高自考毕业论文法学专业(新改).doc

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高等教育自学考试毕业论文

论文题目论商品房买卖合同中买受人权益保护

主考学校：

**大学

专业：

指导教师：

考生姓名：

准考证号：

工作单位：

年月日

II

摘要

随着中国经济近些年来高速的发展，各行各业在改革的浪潮中均有了质的飞越，其中房地产业可谓在众多行业中独领风骚。

从最初的福利分房到现今的房屋商品化，中间经历过多次大大小小的变革，最终使得房地产行业成长为国家强有力的经济支柱型产业。

我们在为此高兴的同时，也不得不关注到在房地产行业光鲜外表的背后所存在的个中弊端。

在商品房买卖全程中会产生诸多的纠纷，最为人们所关注的便是买受人在购买房屋过程中的权益保护问题。

本文着重就商品房买卖合同概述；商品房买卖中买受人权益保护的必要性；现阶段商品房买卖合同中所存在的缺陷问题；出卖人与买受人在预售过程中会产生哪些纠纷；如何有效的保护房屋买受人的权益等问题进行分析探讨，以期能够对社会上众多购房的消费者有所提示及帮助，最大限度内减少损失。

[关键词]

房地产商品房合同权益保护买受人

14

目录

一、商品房买卖合同概述 2

（一）商品房买卖合同的概念 2

（二）商品房买卖合同成立的条件 2

（三）商品房买卖合同的类型 2

1、商品房现售合同 2

2、商品房预售合同 2

二、商品房买卖中买受人权益保护的必要性 3

（一）买受人作为消费者，应受到法律保护 3

（二）买受人非法律、地产专家，缺乏专业指导 4

（三）买受人购房时自我保护意识和维权意识不强 4

三、现阶段商品房买卖合同中所存在的问题 4

（一）土地使用年限缩水 4

1、住宅用地项目土地使用年限缩短 5

2、非住宅用地项目土地使用年限 5

（二）面积条款存在漏洞 5

（三）计价方式与房价款 6

（四）关于装饰、设备标准条款过于简单 7

（五）相关税费和除房价以外的其他费用不明确 7

（六）合同正文中交房条款和附件中开发商自定逾期交房免责条款 7

四、出卖人与买受人在预售全程中会产生哪些纠纷 8

（一）认购书纠纷 8

1．认购书的效力 8

3．定金的性质 8

（二）广告不实宣传纠纷 9

1．房价误导 9

2．地位、图片误导 9

3．配套设施误导 10

4．规划、房型误导 10

（三）一房二卖纠纷 10

（四）带租约出售纠纷 11

（五）房屋质量纠纷 11

（六）房屋所有权证办理纠纷 12

1、开发商逾期违约 12

2、开发商有抵押第三方行为的 12

五、如何有效的保护房屋买受人的权益 12

（一）严控房地产开发建设的全过程 12

（二）建立建全房地产市场信息发布制度 13

（三）严格房地产开发信贷条件 13

（四）买受人积极主动的提高法律意识，加强自我保护能力 13

近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不完善，房地产市场机制的不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和媒体关注焦点。

本文在这此背景下查阅并解读我国现行的相关法律法规，就商品房买卖过程中涉及到买受人权益保护的部分法律问题谈谈个人的拙见。

一、商品房买卖合同概述

（一）商品房买卖合同的概念

商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下简称为出卖人或开发商）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款签订的合同。

（二）商品房买卖合同成立的条件

在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的商品房买卖合同，它是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务作了明确规定，起到监督和保护的作用。

商品房买卖合同成立需要有以下几项条件：

出卖方必须具有特定的房屋所有权或土地使用权；买卖双方当事人必须具有完全行为能力；房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信；房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益。

也即合同的内容必须合法；房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。

商品房买卖合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，内容比较复杂。

为保护当事人合法权益，法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行备案登记制度。

（三）商品房买卖合同的类型

在商品房开发建设过程中结合合同成立时间，商品房买卖合同大致可分为两类：

一种是商品房现售合同和另一种是商品房预售合同。

1、商品房现售合同

商品房现售合同，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款，双方就此行为签订的合同。

近些年国内市场上出售的商品房多为预售房，到现房阶段大部分已经售墼，在此本文不多加讨论。

2、商品房预售合同

商品房预售合同，通常是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，并由预购方先支付定金或部分房款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。

①

房屋预售应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）房屋预售实行许可证制度。

开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可》后，方可进房屋预售。

②

武汉市对于上述第（3）点的政策落实为：

2003年7月1日起，我市商品房预售将提高“门槛”：

房屋主体结构必须建到一定层数才能出售。

根据市开发办新规定，“办理商品房预售许可证除了要取得五证外（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》），商品房施工形象进度还必须达到一定要求：

