俱乐部年度经营思路绝对精华Word文档下载推荐.docx
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旅游、休闲娱乐等群众性体育文化活动
2.功能配套需求
现有马厩可容纳189匹马，除去赛事及预留马位外，马匹上限为150匹，其中40-50%为马主会员寄养马匹。
俱乐部运营前期以20匹-30匹为基数，10个普通会员一匹教学马为前提，可招纳300-500个会员。
据此推算俱乐部业务活动和配套设施规模：
室内功能设施
★培训教室
建立培训室2间，供小班制教学使用，教室规模：
容纳5-8人。
★展厅
设置展厅一间，进行马文化、马匹种类介绍、器具、马术竞技等相关展示，同时可容纳10人参观。
也可利用走廊,大堂一角及整体配套不设专门房间。
★更衣储物区
设置非记名公用衣柜50个，记名衣柜60-80个，如有必要可增设洗衣、擦鞋服务。
★洗浴区
为宾客配套淋浴区一个，要求男宾区可同时容纳10人，女宾区可同时容纳2-4人。
★会员休息区
供30-50会员休息、简餐咖啡。
★马具商店
建立100m2左右马具店铺，为客户选购各档次马具及马术装备提供便利。
★鞍具房
普通会员及散客及VIP专用鞍具房各一间，各能摆放30-50套鞍具，总容纳量为80-100套鞍具。
一般俱乐部中鞍具与会员的比例在10-20%。
★医务室
轻微外伤处置，简单急救
★前台接待区
俱乐部前台接待、引导，并承担部分销售功能。
★VIP包间
在景观及观马视野最好的位置设置VIP包房5席，每间可容纳8-10人；
将其年使用权与会籍绑定出售，提升会籍价值（如企业会员，顶级家庭会员等）。
室外功能设施
★室外马术练习场
标准场地2个，规格60m×
90m，根据会员马术水平的不同，每场最大会员接待量10-20人不等，两个场地同时开放最多可容纳会员40人，教练员10人。
★室内马术练习场
室内综合场地1个，满足障碍赛比赛（不小于60m*90m）、盛装舞步比赛（不小于60m*20m）需求，同时可满足室内马术表演，马术训练等活动需要。
最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。
（场地面积及预算需专家提供专业意见）
★调马圈
建设调马圈4个，可供4个初学者练习或教练调马。
赛事功能配套
★赛事器材仓库
设器材仓库1间可容纳各类马术赛事器材器具的存放，面积200平方米。
★赛事信息发布中心
接有宽带网络、WIFI，配置台式电脑、打印复印传真机等。
具有容纳20人工作的能力，可使用商务会所的商务中心，或赛事时搭建临时帐篷。
★赛时参赛队伍、志愿者队伍就餐及休息区
赛时可使用商务会所。
（二）会所功能要求分析
经过前期与有意向的酒店管理团队沟通，若需合作方投资会所装修，则对方普遍担心合作理念差异及合作年限问题，寻找合作伙伴的难度相对较大。
因此我们对会所经营的功能需求分析是建立在我方投资装修会所的基础上制定的。
1.会所拟开展的业务
高端餐饮
商务会议
健身休闲娱乐等配套功能
商务会所大堂，包括前台接待区、商务中心；
简餐咖啡厅；
餐饮包房：
包括小型餐饮包房、中型餐饮包房、高档餐饮包房；
后勤区域：
包括厨房、物业办公室等；
多功能厅：
满足商务会议、公司年会、商务集会等功能；
会见厅/接待室：
满足高端洽谈、接待的功能；
娱乐健身区域：
包括健身房、棋牌、桌球等功能；
公共卫生间；
雪茄红酒吧（根据需要）。
（三）建设方案
（1）建议方案
根据以上功能分析，我们提出4个建议方案，分别如下：
一期:
商务会所与马术俱乐部整体设计、合并装修，二期:
建设室内训练场。
方案说明：
一期对会所主楼进行部分扩建并和打台整体设计装修，使其兼具商务会所和马术俱乐部的功能；
二期在会所北部建设室内训练场。
a.商务会所兼马术俱乐部面积划分及总预算
本案需对会所主楼进行扩建并和打台一并装修才可满足各功能区的需求，总建筑面积7047平米，根据功能要求需要一二层装修面积6180平米，备用区867平米，但是外立面需要全部改造。
预算金额2622万元，面积划分及预算明细如下：
序号
内容
空间
数量
单位
面积
（m2）
单价
（元/m2）
总造价（元）
1
外立面改造
会所及打台部分
2622.6
500
1311300
2
设备
空调、消防、电梯等
7047
3523500
3
屋面改造费用
二层屋面防水铺砌及栏杆等
469.47
260
122062
4
土建改造费用
1900
3711200
4.1
一层土建改造部分
简餐区加建
268.2
1800
482760
