大型购物中心投资分析报告Word文档格式.docx
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选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
目标顾客以流动顾客为主。
由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。
其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。
从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。
由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。
1.2.大型购物中心的分类
依据1994年国际购物中心协会（ICSC）对国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销八种不同的购物中心。
这八种购物中心共同的特点是：
有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业态与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。
就整体而言，密闭式购物区通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。
1.3.ShoppingMall的业态特点
ShoppingMall和传统的商业模式相比具有以下几个显著的特征：
第一，ShoppingMall是商业街的综合和低成本塑造。
在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现代城市的购物中心，因为建设和经营成本太高，交通不便利，缺乏自然的空间。
而ShoppingMall可在远离市区的郊外空地低成本地塑造一条有屋顶的商业街，不同的是城市中的商业街是以线状分布的，而ShoppingMall是以点状式立体分布的，占地面积、绿地、停车场和建筑规模都很大。
从某种意义上说ShoppingMall这种业态代表着现代商业形式的发展追求，体现了土地资源节约，保护生态环境的绿色营销思想。
因为这种郊外“商业街”不需要昂贵的基础设施配套。
第二，ShoppingMall是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的。
ShoppingMall的行业多、店铺多、功能多，集购物、休闲、娱乐、饮食甚至金融、文化功能等于一体，进行全方位服务。
多数Mall里包括两个或更多的大型主力店，它们被称为“锚店”，意为这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。
第三，ShoppingMall的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运，即商业物业的投资和商业的经营是专门化的，这就大大减轻了商业经营者在物业上的投资压力。
同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合和促销等方面都有专门的机构来组织实施。
第四，ShoppingMall购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。
Mall是靠“玩”所聚集的人气来带动购物和餐饮的，它的辐射范围很广，所以也有人称之为建立在“汽车轮子上的购物中心”。
1.4.ShoppingMall的融合功能
产业融合代表着未来经济发展的客观要求，而大型购物中心融合了建筑开发与商业经营两大领域，既讲求动态的规划与设计，又讲求商业的行销与推广。
购物中心把相关业态进行了有机整合，从而得以满足消费者更高的消费需求、生活需求和精神需求，这是在零售主导权从生产者——营销者——消费者转移之后的必然结果，从而更加深刻地强化了购物中心与来客的互动关系，深化了生活方式的内涵。
购物中心的融合功能可以体现在以下几个方面：
（1）消费与文化的融合
购物中心所经营的已经不仅仅是商品，从一定意义上讲，购物中心经营的是一种文化，代表着生活方式的一种转变，它会在很大程度上，满足消费者的精神和文化需求。
购物中心除了建筑本身的表现手法以外，购物中心还需要经常组织一些文化交流活动，吸引更多的顾客参与各项活动，实现与顾客的互动交流更是购物中心行销推广的重要内容。
（2）消费与服务的融合
消费者光顾购物中心的目的，通常不是单纯为了购买一件什么样的商品，他们更加需要的是“以人为本”的现场感觉和精神享受，需要更加完善的贴近生活的高品质服务。
购物中心的推广，也主要是为了展现自己的商品和服务。
英国目前大部分新的购物中心无论是在美食街、美食中心，还是独立的贩卖亭中都包含了许多的餐厅、咖啡厅，呈现出一种朝向多层次服务发展的新趋势。
（3）消费与休闲的融合
居民消费行为的变化趋势是“一次购足，休闲购物”，这被称为21世纪的消费主流。
随着社会的进步、生产力的提高、收入的增长和工作时间的缩短，人们拥有了更多可以自由支配的休闲时间。
近年来国庆黄金周的调查显示，我国市场呈现出日用必需品消费、观光休闲消费、旅游相关消费三足鼎立的态势，而观光休闲消费则主要聚焦在了购物中心。
（4）消费与教育的融合
种种数据充分表明，教育费用在家庭支出中比例大幅度上升，这就为购物中心开发寓教于乐的商业空间奠定了很好的基础。
姜杰钢琴城入驻北京新世界中心后，培训活动受到追捧，经济收益也是节节上升；
北京东方广场引进了索尼探梦，科技的感召力量使得索尼探梦在节假日的时候成了备受儿童和家长关注的科普教育园地；
新华书店在上海港汇广场同样占据着重要的位置。
（5）消费与环境的融合
购物中心十分注重景观的规划与设计，把塑造观光的氛围作为吸引顾客的一项策略进行实施。
深圳华侨城铜锣湾广场由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团组成，其“海洋文化＋生态景观”成为深圳的一大特色，据估计，华侨城的景点每年将带来3000万的游客光顾。
（6）购物中心建设与城市改造和城市功能的融合
上海新天地以上海近代建筑标志的石库门旧区为基础，目前已经改造成为具有国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐购物中心。
大连万达在南宁、厦门等地建设的购物广场也是与当地的城市改造结合进行的。
购物中心的建设之所以越来越受到政府部门的重视，与购物中心可以改造城市面貌的功能是分不开的。
其实购物中心与其他领域的融合还远不仅仅这些，甚至在购物中心的每一个角落都可能体现出来。
购物中心呈现给顾客的不仅仅是商品，而是一种愉快的精神享受，是一种高质量的生活追求。
1.5ShoppingMall对社会和经济的贡献
ShoppingMall的发展对各国经济整体发展有着很大的促进作用。
以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8，302亿美元，1994年达到了8，500亿美元，2000年达160，000亿美元。
目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。
这个数字在欧洲是29%，在台湾地区是9%。
而在日本，大型购物中心的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%。
大型购物中心的发展还可以带来大量的就业机会。
目前，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有1名是在大型购物中心工作。
ShoppingMall不但可促进经贸繁荣与产业升级，创造就业机会，也将改变零售业与流通业的生态，牵动消费者的消费与购物行为，并可提供消费者一个休闲、购物、娱乐和社交等多元化功能及安全、舒适的生活空间。
