高层物业管理方案Word下载.docx
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1、业主在进行装修前,必须到物业公司办理装修手续;
对未办理手续的业主,物业公司也要主动上门服务或促请业主办理手续。
2、业主办理装修手续时要签订装饰装修管理协议并收取装修管理费、垃圾清运费等费用
3、物业公司按照装修流程进行办理,并将资料分类存档。
4、物业公司要安排专人负责,自交钥匙之日起三个月内每天巡视两次,三个月到六个月之间每天巡视一次,六个月之后不定时进行巡视。
日常巡视必须进户查看,对违章情况进行监管,并详细记录监管情况。
四、违章处理:
1、发现违章装修行为,管理人员要立即进行查看确认,及时制止并向业主(物业使用人)讲明违章的危害性和整改要求,同时下发《违章装修整改通知单》一式两份,业主(物业使用人)现场签字确认。
2、业主(物业使用人)如拒绝签字,要有两名以上的管理人员签字证明。
3、《违章装修整改通知单》的整改期限一般为3日,特殊情况可
适当延长。
4、对于严重违章装修行为应立即制止并报告公司领导。
5、业主(物业使用人)未按期进行整改,管理人员要再次下发《违章装修整改通知单》并做好记录。
对于未整改的严重违章行为,要以书面报告经主管经理批准后采取停电措施。
6、对于下发两次《违章装修整改通知单》仍未进行整改的业主(物业使用人),管理人员必须要求其签定《住宅违章装修责任书》。
7、各项违章行为的处理资料都要做好记录并存档。
附表:
住宅违章装修整改通知单(存根)
楼单元号住户:
经物业管理公司工作人员检查,发现你户违章装修,违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》,违章事项有:
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司接受复查。
否则,将承担违约责任并上报有关行政管理部门,由此给自己和
他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
住户签字:
XX物业管理公司
年月日住宅违章装修整改通知单
经物业管理公司工作人员检查,发现你户违章装修,违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和与物业公司签定的《房屋装饰装修管理协议》,违章事项有:
现要求你户在日内将违章装修恢复原状并到物业公司处接受复查。
否则将承担违约责任并上报有关行政管理部门,由此给自己和他人人身财产造成的一切后果业主承担全部责任。
年月日
附表
住宅违章装修责任书
在住宅进行装修前,业主已与物业管理公司签定了《房屋装饰装修管理协议》,明确了双方的权利与义务及禁止违章装修的有关事项。
但在装修过程中,你户违章装修,给房屋整体带来不安全隐患。
为此,物业公司曾下发了整改通知,但至今未按要求进行恢复。
具体项目如下:
现你户应承担违约金元,并要对自行违章装修所引发的
安全事故、房屋质量等一切后果,业主要承担所有的经济责任和法律责任。
本责任书自签字之日生效。
责任人(签字):
年月日前期装修管理具体内容人员配置:
1名装修管理员人员要求:
女性,年龄在3050之间,退休、内退、下岗人员,性格活泼、开朗,沟
通能力强,最好懂装修知识。
工作时间:
上午班:
08:
0012:
00
下午班:
14:
0018:
00(全天一个人,聘用3个月)
岗位职责:
1、负责高层装修管理。
2、负责监督检查业主的装修手续和公共设施设备的检查记录。
3、负责监督检查业主的日常装修,并做好检查记录。
4、负责监督业主装修垃圾的倾倒,告知业主不要占用公共场地和禁止高空抛物。
5、负责违章装修检查上报及跟踪处理。
6、做好业主工程质量投诉记录,及时反馈给高层组长或提供施工单位联系电话。
7、加强与业主的沟通,了解业主的家庭基本情况和装修意图。
8、提醒业主文明装修、安全装修,不要影响公共安全和公共利
、人
益具体工程程序与标准:
•工作内容
检查时间
检杳时间
检杳内容
备注
装修申请
是否办理装修手续,是否有装修许可证
每天上
装修许可证
要求必须放置在施工现场
午、下
室内
是否破坏墙体结构、改动暖气或上下水、破坏防水层
午各一次
室外
改变外立面,搭建空调、构筑物或其它影响外观现象
楼道
是否有乱贴小广告、乱堆放杂物或建筑材料
建筑垃圾
是否有乱堆乱倒现象
随时
与业主加强沟通、了解装修意图
