律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引一Word文档下载推荐.docx

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第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）

第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）

第四节房屋租赁合同的解除与终止

第六章优先购买权问题

第七章诉讼、仲裁前的和解与调解

第八章律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容

第一节法律服务委托合同的签订、履行及相关内容

第二节律师为委托人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的执业风险提示

第三编附则

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第一编总则

第1条制定目的

房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。

由于房屋租赁关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装饰、装修，还会涉及对物的添加。

因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同非诉讼法律服务提出了巨大的挑战。

为了更好地维护房屋租赁合同非诉讼法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同非诉讼法律服务的质量和水平，在总结律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务经验的基础上制定本操作指引。

第2条适用范围

本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事的房屋租赁合同非诉讼法律服务。

本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。

本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用住房。

因上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律、法规强制规定，所以这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。

乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。

律师提供此类房屋租赁合同非诉讼法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律、法规以及相关政策的限制性规定。

第3条房屋租赁合同的法律特征

3.1房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同。

这一点将其与商品房买卖合同区分开来，后者以移转物的所有权为目的。

由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。

3.2房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。

房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。

双方当事人互负权利义务，为双务合同。

出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋的使用权，故房屋租赁合同为有偿合同。

3.3房屋租赁合同具有临时性。

房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。

而且，房屋租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。

因此，《合同法》第214条规定：

“租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

”

第4条法律依据

本操作指引涉及的主要法律依据为：

法律类：

《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）、《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）、《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）等。

行政法规类：

《建设工程质量管理条例》（以下简称《质量管理条例》）。

部门规章类：

住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《租赁管理办法》）等。

司法解释类：

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（一）》［以下简称《合同法司法解释

（一）》］、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》［以下简称《合同法司法解释

（二）》］、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）等。

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关（包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府；

较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府）为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。

尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。

因此，律师在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。

第5条律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的基本原则

5.1忠诚守信原则。

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的，在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉。

5.2专业精湛原则。

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当熟悉精通法律知识，掌握与房屋租赁相关的专业知识，提高操作能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

5.3勤勉尽责原则。

律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当恪尽职守、勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查，向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务。

第6条律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的基本要求

6.1律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人制作谈话笔录，提示法律风险，分析法律后果。

6.2律师接受委托人的委托，应当与委托人签订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求，在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益。

6.3律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务,应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和《律师事务所收费程序规则》的规定,向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。

6.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范》、《律师职业道德和执业纪律规范》，注意防止出现利益冲突的情形，保守委托人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）。

6.5律师应当对房屋租赁合同的标的物进行充分的尽职调查，审核标的物的权属情况和当事人是否具有完整的处分权，查明标的物是否存在物的瑕疵（如质量问题、用途限制、剩余期限等）或权利瑕疵（如抵押、查封等），以便保障委托人的权益不受损害。

6.6律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务，应当指导委托人以合法方式维护自身的合法权益，在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨，尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解，引导各方当事人通过合法途径解决冲突。

第7条声明

本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务过程中参考。

本操作指引所述的内容不是强制性的，也不保证涵盖房屋租赁合同非诉讼法律服务的全部内容。

在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律、法规，结合租赁房屋的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。

律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同的非诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。

第二编律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引

第一章

房屋租赁合同订立前的法律服务

〖1*7〗第一节房屋租赁合同订立前的审核与调查

第8条一般规定

房屋租赁合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委托，对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况、租赁物的合法性等相关事项进行审核和调查。

律师为承租人提供法律服务时应对出租人的主体资格、出租人所出租的房屋合法性等内容进行审核和调查；

律师为出租人提供法律服务时应对承租人的基本情况、履约能力、资信情况等内容进行审核和调查。

审核与调查可以作为律师在提供房屋租赁合同非诉讼法律服务中一项单独的法律服务内容进行，也可以作为全过程法律服务中的前期调查内容进行。

第9条律师为承租人提供法律服务时对出租人及出租房屋的审核与调查

审查出租人及出租房屋的具体情况，主要审查出租人是否适格，出租的房屋权属是否清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，所出租的房屋能否保证承租人的租赁需求。