展望未来，随着我国居民收入的不断提高，生活品质的提升，人们的生活与消费型态的转变，以及消费者日益重视效率与服务品质的要求下，大型购物中心的开发在我国零售业将具有很大的发展潜力。
2.全球ShoppingMall的发展状况
2.1.全球ShoppingMall概况
现代化的ShoppingMall在20世纪50年代起源于美国，现在已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境，全美购物中心已达4万家左右，日本也超过1千多家的购物中心，据此ShoppingMall的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。
ShoppingMall的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。
由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。
形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。
进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。
但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。
购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于二十世纪八九十年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。
2.2.美国ShoppingMall
美国购物中心主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。
现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从20世纪50年代后期起迅速发展起来的。
在二十世纪五六十年代，人们从城市迁移至郊区，同时美国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而“繁荣”起来的边缘城市。
这些购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。
二十世纪六七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。
在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。
从20世纪70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔的业绩也都相当不错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。
截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，其中大型购物中心15000个。
平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。
在美国，摩尔目前已经占有52%以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。
美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型（小型）、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。
2.3.欧洲ShoppingMall
摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。
加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。
欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。
2.3.1.位置及区位环境
欧洲购物中心多设置于城市市郊结合部位或新住宅开发区域，在法国也有位于市中心的购物中心。
这以购物中心本身所具有的“一站式、多功能、休闲性购物”相匹配，拥有方便的交通环境和大型停车场，适合于欧洲汽车王国的特点，又符合市郊或新区居民一次性采购的需求，符合欧洲潮流。
购物中心的周边环境优美，大片绿地和开阔空间配之以小品设施构成，休闲特性明显。
建筑造型现代而前卫，大多简洁、明快，标识性强，面积一般在3－5万平方米，层数1－2层，局部3层，体现出合理实用的商业建筑特性。
功能以综合性百货商场为主，超市格局以生活用品为主导产品，开架销售，分区结算，方便快捷。
2.3.2.经营现状及布置特色
欧洲的购物中心经营状况大都良好，设立于市区的人流较多，郊区部位的人流一般，但采购量较大。
购物中心的经营多采用连锁形式，统一布点、统一采购、统一管理，品牌效应很好。
欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。
欧洲购物中心的室内布置均达到中高档水平，视线通透、色调明快、低位展摊，90%以上商品开架。
多以宽大走道连接功能区，购物路线划分合理、清晰，购买欲望强。
灯光、通风、背景音乐成系统布置，条理性强。
隔断部分多以展台、货架分隔，少量用大型玻璃。
统一进行商区布置、管理，广告布设统一，主次分明，色彩协调，特征性明显。
很少采用国内常用的模特展示，多以实物悬挂及张贴图片，大气而持久。
2.4.台湾ShoppingMall
2.4.1.产业特性
根据台湾购物中心发展协会所做定义：
购物中心是以单一开发主体计划所规划的商业型态，为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间；
此空间以高品质的购物环境，满足消费者购物方便性、消费舒适性及育乐选择性，同时须具备以下条件：
1.购物中心总营业面积至少在2万平方米以上，大型购物中心的面积不小于10万平方米，特大型购物中心的面积超过20万平方米。
2.全部卖场内要有至少15家以上独立营业的商家。
3.卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积80﹪以上，其它零售商店之总营业面积已超过4千平方米者，则不受此规定的限制。
4.全部营业单位应共同成立管理委员会，并通过单一的经营管理组织，以全体商店共同利益的立场，进行整体联合广告行销及管理维护工作。
5.位于合法的土地使用分区上，并提供足够的停车位。
2.4.2.产业概况
1999年7月，台湾的第一家购物中心台茂（Tai-Mall）在桃园南崁开幕，正式宣告台湾零售业已迈进大型购物中心的时代。
台茂（Tail-Mall）家庭娱乐购物中心是台湾第一个在工商综合区内开发的美式大型购物中心，位于桃园县芦竹乡南崁地区，共斥资新台币70亿元，占地面积5万多平方米，卖场面积达10万平方米，200多家厂商进驻，停车场可停汽车3，300辆、机车1，500辆及休闲绿地广场面积1.5万平方米，整合了购物、休闲、餐饮、娱乐电影院等多种商品和服务于一处，让消费者在休假日除到百货公司或量贩店消磨时间外，多一个购物休闲的选择对象与好去处。
台茂（Tail-Mall）家庭娱乐购物中心的开业，已将台湾的零售业跨入国际化、大型化及复合化的多功能购物空间的时代，正在规划开发中的购物中心也还有70多处。
每处投资金额至少在50亿元以上，总投资额超过2，500亿元，营业额每年预估100亿元，商机也将超过5，000亿元以上，同时可创造或增加庞大的就业机会，对目前台湾失业率不断的攀升将有相当程度的抑制或改善。
据统计结果，已获规划开发的工商综合区共有39家，几乎全部倾向开发成购物中心，加上都市计划变更开发为购物中心也有10多家，两项总计有50多家，开发区位主要分布地点在台北、桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。
