物业交接内容Word文件下载.docx
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6、试行自动停发电机组。
七、检查测试变配电房排气散热设施、防鼠措施。
八、在检验中将存在问题记录，双方签名，待交方整改完善才交接。
交方人员：
接方人员：
附件一：
配电室高压岗位操作规程
（一）倒闸操作必须根据值班调度或值班负责人命令，受令人复诵无误后执行，倒闸操作中操作人填写操作票，单人值班，操作票由发令人用电话向值班员传达，值班员应根据传达填写操作票复诵无误，并在监护人签名处填写发令人的名字。
（二）停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、母线侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序依次相反，并严防带负荷拉入闸。
（三）下列项目应填入操作票内;
应拉合的开关和刀闸检查开关和刀闸的位置，检查接地线是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装和拆除接地线，安装或拆除控制回路或电压回路的保险箱，切换保护回路和检查无电压等。
（四）操作人和监护人应根据模拟板或接线图校对所填写的操作项目，并经值班负责人审核签名。
（五）操作前应该对设备名称，编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制，必须按操作程序操作。
每操作完一次作一个记号"
"
全部操作完毕后复查。
（六）倒闸操作必须两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护，单人值班的变电所则由一人操作，特别重要和复杂操作，由熟练的值班员操作。
附件二：
物业项目高压配电室的基本要求
1.达到《关于高压变配电室防鼠工作若干规定》的要求。
2.建筑耐火等级不低于二级。
房屋结构完好无裂缝、不渗漏水。
室外排水通畅,不受洪水侵水。
3.门为难燃烧体,向外（或向低压方向）开。
4.操作通道和维护通道的距离足够,通道畅通,不得在室内堆放杂物。
导体对人员安全距离足够。
5.遮拦和栅栏足够、完好、合格。
标示牌齐全,挂放管理好。
6.常用高压电气安全工具（绝缘靴、绝缘手套,试电笔,短路接地线,绝缘棒,绝缘挡板,绝缘垫等）设备,有专架专柜放置,摆放整齐,按定期试验合格。
消防设备齐备,合格、有效、易取。
7.电缆沟无积水,电缆盖板完好,并装有检查电缆沟的局部照明灯。
8.一次结线模拟图和资料齐全。
9.有足够的照明。
10.规程制度健全,具有如下四种基本制度:
（1）岗位责任制;
（2）安全管理制度（交接班、工作票、操作票、监护制、巡回检查制、设备缺陷管理、反事故措施和事故分析制度）;
（3）安全操作制度;
（4）设备检修试验制度。
附件三：
高低压配电室安全工作制度
目的:
从行政组织措施上保证安全,不出人为安全责任事故。
（一）在高低压配电室内值班、维修工作人员,应具有有效的电工证（由劳动部门颁发）,在配电室操作人员,应具有市供电局颁发的进网作业许可证。
（二）新员工上岗前,应熟知下列事项,并经考试合格后,方可允许上岗独立工作:
1.本公司有关电气方面的操作规程和有关制度、措施;
2.本公司高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等;
3.电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法;
4.电气安全防护及人身事故抢救;
5.本公司变配电运行方式,负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。
（三）工作时间,工作人员应按规定穿戴整齐;
严密监视变电室各种设备、仪器仪表信号装置等的运行情况,每小时应进行一次各种运行数据的记录和相关说明。
（四）严格按工作票、操作票制度进行操作,发生事故紧急处理并上报,做好记录。
（五）每班起码应检查一次高低压变配电室的通风、空调、照明及1211气体灭火器装置是否正常,有无影响安全运行的异物或异常现象。
（六）保管好各种资料、图表、工具仪器、消防设施与器材、电气安全用具等,做好室内设备及环境卫生。
（七）按制度做好交接班工作。
（八）按计划做好维修保养工作和各项必要的安全试验,必须严格按电气设备检修安全技术措施办事。
（九）每月未晚班应启动柴油发电机组,运行一小时。
（十）倒闸操作以及维修工作,一般都应有二人以上,一人操作、检修,一人监护。
相关记录:
1,《变配电值班记录表》
2,《机电设备维修记录表》
3,《强电系统日常维修保养记录》
4,《操作票》
5,其它外包检测记录
济南财富广场物业管理有限公司配电室管理制度
一、目的：
规范配电室的管理，保障供配电系统的安全运行，以确保大厦的安全用电。
二、内容
1.严格遵守公司的各项规章制度。
2.每班保持值班室、配电室地面及设备外表清洁无尘。
