恋日港湾项目可行性分报告.docx

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恋日港湾项目可行性分报告

池州项目（恋日港湾）可行性分报告.doc

池州项目（恋日港湾）可行性分析报告

新视窗企业广告策划公司

二OO四年八月

第一章前言

第二章项目概况

第三章市场分析

第四章项目分析及项目定位

第五章项目投资估算及盈利分析

第六章项目开发经营风险分析

第七章结论与建议

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评

估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、池州市规划局规划方案；

2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

第二章项目概况

一、项目建设背景

根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快，该片区将是老城区重要的住宅区。

我们经过对池州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据池州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

二、项目概况

该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。

池州二中包围其中，有良好的文化气氛。

道路交通便捷，有烟柳桥与古城区相连。

项目占地299亩，具有一定的开发规模，并能给品牌的创造提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。

建筑形式拟采用组合式：

多层80%，联排别墅10%，商业及公共设施10%，并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：

299亩，199334㎡。

②容积率：

1.4

③总建筑面积：

27.9万㎡

其中：

多层住宅：

22.33万㎡

别墅：

2.79万㎡

公建及商网面积：

2.79万㎡

④绿化率：

40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步

方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第三章市场分析

一、池州概况

池州地处长江南岸，自唐武德四年设州置府已有1382年历史。

建国后历经“两撤三建”，区划变动频繁。

1988年9月池州地区复建，1999年6月池州撤地设市。

现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，人口155万。

近年来，池州市城市人口增长较快，主城区人口达到了前所未有的１４万，城区面积也由“九五”末不足１０平方公里发展到现在的１３平方公里。

（一）、市情特点

综合分析比较，池州市情有五个特点：

自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。

（二）、发展现状

1、经济总量。

池州人口占全省2.42%，面积占全省6.06%，经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额，主要经济指标尚未达到全省平均水平。

池州复建15年来，全市主要经济指标大多翻了两番以上。

2003年，全市GDP75.5亿元，增长6.6倍，占全省1.9%；财政收入6.67亿元，增长近10倍，占全省1.6%；工业增加值9.65亿元，占全省1.2%；农民人均纯收入2380元，增长4.5倍；社会消费品零售总额25亿元，增长4.8倍，占全省1.9%；进出口总额4559万美元，占全省0.8%；实际利用外资2050.3万美元，占全省1.9%；城镇居民可支配收入6208元，比全省低492元。

但有4项指标高于（或近于）应占份额：

全社会固定资产投资36.3亿元，占全省2.56%；旅游总收入5.2亿元，占全省2.65%；居民人均储蓄3862元，比全省人均低25元；农民人均纯收入2380元，比全省人均高240元。

从皖江五市看，皖江五市总人口1172.8万人，总面积29687平方公里，池州分别占13.2%和27.8%。

就总量而言，池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆，就人均而言，池州与安庆基本相当。

2、经济结构

①产业结构。

历史上，池州一直是一个以农为主的地区，农业占国民经济比重一直较大。

直到1995年，三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。

2002年，三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7，全省为21.7∶43.5∶34.8，皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。

与全省比，池州一产高于全省5.3个百分点，二产低于7.2个百分点，三产虽然高于全省1.9个百方点，但仍处低水平。

与皖江五市比，工业化、城市化程度更低。

②就业结构。

与经济发展水平相适应，池州的劳动力就业结构也是以一产为主。

近几年，虽然外出务工人数达到20多万，但农业劳动力仍占大头。

2002年，全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2（全省为55.6∶18.1∶26.3，全国为50∶21.4∶28.6，皖江五市为46.36∶23.78∶29.86）。

由此可见，池州劳动力一产就业率仍然偏高，二、三产就业率则相对不足。

3、经济质量

①效益指标。

总体水平是“两高一低”。

2003年，池州财政收入占GDP比重为8.8%，低于全省10.3%水平；工业经济效益指数170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%，高于全省34%水平。

②环境指标。

多年来，池州一直注重可持续发展，经济与人口、资源、环境比较协调。

人口密度每平方公里187人，工业污染源少，“三废”排放量小，是理想的投资、居住地。

③县域经济。

2002年，全省61个县市（不含区）经济运行综合指数考核结果，池州3县处于中下游水平，其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。

综合分析池州市情特点和发展现状，可以看出，池州是一个经济后发地区，是一个蕴藏着发展潜能的地区。

在新一轮经济大发展中，池州凭借资源优势、环境优势和区位优势，完全可以实现跨越式发展。

在全面建设小康社会进程中，池州不仅能够赶上全省步伐，而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。

