高校物业考核标准及办法Word文档格式.docx

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公共场所照明设施设备完好无损。

围墙（栏）及门无生锈、裂断、变形。

门窗及配件完好。

3分

雨水井、污水盖完好无缺。

井壁无损，井底无砂石，管道无破裂，无阻塞，无渗漏。

电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。

厕所无阻塞，确保排污通畅。

如厕所门、隔断无损坏。

4分

楼顶避雷设施，各项性能完好。

避雷设施需取得合格检查报告。

1、设施出现故障未及时修复逐项扣0.5分，扣完为止；

2、避雷设施未取得合格检验报告扣2分。

机电设备管理

（一）给排水设施

做好办公区内给排水设施设备的管护（保养）工作，做好设备每日检查、保养运行记录，确保各设施设备正常运行。

1、出现1次设备运行不正常扣1分，扣完为止；

2、查记录，发现1次无设备运行检查记录扣1分，扣完为止。

定期检查排水泵无堵塞，排污管道无渗漏。

定期清理排污井，保证污水排放通畅。

0.5分

有记录，每月不少于一次，未达到扣0.5分。

水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。

设备房无积水，浸泡现象发生。

发生该现象一例扣0.5分。

（二）中央空调设备

定期对中央空调除主机外设备进行检修、维护及保养，必须如实做好记录。

值班人员必须严格按照程序操作空调机组、水泵、控制装置等相关空调设备。

5分

1、因日常管理不到位，导致设备不能正常运行，出现一次扣5分；

2、未做好设备运行记录、不按操作规程操作，逐项扣1分，扣完为止。

设备必须清洁，不漏油、不漏水、不漏气，保持机房的干净整洁，从业人员必须带证上岗。

1分

如发现设备漏油、漏水、漏气、机房不整洁干净或从业人员未持证上岗等现象，扣1分。

每年夏季使用空调前需对办公区内各区域空调新风机过滤网、风机盘管过滤网进行清洗。

如未按规定进行清洗，扣1分。

（三）消防系统

监督消防控制中心24小时值班，消防设备设施完好无损，可随时启动，办公区内各种消防设施定期检查、保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。

1、无24小时值班情况未及时报告，逐项扣0.5分；

2、设备设施损坏或不能启动，逐项扣0.5分；

3、无检查、保养，逐项扣0.5分；

4、缺失或损坏以及无法运行，逐项扣0.5分，扣完为止。

物业消防管理人员能熟练掌握消防控制系统操作方法；

物业人员须熟练掌握消防灭火设施设备的使用，且能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。

1、操作不熟练，不能正确果断处理，逐项扣0.5分；

2、不会使用操作，逐项扣1分，扣完为止。

严格消防管理制度，坚持每天开展火灾安全隐患巡查，确保无火灾及安全事故发生。

未巡查或存在火灾安全隐患，逐项扣0.5分。

制定突发火灾应急预、方案，设立消防疏散图，应急照明灯、应急疏散指示灯完好，紧急疏散通道畅通，无堆放杂物堵塞。

定时组织消防知识培训并实施消防应急演练。

1、未制定应急预、方案，扣0.5分；

2、不符合要求，逐项扣0.5分；

3、紧急通道堵塞，逐项扣0.5分；

无培训计划且无演练计划和实施，扣0.5分。

（四）供配电系统

做好高低压供配电设备维护保养工作：

设备运行记录、交接班记录须完整、准备、清晰。

做好供配电室防鼠工作，保持室内照明灯具、各柜指示灯仪表良好。

保障供配电设备处于优质运行。

1、出现一次供配电系统不能正常运行扣2.5分；

2、出现1例老鼠进入供配电室，扣2.5分；

3、设备运行记录不完整、不清晰，发现一处扣0.5分，扣完为止；

4、发现供配电柜指示灯同时坏3盏以上者，逐项扣0.2分，以此类推，扣完为止。

配电室内配电柜操作开关设明显标志，停电拉闸，检修拉闸，必须事先通知有关单位（特殊及紧急情况除外），并挂警示牌。

违者逐项扣0.1分，扣完为止。

（五）电梯管理

一、监督维保公司做好以下工作：

1、做好日常电梯巡检（监管）工作，及时（定期）清除限速器夹绳口的污垢，使夹绳动作可靠，主机运行时应无异常噪音、无异常气味、无漏油现象，安全钳、钢带等电气开关应动作可靠有效。