3.非工作人员进入变配电室，须经部门主管或公司领导批准后进行登记，由值班电工陪同方可进入。
4.值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。
5.值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；
严禁变压器、空气开关超载运行。
6.配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手；
严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。
7.不得擅自增加或更改变配电房机电设备线路及器材，若确需要增加或更改，须报部门主管同意，经公司主管领导批准后方可增加或更改。
8.因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。
对于突发性的停电事故应向用户作出解释。
9.如配电设备发生异常，应及时报告部门主管，并在其指导下排除异常，必要时上报公司领导。
10.在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。
11.经常保持配电室消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。
12.做好配电室的防水、防潮工作，堵塞漏洞；
严防蛇、鼠等小动物进入配电室。
13.值班员应认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。
济南财富广场物业管理有限公司交接班制度
1.值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。
因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。
2.交接班时接班人员应提前十五分钟上岗，交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。
交接班的准备工作包括：
1）查看运行记录；
介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；
2）清点仪表、工具等物品是否齐全、完好。
3）如发现问题应当立即解决，若事后发现问题，一切责任由接班人承担。
双方在值班日志上签字。
3．有下列情况之一不准交接班
1）在事故处理未完或重大设备启动或停机时；
2）上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室不清洁。
3）接班人未到岗，交班人员不准下班。
4）接班人醉酒或有不适宜值班的疾病等，未找到接班人。
5）严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。
6）若在交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
1
关于物业交接内容及交接程序的管理办法
（2011年10月18日）
为顺利实现所属建设项目向物业服务有限公司的物业交接，避免因交接界面、内容、标准不清晰、相互推诿而使业主利益和利益蒙受损失，同时进一步规范工程部门及物业公司的开发与管理行为，特明确交接的基本条件、具体交接内容，以及物业验收程序、标准等相关要求如下，以期交接双方共同遵守。
一、物业交接的基本条件
由完成小区内主体建筑物（住宅及会所、商业、文教、医疗等配套建筑）、构筑物、市政设施（一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车及非机动车停车设施、户外休闲运动设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房）等规划设计的全部建设内容，并经相关部门验收合格。
项目的规划用地、工程建设批准文件、工程竣工资料齐全。
二、物业交接内容及验收依据、验收部位和验收标准
（一）物业交接内容
1.工程资料
:
各栋号建筑、结构、电气、暖通、给排水、消防、弱电等竣工图一套、外线竣工综合图一份、各类分部、分项的隐预检记录、设备材料清单、设计变更、各项试验、验收报告、保修协议等图纸、文档及有关音像、电子文件。
2.各楼宇单元门、房门钥匙。
3.水表、电表、天然气表、热表等电子卡或表底记录。
4.设备设施交接。
开闭站、变电站、换热站、电话交接间、消防控制室、保安监控室、电梯机房、水泵房、消防泵房等。
（二）物业验收依据、验收部位和验收标准
1.0物业验收依据
1.1规划设计方案（图纸）；
1.2与业主签订的《商品房房屋买卖合同》有关的交屋标准；
1.3有关管理规约；
1.4前期物业服务合同；
1.5移交的图纸、资料；
2.0验收部位和验收标准
2.1验收部位主要为楼宇户内（套内）、共用部位、市政设施、共用设施设备的建筑质量、使用功能，以及市政设施、共用设备的运行状况。
共用部位：
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
