成都某小区物业管理服务费用测算12页DOC.docx

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成都某小区物业管理服务费用测算12页DOC

成都某小区物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。

内容包括：

一、经费测算的原则及说明；

二、经费测算：

1、人工成本；2、行政办公费；3、设备\设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。

详细测算书内容如下：

第一节经费测算的原则及说明

一、测算的依据

（一）成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规；

（二）“四川省城市物业管理服务收费暂行规定”；

（三）“四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、经费测算的原则

（一）遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。

客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。

（二）服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。

（三）“零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。

这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

（四）管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：

管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

（一）物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。

（二）有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：

序号职务月薪备注

1中心经理4,000

2品质行政主管（中心经理助理）2,500

3安全主管1,800

4工程维修主管2,000

5清洁绿化主管1,800

6高级管家1,800

7会计1,400

8出纳1,200

9维修技工1,200

10安全班长1,100

11安全员900

12清洁工600

13绿化工600

2、物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。

开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。

开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。

4、管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。

暂不测算。

第二节经费测算

经费测算总表（单位：

人民币元）

序号项目测算依据月支出备注

1人工成本详见人工费测算明细表122,202．00　

2行政办公费详见办公费测算明细表14,406．67　

3设备\设施维护费详见维护费测算明细表9,984．00　

4公用电费按经验数据测算23,500．00　

5公用水费按经验数据测算4,200．00　

6清洁费（设施材料）详见清洁费测算明细表10,233．00　

7绿化费详见绿化费测算明细表17,388．00　

8保安费详见保安费测算明细表400注：

将开盘期间人工成本摊进物管成本中

9固定资产折旧详见固定资产测算明细表1,397．50

10开办费摊销详见开办费测算明细表3,036．87　　23,994．13

11小计　206,748．03　　227,705．30

12不可预见费以上各项之和的2%4,134．96　4,554．11

13管理者酬金以上各项之和的10．00%　21,088．30　23,225．94

14营业税金及附加以上各项之和的5．70%　13,222．36　14,562．66

15总计　245,193．66　270,048．01

16每平方米月管理费（不含电梯分摊）69416．16平方米收费面积3．53　4．05

根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193．66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：

房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注

A1．143　4．0　

B1．057　3．7　

C、D1　3．5　

E0．914　3．2按照分摊系数测算E型房管理费2．8元/平方米.月，加上电梯维护费0．42元/平方米．月，实际管理费标准为3．2元/平方米．月

（一）人工成本测算

序号项目人数月薪计算方法月支出备注

1工资　　　　　

（1）中心经理1　4,000人数x月薪4,000　

（2）品质行政主管1　2,500人数x月薪2,500　

中心经理助理

（3）安全主管1　1,800人数x月薪1,800　

（4）工程维修主管1　2,000人数x月薪2,000　

（5）清洁绿化主管1　1,800人数x月薪1,800　

（6）高级管家3　1,800人数x月薪5,400　

（7）会计1　1,400人数x月薪1,400　

（8）出纳1　1,200人数x月薪1,200　

（9）维修技工7　1,200人数x月薪8,400　

（10）安全班长3　1,100人数x月薪3,300　

（11）安全员40　900人数x月薪36,000　

（12）清洁工30　600人数x月薪18,000　

（13）绿化工3　600人数x月薪1,800　

（14）小计9487,600　

2三费一金　　　　　

（1）福利待遇　　工资总额x8%7,008．00　

（2）培训费　　工资总额x8%7,008．00　

（3）工会费　　工资总额x2%1,752．00　

（4）社会保险费　　工资总额x20%　17,520．00　

（5）教育基金　　工资总额x1.5%　1,314．00　

（6）小计　　　34,602．00　

3合计　　　122,202．00　

（二）行政办公费

序号项目数量单位单价计算方法月支出备注

1办公用品、低值易耗品　　　　　　

（1）管理人员10人20数量x单价200．00　

（2）操作人员80人5数量x单价400．00　

　小计90人　　600．00　

2通讯费用　　　　　　

（1）固定电话/传真5部150数量x单价750．00　

（2）移动电话2部　300数量x单价　600．00　

　小计　　　　1,350．00　

3车辆使用费用2部1500数量x单价3,000．00　

4员工宿舍租金4套600数量x单价2,400．00　

5社区文化活动费12次　1500综合测算1,500．00　

6服装费用　　　　　　

（1）管理人员服装13套900　11700　975.00　

（2）维修工服装7　400　2800　233.33　

（3）清洁绿化工34　270　9180　765.00　

（4）保安员43　1000　43000　3583.33　

（5）小计　　　66680　5556.67　

7合计　　　　14,406．67　

（三）设施设备维护费

序号项目数量单位单价保养期月支出　备注

1电梯维保费8台　600　12　4,800.00不记入总费用　

2电梯年检费8台400/266.67不记入总费用　

3电梯保险费8台　　　　　　

4强电系统维护费　　　　2,000.00　　

（1）高压供电系统　屏　　　　　

（2）低压供电系统　屏　　　　　

（3）备用发电机维护费　台　　　　　

　小计　　　　2,000.00　　

5给排水系统维护费　　　　800.00　　

（1）给排水水泵维护费　台　　　　　

（2）给水水管维护费　　　　　　　

（3）排水水管维护费　　　　　　　

（4）消防水系统　　　　　　　

　消防箱　套　　　　　

　小计　　　　800.00　　

6室外景观绿化水维护费　　　　500.00　　

7游泳池维护费　　　　200.00　　

8消防系统维保费　　　　500.00　　

9弱电系统维护费　　　　2,500.00　　

（1）消防弱电系统维护费　　　　　　　

（2）控制中心维护费　　　　　　　

（3）保安监控系统维护费　　　　　　　

（4）防盗报警系统维护费　　　　　　　

（5）巡更系统维护费　　　　　　　

（6）IC卡门禁统维护费　　　　　　　

（7）停车场系统维护费　　　　　　　

　小计　　　　2,500.00　　

10建筑本体维修费　　　　/　　

11设备维修零星材料费　　　　600.00　　

　小计　　　　9,600.00　　

12不可预见费4%　　　　384.00　　

13合计　　　　9,984.00　　

（四）公用水电费

序号项目数量单位单价保养期月支出备注

1公用电费50000度0.47　23,500.00　

2公用水费3500吨1.2　4,200.00　

　合计　　　　27,700.00　

（