XXX公建项目公园管理服务方案Word格式.docx

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以人为本，改善城市生态环境，提高市民生活水平。

打造生态公园、人文公园、健康公园、平安公园和和谐公园。

（三）管理运营

1、XX市XXX物业公司XXX公园项目管理部

2、项目部机构设置：

共设置七个部门。

这七个部门的职能具体如下：

（1）项目管理部职能

贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度。

负责管理所辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为市民创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的休闲娱乐环境。

向市民和员工宣传党的方针政策，协助公安部门和居委会做好安全防范工作。

调查研究，深入了解市民对管理服务工作的意见，处理市民对管理服务工作的投诉，重大问题报请上级主管部门或公司领导处理解决。

完成领导布置的其它工作。

（2）园林养护部职能

负责规划辖区环境绿化美化及景点、小品的设置、保养；

负责辖区绿化的养护、修整工作；

负责园林、绿化的病虫害防治工作；

负责绿化机具的保养工作；

完成上级安排的其他工作。

（3）道路平台保洁部职能

负责辖区内道路平台的清洁、垃圾回收、清运工作，完成上级安排的其他工作。

（4）附属设施保洁部职能

负责园内栏杆、垃圾箱、交通标识、监控设施、路牌、灯杆灯具、健身实施、户外座椅等公共设施及构筑物的清洗，每天清理果皮箱垃圾，每天清除小广告，保持设施表面无刻画喷涂、无张贴广告。

（5）水面保洁部职能

负责园内库区水面及金马河拦河坝出无漂浮垃圾，无水生杂草，无向水面乱丢乱倒，无污染水体，打捞垃圾不落地及时清运到地库。

（6）设施维护部职能

负责园内栏杆、垃圾箱、交通标识、监控设施、路牌、灯杆灯具、健身设施、户外座椅、公厕、井盖、地下管网等公共设施及建筑物筑物设施完整、安全，维护及时（24小时内完成维修），运行正常。

（7）秩序维护部职能

1、加强园区内安全作业，承担安全责任，水、电、机械等操作人员需持证上岗，机械作业前应对施工现场进行围合及标示。

2、加强区内游园秩序管理，引导市民和游客文明游园，劝导和制止在公园内违规违法行为:

乱扔果皮纸屑、乱吐口痰、随地便溺、乱扔乱倒垃圾及燃放烟花爆竹、孔明灯；

随意开挖破坏路面、山体和平台，损毁道路或广场、栏杆、喷泉、雨污水井盖、标志牌、果屑箱等各类公共设施；

砍伐、攀折、刻画、摇晃树木，践踏、损坏绿地，攀摘花枝、果实等；

乱张贴、乱堆放、乱搭建、乱吊挂、散发传单；

占道经营、游动叫卖、展销，遛宠物；

车辆（残疾人和儿童专用车除外）进入公园；

污染水体及攀爬、涉水、戏水、游泳和垂钓，放养水生物和投放其他一切物品；

卖艺、乞讨、非法集会和从事各类迷信、教学训练等影响公共秩序的行为；

携带易燃易爆与有毒物品、管制刀具等入园；

扰乱公共秩序以及进行其他妨碍公共安全的活动。

劝导制止未果，及时报公安机关处理。

3、负责双休日和国家法定节假日（清明节除外）开启，每次开启30分钟，其中5月1日至10月31日为20:

30至21:

00开启，其余时间19:

30至20:

