个人商业用房贷款业务制度文档格式.docx

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第五条个人商业用房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。

借款人应具备以下基本条件：

（一）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。

（二）个人社会记录和信用状况良好，本人及配偶信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。

（三）从事合法职业，收入来源稳定。

个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营一年（含）以上。

（四）具备偿还贷款本息的能力。

本次贷款收入还贷比控制在50%（含）以下，总体收入还贷比控制在55％（含）以下。

（五）本次贷款信用评级原则上在BB级（含）以上。

前款第（四）项内，本次贷款收入还贷比的计算公式为：

（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）÷

月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：

（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）÷

月均税后收入。

上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；

配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。

本办法所称的个人信用记录等级，是指按照我行个人征信应用管理制度规定，对个人信用报告划分的风险等级。

第六条共同借款。

符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。

其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。

除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款人和共同借款人。

第七条个人商业用房贷款禁入类客户与业务。

（一）严禁向如下人员发放贷款：

本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。

（二）严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买房屋等涉嫌套取银行资金的贷款申请。

第三章贷款金额、期限、利率和还款方式

第八条个人商业用房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：

（一）单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人商业用房贷款余额，应在上级行对贷款行授权的额度范围内。

（二）单笔限额。

单笔贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人商业用房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。

（三）贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。

抵押房产为商用房的，最高抵押率不得超过50%；

抵押房产为商住两用房的，最高抵押率不得超过55%。

。

（四）借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。

购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。

第九条贷款期限应同时满足下列条件：

（一）贷款期限不超过10年。

（二）贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。

共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。

（三）抵押物土地使用权剩余期限≥贷款期限+3年。

本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。

第一十条贷款执行利率。

（一）贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。

购买首套商业用房的，贷款利率下限为基准利率的1.1倍；

每增加一套商业用房，贷款利率下限按照基准利率的0.1倍递增。

（二）贷款期限一年以内的，在整个贷款期间利率保持固定；

贷款期限超过一年的，利率调整方式为：

每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动比例，重新确定贷款执行利率。

第一十一条贷款罚息利率。

（一）借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。

罚息利率为同期执行利率的1.5倍。

（二）借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。

罚息利率为同期执行利率的2倍。

（三）借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的2倍。

第一十二条贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中：

（一）阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。

只还利息、不还本金的宽限期不得超过12个月，且不得超过贷款期限的1/3。

（二）一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。

第一十三条贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款：

（一）最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于3个月。

提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，借款人应按提前归还贷款本金的1%向我行缴纳违约金；

已足额还款期数不少于最低提前还款月数的，免于缴纳违约金。

（二）提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。

（三）对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。

第一十四条贷款当期应还本金、利息、罚息、违约金及其他费用，由借款人通过借款合同及相关协议约定，授权我行扣收。

第四章放款模式、贷款担保

第一十五条个人商业用房贷款的发放，分为下列三种模式：

（一）见抵押登记证明放款：

房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明之后，发放贷款。

（二）见抵押登记回执放款：

房产已完成过户，已递交抵押登记申请，房管部门出具受理回执，凭该回执发放贷款。

贷款此种放款模式的，原则上应提供第三方保证。

（三）其他方式：

抵押物房屋工程已竣工验收，落实房屋抵押预告登记及其他担保条件。

（等到竣工验收后放款抵押证明）

采取第三种放款模式的，抵押物所在楼盘应经过有权审批机构准入。

具体准入流程参照《中国邮政储蓄银行一手住房贷款管理办法（试行）》及《中国邮政储蓄银行一手住房贷款操作规程（试行）》（以下合称《一手房贷款业务制度》）。

合作开发商及合作项目除满足《一手房贷款业务制度》相关要求外，还应满足以下要求：

1.开发商（或其实际控制人，下同）实收资本不低于人民币2亿元，具有二级（含）以上房地产开发资质；

2.开发商具有商业用房开发经验；

3.合作项目所在城市在总行最新发布的城建行业重点城市名单之内；

4.合作项目位于市中心已成熟商圈范围内。

对于当地不具备抵押预告登记条件，开发商具有一级房地产开发资质，且提供阶段性担保的，经有权审批机构批准后，可购房合同备案后放款。

第一十六条贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物。

但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：

使用其他财产作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。

抵押房产应同时符合如下基本条件：

（一）所（共）有人均为年满18周岁，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；

共同购房人年龄应不超过60周岁、具有合法有效身份和完全民事行为能力。

共同购房人不得为“低保户”。

（二）房产在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。

严禁接受转让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于：

平房、地下室、半地下室、产权商铺和不能上市流通的自建房。

（三）直辖市、计划单列市和省会城市地区房龄不得超过15年，其他地区房龄不超过10年。

房龄接近本办法规定的最高房龄（以5年内为参考值）的，调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷。

（四）所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地主管部门规定的抵押登记条件。

在划拨土地上建造的商业用房，应符合当地县级（含）以上房管部门规定的公开上市条件。

（五）办理抵押登记手续时，除总行授权之外，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套房屋不得同时在我行办理多笔贷款。