市政设施：
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
共用设备：
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
2.2具体验收标准，应由物业公司于验收前针对不同物业的类型、设计标准和实际情况，参照国家颁布的有关施工验收规范的相关标准，以及地方政府规定的相关内容为标准编写方案，双方共同确认后实施。
三、物业交接验收程序及查验的具体要求
（一）物业交接验收程序
1.由物业公司制定物业查验方案和查验时间计划报公司审批；
2.由项目部向物业公司移交有关图纸资料；
3.项目部与物业公司按查验时间计划进行分户验收和查验共用部位、共用设施设备；
4.项目部负责人确认现场查验结果；
5.由项目部组织施工方整改和解决查验发现的问题；
6.与物业公司签订物业接管协议；
7.双方办理物业交接手续；
（二）查验的具体要求:
由项目部委派专业人员参与现场查验。
现场查验应当形成书面记录。
查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录由项目部和物业公司参加查验的人员共同签字确认。
交接验收完成后，由物业公司草拟《物业接管协议》报审核后签订。
《物业接管协议》应对物业查验基本情况、存在的问题、解决的方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
《物业接管协议》签订后，由项目部向物业管理公司移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
交接工作应当形成书面记录。
交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接地点、交接方式等内容。
交接记录应当由项目部和物业公司共同签章确认。
据此阶段，即完成向物业服务有限公司的全部交接工作。
四、物业交接后，双方的责任和义务
（一）的责任和义务：
在物业早期管理阶段，应尽力为物业公司从事经营管理活动创造良好的条件。
物业交接后，未能按照物业相关协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，应当负责修复；
给业主造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
（二）物业公司责任和义务：
物业公司应全力维护的形象和利益，充分利用小区现有资源条件全面拓展物业服务领域，不断提高为业主服务的满意率。
自物业交接之日起，物业管理公司应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
消防工程竣工交接内容
工程验收交接。
1、消防竣工图纸、操作使用说明书、编码表、消防技术档案、消防检测报告交接
2、消防设备及备品交接
3、消防使用和故障处理交底及系统培训
4、所有交接应有移交方、接收方签字盖章（严格的还应有见证方）。
1、消防竣图纸交接
2、消防设备交接，有哪些设备，列一清单要甲方签字
3、竣工验收单
你总得还有保修期吧，消防一般为二年，二年内有问题你还得负责维修的消防工程竣工交接内容……1、消防竣工图纸、操作使用说明书、编码表、消防技术档案、消防检测报告交接2、消防设备及备品交接3...消防工程中间验收交接单怎样填写……建筑工程消防验收基本情况记录表应该有施工方编制,然后有设计单位、建设单位、施工单位和监理单位共同组织...消防工程建设完毕,需要向甲方移交哪些材料……相关内容甲分包的消防工程从进场到工程竣工移交都需要哪些资料!
12010-11-6建设...消防竣工移交表格……我方消防已经竣工,消防竣工移交物业的表格样式请各位帮忙协助,谢谢。
可以去中国消防工程网论坛下载,全...消防工程资料移交包括消防工程在设计、施工和验收过程中所形成的什么文件?
……竣工图、消防局审核及验收报告、保修书、工程施工过程技术资料、设备移交书、编程表每个地方都有自己的要...消防材料的移交有那些?
……我做的是一家四星级酒店消防工程,已经建设完毕,消防局也全部验收完毕,同甲方交接时,需要向甲方移交那些...工程竣工后交接需要哪些内容……工程项目的竣工验收工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序,也是工程项目管理的最后一项工作。
它...消防安装工程竣工验收完以后乙方和甲方为了以后交接好工作是不是要签订一份文件……没有必要吧!
验收资料不是有了吗?
资料上应当有监理的签字。
竣工资料上应当有消防部门的验收意见。
消防工程竣工移交清单（含资料部分）,谁有一个完成的清单表（样表）……消防工程竣工移交清单（含资料部分）,谁有一个完成的清单表（样表）...相关内容2010-11-6...
消防设施工程竣工移交档案馆资料……那你这个工程主要都做了什么啊?
比如你防排烟,通风也要做资料交,火灾自动报警也要交,气体灭火也要做,消...
