徐州项目投资估算Word文件下载.docx
《徐州项目投资估算Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《徐州项目投资估算Word文件下载.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
〔一〕开发成本估算
〔1〕土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金5665万元人民币。
附〔表2〕
〔表2〕【土地成本估算表】（单位:
万元）
序号
项目
运算依据
计价〔万元〕
1
土地出让金
110万/亩×
50亩
5500
2
契税
土地出让金×
税率〔3%〕
165
3
拆迁补偿费用
合计
楼面地价:
成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2
5665
〔2〕前期工程费：
1169万元，详见本项目前期工程费估算表〔附表：
3〕。
3〕【前期工程费估算表】（单位:
勘探费
26
1.1
地质勘探费
20
可谈
1.2
文物勘探费
1.8元/m2×
33350m2＝6
设计费
177
2.1
主体工程设计费
20元/m2×
60030m2＝120
2.2
供电设计费
984万×
4.6%＝45
2.3
绿化设计费
120万×
10%＝12
施工图审查费
1.5元/m2×
60030m2＝9
9
4
可行性研究费
自行研究
5
环卫费
150元/户×
500户＝7
7
6
招投标费
3万+20万＝23
23
都市基础设施配套费（扣除物流）
80元/m2×
60030m2＝480
480〔可谈〕
8
建设规费
374
8.1
白蚁防治
2元/m2×
60030m2＝12
8.2
气象监测费
0.2元/m2×
60030m2＝1
8.3
教育附加
10元/m2×
60030m2＝60
8.4
工程质量监督费
60030m2＝12
8.5
新型墙体材料专项费用
6元/m2×
60030m2＝36
8.6
人防工程易地建设费
40元/m2×
60030m2＝240
可自建
8.7
工程定额测定费
建安工程造价×
1.3‰
争取免交
8.8
散装水泥费
8.9
劳保统筹基金
3.5%
施工单位缴纳
8．10
规划放样费
2600元/幢×
15幢＝4
试桩费
考虑在桩基成本中
10
空气检测费
1.2元/m2×
60030m2＝7
7
11
四证办理费
3元/m2×
60030m2＝18
18
12
平坦场地、临时设施费
8元/m2×
60030m2＝48
48
转为单方造价：
成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m2
1169
（3）建安工程费：
6852万元。
〔见表：
4〕
4〕【建安工程费用组成】（单位:
项目名称
主体土建/室内/外装修
小高层住宅1100元/m2×
27000m2＝2970
多层住宅900元/m2×
33030m2＝2973
5943
主体给排水
30元/m2×
60030m2＝180
180
主体电气
50元/m2×
60030m2＝300
300
主体消防
60
电梯
8部×
25万/部
200
监理费
0.8%*（12105+300+500+100）＝104
104
审计审查费
（5%*5%+1‰）*（5943+180+300+60）＝23
产权测量费
商业2.46元/m2×
10000m2＝2
住宅0.8元/m2×
50030m2＝4
产权交易费
60030m2＝36
36
其他建安成本
成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m2
6852
〔4〕基础设施费〔红线内外工程费〕：
1769万元，〔详见表：
5〕。
5〕【基础设施费估算表】（单位:
金额〔万元〕
给水、排污配套工程
15元/m2×
60030m2+20万〔增容费〕
110
供电工程费
984
小区内室外供电配套
18元/m2×
60030m2＝108
供电配套工程（专线）
估300
供电配套工程（设备）
估450
2.4
供电增容费
300元/千伏安×
6000千瓦×
70%＝126
煤气管道
2800户×
500户＝140
140
通讯工程
绿化景观工程
120元/m2×
33350m2×
30%＝120
120
小区道路费
150
有线电视费
17元/m2×
60030m2＝102
102
小区智能化
12元/m2×
60030m2＝72
72
环卫设施费
热水供应工程费
不考虑
暖气供应工程费
小区照明费
50
13
空调设施费
暂不考虑中央空调
成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m2
1769
〔5〕开发期间税费：
15万元,〔详见表：
6〕
6〕【开发期间税费一览表】（单位:
类别
交纳税额〔万元〕
物业治理基金
暂按2.5元/m2×
60030m2＝15
15
（6）不可预见费。
294万元,取上面1-4项之和。
不可预见费=〔0+1169+6852+1769〕×
费率〔3%〕=294万元
〔注：
第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性〕
〔7〕开发成本。
15764万元,以上1-6项小计:
开发成本=〔5665+1169+6852+1769+15+294〕=15764万元
二、开发费用估算
1、治理费用：
315万元,取上面1-6项之和的2%
〔5665+1169+6852+1769+15+294〕×
税率〔2%〕=315万元
2、销售费用：
675万元,详见〔表：
7〕。
7〕【销售费用估算表】（单位:
项目
销售费用
（25760）销售收入×
1%
258
3、财务费用：
630万元.
（直截了当开发成本的4%）:
15764×
费率〔4%〕=630万元
4、开发费用：
1203万元,前面1-3项之和
315+258+630＝1203万元
三、销售收入：
销售收入25760万元，详见〔表：
8〕
8〕【销售总收入推测】（单位:
可销售面积
建议销售单价〔元/平方米〕
销售收入〔万元〕
住宅项目
50030m2
50030*（3300*50%+3800*50%）
17760
商业项目
10000m2
10000*8000元/平方米
8000
车位
25760
第三节建设项目的财务评判
一、税金运算
1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表（表:
8）
8〕【住宅部分销售税金及附加表】（单位:
序
号
名称
销售收入
销售税金
营业税、都市爱护建设税、及附加税
交易印花税
水利建设基金
预征土地增值税
2.5
城镇土地使用税
实际税金:
住宅17760×
10.98%＝1950
商业8000×
11.98%＝958
2908
三、毛利润5885万元:
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还＝毛利润
25760-15764-1203-2908＝5885万元
升级会员 