•装修申请程序
1、业主准备身份证、领产权证凭单和《装修申请表》的内容
2、到物业公司审批(合格后)填写《装修承诺书》
3、办理装修施工许可证
4、开始装修
•违章处理流程
发现违章行为----及时制止并记录
----下发整改通知单----上报公司----跟踪处理
装修中常见违章现象:
•室外部分
1、高层应禁止安装防护栏。
2、阳台悬窗、遮阳棚的安装。
禁止在阳台外立面安装各式悬窗、遮阳棚、晒衣架、扩加窗户等。
3、太阳能的安装。
禁止在外墙面安装各类挂式太阳能。
4、建筑垃圾的倾倒。
禁止将建筑垃圾乱堆乱倒,必须倒在指定地点。
5、空调安装:
外挂散热器要统一安装在设计的位置,如改变位置需参照《室内装饰装修管理办法》,经过物业公司审批;
•室内部分
1、卫生间防水层的破坏。
要求住户装修前必须做24小时闭水试验,如无渗漏,方可装修,否则,以后出现任何渗漏,后果自负。
2、墙体的破坏。
禁止拆除门联窗墙体、禁止在承重墙上开门开窗、禁止扩大原有门窗尺寸、禁止在梁、柱等建筑主体上穿眼打洞、禁止在剪力墙上开门打洞。
3、暖气的拆改。
暖气已经过打压,若要拆改必须经热力公司批准或委托。
4、要改变房屋原主体结构需经原设计单位认可,并出具原设计单位书面设计方案。
•楼道内
1、禁止乱贴小广告
2、禁止破坏楼道声控灯及楼内各种设施设备。
3、禁止在楼道堆放建筑材料和建筑垃圾。
4、严禁业主自行开启管道井。
5、严禁业主改动楼道防火门功能及用途。
•屋面
1、太阳能的安装。
禁止在公共屋面安装太阳能。
若在自购平台安装,必须到物业公司审批备案。
2、封闭自购平台。
住户若要封闭自购平台,必须到物业公司办理审批手续。
3、避雷网的破坏。
禁止破坏屋面避雷网。
附:
常用联系电话:
开发公司工程科:
相关施工单位电话:
电梯管理
人员配置:
2名电梯工人员要求:
女性,年龄在30.55岁之间,
退休、内退、下岗人员,有责任心。
上午班08:
0014:
下午班14:
0020:
00
电梯运行时间:
0022:
1.负责电梯日常运行的监视和检查,禁止业主携带超高、超长、超重物品进入电梯,监督电梯厂家对电梯的维保工作并做好维保记录。
2.负责电梯轿厢的日常卫生保洁。
3.经高层组长同意,对业主使用公共钥匙进行监督。
4.维护小区的公共安全和公共利益,发现问题及时制止并告知管理员。
5.尽心为业主服务,做好对业主的投诉解释工作。
6.服从管理员的工作安排,按时完成工作任务。
具体工作程序和标准:
1.每天定时检查电梯的运行情况,并做好记录。
装修期间每小时记录一次(正常使用后,每2小时记录一次),发现问题,及时告知管理员。
2.如遇业主搬运物品,告知业主注意事项,监督业主对楼道单元门、电梯的使用情况,直到搬运结束,如有损坏及时告知管理员。
3.发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为,通过对讲系统及时记录并制止,并进行劝说。
4.如遇突发紧急事件,及时告知领导,并采取力所能及的措施。
(如电梯进水故障、业主家中跑水等)
5.公共钥匙要有借有还,借出要签字,做好业主和外部人员钥匙的借用记录。
6.每天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯,消防报警器进行检查,并做好记录。
时间为上班后、下班前各一次。
7.不与业主发生争执,处理问题要注重语气和态度,无法处理时及时告知管理员。
秩序维护
人员配置为7人,其中设组长一名,不参与轮班,其余6人设门岗
3人,巡逻岗3人,每班门岗及巡逻岗各1人,实行三班三运转。
人员要求:
男性,秩序维护人员年龄55岁以下,初中以上文化程度,有责任心。
工作程序:
实行3班3运转,每班2人,门岗及巡逻岗各1人,其中门岗要求6小时站岗值勤,其余时间可以坐岗值勤。
00--14:
00、下午班:
00--22:
00、
夜班:
22:
00--07:
站岗值勤时间:
07:
00--8:
00、11:
00—13:
00、13:
00--14:
00、17:
00—19:
门岗岗位职责:
1.对小区机动车辆停放和通行进行管理以保证小区秩序。
2.对电控门进行日常保洁,发现问题及时报告,保证电控门的正常使用。
3.游商游贩及收、捡垃圾等无关人员禁止进入小区。
4.装修期间,对进出小区的装修、施工劳务人员重点巡视、监控。
5.大型、重型车辆禁止入内。
巡逻岗岗位职责:
1.装修期结束后,高层电梯及小区监视系统的看护和管理。