安全触板、光幕板动作应有效，轿厢超限装置应有效，电梯紧急报警装置应有效；

2、做好电梯维护保养方案、计划，确保设备正常运行；

3、做好电梯困人应急救援预案以及救援操作规程；

4、电梯出现重大故障后再规定时间内及时恢复工作；

5、监督电梯维保公司工作人员持证上岗以及在岗情况。

二、物业公司做好以下日常巡检工作：

1、电梯轿厢运行平稳、无抖动、摆动或异响现象；

2、电梯轿厢空调、照明、按键、楼层显示灯完好。

1、未配备电梯管理人员（须持证上岗），扣5分；

2、经抽查，发现任何1中设备运行不正常现象扣1.5分，扣完为止；

3、电梯困人未在规定时间内及时救援，发生一次扣1.5分，扣完为止；

4、因监督不到位造成电梯故障修复不及时（未按合同执行），出现1次扣2分，扣完为止；

5、发生一次安全事故扣5分，并追究物业公司法律责任。

环境维护管理

（一）公共区域卫生清洁保洁

清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。

清洁员着装统一，工作细致，形象良好。

现场抽查，发现一处未达标，逐项扣0.1分，扣完为止。

各责任区域门窗干净明亮、地面无积水、无纸屑、果皮；

卫生间各水盆、清洁池明亮无污渍；

垃圾筒纸篓内垃圾不能超过三分之二，并做到日产日清。

现场抽查，发现一处未达标，逐项扣0.5分，扣完为止。

下雨天要防止地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。

未设置警示牌，逐项扣0.2分，扣完为止。

因地面有水或其他果皮等致使人摔伤扣0.5分，并且承担因此引发的责任。

确保无卫生死角

（二）外围环境保洁

路面无明显泥沙、污垢，无1cm以上的石子，每100平方米烟头纸屑不超过3处。

1.5分

现场抽查，不符合逐项扣0.5分，扣完为止。

绿化草地内烟头纸屑等垃圾每100平方米不超过2处。

各平台、房顶目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。

现场抽查，不符合逐项扣0.1分，扣完为止。

确保无卫生死角。

秩序维护管理

所聘安保人员必须思想品德合格，训练有素。

制定安保队伍管理制度、职责和安全隐患防范措施，确保安全稳定。

2分

管理制度、职责、措施不健全，逐项扣0.2分，发生安全事故，一次扣1分，发生重大安全事故，扣2分，扣完为止。

安保人员必须熟悉相关管理规定，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤。

发现着装不整齐逐项扣0.2分，不礼貌或被投诉逐项扣0.2分，无理与他人发生冲突一次逐项扣0.5分，扣完为止。

安保人员必须实行24小时值班巡逻制度，认真履行职责，做到值班巡逻无死角，并加强重点区域和重点部位巡逻。

查值班巡逻日志：

1、当值发生事件无记录，逐项扣0.5分；

2、记录不规范，逐项扣0.2分；

3、若反映巡逻不到位，逐项扣0.5分；

4、巡逻乘坐电梯，逐项扣0.5分。

扣完为止。

做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。

因安全保卫工作失误，造成不良影响，扣2分，扣完为止。

严格执行来访人员登记制度，凡进入楼栋的外来人员应询问来访事由，查验有关证件，并进行登记。

未登记逐项扣0.5分，扣完为止。

定期组织安全教育；

及时发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。

1、无安全教育（查记录），逐项扣0.5分；

2、因安保履职不到位，发生手机、钱包等物品被盗事件，逐项扣0.5分；

3、发生财产被盗案或安保人员内部自盗逐项扣1分，并追究管理人员的责任，扣完为止。

做好来访现场的秩序维护工作，正确疏导和劝离非正常上访人员并及时上报相关职能部门，确保正常办公区秩序。

1、未及时正确疏导和劝离非正常上访人员和上报的，逐项扣1分；

2、未采取措施阻止上访人员进入办公区的，逐项扣2分，扣完为止。

门卫岗位，严格、文明执勤。

维护和协助学院运送办公用品进出安全秩序，必须服从学院管理规定，并现场指挥管理，不得损坏公共财物。

1、发生不严格、文明逐项扣0.5分；

2、因不严格行为造成安全责任问题，扣1分，并由物业管理公司承担相应责任；