大堂加建
161.7
291060
餐饮区加建
160.1
288180
包房阳台加建
291.2
2300
669760
办公区加建
68.8
123840
小计
950
1855600
4.2
二层土建改造部分
会议区加建
会见厅加建
5
装修部分
17553190
5.1
装修设计费
6179.9
200
1235980
5.2
装修费用
16317210
5.2.1
一层装修及配饰家具
大堂
398.9
3000
1196700
简餐区
519.8
2000
1039600
厨房
186.2
3500
651700
购物中心
109.5
1500
164250
值班区
32.5
300
9750
走廊
137.9
1200
165480
更衣室
242.5
485000
办公区
173.5
600
104100
楼梯间
64.8
19440
餐饮小包
71.7
143.4
430200
餐饮中包
140.8
563.2
4000
2252800
餐饮走廊
250.5
375750
员工区
207.1
103550
客用卫生间
48.2
192800
3078
7191120
5.2.2
二层装修及配饰家具
多功能厅
616.5
1849500
大堂及走廊
554.2
1108400
会议仓库及楼梯间
93.8
28140
传菜间
39.5
19750
32.1
128400
红酒会
195.4
683900
会见厅
237.6
2500
594000
淋浴区
191.2
478000
健身房
166.1
332200
商务中心
35.7
71400
247.6
371400
餐饮大包
173.05
692.2
5000
3461000
3101.9
9126090
总计
26,221,252
b.室内训练场面积及总预算
室内训练场预算728万元，主要用于障碍赛比赛、室内马术表演，马术训练等活动需要及平时教学培训和休闲骑乘使用，包含障碍赛标准场地60m*90m、盛装舞步场地20m*60m，建筑面积7280平米（65米*112米），最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。
设计施工总预算约728万元（=1000元/平米*7280平米）。
c.各期建设内容和投资汇总
进度
建设内容
面积需求
投资金额
一期
商务会所加马术俱乐部
综合设计装修
6180平米
2622万元
二期
室内训练场
建筑面积7280平米
728万元
合计
3350万元
一期商务会所独立装修，马术俱乐部独立建设，二期建设室内训练场
一期将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修，以广告牌等形式遮盖），在会所南部新建一个马术俱乐部，并修建与马术俱乐部配套的绿地花园，面积1.5-2亩，用于高端会员的休闲、户外烧烤等；
二期在马术俱乐部南部建设室内训练场，并修建马厩通往马术俱乐部的水泥路200米。
a.独立商务会所面积划分及总预算
该方案装修总面积4040平米，总预算1430万元。
具体如下：
编号
用途
（平米）
（元/平米）
总造价
（元）
设计费
4040
200
808000
土建改扩建费用
846.8
1800
1524240
外立面改造费用
1758.6
500
879300
469.47
122062.2
4040
2912
11764000
会所大堂
460
3000
1380000
公共空间
400
1200
480000
5.3
一楼零点大厅
600
2000
1200000
5.4
小型餐饮包房
8
40
320
2200
704000
5.5
中型餐饮包房
80
240
2500
600000
5.6
高档餐饮包房
170
5000
850000
5.7
总厨房
300
3500
1050000
5.8
公共卫生间
60
120
4000
5.9
700
2100000
5.10
会见厅及附属设施
230
920000
5.11
娱乐健身会所
5.12
雪茄红酒吧
3539
14297602
b.俱乐部面积划分及总预算
该方案俱乐部预计总面积1155平方米，总造价486万元，具体如下：
分类
总面积
造价
1155
265650
基建成本
1600
1848000
设备费用
577500
1876
2167000
教学展示
培训教室
40
80
800
64000
马术相关展示
会员服务
更衣储物区
150
300000
洗浴区
60
150000
会员休息区
100
200000
