真完成领导交办的其它事项。
绿化管理员工作职责
一、严格执行绿化管理，包括对绿化植物进行养护管理、保洁、更新、修缮、美化环境。
二、日常管理，要做到每天浇水、修缮造型、施肥，绿化存活率要达到98%以上，残枝断叶控制率98%，无杂草、杂物，做好防涝、防冻工作。
三、绿地内清洁，整齐，无明显病虫危害，无药害，根据实际情况制定养护、补种计划并按期实施。
四、根据管理植物分布状况及生长，对植物合理养护，保持植物季相分明，色彩丰富，群落完整，层次得当，生长茂盛，营造管理区优美整体观效果。
五、绿地内要保持清洁、整齐、无杂草、杂物，保持观赏效果。
出纳员工作职责
一、努力学习财会知识，不断提高业务素质，认真做好现金日常管理及收付工作，保证现金收付的正确性和合法性。
二、每天工作日结束前，及时盘点库存现金并与有关报表和凭证进行核对，做到帐实、帐表、帐证、账账相符。
三、认真记好日记账、不补记、不漏计，做到日清月结。
四、如实填制住户及门面、车库等商户各业主用水用电记录，记录准确，核算无误。
五、服务热情、周到、态度诚恳、工作扎实、积极做好水费、电费、物业管理费及卫生费的收缴工作。
六、严格遵守现金管理制度，库存现金不得超过定额，不坐支、不挪用，不得用白条抵顶库存现金，保持现金实存与现金账面一致。
七、妥善保管现金，当日收取、当日存款，现金的领用符合公司规定，支出符合管理要求。
八、定期检查水、电、物业管理费的收缴情况，做到当月收缴率不低于95%，按月结清水、电费收缴报表。
九、圆满完成公司交办的其他工作。
会计员工作职责
一、严格执行财务制度和公司的管理规定，设置会计科目和会计账薄，记录经济业务活动，遵循会计核算的一般原则，经公司的一切经营活动进行核算和会计监督，认真做好会计分类帐、明细科目和总账，做到账账相符无差错。
二、负责对公司的会计凭证、账薄、报表及其它会计资料进行审核，准确核算，按时报送财务报表。
三、加强财务核算，保证财务核算的时效性，督促工作人员及时结账、报账，及时进行会计核算，编制会计报表，做好财务分析，保证会计核算的合法性、真实性、正确性。
四、定期检查水、电物业管理费的收缴情况，达到收缴率不低于95%。
五、加强管理，并及时结算购销往来和其它暂时、暂付、应收、应付、备用金等往来款项。
六、认真审查报销单据、费用支出府河规定，报销单据手续齐全，经手人、审批人符合要求，严禁白条顶替。
七、会计档案管理规定及公司档案管理制度对财务会计资料及时整理、归档，保证会计档案的合规性和完整性。
八、圆满完成公司交办的其他工作。
湖北华瑞物业服务有限公司
小区装修管理规定
为了使业主顺利进行室内设计与装修，避免出现违规现象，损害户内自用设施、公共设施和他人利益，特制定本规定：
一、装饰装修程序：
1、装修前须向物业中心申报，签订协议，交纳保证金。
装修过程中物业管理人员随时可进入施工现场巡查，以确保按照规定和申报进行装修。
2、装修过程中无任何违规行为，完成后向物业中心申报检查，如水、电、主体工程、公共部位和设施等无异常，退还装修保证金。
二、装饰装修规范：
1、不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房，不准凿除房屋地面；
不得擅自改动给排水管道设施，不得擅自安装雨阳棚、晾衣架、太阳能、广告牌或其他伸出物；
2，如安装需到物业公司进行申报。
三、楼梯间内公用设施请勿破坏，发现有损坏的，由业主和现场装修公司共同负责赔偿。
如不履行在保证金中扣除。
四、装修施工时间控制在7：
30—12：
00，14：
00—19：
30，其他时间不得施工，以免影响他人休息，严禁在其他住户门前逗留、休息。
五、装修保证金在装修完后，正式入住3个月，经上、下业主签字，认可无渗漏现象，物业检查无损失、损坏，持押金收据方可退还押金。
六、装修施工期限最长不超过五个月，确需逾期的到物业服务中心办理延期手续。
门卫值班制度
一、门卫职责
1、门卫必须遵守本岗位职责；
2、严禁违禁品和违反《装饰装修管理规则》的工具和材料出入小区；
3、解答业主提出的问题，并及时向领导反馈业主提出的意见和建议。
二、门卫值班制度
1、门卫实行24小时三班倒轮换制，每班每岗1人，工作8小时。
每七天依次换1次，逢周日为倒班日。
2、对来访人员（业主的亲友、各类访客、装修施工人员等）一律实行出入小区登记有效身份证件制度。
3、有效证件特指没有过期的身份证、暂住证（装修人员凭《临时出入证》出入）。
4、认真核对证件和持有人是否相符，若人证不符不得放行入内。
三、来访人员必须说清楚所找业户的姓名、楼栋、单元、房号等，如有疑问可通过对讲机或电话与业户联系，确认后方可登记放行。
四、当业主带有亲友或访客时，应有礼貌地询问清楚并办理登记手续，以避免不明身份人员混入。
五、认真填写《来访登记表》要求字迹清楚，填写项目准确全面，不准缺项。
六、熟悉本辖区业主的人员、设施、设备等情况重点是业主的基本情况，包括业主姓名、楼栋、单元、房号、人数、相貌等。
七、遇到特殊情况，如接到匪情、水警及其它突发事件或案件时，应把收大门关，协调其他护管人员共同作战，直到警报解除。
八、对岗亭值班室整理做到整洁、有序、无杂物，清洁卫生交班。
电梯设备监控管理
（1）巡视内容
机房值班人员巡视应注意：
曳引机是否有噪声、异味，是否烫手；
轴承螺栓是否松动；
减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是否牢固可靠；
指示仪表、指示灯、各种电器运行是否正常；
变压器、电抗器等是否过热；
制动器是否正常；
曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；
通信设施、标示牌、盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否放在指定位置；
电梯运行有无振动，开关门是否顺畅；
抵坑限速器是否正常。
（2）巡视中发现不良情况的处理
当巡视中发现不良状态时，机房值班人员应及时采取措施进行调整。
如果问题严重则应及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。
整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。
（3）发生火灾时的处理
①当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。
电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿厢。