具体包括以下几项审查事项。

9.1出租人是否具有出租资格。

出租人一般指拥有房屋所有权的自然人、法人、其他组织以及法律规定的其他权利人。

律师在为承租人提供法律服务时，可从以下几个方面审核出租人是否具有出租资格：

（1）出租人是否已经取得合法的权属证明，是否与出租房屋所有权证上的名称一致；

（2）共有房屋出租的，是否有其他所有共有权人同意出租的证明；

（3）委托出租的，房屋所有人是否与出租房屋所有权证上的名称一致，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同，受托人是否在受托权限内行使相应权利。

9.2出租的房屋是否具备出租条件和有无禁止出租的情形。

9.2.1出租的房屋一般应当具备下列条件之一：

（1）出租房屋的所有权应当已进行依法登记并已取得房屋所有权证。

（2）未取得房地产权证的房屋，有下列权属证明的也可出租：

①单位或者自然人购买的商品房，持有商品房预售合同或者商品房买卖合同；

②单位建造的构筑物、地下建筑物，持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明；

③单位建造的临时建筑，持有临时使用土地批准文件，并在允许的临时建筑使用年限范围内的。

（3）将房屋用途由住宅改变为经营性用房的，应得到具有利害关系的业主同意并符合国家法律法规、地方性法规及规范性文件的要求。

9.2.2根据《租赁管理办法》等有关规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的；

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（3）违反规定改变房屋使用性质的；

（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

上述不得出租房屋的情形不一定导致房屋租赁合同无效，合同无效情形的认定参见本指引第二编第三章。

9.3对出租人主体资格是否适格、出租房屋是否合法进行尽职调查，核实是否与当事人陈述和提供的文件资料一致，审核时应要求出租人提供相应文件资料的原件。

9.4出租人订立房屋租赁合同时，是否存在可能导致合同无效或者被撤销的情形（参见本指引第二编第三章）。

9.5审查租赁房屋及附属设施、设备现状。

9.6审查租赁房屋是否列入拆迁范围。

9.7律师应结合调查的信息，为承租人出具书面的法律意见书，提示承租的可能性及法律风险，供承租人决策参考。

第10条律师为承租人提供法律服务时的重点内容

10.1调查出租人的基本信息，主要是核对出租人与房地产权证的权属人是否一致。

10.2调查承租房屋的合法性及承租的可行性，主要是调查所承租的房屋是否有合法的房屋产权证、是否已取得所有共有权人的同意、是否已取得抵押权人的同意、是否存在查封等限制出租情况、是否符合安全使用标准、是否是违法建筑物、临时建筑是否在允许使用年限范围内以及承租房屋内是否已有人承租等基本情况。

律师为承租人提供服务时，应审核出租人提供的出租房屋相关证照、相关资料的原件，必要时，应去当地房地产管理部门进行查询确认。

10.3应着重审查出租房屋的用途，同时，应审查该房屋是否符合公安、消防、卫生、环境等部门的要求，确保承租人租赁目的有效实现。

10.4如承租人承租的是群租房，律师在为承租人提供法律服务时，则应着重结合有关法律法规及当地政府的规定，提示承租人有关的法律风险及注意事项。

10.4.1群租的一般规定。

群租一般情况下是指把毛坯房分割成一个个独立的房间，在进行简单装饰装潢后，将房屋出租给众多承租人的现象。

目前主要有以下几种形式：

一是将客厅、房间、厨房，甚至阳台分割成若干小间，按间分租；

二是在房间内布置多张床位，按床位出租；

三是出租给单位作为集体宿舍，房东不直接进行分割。

无论哪一种，都属非正常居住形式，必然影响到相邻业主。

10.4.2由于群租不仅影响承租人的生活，更危及到安全等问题，故很多地方政府为了规范租赁市场而禁止群租，如上海市房屋土地资源管理局于2007年8月7日发布的沪房地资交〔2007〕500号《关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知》，其中第2条明确规定，“居住房屋租赁，必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准。

不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按间或按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租”。

并规定，对于“违反规定擅自分割搭建，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改变功能的”，物业服务企业有权劝阻制止；