00开启。

重大活动及会节需要开启音乐喷泉及亮化工程的，按要求时间开启。

（四）各部门管理岗位的工作职责

（1）项目经理的职责

统筹安排公园的日常维护管理工作，结合日常工作状况分析在日常管理中体现出来的制度弊端及不完善处。

并及时向上级主管部门反应，以不断提高管理水平。

处理群众的日常投诉与合理性建议，若存在实质性困难而难以解决的某投诉或建议，则应向群众给予满意的解释。

做好绿化、维修、清洁、秩序维护等下属部门的内部管理与协调，对各部门有指挥安排、监督检查、批评指正及培训强化的责任。

（2）项目副经理的职责

协助项目管理部主任分管公园安全、人文历史文化宣传教育、维修、绿化、保洁和办公室等方面工作，在项目管理部主任不在时履行主任职责。

完成公司主管部门领导和项目管理部项目经理交办的其它任务。

（3）维修班长

负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力；

对维修人员的调、换班期间所发生的责任事故负责；

对新录用的员工要进行认真考察、培训。

全面掌握公园内的各种运行情况，包括水、电、路面、廊桥、消防设备等；

每周必须定期对公园内的各种运行状况巡视。

及时并如实向项目经理、提交维修材料计划，并对使用的维修材料的质量

予以监督、检查，提出合理建议。

负责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全责任事故。

服从项目管理部安排，完成项目管理部交给的其它工作。

（4）清洁班长

负责管理区域内清洁卫生工作的安排，并检查班组成员的清洁情况。

组织员工进行业务知识培训考核，提高员工的业务水平及操作技能。

帮助员工解决工作中遇到的疑难问题，一时解决不了的应及时向主管领导汇报。

负责管理区域内的员工调配及材料设备保管。

协助采购人员采购清洁方面的材料，有效地控制浪费。

（5）保安班长

负责本班人员的岗位安排，带领班组人员完成好公园的治安保卫任务，在工作中起到模范带头作用。

做好交接班工作，做到情况清楚、物品齐全，遇有特殊情况及时上报上级主管。

当班期间，要详细记录当班工作情况和发生的问题及处理情况，做到交接班记录字迹清楚，内容明确。

严格遵守各项规章制度，检查制度的落实情况，发现违章、违纪行为要敢于批评、纠正。

对发现的治安保卫工作中存在的安全隐患要及时报告，不得拖延或隐瞒。

认真处理当班期间发生的治安保卫方面的问题，并将处理结果及时上报，对经过努力仍无法处理的情况要及时请示上级，重要情况要写出情况报告。

遇有紧急事件时要及时带领保安人员赶到现场，根据具体情况做好组织指挥工作，妥善处理。

每日上岗前应检查本班组保安人员的着装整洁情况。

按规定对本部门员工进行培训、训练，并做好记录。

完成领导交办的其他任务。

（6）绿化班长的职能

对主任负责，接受主任的工作监督；

组织班组员工开展日常的绿化养护工作；

检查员工的出勤情况和员工的仪容仪表，督导员工遵守公司相关制度；

每日巡视所辖园区绿化状况并做记录；

负责新员工的工作指导；

完成每周的工作计划和工作总结，并组织实施周计划；

完成领导交给的其他任务。

（五）各部门人员的配置

（1）项目管理部

项目经理、项目副经理各1人，财务2人，文员1人

（2）园林养护部

主管1人，园林工程师2人，园林技师8人，园林工127人（3）道路平台保洁部

主管1人，班长2人，员工26人

（4）水域保洁部

主管1人，员工9人

（5）附属设施保洁部

班长1人，保洁员8人

（6）设施维护部