由于目前台湾购物中心设置地点仍多在台湾五大都会区境内，购物中心的密度相当高，对当地传统商圈造成了很大的影响和改变，零售业间的竞争更加激烈。
2.4.3.开发方式
目前台湾规划开发中的大型购物中心共有80多家，主要通过两种方式来开发：
一是通过工商综合区设置大型购物中心分区方式，把一些制造业的厂房土地或农业用地，开发成工商综合区，并在区内设置大型购物中心，例如已营运的台茂和大江2家购物中心就属于这一类型。
据统计，目前申请设置工商综合区计有39个，其中申请大型购物中心分区共有36个，显示开发商申请设置工商综合区几乎是要开发为大型购物中心，同时区位大都在市郊区及都市边陲地带，而且开发商通常是地主。
另一种模式是经由都市计划变更的方式来开发。
据估计，这类开发规划共有10多个，地理位置很好，大都在市中心区内，例如台北京华城、三侨微风广场与远东集团在高雄开发的远百FE21MEGA亚太购物中心等。
2.5.日本ShoppingMall
日本的购物中心以1969年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。
从20世纪70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流。
从20世纪70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。
为了适应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。
目前，日本的购物中心超过1千多家。
大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：
第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。
在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。
加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。
2.6.东南亚ShoppingMall
由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。
但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。
东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。
以购物中心必须投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。
总体而言，东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国的摩尔要比欧洲的摩尔发展更迅猛，而且面积规模也更大。
菲律宾的SMSUPERMALL集团、ROBINSONS集团，泰国的THEMALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。
从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，主要集中在市中心，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。
东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。
3.我国ShoppingMall的发展状况
3.1.我国ShoppingMall的发展历程
3.1.1.萌芽阶段
20世纪90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心ShoppingCenter或购物广场ShoppingPlaza。
其中主要的代表有上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场，北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场，重庆的大都会等。
由于这些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上ShoppingMall。
3.1.2.初步形成阶段
20世纪90年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，我国逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔。
在这批成功者的引导下，我国各个城市都开始兴建各自的购物中心。
3.1.3.加速起飞阶段
继超市、大卖场之后，大型购物中心目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。
2002年，随着上海正大广场、厦门"
SM城市广场"
、武汉中商团结购物中心、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称我国首家连锁摩尔集团，标志着我国摩尔的发展步入了一个新的时期。
3.2.我国ShoppingMall的发展现状
3.2.1.发展速度快，地区分布广
在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团“大干快上”的同时，各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。
北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。
目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。
3.2.2.功能有缺陷，主题不到位
中国的第一代大型购物中心大多还没有摆脱传统商业大楼的模型，基本上是一种“大卖场”格局。
其致命伤有两处，一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60%—70%的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；
二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。
3.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨
目前，我国很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，这导致了这些购物中心变成了小商品市场。
而国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销。
事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在我国也不成功。
失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已摒弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心的经营方式。
3.2.4.外资进入速度明显加快
国外商界巨子纷纷看好ShoppingMall这块中国零售业市场上难得的商业大蛋糕，形成外资在华打造Mall的热潮。
2002年9月18日，上海正大广场正式开业并投入使用。
正大广场位于上海被视为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积24万平方米，周围辐射半径5公
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