土地使用权应与房屋共同抵押给我行。

第一十七条贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估价机构”）评估，不得由我行人员评估。

对于新建商业用房，贷款调查人员可以要求借款人委托两家及以上估价机构单独评估，并以最低估价结果作为合理的评估价。

不得以交易价格作为评估价。

第一十八条抵押房产是否投保，由贷款有权审批机构根据借款人资信状况和抵押物情况决定。

第一十九条贷款由第三方提供保证担保的，按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）》（以下合称《二手房贷款业务制度》）执行。

第五章贷款业务流程

第二十条个人商业用房贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行信贷调查人员、审查审批人员的关系人的，相应人员必须回避。

关系人范围包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。

第二十一条个人商业用房贷款业务可以采取我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。

第二十二条借款人应亲自办理贷款，业务办理过程中全程禁止他人代为办理，包括但不限于提交申请资料，签署借款相关合同文本等。

第二十三条申请受理。

贷款行受理岗受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。

受理申请时，应与客户进行面谈，判断购房、申请借款，提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。

第二十四条受理初审。

受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。

对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。

对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料；

若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。

对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。

第二十五条贷款调查。

初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。

调查方式包括非现场调查和现场调查。

非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；

现场调查主要是核实所购房屋信息、抵押房屋价值，以及调查自雇人士的生产经营状况。

调查要点为：

（一）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。

（二）房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。

（三）抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件，抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，评估价格是否合理，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。

（四）保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。

核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。

如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。

第二十六条调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。

建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；

不建议贷款的，应说明原因。

调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。

第二十七条调查复核。

贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。

贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。

各级机构审批权限分配如下：

（一）单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；

单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。

（二）各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。

第二十八条贷款审批。

审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：

（一）二级分行审批中心各岗位审批权限分配。

审查岗审查通过后，单笔金额60万元（含）以内的贷款由审批岗终审，60万元（不含）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审（审批中心主管兼任审批岗的，由主管行领导终审，下同）。

（二）一级分行审批中心各岗位审批权限分配。

审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以内（含上限金额）的单笔贷款进行终审；

一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；

超过500万元的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。

审批机构应根据权限范围内的工作量大小，以及人员配备情况，合理分派审查和审批任务，在确保审批质量的前提下，提高审批效率。

第二十九条有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。

审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。

经审查同意的贷款，由审批人员在审批权限内，对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。

贷款终审后，审批机构应留存必要的审批档案，及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。

第三十条签署合同。

经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。

同意发放贷款的，贷款行应通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。

第三十一条担保条件落实。

贷款发放之前，贷款行应根据担保管理要求，落实担保条件。

第三十二条贷款发放与使用。

担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。

贷款行应按照当地房管部门或我行二手房交易资金监管要求，将贷款资金划转至监管账户，并最终划转给售房人或其授权代理人。

中介机构或中介人员代理他人出售二手房的，贷款行不得接受其代为收取贷款资金。

第三十三条贷后管理。

贷款发放后，贷款行应加强贷款管理。

做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。

贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等未尽事宜，按照总行相应制度执行。

第六章附则

第三十四条本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订。

各一级分行可根据本办法制定补充条款，并报总行备案。

第三十五条本办法自2011年8月1日起施行。

此前总行的通知、批复与本办法不符的，一律以本办法规定为准。

个人商业用房贷款业务操作规程

第一条为了规范中国邮政储蓄银行个人商业用房贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章《中国邮政储蓄银行个人商业用房贷款业务管理办法（试行）》，制定本规程。

第二条本规程是对于贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。

第三条本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人商业用房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。

第四条相关业务术语规定

（一）借款人：

如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。

（二）抵押人：

是指商业用房的购买人和共同购买人。

（三）售房人：

是指商业用房交易过户前的所有人和共有人。

第五条本规程适用于办理个人商业用房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。

第二章贷款申请受理

第六条各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作方签约网点等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。

对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知申请贷款所需的资料、办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。

第七条贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人、售房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。

除一级分行明确规定双人受理之外，商业用房贷款业务可以采取单人受理方式。

第八条受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：

（一）必须与借款人进行面谈，了解借款人购房用途，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。

共同申请借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。

（二）必须与售房人进行面谈，确认交易自愿、属实。

（三）自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。

一级分行可以视当地市场环境，以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、售房人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。

第九条借款相关人员向我行提交的申请资料及资料审核要点，客户申请单式和资料填写，均按照《二手房贷款业务制度》执行。

第一十条受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审：

（一）对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统，并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。

（二）对资料不全的申请，受理岗应一次性向客户说明所缺全部资料。

（三）对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。

贷款申请受理完成后，受理岗应填写《个人房屋贷款业务受理台帐》，以备后续查询使用。

第三章贷款授信调查

第一十一条个人商业用房贷款业务实行关系人回避原则，申请人为我行信贷调查人员、审查审批人员的关系人的，相应人员必须回避。

第一十二条初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员逐笔调查，现场调查时必须有两名信贷员（可由该笔贷款的受理岗兼任）进行调查。