主管1人，工程师2人，维修工8人

（7）秩序维护部

主管1人，班长3人，保安33人

本项目拟投入管理人员和工作人员共计239人

四、项目管理和服务主要内容

一）、清洁卫生服务；

二）、绿化日常维护服务；

三）、治安管理服务；

四）、水电管理服务；

五）、排污设施管理服务；

六）、道路维修服务；

七）、文档管理；

八）、人员管理；

九）、材料和工具管理。

五、项目管理制度

一）、游园须知

1.XXX公园是供公众游览、休息、开展科学文化教育、锻炼身体以及城市防灾避险的重要基础设施，是改善生态环境和提高人民群众生活质量的公益性事业。

2.游客应当文明游园，遵守社会公德，维护公共秩序。

3.自觉维护园内环境卫生，不得践踏草坪、不得随地吐痰、大小便和乱丢果皮杂物、不得在水池内游泳、洗衣物等。

4.爱护公园绿化和公共设施。

不得在建筑物及各类设施上刻画、涂写、不得挪动、侵占、毁坏、偷盗果皮箱、路灯及其他公共设施。

凡损坏公园绿化及公共设施的均须按价赔偿。

5.游客请注意保护自身安全，敬请注意警示标识，幼儿及儿童进园应由成人携同，并要求做好安全监护工作；

不得进行涉水、攀爬等危险性活动。

否则所致后果，游客自负。

6.禁止在园内擅自营火、宿营，燃放烟花爆竹；

严禁在园内打架斗殴、酗酒、赌博，严禁在园内进行非法集合、传销、传教、算命及其他迷信活动，违者按章处理或送交公安部门处理。

7.禁止携带易燃易爆与有毒物品、玻璃制品、武器等入园。

8.禁止在公园内兜售物品，擅自张贴悬挂广告宣传品。

9.不能从事法律禁止的其它行为。

二）、工作人员行为规范

1.精神风貌

仪表举止端庄、温文尔雅、落落大方，不矫揉造作、不轻浮放肆；

服饰整洁、大方、得体，要注意根据气候变化、工作环境和特定场合选择合适的衣着；

保持愉快地工作情绪，不能将个人情绪带到工作之中；

保持良好的坐、立、行习惯，以轻松、自然为宜，不要过于拘谨，禁忌散漫。

2.工作作风

养成严格按照岗位职责和岗位工作流程工作的习惯。

养成日事日清的工作习惯。

面对困难和挑战，不折不挠，敢于拼搏。

善于协作，有团队精神和集体合作精神力争第一次就把工作做好，既注重工作效率，又注重工作质量，一丝不苟，精益求精。

认真学习本专业技能。

做到规范施工、文明施工，严禁马虎作业。

不能解决的问题要及时上报。

每天工作结束后,要清理工作现场,保持现场整洁。

三）、公园绿化养护等级标准（按二级养护标准实施）

1.范围

本准备适用于园林绿化的养护管理工作。

2.规范性引用文件

下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。

DB44/T268—2005城市绿地养护技术规范

DB44/T269—2005城市绿地养护质量标准

3.术语和定义

下列术语和定义适用于本标准

3.1绿色期

一年内草坪自然生长状态下叶色保持正常绿色的持续时间。

3.2杂草覆盖率

单位面积内杂草所覆盖面积的百分比。

3.3倾斜率

主干偏离地表垂线的角度超过5.0的行道树株树占该路段行道树总数量的百比。

4.分级管养

根据园林所处位置的重要程度及绿地的性质和养护质量水平要求不同，将园林绿化养护质量标准分成三个等级，即一级养护、二级养护和三级养护。

5.养护等级收费标准

5.1二级养护:

8元/平方

6.二级养护

6.1绿化养护单位要制订较完善的养护技术方案，建有工种齐全和相对稳定的养护队伍，绿化养护技术措施比较完善，管理基本到位、得当，植物配置科学合理，基本达到黄土不露天，绿地总体景观较好。

