郑州XX商城营销报告Word文档格式.docx

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12.5%

17.4%

11.3%

市人均消费性支出　

5404元

5666元

6127元

6619元

7.5%

2.1%

8.1%

8%

从上表中可以看出，在近四年的发展中，郑州市的人均工资增长幅度有所下降，但仍保持两位数增长，绝对值增幅较大。

人均可支配收入持续递增，为郑州的发展提供了消费基础。

人均消费支出增长平稳，持续推动了郑州商业的发展。

3、历年商业物业供应量体分析

近几年来，随着郑州市经济的不断发展，其房地产业获得了较大的发展，而商业房地产也获得了长足的进步，从其历年来的供应量体来看，其商业房地产发展的趋势依然非常火热。

供应量体

15万㎡

20.5万㎡

28.9万㎡

35万㎡

25.1%

36.6%

40.9%

21.1%

从整体区位上看，郑州处于中原腹地，其铁路交通是全国性的中转枢纽站。

大交通格局必然带来大物流流通，这使得郑州市成为一个全国性的物流中转站，为其商业的快速发展创造了良好的环境。

从近几年来郑州市商业的供应量体来看，2003年之前其均保持着快速增长。

但2004年后其增长幅度有一定程度的下滑。

经过今

年近40万㎡商业量体的投放，郑州市的商业呈现总体供应在一定程度上大于总体需求的格局。

但商业是多元化的，有百货、超市、批发市场、连锁商业、步行街等多种形式，不同的形式对应的需求也不同。

总体来讲，既有风险，也有机遇。

二、郑州当前商业格局分析

郑州历来就是商家的必争之地，轰轰烈烈的“二七商战”更是闻名全国，随着九十年代“二七商战”的没落，到二十世纪新一轮商业旺潮席卷而来，郑州市的商业格局发生了质的变化，市场由“卖方市场”转成“买方市场”。

单一的百货业被多元化的商业业态取代，连锁超市、便利店、专卖店、折扣店、购物中心、大卖场、商业步行街等等各种形式的商业形态纷纷亮相，由此也催生了商业的快速增长。

随着郑州商业的不断发展，市中心城区“二七商圈”的辐射范围不断扩大。

就目前商业发展的格局来看，传统的“二七商圈”核心二七广场的商业地位已逐步下降，已经发展成为家电、手机等产品的大卖场，其商业中心已开始南移和北移，逐步形成了以火车站为核心的“二七商圈”南区商业以及以二七塔为核心的“二七商圈”北区商业，在郑东新区也逐渐形成了一个以社区商业为主的区域性商业圈。

●“二七商圈”南区主要是以服装、小商品的批发、零售为主，代表性的商业物业有银基商贸城、世贸商城、金城服饰广场、天荣服装城、钱塘衣城、天隆服装城、金旺角广场和小商品批发市场、郑州小商品的批发市场等；

