嵊泗青松城滨海疗养中心项目可行性报告Word文档下载推荐.docx
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第六章项目建设周期38
6.1项目建设周期38
6.2分期计划39
第七章经营方式40
第八章销售策略和产权转让41
投资者：
42
第九章投资概况、计划和资金筹措56
9.1投资计划56
9.2项目（造价）成本估算56
9.3项目资金筹措56
第十章社会效益和经济效益57
10.1收入预测57
10.2项目成本估算58
10.3效益评价59
第十一章结论63
附表64
第一章项目概况
1.1项目名称
“颐养天下”嵊泗滨海疗养中心
1.2项目宗旨
“颐养天下”
“疗”和“养”内涵的深度挖掘和应用发挥
1.3开发理念
建立一个华东地区首家集疾病、亚健康治疗、保健、休养、度假、旅游、食宿、运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目
1.4区域和选址
浙江嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块。
1.5建设规模
占地约120亩，建筑面积38694m2以上，设置疗养床位320张左右。
主要建筑内容包括疗养度假区、运动、游玩、休息区和绿化道路等工程。
1.6投资估算
总投资2.8亿元人民币。
其中固定资产投资约2.8亿元，流动资金3000万元。
1.7市场分析
根据市场调查和有关部门提供的资料分析，需要进行疗养的客源巨大，主要来自国内大批高、中级干部；
企事业高、中层管理人员和研发人员；
国家、省、市级专业运动员、劳动模范、特殊兵种等；
国际海员；
亚健康人群。
项目建成后第一年营业接待能力达到8万人次，第二年可达到设计能力的年11万人次。
投资利润率为？
？
，投资回收期？
年（含建设期？
年）。
1.8投资开发商和合作人
1.8.1投资开发商：
上海圣堡科技有限公司
1.8.2合作人：
嵊泗县菜园镇基湖村村委会
第二章项目开发背景及意义
2.1发展休闲疗养业的前景与重要性
随着经济的迅猛发展和医学水平的大幅度提高，人类的平均寿命逐渐增长，同时，由于生活和文化方面的冲击，人们的生育观念也发生了很大变化，由多生到少生甚至不生，致使人们的年龄结构比例失衡，老年人及人口老龄化正日益成为一个突出的问题，需要我们积极研究，认真面对，解决由此可能带来的负面影响。
同时，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们对生存质量要求也不断提高，开始把疾病预防、疗养保健纳入生活质量范畴。
作为发展中的朝阳产业，疗养保健事业的前景是十分广阔的。
在国外，尤其是西方发达国家，人口老龄化的研究及相应对策工作起步较早，从生活用品、日常起居、活动场所以及生理心理等诸多方面进行了研究和开发，逐渐摸索出一套较为成熟的经验。
然而在中国，尤其在实行计划生育多年后老龄化问题也逐渐突出的情况下，我们虽有大量的福利院、敬老院等服务场所，但做的针对性工作还显然不够。
因此进行相关的项目开发无论从经济效益上还是社会效益上来说，都显得极为重要。
2.2舟山及嵊泗发展现代服务业的新增长点
休闲疗养业针对银发市场，主要指年龄在55岁以上的退休市场。
这些老年人一般不再有工作压力，有较多积蓄，注重健康疗养，往往对海岛、森林、温泉、乡村度假有较强的偏爱。
国内一些城市已开始注意到这一新兴的市场需求，如民建厦门市委员会今年的《创建国际老人公园将厦门建设成为国际性老年人旅游休闲、养老、度假圣地的建议》提案中，就建议在厦门岛东山、东坪山景区内创建国际老人公园。
公园内的建设包括短、中、长期的候鸟式老人公寓，“国际老人俱乐部”、“老人休闲中心”、“成功老人事迹长廊”、“青少年启示长廊”、“益智园”等等功能区。
休闲疗养事业是一项与旅游业密切相关的产业。
由于银发市场有较多的闲暇时间，可以对嵊泗旅游休闲产业的淡季市场起到重要的补充作用。
嵊泗独特的亚热带气候和海岛风光，建设一个集治疗、护理、康复、疗养、保健、娱乐、休闲、度假功能为一体的大型综合性国际休闲疗养中心，对完善嵊泗的旅游功能十分有利。