经劝阻制止不改正的，物业服务企业在书面告知业主委员会的同时，有权阻止该户施工人员、装修材料、家具物品等进入小区。

10.4.3律师在为承租人租赁住宅提供法律服务时，应提醒承租人原则上不承租有群租现象的住房，向承租人指出群租的法律风险以及安全隐患等。

律师应提醒承租人，“群租房”存在以下法律风险：

如承租人对房屋“群租”未经出租人同意转租的、承租人不按约定向出租人交付租金的，出租人可以以承租人擅自转租为由，解除与承租人的房屋租赁合同，并要求次承租人腾退房屋。

第11条律师为承租人提供法律服务时的风险提示

11.1出租人的资信信息来源窄的风险。

出租人的资信情况要从多方面加以证明，关键是核查出租人是否拥有出租权，出租房屋是否有权利瑕疵和纠纷。

11.2信息来源真假辨别的风险。

律师应到相应部门核查出租房屋是否属出租人所有。

出租房屋是否有抵押、被查封等妨害租赁的情况存在。

11.3与房产租赁中介机构签约存在的风险。

认真查看房地产经纪机构（分支机构）的《营业执照》等原件。

签订合同之前务必认真阅读合同各项条款，对房地产经纪机构出示的格式合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同。

签订合同时要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。

第12条律师为出租人提供法律服务时对承租人的审核与调查

12.1对承租人主体资格的审查。

12.1.1承租人为中国公民时的审核：

（1）本市居民：

居民身份证（无居民身份证的提交户口簿等相关证明文件）；

（2）外省市居民：

居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和临时居住证（需要办理居住证的城市）。

12.1.2承租人为中国法人及其他经济组织时的审核：

（1）企业法人：

企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会（股东会或股东大会）租房决议；

（2）其他经济组织：

营业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明；

（3）机关、事业单位：

单位成立的批准文件、上级主管部门批准租房的文件；

（4）中央机关、所属企事业单位：

单位成立的批准文件、国务院机关事务管理局批准的租房文件；

（5）银行、保险企业等分支机构：

营业执照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书。

12.1.3承租人为中国港、澳、台同胞时的审核：

（1）港澳同胞：

中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证；

（2）台湾同胞：

台胞证或旅行证或经确认的身份证明。

12.1.4承租人为外国公民、法人时的审核：

（1）外国公民：

护照和外国人居留证（无外国人居留证的提交中国公证机构公证的护照中文译本）；

（2）境外法人（含港澳台）、其他组织（含港澳台）：

经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；

外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。

12.1.5对承租人委托代理人的审核：

（1）委托代理人租房的，提交授权委托书（委托书应当面签署或经公证机关公证）、受托人身份证明。

（2）无（限制）民事行为能力人租房的，由其监护人代理进行，提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）。

（3）港澳台法人、其他组织、自然人的委托书应公证。

根据2002年司法部第69号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第3条、第5条的规定，香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递，方为有效；

根据2008年最高人民法院《关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12条的规定，“由一方有权限公共机构（包括公证员）做成的文书正本或者经公证的文书副本及译本，在适用本安排时，可以免除认证手续在对方使用”，可见，澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用。

根据1993年4月27日司法部发布的〔1993〕006号《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》第2条的规定，台湾地区出具的公证书应由中国公证员协会或者省、自治区、直辖市公证员协会进行。

（4）外国法人、其他组织、自然人的委托书应公证，公证文件在外国公证的须中国驻该国使、领馆认证。

12.2对承租人履约能力、资信的审核。

12.2.1承租人为公民时的审核：

（1）承租人的职业背景、个人收入、家庭收入状况的有关证明（如已缴交个人所得税或家庭财产税的税单）；

（2）承租人其他物业及财产证明（如私人汽车所有权证、房产物业等）；

（3）承租人的信用审核（如征信中心的信用记录）；

（4）承租人缴纳个人所得税的纳税证明。

12.2.2承租人为法人或其他组织时的审核：

对注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、纳税等情况的审核。

12.2.3为确保出租人的合法权益，可要求承租人提供相应的财产（如所拥有的房产、汽车等）作为支付租金的担保，并做好相应的担保手续。

12.3中华人民共和国法律、法规及当地政府对外省市居民、法人及其他经济组织，对港澳台地区自然人、法人及其他经济组织，外国自然人、法人及其他经济组织有特别规定的，从其规定。