●“二七商圈”北区则是以百货类业态为主，代表性商业物业有金博大、郑州百货大楼、北京华联、丹尼斯百货、百盛购物广场等；

●郑东新区商业主要以正在兴建的办公商务楼和住宅楼的底商为主。

由于政府的规划力度比较大，因此其目前受到比较大的关注。

代表物业有联盟新城、顺弛第1大街等。

1、商业供应量体

（1）“二七商圈”区域

商业形态

物业名称

推出时间

总建面积

（㎡）

业态定位

销售均价

（元/㎡）

面积划分

销售率

备注

二七商圈北区

百盛购物广场

预计2006.1

1、3层：

约20000㎡。

百货业态

1F：

30000；

3F：

15000

（建筑面积）

5-10

无　

现房销售，包租14年，每年8%回报，按季度支付。

上海商城

2005．5

B1、1—3层，约44600㎡

B1：

28000；

2F：

15000；

8000

90%左右

期房销售，5年包租，每年8%回报，按季度支付。

二七商圈南区

银基商贸城

2005.9

1、3层的三期：

约10000㎡。

服装批发市场

82000-115000；

65000-82000

（使用面积）

8-11

10-20

95%

40%

现房销售。

经营成熟人气旺盛。

世贸商城

一层的部分商铺共38套，约1000㎡左右。

60000

20-25

现房销售，经营善一般，包租3年，每年8%回报，可一次性返还抵充首付款。

金旺角广场

2004

约20000㎡

45000；

30000

20000

8-10

90%

现房销售，包租3年，每年8%回报，目前已是尾盘销售，按半年支付。

天隆服装城

一层未定，二层已售

1、2层：

约30000㎡。

50000-60000

35000—45000

10-25

二层80%左右

期房销售，5年包租，前3年8%，第4年9%，第5年10%，按年支付。

郑州小商品批发市场B座

2005.11

约20000㎡左右

小商品批发市场

35000

25000；

4F：

6-10

40%左右

期房销售，3年包租，第1年8%，第2年8.8%，第3年9.68%，按半年支付。

“二七商圈”北区内的百盛购物广场定位为百货业态，而“二七商圈”南区的商业物业则定位成服装批发市场和小商品批发市场，这主要与其自身商圈业态的格局有关。

目前这一区域的在售量体约在15万㎡左右。

（2）东西大街沿线区域

东西大街沿线区域的商业主要是一些社区型商业以及一些较大型的商场式社区商业，代表性物业有西大街商务中心、福华中心、紫金城、紫燕华庭、红场等。

总建面积（㎡）

社区型

西大街

商务中心

2005.5

2600

无

1、2F：

13000

500-1000

——

1、2层商业分割成5套，需1、2层分买，50年产权。

紫燕华庭

未定

12000

10000-14000

5000

100-500

200-1000

半层起售

福华中心

4000

8500

280－500

1、2层分割成若干铺位，需1、2层分买，70年产权。

商场式

社区商业

紫金城

2005.12

16000

12000－14000

2、3F：

8－25

3%左右

10年包租，每年9%投资回报，一年一返还。

红场

14000

休闲类业态

6000

6F：

5－20

10%左右

三年包租，第一年7%，第二年8%，第三年9%，按季度支付。

商业

金鼎华府

2004.11

1400

9000

目前剩余1、2层，共1400㎡，需整体出售。

本区域的商业供应量体约在5万㎡左右，而随着区域内房地产的不断发展，商业量体的供应将会进一步增大。

（3）郑东新区

郑东新区作为郑州市重点规划的一个新区，近几年来获得了飞速的发展。

根据规划，其区域内将建成中央CBD区，住宅社区以及大型物流园区。

目前郑东新区的道路已基本建设完毕，其核心区域的中央CBD也基本成形，再加上住宅社区的兴起，规划已展现初步成果。

目前区域内的商业供应量体主要集中在住宅社区的社区型商业以及中央CBD区域的底商。

面积划分（㎡）

新澳世贸大厦

9100左右

1、2层捆绑：

200－400

－

2006年底交房

海逸名门

18000左右

200－300

联盟新城

2004.5初

10000左右

150－1000

8300

80%

二期2006年底交房，一期现房。

三年包租，每年7%投资回报，第四年110%回购，按季度支付。

顺弛第1大街

2004.9

20000左右

123－1000

85%

现房。

三年包租20%，第四年110%回购，按季度支付。

中央特区

8000左右

120－300

2006.6交房

　　从郑东新区目前及即将供应上市的量体来看，其量体将达到65000㎡左右，由于规划力度比较强劲，其受到的关注也比较多。

综上所述，据不完全统计郑州市内目前在售和即将投放市场商业供应量体达到26万㎡左右，即使扣除已销售的部分，其尚未销售的量体仍达到16万多平方米，竞争依然激烈。

2、商业物业市场结构分析

（1）面积划分情况分析（以下面积均为建筑面积，有特别注明除外）

Ø

在售商铺的面积划分情况

划分面积

5－30㎡

31－100㎡

101-300㎡

301㎡以上

所占比例

51%

7%

26%

16%

从总体的面积划分情况来看，5－30㎡之间的小铺面积占据了总量体的51%，处于主导地位。

已销售商铺面积划分情况

59%

10%

5%

从已销售面积来看，5－30㎡之内的小商铺面积占到59%，处于主导地位，这说明小面积的商铺市场接受度较高。

（2）

总价配比情况分析

在售商铺总价情况

总价

（万元）

20以下

21-40

41-60

61-100

101-250

151-200

201-300

301-500

500以上

17.2%

15.35%

15.81%

12.55%

12.09%

7.63%

8.37%

5.12%

5.81%

从上述这些在售商铺的总价来看，100万以下占据着60.91%的比例，60万以下则占据着48.36%的比例，接近总的在售量体的一半，说明目前郑州商铺的主力总价在60万以下。

总价60万是郑州商铺销售的分水岭。

已销售商铺总价情况

总价（万元）

101-150

11.49%

24.39%

28.09%

8.66%

10.23%

11.64%

5.50%

从上述已销售商铺总价的比例中可以看出，已售出的商铺总价均在300万以下，各总价范围中比例最大的是40-60万，占据了28.09%的比例，其次是40万以下的总价范围，占据了35.85%的比例，而60万以下则占据了63.94%的比例，处于主导地位。