VIP会员包间
30
2400
360000
接待室
50
马具商店
120000
医务室
20
16000
4.3
180000
48000
320000
走廊及其他公共空间
120
144000
4.4
后勤服务
办公室
25
75
45000
员工卫生间
1000
20000
4206
4858150
c.俱乐部内部绿地
绿化及景观建设预算50万元。
d.室内训练场：
参考方案一
e.马厩至室内训练场道路：
200米长，7米宽，预算20万元。
f.预算汇总
商务会所设计装修
4040平米
1430万元
马术俱乐部建设装修
1155平米
486万元
内部绿地花园
1-2亩
50万元
马厩至室内训练场道路
200米
20万元
2714万元
一期商务会所独立装修、马术俱乐部与室内训练场合并建设
该方案一期即完成商务会所、马术俱乐部和室内训练场的全部建设。
具体为将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），在马厩北部合并建设室内训练场兼马术俱乐部。
由于室内训练场是高端马术俱乐部必备的基础设施，尽早建设室内训练场有利于高端会员的开发，提升俱乐部整体水平和档次。
同时将室内训练场与马术俱乐部合并建设，可节省总体建设空间，缩短宾客从俱乐部到训练场地的距离，方便宾客观赏和俱乐部管理，提升俱乐部整体实用价值。
该方案商务会所预算1430万元（参考方案二）；
室内训练场加马术俱乐部预算1214万元（参考方案二）。
各期预算汇总如下：
室内训练场兼马术俱乐部
建设装修
马术俱乐部
2644万元
主楼建设为商务会所、打台改建为马术俱乐部，在打台北侧建设室内训练场
将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），室内训练场和马术俱乐部合建，同时将打台作为该建筑物的一部分包含在其中。
因该方案室内训练场的选址距离马厩较远，需新建从马厩到室内训练场的封闭通道一条，长度需500米，宽度3米，高度3米。
商务会所预算1430万元（参考方案二）；
马术俱乐部建设装修成本参考方案三，室内训练场较前述方案需增加土方工程约40万元。
新建从马厩到室内训练场的封闭通道预算约75万元。
封闭通道
768万元
75万元
2759万元
（2）方案选择的依据
可行性
根据商务会所与马术俱乐部的功能需求分析，两者在功能上基本无重合。
若将两者合并设计装修，可不必再另外建设马术俱乐部，但马术俱乐部与商务会所经营相互干扰，将增加管理难度，影响经营的灵活性。
若分别独立装修建设，一方面有利于打造商务会所的高端私密定位；
第二有利于增强马术俱乐部的专业性。
因此，我们认为将会所与马术俱乐部分别独立建设、装修较可行。
经济性
四种方案总投资额、分期投资额对比如下：
项目
一期投资
二期投资
总投资
（万元）
金额
方案一
会所、俱乐部合并装修
（含打台面积）
2622
728
3350
方案二
会所独立装修（不含打台）
1430
2714
俱乐部独立建设
486
俱乐部内部绿地花园
至马厩的道路
一期小计
1966
二期小计
748
方案三
会所主楼独立装修
（不含打台）
2644
俱乐部、室内训练场
合并建设
1214
方案四
主楼装修为会所
2759
俱乐部
768
从上表可以看出，总投资额方案三最低；
一期投资额方案二最小，方案灵活性强。
功能最大化
方案三、四将高端马术俱乐部必备的室内训练场放入一期完成，使马术俱乐部的建设一步到位，有利于马术俱乐部完善综合服务功能，提升俱乐部档次。
（3）方案建议
通过综合对比，将俱乐部与会所独立建设装修的思路比较可行，根据资金充裕情况，建议优先选择方案二。
三、2012年工作实施计划
1.房地产方面
通过分析，我们认为赛马场项目的房地产板块比较适合作为销售核心式的主题地产。
一方面因为项目可开发面积较小，无论从投资规模、还是时间上都有很大的限制条件；
另一方面，项目具有的赛马以及高尔夫配套，都提供了相关的前提条件。
如果将地产板块拿出来进行合作，我方的合作资源应该体现在“主题”这两个字上，如何能最大化地发挥“主题”对地产销售的作用，将是我方地产方面工作的关键。
2012年公司拟在该板块开展以下工作
（1）开展市场调研工作
（2）对项目进行整体包装策划
（3）进行整个项目的概念性规划设计
（4）探讨与区政府签订《开发协议书》的可能
（5）积极进行项目的招商工作。
该板块工作思路及具体计划详见附件1。
2.基础建设方面
（1）完成会所装修
投资1430万元（详见附件5）。
时间计划（详见附件
升级会员 