1、接管验收的准备工作
（1）新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
（2）成立物业接管小组
①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；
②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
（3）接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；
③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
④准备好接管验收记录表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
2、接管验收的工作程序（略）
3、资料的接管验收。
发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
（1）物业产权资料：
①项目开发批准报告；
②规划许可证；
③投资许可证；
④土地使用合同；
⑤建筑开工许可证；
⑥用地红线图。
（2）综合竣工验收资料：
①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；
②建设工程竣工验收证书；
③建设消防验收合格证；
④公共配套设施综合验收合格书；
⑤供水合同；
⑥供电协议书、许可证；
⑦供气协议书、许可证；
⑧光纤合格证；
⑨通信设施合格证；
⑩电梯准用证。
（3）施工设计资料：
①地质报告书；
②全套设计图纸；
③图纸会审记录；
④设计变更通知单；
⑤工程预决算报告书；
⑥重要的施工会议纪要；
⑦隐蔽工程验收记录；
⑧沉降观测记录；
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
（4）机电设备资料：
①机电设备出厂合格证；
②机电设备使用说明书（要求中文）；
③机电设备安装、调试报告；
④设备保修卡、保修协议。
（5）业主资料：
①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；
②已够房业主的付款情况或付款方式。
4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别
（1）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；
而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
（2）接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
5、接管验收标准和验收方法
（1）验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
（2）验收方法为观感验收法和使用验收法。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准
（1）主体结构：
①外墙不得渗水；
②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；
出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；
块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。
（3）内墙面：
①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
②块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢固，无缺棱掉角；
面层无裂纹、损伤，色泽一致；
对缝沙浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
（6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
（7）门、窗
①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；
②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；
③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；
④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；
⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；
⑦高档装饰门装饰完整。
（8）楼梯、扶手：
钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。
（10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。
（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。
（13）光纤已开通，收视良好。
（14）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。
（15）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（16）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。
（17）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。
（18）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
（19）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
（20）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。
（21）防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、
（22）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
物业交接验收工作实施细则
一、目的
1、明确在物业交接验收中双方应遵守的事项，确保物业交接验收顺利进行。
2、确保物业住、用的安全和各种配套设备、设施正常使用功能的完备，确保竣工资料及配套技术资料的顺利交接，以利于物业管理工作的正常开展。
二、交接验收条件
建设工程全部施工完毕，在竣工验收合格的基础上，系统设备、设施功能正常，使用可靠，并经有关职能部门验收合格。
三、双方职责
1、各单位负责物业、设备、设施交接验收时间的提出。
2、物业公司负责组织相关人员及时参加交接验收。
3、经交接验收合格的物业、设备、设施由物业公司出具交接验收报告，办理交接手续，由物业公司安排人员进行有效管理。
4、如验收过程中出现验收内容不合格项目，或在物业使用过程中存在隐患项目由物业公司提出不合格报告，或要求整改报告。
由各单位负责落实，督促施工单位在期限内进行整改，整改完毕后组织单项复验。
5、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，由物业公司会同相关单位组织设计、监理、施工单位，共同分析研究，查明原因。
如属设计、施工、材料等原因引起的，应由相关单位负责处理；
如属使用不当引起的由业主自行负责；
由于管理不善引起的，则应由物业公司负责处理；
若业主及物业公司处理有困难的，可由各单位帮助，费用由各责任者自行承担。
6、物业自验收接管之日起，保修按《建筑工程质量保修条例》和《商品房销售保修规定》由各单位负责保修。
为保证房屋设施一般保修事项的快速处理，建设单位支付保修款应征得物业公司同意。
如责任单位未做好保修工作的，物业公司应根据需要进行应急处理，如：
水管爆裂、排污管渗漏、墙面、地面空鼓等等，产生费用由负责单位支付。
也可以在验收接管时，由各单位一次性拨付保修费用，由物业公司负责按《建筑工程质量保修条例》和《商品房销售保修规定》中的内容实施保修。
四、验收程序
1、开发单位在物业竣工验收合格后按“办法”第１８条规定与物业管理公司进行物业接管验收，并做好交接准备。
2、物业公司在接到接管验收通知１０天内，由公司总经理负责指定公司分管领导、有关职能部门负责人及专业性的工程技术人员组成验收小组。
验收小组签发验收通知并约定时间会同各单位、工程部、售楼部、监理公司及施工单位等有关人员共同参加。
五、验收内容及要求
（一）、交接验收时应提交的资料
1、项目立项报告及项目批准文件
2、建设用地许可证、土地使用证
3、房屋产权证
4、政
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