电话通知工程部并拨打119电话报警。
②井道或轿厢内失火时，管理人员应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器灭火。
同时，电话通知工程部。
若火势较猛就应拨打119电话报警，以便保证高层建筑内的人员和财产安全。
（4）遭到水浸时的处置
电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上；
当楼层发生水淹时，应将电梯停于水淹的上一层，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。
用摇表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。
试梯正常后，才可投入使用。
（5）月维修保养
主要检查各种摁钮是否灵活，开关是否正常，有无噪声和异味，限速制动元件是否可靠。
检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。
（6）季维修保养
针对机房内的主要设备进行检修。
如检查曳引电机运行时，有无异常噪声；
减速机是否漏油，减速机和曳引电机的温升是否超标；
曳引电机制动器是否可靠；
速度反馈装置的反馈信号有无变化，控制柜的电气元件动作是否可靠；
限位开关的运作是否可靠，检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。
（7）年维修保养
每年对电梯的整机运行性能和安全设施进行一次检查。
整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪声、运行速度和平层准确度。
安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护，金属外壳接地情况，设备绝缘情况。
有条件的物业企业可自行组织维修，也可委托获得政府管理部门颁发电梯维修许可证的单位进行维修。
整机检修完成后应填写《电梯年维修保养记录》。
（8）电梯故障处理
电梯管理员和电梯值班电工，接到电梯故障的通知后，在5分钟内到达现场。
根据现场情况作出正确判断，并对电梯被困人员进行解救。
查看故障现象、分析故障原因，根据情况进行故障处理。
对于一般故障，处理后填写《电梯维修记录》。
电梯的重大故障应由公司工程部负责请电梯公司的技术人员进行维修，并经特种设备管理单位专业人员检验合格方可使用。
二O一五年二月
物业治安管理岗位职责
一、保安职责
①治安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；
．
②根据国家治安的有关规定及物业管理企业的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；
③主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究小区的治安管理问题；
④熟悉和掌握小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉小区内治安状况，做到心中有数；
⑤对重大事件、事故亲自组织调查、处理；
⑥负责完成总经理交办的其他事项。
⑦熟悉和掌握监控系统的操作知识，定期对监控系统进行查看，发现可疑情况立即报告经理并进行迅速处理。
二、保安队长的职责
1、对部门经理负责做好所管辖区内安全治安工作。
2、带领保安队整体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃，一丝不苟地搞好安全保卫工作。
3、根据岗位责任制，所规定的项目和要求，严格进行检查、督促全体保安人员落实岗位责任制。
4、要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理企业所制定的规章制度，掌握辖区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好小区安全保卫工作。
5、做好部门领导和基层保安人员协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达，落实上级指示精神和工作的安排。
6、认真做好本队考勤工作，详细落实的记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一议。
三、保安员的职责
①保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。
纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人；
②作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；
③值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全；
④执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失；
⑤爱护设施设备、公共财物，对岗位内一切设施、财物不得随便乱用；
⑥严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录；
⑦遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告；
⑧严格执行交接班制度，按时、按规定交接班；
⑨对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作；
⑩应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门；
⑾详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。
消防安全管理规则
一、消防工作人员应随时注意消防设施的运行情况，要熟练掌握安防系统的技术性能，正确使用，定期进行检查和保养，定期学习和保养知识要进行考核。
二、熟悉各种类型的消防器材的使用方法、保质期限和保养知识，对消防器材定期进行保养，发现问题及时处理。
三、重大节日检查，对元旦、春节等节日根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况检查，采取保卫措施，同时做好消防安全宣传。