2.3发展休闲疗养业的经济和社会效益
疗养业的接待对象与观光旅游业相比滞留时间长，消费类型和人均消费额高，因而其经济效益远高于观光旅游业。
疗养服务业不仅直接经济效益显著，同时还可进一步带动旅游业、房地产业、交通运输等行业的发展，从而产生巨大的间接经济效益。
如疗养客人每年可带来更多探视的亲友,增加旅游收入；
疗养服务又可充分利用大量闲置及在建的旅游设施和配套服务项目，使一些处于亏损状态的宾馆、酒店得以合理运转,并使房地产业焕发生机。
2.4老龄社会与“颐养天下”项目的前景
2.4.1充分认识加快发展养老服务业的重要意义
老年人最值得尊敬和爱戴，也最需要关心和帮助。
中华民族素有敬老、尊老的传统，随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。
妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。
认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。
各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。
2.4.2突出工作重点，明确政策措施
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
a）进一步发展老年社会福利事业。
地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。
要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。
b）大力发展社会养老服务机构。
地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。
引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。
c）鼓励发展居家老人服务业务。
要通过政策引导，鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们营造良好的生活环境。
d）支持发展老年护理、临终关怀服务业务。
支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。
根据实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。
e）促进老年用品市场开发。
制定鼓励措施，引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。
f）加强教育培训，提高养老服务人员素质。
加快培养老年医学、管理学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。
有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，改革教学内容和教学方法。
加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。
第三章项目开发的机遇和条件
3.1地理位置及区位优势
嵊泗，又称嵊泗列岛，位于长江和钱塘江入海口交汇处的东海之中，是浙江省最东部，舟山群岛最北部的一个海岛县。
全县共有404个岛屿，海陆面积8827平方公里，其中陆域面积80平方公里。
常住人口8.6万，县人民政府所在地菜园镇。
嵊泗海域位于我国1.8万公里海岸线的中心，扼长江出海口之要冲，为我国南北海运，国际航运和江海联运的枢纽。
港口优势非常明显，宝钢马迹山25万吨-30万吨深水中转码头，已落成嵊泗，并已正常运行。
小洋山集装箱深水码头一期工程的完成和东海大桥的贯通，更加拉近了海岛与大陆的岛陆交通距离。
本报告所研究的施家坑地块，西距嵊泗县城仅1.2公里，北距离素有“南方北戴河”之称的基湖沙滩约0.5公里。
3.2经济水平和产业特色
3.2.1总体发展态势
2004年，嵊泗县综合经济实力继续显著增强。