本节中对组织或者自然人的身份证明，如营业执照、身份证、护照等都需要在有效期内。

律师主要以调查、审核为主，如发现证件有虚假伪造嫌疑的，应当及时进行调查取证，进一步做好尽职调查工作。

必要时，可要求承租人提供相应的履约担保，确保出租人的合法权益。

第13条律师为出租人提供法律服务时的重点内容

13.1告知出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋，同时必须严格按照规划的用途出租给他人使用。

督促出租人告知承租人在租赁期间应遵守治安、消防等有关法律、法规的规定，并对出租的房屋及其附属设施、设备（包括供暖、供气、供电、供水等）进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准。

13.2由于房屋租赁合同实行登记备案制度，律师应告知出租人和承租人应当签订书面房屋租赁合同，并在签订、变更、解除或终止房屋租赁合同之日起的规定时间内，带齐相关资料到房屋所在地的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。

13.3如出租人进行分割群租的，律师应结合相关法律、法规及当地政府有关群租的规定，提醒出租人相应的法律风险（参见10.4）。

13.3.1对于群租，律师在为出租人出租住宅提供法律服务时，应着重提醒出租人须严格按照规范用途进行出租，不得擅自分割搭建，更不得将厨房、卫生间等隔断作为住房使用，否则，可能会被相关部门责令整改。

如因出租人过错导致承租人承租目的无法实现的，还应赔偿承租人相应的经济损失。

13.3.2提醒出租人可能因群租问题承担相应的法律责任。

出租人违反当地规定擅自进行群租的，有承担行政责任和民事责任的风险。

如上海市房屋土地资源管理局2006年11月30日发布的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）》等文件对“群租”现象作出予以禁止的规定，一旦违反规定，出租人有可能面临相应的行政处罚。

第14条律师为出租人提供法律服务时的风险提示

14.1因房屋租赁合同中，一般对承租人的审查以承租人自行提供的资料为准，由于承租人可能提供虚假信息、资料、证件以骗租房屋；

承租人的资信、诚信度无法有效予以核实，存在虚假的可能，故律师应提醒出租人尽最大可能对承租人的基本信息、履约能力予以核实，以免造成履约不能。

14.2对出租人出租的房屋，律师应进行详尽的审核，审查是否存在可能导致房屋租赁合同无效的情形（参见本指引第二编第三章）。

14.3承租人的代理人不具备合法授权，导致房屋租赁合同效力瑕疵的风险。

有以上情况出现时，律师应当及时出具书面法律意见书，向出租人提示法律风险以及应对策略。

第15条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点［住宅、商铺（包括大型商场）、工业厂房以及酒店式公寓、餐饮、娱乐场所］

15.1不同类型房屋

15.1.1住宅：

是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。

但不包括住宅楼中的人防用房、不住人的地下室，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

15.1.2商铺：

是指经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。

15.1.3工业厂房：

是指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

15.1.4酒店式公寓：

是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，是既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

15.2不同类型房屋的区别

15.2.1房屋用途的差异：

不同的房屋类型，其用途也不一样，具体用途可参见15.1。

15.2.2土地使用年限不同：

根据相关法律规定，房屋使用性质不一样，其附属的土地的使用年限也不一样。

因此，根据不同的商品房类型，其商品房用地使用年限一般为：

住宅用地年限为70年，纯商铺即商业用地年限为40年，商住、酒店式公寓等根据土地出让合同及规划确定具体年限。

律师应当审查房屋租赁期限是否超过土地使用权出让合同约定的土地使用年限。

15.2.3房屋结构存在一定的差异性。

15.2.4不同类型房屋的功能要求存在区别，尤其是消防、卫生等方面要求不同。

15.3律师为当事人租赁住宅提供法律服务时的服务要点

15.3.1审核出租房屋是否