（三）、快速发展成因分析

从发展的角度看，池州复建15年，大体可分为两个阶段：

2000年前主要是打基础，重点是抓农业；2000年以来，主要是抓投资，重点是抓工业。

目前，池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。

1、发展趋势

受大环境影响，20世纪90年代后期，池州发展每况愈下，经济增长连年下滑。

GDP增幅1995年为8.4%，1996年为16.9%，1997年为13.2%，1998年为5.1%，1999年降到最低点仅1.4%。

2000年开始恢复性增长，当年增长3.5%，2001年为6.2%，2002年为7.7%，2003年增长9.8%。

连续三年的快速增长主要得益于工业，得益于投资。

工业增加值占GDP比重超过30%，工业对GDP贡献率超过50%。

固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元，三年累计85.3亿元，超过前11年投资总和。

工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。

依此思路抓下去，依此速度发展下去，池州经济将逐渐向好。

预计从2004年开始，将会出现较长时期的两位数增长局面。

2、发展基础

近几年池州快速发展主要靠产业作基础，项目作支撑。

2001年以来，全市上下突出招商引资，主抓项目建设，先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干项目，其特点表现为：

①生产性项目居多。

近三年，全市招商引资额连续三年翻番，其中70%以上为工业项目。

②规模性项目居多。

投资大多在1000万元以上，亿元项目数10个，10亿元项目亦开始登陆（已建的就有池州海螺和池州电厂）。

③一批国内外知名企业纷纷落户池州。

目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。

此外，韩国三星集团、欧米亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。

根据国家中长期发展规划，结合池州“十一五”发展，全市最近初步编制了48个投资亿元以上的项目，总投资额达1000多亿元。

目前池州每年都有一批项目投产，每年都有一批项目在建，每年都在谋划一批新项目。

3、发展环境

随着连续多年解放思想活动的开展，池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。

随着基础设施的建设、配套和完善，制约池州发展的硬环境也有实质性改观，主要表现在：

①水利基础设施建设。

1998年以来，池州抓住国家治理大江大河机遇，争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修，防洪标准大大提高，困扰池州多年的水患基本得到根治。

②城市基础设施建设。

近几年，先后投资20多亿元，重点构建了城市干道网，拉开了城市框架；拆迁改造老城区14万平方米，城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设，提高了城市品位。

③交通基础设施建设。

穿越池州的沿江高速、合（肥）黄（山）高速已开工建设；安（庆）景（德镇）高速、东（至）九（江）高速已规划建设，预计到2007年将建成通车；铜九铁路省政府已确定2004年开工，预计2007年建成通车；池州港改扩建工程已基本完工，正在申报一类口岸；池州机场前期工作已经展开。

2010年前，池州将形成一个多通道的“公铁水并举，江河海联运”的大交通格局。

软硬环境的改善，将极大地加快池州发展进程。

4、发展外因

从经济地理角度看，池州距上海、武汉均约400公里，处在两大都市圈交汇点。

进入21世纪以来，长三角地区发展步伐明显加快，但在快速发展的同时，长三角核心区经济成本也大幅上升，一些劳动密集型企业势必向外转移。

同时，以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。

按照“积极对接、错位发展”的思路，池州完全可以借助外力推进自身发展，重点涉及两个领域：

一是基础工业，主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工；二是第三产业，主要是旅游休闲和花卉苗木。

依据以上分析，池州加快发展的时机已经到来，条件已经成熟，可说是集天时、地利、人和于一地。

按照两位数速度增长，到2020年，池州将是一个名副其实的经济强市。

（四）、区域发展布局

依据池州地形特点和资源状况，区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。

①“一带”即沿江产业带。

按照“一城九港”（指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港）规划，重点发展大运输量，大用水量工业。

同时依托岸线资源，加快港口建设，发展现代仓储物流及运输业。

②“一群”即矿产工业集群。

依托优势矿产资源，建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。

③“一区”即池州经济技术开发区。

重点建设金安生态工业园（2平方公里）和临港工业园（6平方公里），力争五年内初见成效。

实施“一区多园”体制，带动县区工业园建设。

④池州市城市总体规划。

东进、西连、北拓、南移。

池州主城区将成为一个拥有东湖、西村、南山、北港的山水园林城市，极具文化韵味及地域特色。

在城市的东部，随着马江公路建成运营，江口工业开发区将逐步向东拓展延伸，“齐山—平天湖”这一天然生态公园开发也已提上市政府议事日程；南部，贵池民营工业园初具规模，并不断壮大，随着铜九铁路建设，火车站的站前区及沿江高速公路上下行线的建设，池州主城区一个新的组团将很快形成；西部，杏花村文化园区建设已启动，市政府已决定搬迁原三元化工厂、造纸厂、农药厂等高污染、高能耗企业，城市西部空间将得以释放；北部，随着池口防洪墙的建成，城市北部连年遭受水患之忧已经化解，港口桥的建设更为池州港锦上添花