全县实现地区生产总值27亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%，连续六年保持了两位数的增长势头。
人均地区生产总值33012元，位居全市首位。
全社会固定资产投资34.63亿元，比上年增长9.3%（其中洋山深水港投资27.57亿元）。
社会消费品零售总额6.99亿元，比上年增长15.7%。
财政总收入1.77亿元，比上年增长34.7%，其中地方财政收入1.41亿元，比上年增长43.3%。
渔农民人均纯收入6372元，比上年增长16.7%，县城居民人均可支配收入13075元，比上年增长11.6%，渔农民人均收入增幅十年来首次超过县城居民。
城镇登记失业率4.2%。
3.2.2海岛旅游业
旅游业是嵊泗县近几年迅速发展的新兴产业。
特有的海岛地理环境，造就了独特的列岛名胜风景。
自1985年8月，浙江省人民政府决定将嵊泗列岛列为省级风景名胜区，1988年8月经国务院批准，列为国家级重点风景名胜区。
嵊泗的旅游产业快速形成，以列岛自然景色、人文景观为依托，“观海景、尝海鲜、游海水、买海货”为特色载体，旅游人数年年增加，带动了旅馆业、餐饮业、休闲娱乐业和交通海运等产业链的发展。
2004年，景区建设力度不断加大，基湖、南长涂、六井潭等重大旅游开发项目取得进展，旅游发展后劲明显增强。
成功举办首届中国嵊泗贻贝文化节，进一步打响了嵊泗县的旅游品牌。
旅游环境进一步优化，“渔家乐”特色旅游蓬勃发展，五龙田岙村“渔家乐”列入省级休闲渔业示范基地。
去年，全县共接待国内外游客67.7万人次，比上年增长25.9%，实现旅游收入3.79亿元。
3.3旅游休闲资源评价
尽管嵊泗旅游产业已经开始进入起飞发展阶段，但是泗礁本岛还有许多旅游资源亟待开发，发展潜力有待挖掘。
3.3.1自然景观
嵊泗的旅游景区并无超群的人性化和个性化的景区。
作为中国唯一一个列岛风景名胜区，其优势在于整体资源的完美和个体资源的奇特度。
大海之所以千百年来令世人形迷神往，是因其浩瀚神秘；
是其海纳百川的气度。
泗礁本岛以海瀚、礁美、滩、崖、险著称，毗邻上海是其区位优势，离岸海岛是其差异之特点，若取“六井潭”、“基湖沙滩”、“大悲山”、“渔家乐”景区之精华，通过有效途径与方式组合在一起，从旅游区之自然景观角度看，已具备打造区域知名品牌的条件。
3.3.2人文景观
就本质而言，旅游是游客情结的满足与实现，所以有“硬件设施是骨架，人文与概念是灵魂”之说。
泗礁本岛淳朴之民风，明净清和之环境，海天一色之背景，这就是世人梦寻的“海上香格里拉”，为丰富与完善“海上香格里拉概念，强化游人认识，以”六井潭“传说、“嵊泗佛学”（大悲山）、“一天渔民”（田岙村）等各景点为辅佐，增强人文景观的饱满度。
3.4基础设施与投资环境
目前，嵊泗的基础设施日趋完善，海上交通便捷，岛陆电网形成体系，能源供应充足，通讯发达，社会文明安定，是一块充满希望的令人想往的投资热土。
但同时，嵊泗旅游发展的基础设施在不少方面有待进一步建设和完善。
在交通条件方面，长三角努力打造“三小时交通圈”，从上海市中心的人民广场坐车经芦潮港中转，再坐船到嵊泗岛，约需3个小时，凸现了海岛交通的不便。
但随着洋山港的建设，嵊泗县的对外交通问题将得到进一步改善。
在岛内基础设施方面，嵊泗的旅游设施还不够完善，档次不高。
在旅游事业快速发展的大好形式下，未能基于客源市场，有针对性地策划一批高档次的参与性、体验性项目，不利于旅游市场的培育和完善。
第四章项目开发的原则和功能定位
4.1地块范围与现状
嵊泗县菜园镇基湖村施家坑地块，可使用土地约120亩。
本地块的土地性质是旅游综合开发。
4.2功能定位
将服务对象定位在休闲、健康、快乐的老龄群体，功能定位以观光休闲为基础，度假疗养为核心，渔村文化旅游为品牌、海岛型运动为特色的全年度综合性休闲疗养基地。
4.3开发思路（颐养天下）
“颐养天下”项目将老年人的需求特点，通过对环境状况和地理位置的挑选以及建筑格局的布置和功能的全方位设计等几方面立体化地凸显出来，既有宏观把握，又微观细琢，既立足于现在，又着眼于未来，基本上覆盖了老年人的生理和心理方面的要求，尤其在人情味方面，独具魅力，力求营造一个温馨、温暖的老年人生活氛围。