低层（含四层）主体结构封顶；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；中高层及高层：

主体结构达到层数的二分之一；主体结构中地下室每层按二层计算。

”市开发办负责人称，未达到上述条件的不得进行商品房预售，不得向买受人收取任何费用，不得发布与预售有关的广告和宣传资料。

③此次提高我市商品房预售门槛，将有效的规范房地产开发企业行为，切实保护消费者利益同时也对房地产开发商实力提出了更高的要求。

二、商品房买卖中买受人权益保护的必要性

（一）买受人作为消费者，应受到法律保护

相对于房地产开发企业来说，买受人始终处于弱势群体。

《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行，目的就是为了保护在现代消费社会中的弱者。

所谓弱者指的是个体、单个的社会成员；单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系，始终处于弱者的地位，法律上应该对他们有所倾斜。

这就是消费者，也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。

④

①雷兰：

《商品房预售法律问题研究》，知识产权出版社2007年8月第一版，第43页。

②程信、刘国臻：

《房地产法学》，北京大学出版社，2001年2月第一版，第141页。

③彭芸（记者）、周志琳（通讯员）：

《武汉晨报》2003年6月10日。

④江平著：

《消费者权益保护法的完善》，中国工商行政管理出版社，2001年3月第一版，第21页。

（二）买受人非法律、地产专家，缺乏专业指导

房地产专业性很强，法律法规又易常复杂，买受人非法律专家，也非地产行家，不同地域施行细则也会有所区别，购房者难以掌握，还有部分购房者第一次购房，没有经验，很多连合同也没见过。

于是个别开发商不讲诚信，在合同中设置了好多陷阱。

再加上一些开发商的特别销售手段和恶意哄抬价格，制造出房源紧张和价格不稳定因素，使得购房者被套牢的事实率屡屡发生。

（三）买受人购房时自我保护意识和维权意识不强

购买商品房已经成为老百姓安居乐业的重要选择，往往需要花费大半生的积蓄。

由于多数购房合同的签订要早于商品房的建成，房屋这个时候还是看不见，摸不着的状态，买受人很容易凭着开发商夸大宣传而信以为真，一旦开发商的承诺变成了美丽的谎言，各种矛盾纠纷也会陆续发生。

诸多不利买受人的因素导致他们在懊恼的同时，又不知如何去保护自己的合法权益。

我们除了期待法律法规的不断精进之外，也希望购房者在购房时必须要充分认识到个中风险，提高警惕，多方比较，谨慎对待，称心如意的买到自己喜欢的房子。

三、现阶段商品房买卖合同中所存在的问题

商品房买卖合同缺陷是指商品房买卖合同及其附件内容片面,损害买受人的利益。

购房合同本来是由双方平等协商的，但现在开发商却早已把合同条款拟定好，留给购房者的只是签字的权利，很多的霸王条款就是这么产生的。

争议颇多的合同缺陷如下：

（一）土地使用年限缩水

商品房买卖合同中约定“土地使用年限自年月日至年月日止。

”

按照国家相关规定，开发商的土地使用权年限自跟土地管理部门签订土地使用权出让合同之日起开始计算。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年”。

当开发商取得土地后，经过勘探、设计、规划许可、施工许可、建设直至交房，最短的也需要2～3年时间，长则超过10年。

事实表现为：

1、住宅用地项目土地使用年限缩短

对于拥有70年土地使用权的住宅用地，其中也不乏部分开发商可能经过几次转手才拿到开发用地，但土地使用年限从办理完出让手续即开始计算，有可能开发商开始售房时，土地使用年限已经过去了许多年。

也有的开发商取得土地后，因资金紧缺或建设过程中发生土地使用用途变更、规划、设计方案变更，到交房时，剩余的土地使用年限将更少。

还有开发商因为市场价格的波动，想等待最佳时期出售房屋以博房价最高点，获得利益最大化，而有意将工期拖延，同样也影响到土地使用年限变短。

如今这一系列现象所引起的土地年限缩水比较多，最终结果还是由客户来买了单，严重侵害了买受人的权益。

2、非住宅用地项目土地使用年限

近年来武汉楼市中逐渐出现了一批非住宅用地建成的住宅项目，这类楼盘的土地使用年限仅为40年或50年，俗称“商业住宅”。

如遇开发周期较长的话，可供使用的土地年限将会更少。

该类物业土地性质毕竟属于商业兼容住宅或综合用地，即使日后被开发成了住宅，也肯定与纯住宅用地的楼盘有所区别。

商用住宅因为土地年限的关系在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别。

一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多；而且此类物业原则上也是不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。

土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。

需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

由于土地出让金交纳额度每年都有所调整，所以购房者在续办土地出让权时，将根据当年公布的土地出让金标准进行交纳。

日后随着土地使用权到期的房产越来越多，作为买受人如果已知出卖人的房产土地使用年限已经过了3年或以上，就应该对这一问题予以重视。

法律法规这块也应考虑对开发商的行为作出明确的约定，比如可以让开发商对缺少的土地使用年限按相应的标准进行补偿；或如果该房的土地使用年限少于多少年，买受人有权选择退房。

这样能够增强对买受人的权益保护。

（二）面积条款存在漏洞

合同中商品房面积条款相对比较简单，仅标明