俱乐部年度经营思路绝对精华Word文档下载推荐.docx

1、旅游、休闲娱乐等群众性体育文化活动2.功能配套需求现有马厩可容纳189匹马，除去赛事及预留马位外，马匹上限为150匹，其中40-50%为马主会员寄养马匹。俱乐部运营前期以20匹- 30匹为基数，10个普通会员一匹教学马为前提，可招纳300-500个会员。据此推算俱乐部业务活动和配套设施规模：室内功能设施 培训教室建立培训室2间，供小班制教学使用，教室规模：容纳5-8人。 展厅设置展厅一间，进行马文化、马匹种类介绍、器具、马术竞技等相关展示，同时可容纳10人参观。也可利用走廊,大堂一角及整体配套不设专门房间。更衣储物区设置非记名公用衣柜50个，记名衣柜60-80个，如有必要可增设洗衣、擦鞋服务。

2、 洗浴区为宾客配套淋浴区一个，要求男宾区可同时容纳10人，女宾区可同时容纳2-4人。 会员休息区供30-50会员休息、简餐咖啡。 马具商店建立100m2左右马具店铺，为客户选购各档次马具及马术装备提供便利。 鞍具房普通会员及散客及VIP专用鞍具房各一间，各能摆放30-50套鞍具，总容纳量为80-100套鞍具。一般俱乐部中鞍具与会员的比例在10-20%。 医务室轻微外伤处置，简单急救 前台接待区俱乐部前台接待、引导，并承担部分销售功能。 VIP包间在景观及观马视野最好的位置设置VIP包房5席，每间可容纳8-10人；将其年使用权与会籍绑定出售，提升会籍价值（如企业会员，顶级家庭会员等）。室外功能设

3、施 室外马术练习场标准场地2个，规格60m90m，根据会员马术水平的不同，每场最大会员接待量10-20人不等，两个场地同时开放最多可容纳会员40人，教练员10人。 室内马术练习场室内综合场地1个，满足障碍赛比赛（不小于60m*90m）、盛装舞步比赛（不小于60m*20m）需求，同时可满足室内马术表演，马术训练等活动需要。最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。（场地面积及预算需专家提供专业意见） 调马圈建设调马圈4个，可供4个初学者练习或教练调马。赛事功能配套 赛事器材仓库设器材仓库1间 可容纳各类马术赛事器材器具的存放，面积200平方米。赛事信息发布中心接有宽带网络、WIFI，

4、配置台式电脑、打印复印传真机等。具有容纳20人工作的能力，可使用商务会所的商务中心，或赛事时搭建临时帐篷。赛时参赛队伍、志愿者队伍就餐及休息区赛时可使用商务会所。（二）会所功能要求分析经过前期与有意向的酒店管理团队沟通，若需合作方投资会所装修，则对方普遍担心合作理念差异及合作年限问题，寻找合作伙伴的难度相对较大。因此我们对会所经营的功能需求分析是建立在我方投资装修会所的基础上制定的。1.会所拟开展的业务高端餐饮商务会议健身休闲娱乐等配套功能商务会所大堂，包括前台接待区、商务中心；简餐咖啡厅；餐饮包房：包括小型餐饮包房、中型餐饮包房、高档餐饮包房；后勤区域：包括厨房、物业办公室等；多功能厅：满足

5、商务会议、公司年会、商务集会等功能；会见厅/接待室：满足高端洽谈、接待的功能；娱乐健身区域：包括健身房、棋牌、桌球等功能；公共卫生间；雪茄红酒吧（根据需要）。（三）建设方案（1）建议方案根据以上功能分析，我们提出4个建议方案，分别如下：一期:商务会所与马术俱乐部整体设计、合并装修，二期:建设室内训练场。方案说明：一期对会所主楼进行部分扩建并和打台整体设计装修，使其兼具商务会所和马术俱乐部的功能；二期在会所北部建设室内训练场。a.商务会所兼马术俱乐部面积划分及总预算本案需对会所主楼进行扩建并和打台一并装修才可满足各功能区的需求，总建筑面积7047平米，根据功能要求需要一二层装修面积6180平米，