4.3.1开发理念
建立一个华东地区首家集：
疾病、亚健康治疗，保健、休养、度假,旅游,食宿,运动为一体的“高级疗养活动中心”的项目
选址：
嵊泗基湖村（施家坑地块）
1、建立基础设施：
A、药膳楼：
由专业药师，为客人提供专门配备的药膳；
B、药浴楼：
内设中草药浴{不同的人不同的专业配方}石腊浴、红外线浴、简易桑拿、保健按摩，循经推拿、针炙、电疗、嵌离砂治疗、砂疗、刮痧等理疗项目；
C、疗养楼：
配备专业医药师、保健师、护养管理，集门诊、住宿（300-360张床）；
D、音乐氧疗：
内设大堂、咖啡茶座、音乐治疗室，氧疗室，演出大台，艺术品展厅，特产品展厅；
E、风格各异的疗养别墅群150多幢（旅游度假配套）；
F、保健广场：
有门球，健身器材、运动场、网球、人体解部图片灯展（全国也没有）
2、中心主要治疗以下疾病：
A、各种疼痛性疾病[颈椎病肩周炎椎间盘突出神经痛外伤后遗症关节炎痛风等]
B、各种心脑血管性疾病（中风及后遗症高血压冠心病高血脂静脉曲张脉管炎等）。
C、其他各种疾病（植物神经功能紊乱症神经官能症神经衰弱失眠神经病癫痫等）。
D、亚健康康复疗养等。
3、中心主要服务项目：
A、保健药浴B、保健药膳C、香薰氧疗D、静心乐吧E、循经推拿F、拨罐刮痧G、神奇沙疗H、保健长栏I、登山健身J、标准客房K、风情休假
4、中心的发展方向：
A、五年内在岛内范围建立三至五家连锁“疗养活动中心”分部。
B、开发研制专业技术的系列保健品全国销售。
5、中心的业务管理特点：
疗养中心的业务管理与医院的最大区别在于应用各种疗养因子来对疗养员进行康复治疗保健，例如物理疗法、体育疗法、疗养营养、疗养心理、疗养护理等方面都有其独特的内容要求和管理方式。
A、物理疗法应用的管理
物理疗法就是应用自然界或人工的物理因子作用于机体以达到治疗、预防疾病和康复保健的目的，其内容十分广泛，其范围远远超出医院的理疗，因此在管理要求、设备、建筑等方面都要予以相应的配备
a、电疗法，包括直流电疗法、直流电离子导入疗法、低频脉冲电疗法、中频正弦电流疗法、高频电疗法等；
b、磁疗法，包括静磁场疗法（直接或间接贴敷法、磁针法、磁电法）、动磁场疗法（脉冲磁场疗法、交变磁场疗法）、磁化水疗法等；
c、光线疗法，包括红外线疗法、可见光线疗法、紫外线疗法、激光疗法等；
d、超声波疗法；
e、温热疗法，包括石蜡疗法、坎离砂疗法、酒醋疗法、砂浴疗法、蒸气浴疗法等；
f、空气离子疗法（离子化空气疗法）；
g、冷冻疗法；
，满足本区的垃圾收集要求。
5.6.2在公共建筑内合主要广场等人流较多的共动地段设公共厕所，厕所采用独立、水冲式。
5.6.3园内主要道路每25-50m，次要道路每50-80m设一废物箱。
废物箱的形式与园的建筑风格相协调。
5.7综合技术经济指标一览表
规划用地面积：
79900m2（120亩）
建设用地面积：
67100m2
总建筑面积：
38694m2
其中：
疗养院总面积栋数：
21952m254栋
特级疗养小楼建筑面积：
11392m232栋
高级疗养小楼建筑面积：
10560m222栋
服务中心建筑面积：
16742m2
1＃服务中心建筑面积：
2340m2
2＃服务中心建筑面积：
14402m2
容积率：
0.47
总户数：
76
建筑密度：
16.9%
绿地面积：
51935m2
集中绿地面积：
11985m2
其他绿地面积：
39950m2
集中绿地率：
15%
绿地率：
65%
停车位：
96辆
户内停车位：
76辆
公共停车位：
20辆
特级疗养小楼平均建筑面积：
356m2
高级疗养小楼平均建筑面积：
240m2
备注：
带征景观用地：
6830m2
加带征景观地的绿地率：
74%
第六章项目建设周期
6.1项目建设周期
6.1.1项目建设周期指计划构想阶段，经实地考察，洽谈开发意向，申请工地申报和批准手续，进行项目的整体策划、设计论证、经济分析，确定可行性研究方向等，作为前期准备阶段。
6.1.2项目建设阶段指取得工地开发合法有效手续以后，进行规划、设计并向政府规划等主管部门申报各种相关手续，获得“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”，之后进行开工建设的实施阶段，同时采取工程监理方式对工程进行有效的监督和控制。