四、当消防监控中心监控设备发出火警信号时，值班人员应立即通知保安巡逻人员到现场确认，一旦被确认后，应要求巡逻人员尽量详尽地了解火灾性质及燃烧物质等情况，并立即启动相应区域楼层的灭火系统设备投入工作。
五、消防监控中心值班人员迅速拨通“119”火警电话，报告消防中心，讲明火灾单位地点、电话号码、着火楼层、燃烧物质等情况，并做好火警过程等记录。
六、消防监控中心应及时指派专人到交通路口引导消防援救车辆及消防人员进入到火灾现场扑救火灾。
七、消防监控中心立即通知变配电室关闭相应楼层总电源，关闭大厦通风系统并打开应急灯。
八、当消防武警人员展开工作时，物业管理人员应积极配合，共同做好统一指派的协调工作。
九、灭火时，应本着“先人员、后财产”的原则抢救，疏散人员时，应走消防通道，严禁使用电梯。
十、有安全隐患的场所，应在较为醒目的位置，放置消防安全器材，如楼梯口、饭店、酒楼等要害部位。
应做到万无一失。
二O一五年三月六日
入住须知
女士／先生：
欢迎您成为华瑞鑫城的业主!
我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍入住事项和有关收楼程序，新楼时，产生遗漏而导致不便。
请您认真阅读，以免产生麻烦。
l、请您在接到《入住通知书》后，按约定的日期来办理入住手续，为您提供服务。
2、您来办理入住手续时请带齐以下物件：
（1）购房预售合同；
（2）业主身份证；
（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章
（4）《入住通知书》；
（5）已缴款项的收据（调换正式发票）；
（6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
3、如您委托他人来办理，还应带上：
（1）您（业主）的委托书；
（2）您（业主）身份证的复印件；
（3）代理人的身份证。
4、您办理手续时请按入住手续书的排列顺序依次进行。
5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。
如有问题，请填入《房屋验收表》中，管理处将代表业主利益向开发商协商解决。
祝您顺利入住!
华瑞鑫城物业服务中心
年月日
办公室管理制度
一、物业办公制度
1.出勤：
（1）上班时间为8：
00一12：
00；
14：
00——17：
00不得无故迟到；
（2）上、下班必须签到，不许代别人签到，不得涂改签到表；
早退、外出；
（3）员工请假须提前一天通知经理批准后方可请假（特殊情况例外），严禁无故旷工；
（4）上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理。
二、坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。
（1）如损坏公司及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。
（2）公司的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。
（3）上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；
业余时间应努力学习业务知识及相关知识。
（4）不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。
（5）严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
（6）热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。
（7）如遇重大事件，难以处理的；
应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
孝感市孝柴物业管理有限公司
文明办公制度
1．员工应以认真负责的态度严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
2．员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退准中间私自离岗，外出办公说明去向。
有私事或生病不能上班须事先请假。
3.讲究礼貌，注重仪容；
员工服装庄重、大方、清洁。
4.各办公室、会议室严禁吸烟。
5.保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
6.爱护公共财物，节约用水用电。
7.重视防水、防盗和安全生产。
8.办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；
嘻闹、高声喧哗和争吵。
9.严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
10.以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
11.国家法定节假日另做加强值班安排。
接待来访制度
为了加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特制定接待来访投诉工作制度。
1.接待来访工作由管理处专人负责，设立办公地点，电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。
2.任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
3．对住户投诉、来访中谈到的问题，管理人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室经理，由经理决定处理办法和解决措施。
4.管理处工作人员在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。
不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、在处理客户和业主的来信、来访具体事务中，做到事事有着落、件件有回音。
5.管理处负责人要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
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