（3）

销售方式分析

在售商铺分析

从目前商业物业的销售方式来看主要有两种，一种是包租销售，即开发商提供3—15年包租承诺，每年返还一定比例的投资回报；

另外只是正常的销售，不提供任何租赁经营承诺。

从实际的在售商铺上看，其呈如下比例：

销售方式

包租

不包租

75%

25%

从上表可以看出，目前郑州市商业物业采用包租的在售商铺量体占总在售商铺量体的75%，处于绝对主导地位。

导致目前这种状况的原因有：

●市场状况不明朗，按正常的销售策略和销售通路，很难获得较好的销售效果；

●当前阶段投资者对市场的信心不足，需要开发商作出承诺；

●本地客源已非常有限，需要异地客源的购买。

而异地客源因经营管理不便，通常都需要有开发商的统一经营管理。

已售商铺分析

从实际已经完成销售的商业面积来看，其包租销售与不包租销售所占的比列如下：

87%

13%

从实际已销售的量体来看，包租销售的占据87%，不包租销售的占据13%，这其中还包括银基商贸城这样的一个经营非常成熟的特殊个案，若不包括银基商贸城，包租商铺实现销售所占据的比例将会更高，这说明在目前的市场情况下，郑州商业购买的客源群体仍是以投资为主，且占据较大比例。

这也进一步证明了在目前市场形式明朗的情况下，投资者为减小投资风险，安全投资已经成为首选。

（4）销售单价情况分析

从目前郑州市商业供应量体已销售商铺的单价情况来看，其各楼层价格如下：

单价范围（元/㎡）

1-1.5万

1.5-2万

2-3万

3-4万

4-5万

28.44%

4.92%

56.08%

8.79%

1.76%

从上表可以看出，目前已实现销售的商业物业中，一层的销售单价2—3万元/平方米占据了56.08%的比例，处于主导地位。

6000—1万

30.59%

42.14%

22.40%

4.87%

从上表可以看出，目前已实现销售的商业物业中，二层的销售单价1—1.5万元/平方米占据了42.14%的比例，处于主导地位。

80.58%

9.72%

从上表可以看出，目前已实现销售的商业物业中，三层的销售单价6000—1万元/平方米占据了80.58%的比例，处于主导地位。

综上所述，就目前已实现销售的市中心区域的商业物业而言，其主要是以大型商场型的物业为主，其占据主导地位的销售均价主要集中在：

楼层

销售均价（元/平方米）

1F

20000—30000

2F

10000—15000

3F

6000—10000

（5）销售策略分析

就目前区域的在售商铺的销售策略来看，大部分商业物业都采用包租的方式销售，但包租细节各有不同，主要如下：

●从包租年限来看，有3年、5年、10年、14年等；

包租年限

3年

5年

10年

14年

43.46%

38.14%

8.18%

10.22%

包租年限主要集中在3-5年，这个期限对投资者而言，既能获得稳定的收益，又能安全过度2-3年的养铺风险期，同时又便于在将来升值后转让物业时不受租约的限制，故受欢迎。

●从包租方式来看，一次性返还抵充首付款、按一年支付回报、按半年支付回报、按季度支付回报等。

包租方式

一次性返还抵充首付款

按一年支付回报

按半年支付回报

按季度支付回报

0.51%

23.52%

20.45%

55.52%

直接返还回报的方式，在郑州比较少见。

最常见的是按季度返还回报，这是购买客户和开发商都比较能接受的方式。

目前在售商业物业的包租方式

所属区域

商业物业名称

市

中

心

区

域

3年包租，每年8%的回报，3年包租可一次性返还，抵充首付款。

第1年若退还，开发商原价回收，并实付银行利息；

第4年若返还，开发商原价回收，前3年的收益归业主所有。

3年包租，每年8%的回报，半年支付。

5年包租，前3年每年8%的回报，第4年9%回报，第5年10%回报，一年返还一次。

14年包租，每年8%回报，按季度支付。

本项目“上海商城”