具体调查步骤为：

（一）核实买卖双方身份。

1.核实买卖双方的身份信息（对内地居民，应进行居民身份证核查。

下同）。

对已婚者，还应核实配偶的身份信息；

对离异、丧偶者，还应核查当前婚姻状况证明上的原配偶身份信息。

相关公证书，应向公证机关电话或实地核实。

2.审核买卖双方居民户口簿、购房合同、上市许可证明（如需）、代售委托书等资料，确认买卖行为真实、合法，不存在影响过户、入住与抵押的产权纠纷或政策限制，不存在借款人与其父母、配偶、子女和控股企业之间买卖房屋的情况。

（二）核实借款人及其配偶资信状况。

1.查询我行个人信贷管理系统，重点审核以下项目：

（1）其他分支行近期对其职业、收入等情况的调查结果。

（2）我行贷款还款记录，当前有无拖欠贷款本息及相关费用。

（3）我行结余贷款每月偿还额，以及为我行其他客户提供担保的余额（对于联保贷款，担保余额为其他小组成员贷款余额的合计）。

2.查询并打印个人信用报告，重点审核以下项目：

（1）婚姻、教育、居住、职业、收入、社保、公积金等情况。

（2）其他金融机构贷款和信用卡还款记录，当前有无拖欠。

（3）在其他金融机构结余贷款每月偿还额，信用卡透支额度，以及为其他金融机构客户提供担保的余额。

（4）近期有无多次征信查询记录，尤其要掌握我行其他机构进行“贷款审批”或“贷后管理”查询的具体原因，并予以审慎对待。

对于贷款申请日期近一年内借款人或其配偶由于“贷款审批”被查询征信的记录多于三次、但在最早查询日期之后没有房屋贷款记录的情况，贷款经办行必须进行现场调查，内容包括借款人职业情况、现住所产权归属、有无其他住房或商业用房。

调查人员应在《个人房屋贷款调查报告》中说明居访结果。

调查人员应结合我行系统和个人征信系统查询结果，按照《中国邮政储蓄银行个人信用信息数据库应用管理办法（试行）》（邮银发〔2008〕335号）和《关于进一步明确个人信用报告分类与准入政策的通知》（邮银发〔2009〕484号）的规定，对客户信用记录进行分类，并实施分类授信。

3.核实收入能力相关证明。

（1）工资性收入凭证（包括：

正式工资查询单，工资账户流水单，公积金、社会保险缴存查询单或对账单，年度个人完税证明）可作为借款人收入能力的直接证明。

调查人员应利用工资性收入凭证，依据国家相关政策规定，正确计算或推算月均税后收入。

（2）单位职工提供收入证明可作为借款人收入能力的重要证明。

调查人员应通过电话调查或现场调查，向提供单位核实职业信息与收入水平。

电话调查之前，应首先通过查询黄页、114电话及互联网等方式，核实预留固定电话。

经查询核实固定电话无误的，可通过该电话进行进一步核实，并在收入证明上注明“经114（或黄页、互联网）查询电话为********，与预留电话一致，经拨打核实本证明真实有效”；

对查询无记录或者与预留电话不一致的，应采取现场调查方式对收入证明进行核实。

电话调查期间，应记录电话接通时间、实际接听人员以及问答的简要情况。

现场调查应记录调查时间、接待人员以及现场访谈的简要情况。

调查人员应登录工商行政主管部门建立的有关查询系统（如有），查询借款人工作单位或经营企业的工商登记信息和年检情况。

如查询结果有异，调查人应到工商行政主管部门调查并获取相关证明文件，确认正常的方可采信。

（3）自雇人士无论是否提供收入证明，调查人员须采取实地调查的方式，并结合资料审核、电话调查等其他方式，核实客户收入能力。

调查过程中，应考察客户经营历史、经营成果、行业特点等基本情况，确认经营合法、稳定；

实地查看场地、设备、水电、雇员等使用情况，确认经营状况良好；

分析银行对账单、税单、进销货单据等凭证，计算经营净利润，并按入股比例计算归属于客户及家庭的净利润。

（4）借款人家庭月收入包括租金收入的，应核查借款人对房屋的所有权及房屋出租合同，家庭月收入中租金收入占比不得超过50%，且本次所购房屋租金收入不得计入借款人家庭月收入。

4.分析客户是否具备教育、职业、家庭资产等方面的优势，进一步确认其是否具备长期、稳定的还款来源。

客户属于优质单位职工的，应予以明确说明。

（三）抵押房产的调查与用途核实。

1.调查人员应现场查看房屋坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素，是否与所有权证书及评估报告记载的一致。

2.房屋是否存在影响变现的不利因素。

房龄较长的，是否存在影响正常使用的重大缺陷。

3.了解房产是否属于不能强制执行或处理的财产，被依法查封、扣押、监管、采取其它保全措施或强制措施的财产、依法不得抵押的其它财产。

房产当前是否用于自主经营、闲置或出租；

若已经