6、备用区867平米，但是外立面需要全部改造。预算金额2622万元，面积划分及预算明细如下：序号内容空间数量单位面积（m2）单价（元/ m2）总造价（元）1外立面改造会所及打台部分2622.650013113002设备空调、消防、电梯等704735235003屋面改造费用二层屋面防水铺砌及栏杆等469.47 260 122062 4土建改造费用190037112004.1一层土建改造部分简餐区加建268.21800482760大堂加建161.7291060餐饮区加建160.1288180包房阳台加建291.22300669760办公区加建68.8123840小计95018556004.2二层土建改

7、造部分会议区加建会见厅加建5装修部分175531905.1装修设计费6179.920012359805.2装修费用163172105.2.1一层装修及配饰家具大堂398.930001196700简餐区519.820001039600厨房186.23500651700购物中心109.51500164250值班区32.53009750走廊137.91200165480更衣室242.5485000办公区173.5600104100楼梯间64.819440餐饮小包71.7143.4430200餐饮中包140.8563.240002252800餐饮走廊250.5375750员工区207.1103550客

8、用卫生间48.2192800307871911205.2.2二层装修及配饰家具多功能厅616.51849500大堂及走廊554.21108400会议仓库及楼梯间93.828140传菜间39.51975032.1128400红酒会195.4683900会见厅237.62500594000淋浴区191.2478000健身房166.1332200商务中心35.771400247.6371400餐饮大包173.05692.2500034610003101.99126090总计26,221,252 b.室内训练场面积及总预算室内训练场预算728万元，主要用于障碍赛比赛、室内马术表演，马术训练等活动需要及

9、平时教学培训和休闲骑乘使用，包含障碍赛标准场地60m*90m、盛装舞步场地20m*60m，建筑面积7280平米（65米*112米），最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。设计施工总预算约728万元（=1000元/平米*7280平米）。c.各期建设内容和投资汇总进度建设内容面积需求投资金额一期商务会所加马术俱乐部综合设计装修6180平米2622万元二期室内训练场建筑面积7280平米728万元合计3350万元一期商务会所独立装修，马术俱乐部独立建设，二期建设室内训练场一期将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修，以广告牌等形式遮盖），在会所南部新建一个马术俱乐部，并修

10、建与马术俱乐部配套的绿地花园，面积1.5-2亩，用于高端会员的休闲、户外烧烤等；二期在马术俱乐部南部建设室内训练场，并修建马厩通往马术俱乐部的水泥路200米。a.独立商务会所面积划分及总预算该方案装修总面积4040平米，总预算1430万元。具体如下：编号用途（平米）（元/平米）总造价（元）设计费4040200 808000土建改扩建费用846.81800 1524240外立面改造费用1758.6500 879300469.47122062.24040 2912 11764000 会所大堂460 3000 1380000 公共空间400 1200 480000 5.3一楼零点大厅600 2000

11、 1200000 5.4小型餐饮包房840 320 2200 704000 5.5中型餐饮包房80 240 2500 600000 5.6高档餐饮包房170 5000 850000 5.7总厨房300 3500 1050000 5.8公共卫生间60 120 4000 5.9700 2100000 5.10会见厅及附属设施230 920000 5.11娱乐健身会所5.12雪茄红酒吧3539 14297602 b.俱乐部面积划分及总预算该方案俱乐部预计总面积1155平方米，总造价486万元，具体如下：分类总面积造价1155265650基建成本1600 1848000设备费用5775001876 2

12、167000教学展示培训教室408080064000马术相关展示会员服务更衣储物区150300000洗浴区60150000会员休息区100200000VIP会员包间302400360000接待室50马具商店120000医务室20160004.318000048000320000走廊及其他公共空间1201440004.4后勤服务办公室257545000员工卫生间1000200004206 4858150c.俱乐部内部绿地绿化及景观建设预算50万元。d.室内训练场：参考方案一e.马厩至室内训练场道路：200米长，7米宽，预算20万元。f.预算汇总商务会所设计装修4040平米1430万元马术俱乐部建