5年包租，前三年每年8%，后两年每年9%。

3年包租，第1年8%回报，第2年8.8%回报，第3年9.68%回报。

东西大街沿线区域

10年包租，每年8%回报，一年返还一次。

3年包租，第1年7%回报，第2年8%回报，一年返还一次。

郑东新区

3年包租21%，按半年支付一次，第4年可以无条件退铺，开发商110%回购。

3年包租20%，半年支付一次，第4年若退还，开发商以原价的110%回购。

（6）

得房率分析

东西大街沿线区域及郑东新区的商业用房

郑州小商品

批发市场

得房率

85%以上

50%－60%

65%左右

50%左右

从上表看，本案的43-52%的得房率显得偏低，在销售中会有一定的抗性。

（7）购房客源特点分析

前述分析中显示目前郑州商业投资中客户的购买主力总价主要集中在60万以下以及部分100-200万之间，而根据不同的购买势力，其特点也不尽相同。

总价在60万以下的购铺客户特点：

投资比较注重“安全+回报”；

实力有限，一般都选择面积在30㎡以下的商铺；

盲目性较大，喜欢跟风。

总价在100—200万之间的购铺客户特点：

对投资的区域没有特别的限制，喜欢投资成熟商圈；

投资比较有理性，不盲目跟风；

社交范围很广，具有带动性；

投资自用两相宜；

部分客户隐性收入较大。

小结：

综上所述，从目前郑州市商业物业的在售量体以及实现销售的情况来看，其呈现如下规律：

●30㎡以下的小面积商铺最受市场欢迎；

●销售总价在60万以下的商铺的市场接受度最高；

●市场主力销售均价主要集中在：

三、未来郑州商业房地产发展趋势

尽管就总的供应量体与总的需求量体来看，郑州市目前的商业用房存在一定的过剩，但是商业具有极强的地域差异性：

越是商业不发达的区域，商业用房越是过剩，而越是商业发达的区域，商业用房仍然是供不应求。

郑州市的商业目前就表现得非常明显的特征：

总体有一定的过剩，但局部依然非常火热。

市场发展形势不明朗，有风险，也有机遇。

2006年是郑州商业分化的一年，强者恒强，弱者恒弱。

四、主要竞争个案分析

百盛购物广场位于人民路、商城路交叉口，属于郑州市“二七商圈”核心区域。

据了解，百盛从建成至今已是几番营业，先是汇龙城，之后是百盛，然后又是百盛重新开业，其经营状况也一般，没有得到多大改观。

百盛地上7层，地下1层，目前在营业的是1-5层，目前经营业态如下表：

经营业态

女鞋、化妆品、黄金珠宝、肯德基以及一些器材等

女装、女式皮包、玩具、咖啡馆、美食广场等

女式休闲装、童装、箱包、饰品等

4F

男式服装、手表、皮包、羽绒服等

5F

床上用品、家电器材等

本次百盛购物广场推出1楼、3楼的部分商场，先推出的将是3楼商场，而被划分在5-10㎡之间，目前其销售均价报价为1楼30000元/㎡，3楼15000元/㎡，主要总价集中在10-30万元之间，目前尚在客户蓄水阶段，尚未推向市场，在销售策略上采用14年包租，每年8%的投资回报。

百盛购物广场目前已在沿海地区进行排号预购活动，预计在元旦前后将在本市进行排号预购活动。

分析：

项目属于现房销售，在经营业态等方面具有直观体验，但是前期经营失败的口碑是其销售的最大弱点。

位于“二七商圈”核心区域，但是地理位置较偏，属于一流地段中的二流位置，周边商业氛围偏弱。

在销售策略上采用14年包租，每年提供8%的投资回报。

只推出一、三层部分铺位，虚铺销售。

百盛购物广场与本项目在地理位置、经营业态定位、划分铺位面积、总价定位范围等方面都是相似，是本项目最主要的竞争对手。

百盛购物广场与本项目比较表

比较项目

本项目

比较分析

地段位置

位于“二七商圈”核心区域

尽管在地段位置上两者基本相似，但本项目属于“黄金三角购物线”的中部，而百盛购物广场处于边缘。

周边商业氛围

紧邻街心公园，周边商业氛围一般。

紧邻东太康路、二七路商业最繁华之地，商业氛围浓厚。

在周边商业氛围上，本项目属于绝对优势地位。

未定，预计2006年初。

暂定2005.12.26

品质相似、定位相同的两个项目，先推出谁将占据主导地位。

现状

现房销售，商场已开始营业。

期房销售

这点百盛购物广场要强于本项目，但由于其历史口碑较差，在本地已经造成一些不利影响。

销售策略

14年包租，每年8%投资回报。

5年包租

百盛购物广场提供了长期而固定的投资回报，因此本项目如何制定更有吸引力的销售策略，将直接关系到本项目最终的销售结果。

铺位划分

面积划分为5-10㎡，但只存于形式上，是虚铺。

实际分割开，面积在4-20㎡之间。

实铺相对于虚铺更具有销售上的优势。

综上所述，百盛购物广场是本项目最主要的竞争对手，虽然与本项目相比要逊色一筹，但仍