6.1.1园林植物

6.1.1.1草坪植物生长旺盛、叶片大小、色泽正常、无杂草，高度控制在10厘米左右，无明显裸露地面，基本无枯黄，枯黄率控制在2%以内；

其他植物的新梢枝叶萌发正常，叶片大小和色泽正常，叶片大小和色泽正常，基本无枯枝败叶。

6.1.1.2乔木树冠基本完整，生长与开花结果正常，株型完整、丰满，开花正常，花后修剪合理、及时。

木本地被植物生长正常，覆盖率达到97%以上，基本无杂草，无死株、缺株。

6.1.1.3花坛、花带、花台植物生长良好，及时摘除残花败叶，定植花木花期基本一致，开花整齐、均匀，无残缺，基本无杂草，修剪及时。

6.1.1.4绿篱生长旺盛，修剪整齐、合理，无死株，无明显断垄，无明显病虫害发生。

6.1.1.5藤本植物生长正常，开花适时，应根据不同植物的攀缘特点，及时采取相应的牵引、设置网架等技术措施，视攀缘植物生长习性，覆盖率不低于85%。

6.1.1.6草本花卉生长正常，株型匀完整，开花适时，开花时覆盖率达到90%以上，基本无杂；

花后需修剪的，得到合理修剪。

6.1.1.7草本及地被植物整齐，草坪的绿色期不少于250天，覆盖率90%以上，经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，杂草的覆盖率不超过3%，无积水，修剪合理。

6.1.1.8水生植物生长正常，开花适时，生长范围基本符合景观要求。

6.1.1.9及时清理死苗，一周内补植回原来的种类并办求规格与原来植株接近，以保证优良的景观效果。

草坪补植或改植后一个月内覆盖率达到95%以上，其他植物补植或改植的成活率达到98%以上。

6.1.1.10病虫害控制及时、有效，被害植株不超过5%，被害叶片不超过叶片总量的3%。

有害植物的危害得到有效治理。

6.1.2绿化保洁

6.1.2.1每天上午7:

00时前完成绿地的清洁工作，做好保洁，保洁时间为树枝、树叶、草屑等）、绿地内水面杂物应日产日清，做到保洁及时。

6.1.2.2绿地完整，无堆物、堆料、搭棚、乱张贴、涂乌、乱挂乱拉、焚烧杂物，树干上无钉拴刻画等现象，绿地边线以外2米内的荒地的保洁工作到位，不能出现垃圾连片的地方（特别是花生壳、瓜子壳）或出现鼠洞、蚁穴、蚊蝇孳生地。

行道树下距树干2米范围内无堆物、堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。

6.1.3园建设施

6.1.3.1园路、桌椅、周雕塑、井盖和标识牌等园林设施完整、安全，维护及时，并按合同要求及时翻新。

6.1.3.2喷淋系统要及时检修，喷头正常喷水，未发生管道漏水。

6.1.4施肥要求:

乔灌木每年不少于2次，2—3月和9—10月重点进行施肥，复合肥和基肥结合，每次2—3千克/株，对角埋施，新种、补种、生长势弱树木可适时适量多施；

观花灌木每年不少于3次，每次0.5千克/株；

成片花卉每月撒施复合肥1次，每次0.15千克/平方米，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，每次0.5千克/平方米；

绿篱每年撒施复合肥不少于2次，每次0.15千克/平方米，每年根据其长势和覆盖率情况适当施基肥1—2次，每次0.15千克/平方米；

草地、地被每年不少于2次，每次施尿素0.1千克/平方米。

6.1.5淋水要求:

旱季一般乔木3—5天淋水1次，新补植乔木，淋好定根水后，1周内每天淋水1次，单丛灌木、成片花卉、绿篱一般2—3天淋水1次，补植后一周内每天淋水1次，施肥和补植需加强淋水；

草地、地被一般每天淋水1次。

雨季根据天气情况适当调节。

6.1.6苗木修剪

6.1.6.1自然型乔木每年不少于1次，造型乔木每年不少于4次。

主要修剪内膛枝、徒长枝、病虫枝、交叉枝、下垂枝、扭伤枝及枯枝烂头等。

庭荫的分枝点应随着树木生长逐步提高，树冠与树干高度的比例应在7:

3至6:

4之间。

行道树在同一路段的分枝点高低、树高、冠幅大小应基本一致。

6.1.6.2自然形灌木每年不少于于2次，造型灌木每年不少于4次。

灌木修剪应促进枝繁叶茂、分布均匀。

花灌木修剪要有利于短枝和花芽的形成，遵循“自下而上、先内后外、去弱留强、去老留新”的原则进行修剪。

6.1.6.3绿篱修剪一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状和高度修剪。

每次修剪应保持形状轮廓线条清晰、表面平整、圆滑。

修剪后新梢生长超过10厘米时，应进行第二次修剪。

6.1.6.4草坪修剪要促进分枝，加速覆盖功能，修剪高度应保持在6—8厘米，当草高超过12厘米时必须进行修剪。

6.1.6.5休眠期修剪以整形为主，可稍重剪，生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪。

修剪要避开树木伤流盛期。

绿化修剪后的枯枝干叶等，在修剪当天及时清理运走，并及时清除灌木丛上的修剪枝，苗木落叶当天及时清扫保洁。

6.1.7浇灌

6.1.7.1浇灌的实施应科学、合理、宜采用喷灌或滴灌等节水方式。

对于花坛及道路分车带内植物，在干旱季节，可进行叶面喷水。

在花芽分化时应适当控制浇灌量，以免园林植物徒长。

6.1.7.2日浇灌的时间应根据季节与气温决定，并注意控制水温与表土温差不宜太大，以免造成根系伤害。

夏秋高温季节，浇灌应避开中午烈日，宜在10时之前或16时之后进行；

冬季及早春，宜在10时至16时之间进行。

用机械进行浇水时，不宜在交通繁忙时段进行。

6.1.7.3喷灌时应确保喷水的有效范围与园林植物的种植范围一致。

6.1.8全民植树活动或突击性的植树绿化任务，能按时、按标准、按要求完成所分配的工作。

每逢节假日，如春节、元旦、五一、国庆节等或某些特别日子，能按上级要求完成特别安排的工作。

6.1.9防止意外及修复工作包括防台风、防汛、防寒等以及防止其他因素对绿地造成的损坏等，并定期巡视挡土墙及边坡，防止滑坡。

由于不可抗力（如台风、暴雨等自然灾害）造成的绿化景观损害，养护单位应在12小时内或科室根据情况设定的时间内及时完成现场清理和恢复原状的工作，并应以合同附件的形式向科室提交可行的解决方案；

未能按要求及时完成清理、恢复原状工作的，当月考核评分档次为差；

在科室根据实际情况设定的恢复原状时间内，受损害部分的绿化景观（不包括环境卫生）将不列入考核评分范围内。

6.1.10植物虫害及防治

6.1.10.1植物虫害的发现和判断

A.观察植物叶片:

叶片完整，但出现褪色、失绿斑点、变黄甚至脱落的现象，多数是吸汁害虫；

叶片完整，但出现灰白色线条，是潜叶蝇/潜叶蛾的表现；

叶片出现缺刻，孔洞或留下叶脉，地面有虫粪，是食叶害虫危害的主要特征。

B.观察植物枝干:

树干表面和地面有油腻的腊层物质，是吸汁害虫危害的主要特征；

树皮上有排粪孔，是蛀干害虫的危害特征。

6.1.10.2吸汁害虫的常见种类和防治

A.红蜘蛛（螨类），喜欢高温干燥环境，通过吮吸叶片汁液，破坏叶绿素，引起植物落叶，几乎危害所有的植物。

红蜘蛛的传播蔓延除靠自身爬行外，风、雨水及操作携带是重要途径。

防治方法:

注意观察，因其体积小不易发现，因此要定期认真仔细检查，树木和叶片的阴面居多；

在“五一”前后，幼虫出现危害最严重，因此一般在植物萌芽展叶前喷药做到早发现早医治。

防治药剂:

早春萌芽前后用石硫合剂或硫悬浮剂；

生长季节交替使用尼索朗、阿维菌素、红白全胜、哒螨灵等农药防治。

B.蚜虫（昆虫纲同翅目），是普遍发生的一类害虫，随着叶片萌芽孵化成虫，在高温干旱天气繁殖迅速，喷药防治很难彻底杀灭。

冬季清扫落叶，树干涂白；

早春用石硫合剂或硫悬浮剂防治，树干上用透明胶带胶面朝外粘贴三圈，阻止地面上的蚜虫上树；

保护瓢虫、草蛉、食蚜蝇等天敌昆虫做到早发现早医治。

发芽前后用菊酯类农药细致喷杀；

生长季节使用辟蚜雾、蚜力克、一遍净等农药交替防治；

经常喷水可以抑制蚜虫的危害；

对危害严重、喷药防治困难的瘤蚜，可以使用10倍左右的内吸性有机磷农药刷涂树干并包扎起来。

6.1.10.3食叶害虫的常见种类和防治

A夜蛾类:

包括地老虎、黏虫、棉铃虫等，7-9月是幼虫主要危害期。

B刺蛾类:

俗称刺毛虫，幼虫期表面有鲜艳的警戒色，带刺。

C尺蠖类:

俗称部曲虫、造桥虫，爬行时一步一曲，呈拱形，

6.1.10.4地下害虫的种类和防治

A蛴螬是鞘翅目金龟甲科幼虫的总称，取食浅根植物的根系，对多数草坪的危害是毁灭性的。

B金针虫是鞘翅目叩甲科幼虫的总称，取食浅根植物的根系，对草坪有一定的危害。

C蝼蛄（属于直翅目蝼蛄科），是危害草坪的常见害虫，取食草根和嫩茎，喜欢潮湿环境，对水边草坪危害最大。

6.1.10.5钻蛀害虫的种类和防治

树干或地面出现黄褐色的锯末状虫粪，是检查此类害虫的一个重要依据。

6.1.11安全作业

6.1.11.1园林机械的操作人员，应在上岗前接受必要的岗前培训。

凡需持证上岗的，必须取得相应的上岗证，并应严格按照操作规程作业。

园林机械作业前，应对施工现场进行围合及标示。

6.1.11.2在城市主、次干道，快速路或高速公路上作业时，宜选择在非交通繁忙时段进行。

作业人员必须披戴具有反光标志的背心，并应在距离作业点正、反方向分别不少于80m和150m的地方设置反光警示牌及其他警示标志。

6.1.11.3截除较大的树枝、藤蔓或砍伐清除枯死的树枝时，应预先制定施工方案和应急预案，采取必要的安全措施。

四）、公园设备设施养护标准

广场、花台、凉厅、景观、廊桥、道路、雕像、路灯以及各种公园附属建构筑物要保持完好、整洁。

地面无破损；

保证全园公用路灯、景观灯的正常运行。

做到定期巡修，定期检查，平均亮灯率确保97,以上。

全园公用路灯、景观灯外形完整，不缺门盖板和接线阴井盖。

各种景观设施完好，可随时启用。

设施检查定期进行，发现路灯设施残缺或接到群众反映，一般情况下24小时内修复或更换，平均完好率确保96,以上。

保证全园的绿化用水管、水景用水管、各种给排水管以及排污管道外观完好、接口牢固、无渗漏、无堵塞、运行正常。

公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；

对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

景观灯等公共照明设备完好率98%以上。

公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

1、维护方案

1）水电设施的维护

A每天巡视一次，查看各种设备设施是否完好，运行是否正常，并做好相应的记录。

B发现损坏，有故障，要马上组织人手、工具和材料进行维修，并做好相应的记录。

C如遇见重大事故，要采取应急措施，并立即向上级主管汇报。

D完成上级主管领导下达的其它任务。

2）水质的维护

A定期对湖泊四周进行巡视查看，坚决杜绝污水排入湖中。

B定期对湖水进行检测，查看水质变化。

C按照国家水质管理标准使用各种生物技术以及硫酸铜、氢氧化钠等各种药物改良水质。

3）建构筑物的维护

A每天巡视一次，查看广场、花台、凉厅、景观、廊桥、道路、雕像是否完，是否有损坏。

C如遇见重大损坏，要采取应急措施，并立即向上级主管汇报。

4）根据实际情况，我公司将派出专业人员，以保