13、设装修1155平米486万元内部绿地花园1-2亩50万元马厩至室内训练场道路200米20万元2714万元一期商务会所独立装修、马术俱乐部与室内训练场合并建设该方案一期即完成商务会所、马术俱乐部和室内训练场的全部建设。具体为将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），在马厩北部合并建设室内训练场兼马术俱乐部。由于室内训练场是高端马术俱乐部必备的基础设施，尽早建设室内训练场有利于高端会员的开发，提升俱乐部整体水平和档次。同时将室内训练场与马术俱乐部合并建设，可节省总体建设空间，缩短宾客从俱乐部到训练场地的距离，方便宾客观赏和俱乐部管理，提升俱乐部整体实用价值。该方案商务会所预算143

14、0万元（参考方案二）；室内训练场加马术俱乐部预算1214万元（参考方案二）。各期预算汇总如下：室内训练场兼马术俱乐部建设装修马术俱乐部2644万元主楼建设为商务会所、打台改建为马术俱乐部，在打台北侧建设室内训练场将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），室内训练场和马术俱乐部合建，同时将打台作为该建筑物的一部分包含在其中。因该方案室内训练场的选址距离马厩较远，需新建从马厩到室内训练场的封闭通道一条，长度需500米，宽度3米，高度3米。商务会所预算1430万元（参考方案二）；马术俱乐部建设装修成本参考方案三，室内训练场较前述方案需增加土方工程约40万元。新建从马厩到室内训练场的封

15、闭通道预算约75万元。封闭通道768万元75万元2759万元（2）方案选择的依据可行性根据商务会所与马术俱乐部的功能需求分析，两者在功能上基本无重合。若将两者合并设计装修，可不必再另外建设马术俱乐部，但马术俱乐部与商务会所经营相互干扰，将增加管理难度，影响经营的灵活性。若分别独立装修建设，一方面有利于打造商务会所的高端私密定位；第二有利于增强马术俱乐部的专业性。因此，我们认为将会所与马术俱乐部分别独立建设、装修较可行。经济性四种方案总投资额、分期投资额对比如下：项目一期投资二期投资总投资（万元）金额方案一会所、俱乐部合并装修（含打台面积）26227283350方案二会所独立装修（不含打台）14

16、302714俱乐部独立建设486俱乐部内部绿地花园至马厩的道路一期小计1966二期小计748方案三会所主楼独立装修（不含打台）2644俱乐部、室内训练场合并建设1214方案四主楼装修为会所2759俱乐部768从上表可以看出，总投资额方案三最低；一期投资额方案二最小，方案灵活性强。功能最大化方案三、四将高端马术俱乐部必备的室内训练场放入一期完成，使马术俱乐部的建设一步到位，有利于马术俱乐部完善综合服务功能，提升俱乐部档次。（3）方案建议通过综合对比，将俱乐部与会所独立建设装修的思路比较可行，根据资金充裕情况，建议优先选择方案二。三、2012年工作实施计划1.房地产方面通过分析，我们认为赛马场项目

17、的房地产板块比较适合作为销售核心式的主题地产。一方面因为项目可开发面积较小，无论从投资规模、还是时间上都有很大的限制条件；另一方面，项目具有的赛马以及高尔夫配套，都提供了相关的前提条件。如果将地产板块拿出来进行合作，我方的合作资源应该体现在“主题”这两个字上，如何能最大化地发挥“主题”对地产销售的作用，将是我方地产方面工作的关键。2012年公司拟在该板块开展以下工作（1）开展市场调研工作（2）对项目进行整体包装策划（3）进行整个项目的概念性规划设计（4）探讨与区政府签订开发协议书的可能（5）积极进行项目的招商工作。该板块工作思路及具体计划详见附件1。2.基础建设方面（1）完成会所装修投资1430万元（详见附件5）。时间计划（详见附件