3、未维护和协助到位造成公共财物损坏，逐项扣0.5分，扣完为止，并承担所有维修费用。

安保队员，年流动率不超过20%，治安案件发生率控制在2‰以内。

1、流动率每超过一个百分点逐项扣0.2分，依此类推；

2、每增加一个案件扣0.5分，扣完为止。

制定各类（治安、交通、防汛、电梯、食品安全）突发性事件应急处置方（预）案。

1、各类方（预）案不健全逐项扣0.5分；

2、无各类方（预）案，扣1分，扣完为止。

会务管理

做好会议室卫生：

茶杯无污迹破损；

会场内桌面、椅子、地面干净无尘、窗户明亮、室内无蛛网。

根据会议主办单位的会议人数确认所需要的桌、椅数量，并摆成需要的形状。

现场抽查或接到投诉茶杯有污渍、破损现象，此项不得分。

其余不符合逐项扣0.1分，扣完为止。

按照会议要求准备合格的会议用品，提前准备好开水、茶叶、资料（具体视情况而定）并请会议主办单位确认。

服务人员应在会议开始前30分钟按要求着装上岗，及时开启、检查需要的会议设备，确保会议的可持续性。

现场抽查，回访，不合格逐项扣0.1分，扣完为止。

会议结束，参会人员离开后，服务人员着手清场工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。

绿化管理

对乔灌树木、花卉等定期修剪。

无枯枝死权、败叶、无病虫害。

1分

现场抽查，不符合逐项扣0.1分，树木枯死一株扣0.2分，扣完为止。

定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。

定期养护，使其长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。

客服服务受理

负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。

无24小时服务电话逐项扣0.5分，无人接听电话逐项扣0.1分，扣完为止。

耐心礼貌受理各单位服务申请、报修、会议预定、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。

抽查记录，一次记录不全的，扣0.1分，每出现一次投诉或会议安排失误，视情节轻重，扣0.5－1分。

对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。

在能力范围内未及时处理、反馈，逐项扣0.1分，扣完为止。

当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维修项目应及时报告公司领导和业主领导。

1、在能力范围之内，未及时处理，逐项扣0.1分；

2、未报告，逐项扣0.1分。

发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。

未妥处有关重大突发事件，每发生一起扣0.1分，扣完为止。

每季度发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。

未征求意见，逐项扣0.2分，扣完为止

客房管理

按照院方要求准备合格的客服用品，提前将客服物品摆放整齐、每日对空置客房进行巡检。

每日对所有客房进行打扫1次，每周窗户刮洗，确保无卫生死角。

2.5分

出现一项未落实，按项扣0.2分，扣完为止。

对入住客户提供热情、细致、周到的24小时客房服务，确保入驻客人满意率100%。

2.5分

未落实24小时上班制度，扣0.2分，被入住客人投诉，扣1.5分。

会议弱电系统

检查门禁读卡器安装是否牢固，设备运行是否正常。

发现一处逐项扣0.2分，扣完为止，发现一次设备运行不正常则一次性扣1分。

检查监控系统探头有无松动、图像是否清晰、外观是否完好、自由转动是否灵活、防护罩是否生外观是否完好、自由转动是否灵活、防护罩是否生锈、各切换功能是否正常、设备运行是否正常。

发现一处逐项扣0.2分，扣完为止，发现一次设备运行不正常则一次性扣2分。

定期检查会务设备并做好检查记录，提前做好会务工作应急预案，确保会务设施设备正常运行。

1、无会务工作应急预案，扣1分；

2、无会务设备检查记录发现一次扣0.5分，扣完为止；

3、出现1次会务设备不能正常运行，扣2分。

满意率测评

客户单位满意度95%及以上。

5分

每下降1%，扣1分，依次类推，扣完为止。