6.1.3工程市政配套阶段和验收阶段指建设工程的后期至竣工节点时要进行项目使用时必须具备的供电、供水、排水、排污、燃气、通信、交通（出入口）运行的各种管线、设备的敷设和接通，并进行试运行。
6.1.4项目销售和经营阶段指项目按定位和市场变化，进行资产运作，为着项目取得合理的经济效益，同时发挥社会效益。
6.1.5物业管理和经营阶段指项目按计划建成以后，必须对物业进行管理，要进行日常的对外经营，发挥各种功能，结合硬件设施的特点，是各种构想接收实践的检验。
6.2分期计划
6.2.1第一阶段：
项目洽谈和开发前期筹备工作；
2006年6月～2007年3月。
6.2.2第二阶段：
项目建造阶段
第一期：
高级小楼10栋，特级小楼2栋，2＃会所；
2007年4月～2007年12月。
第二期：
高级小楼全部，特级小楼10栋，1＃会所经营场所；
2007年11月～2008年12月。
第三期（其余全部项目内容）：
全部特级小楼，1＃会所套房场所；
2008年9月～2009年9月底。
6.2.3第三阶段：
项目市政配套和验收阶段
根据第二阶段分三期的计划，分别按功能组团位置进行合理的配套市政设置，以局部形成使用功能。
6.2.4项目试营业阶段：
“颐养天下”的高级疗养功能如何按策划构想发挥功能效应，需要经实践的检验，必须要经过一个试营业的阶段；
时间按一年周期安排。
第七章经营方式
7.1客源市场分析
7.1.1按老龄社会年龄段分析
7.1.2按职业情况分析
7.1.3按专业情况分析
7.1.4按地域情况分析
7.1.5海外人士的可能性分析
7.2运营措施和活动
7.2.1开发“海岛型”休闲活动
包括游泳、日光浴、海鲜、农家菜、海钓、跑步、爬山等，丰富游客的休闲活动
7.2.2“祖孙同乐”活动
小孩有专人陪同，每天2次共1小时的亲子活动。
7.2.3组织“全家福”活动
让长期疗养的老年人享受天伦之乐，为来短期居住的家人提供“全家福”套房
7.2.4自种蔬菜
租借土地，自耕自收，委托施肥，丰富老年人的日常生活
7.2.5开设各种“学习班”
包括练功、高尔夫、书法、体育竞技等，聘请专业教师或互相学习。
7.2.6旅游友情链接
与嵊泗旅游局联动，游览各景点。
7.3“颐养天下”疗养中心的服务延伸
使本中心成为老年产业管理服务人员的培训和交流中心。
定期组织全国和国外的同行进行培训和交流，不断的总结和创新工作思路，发挥各自的特色专长，互相取长补短。
使本中心成为老年用品市场的研发机构、信息发布网络中心和老年产品的陈列展示及交易场所。
使本中心成为老年人才的交流平台和网络。
使本中心能为老年人联谊和交友提供理想的场所，起到银鹊桥的作用。
7.4外部联络与经营合作
与老干部局、专家联谊会、疗养协会、健康研究所、大专院校、旅行社挂钩，互通信息，将非旅游旺季时的场所充分发挥和利用。
7.5经营场所统一管理和协调：
相对独立的服务经营划小承包核算单位。
如：
“疗”和“养”的各个单元、咖啡厅、酒吧、餐饮、美容美发、商场、舞厅等。
7.6采用会员制经营模式：
对持会员卡的客户给予优先、优惠、优待方式，同时对大客户可以享受折扣和分享红利。
7.7与保险机构合作为每位入住疗养者自动提供健康保险（一年期），以发挥“颐养天下疗养中心”的综合特色。
7.8自负盈亏、独立经营的老人服务事业，在向社会提供服务的同时，也应当和必须严格的控制成本，通过各种方式渠道搞特色经营，提供各种服务和活动。
使中心起到计划中的示范作用，同时有新的创意。
7.8.1中心的发展方向与经营理念，紧紧的联系在一起，积极争取各种税收优惠和减免，并将此用于服务。
7.8.2中心的经济效益产生以后，应到为特色服务的设备作进一步的投入，同时在全国其他地区展开。
7.8.3中心应当关爱有特殊贡献的残疾老人；
中心应当关心获得国家颁发荣誉证书的有功老人。
第八章销售策略和产权转让
8.1目标消费群的定位
8.1.1特级小楼和高级小楼：
8.1.1.1目标客户群的划分
本案的目标客户群，可划分为显性目标客户群和隐性目标客户群
1）显性目标客户群：
是指被本案所能提供良好的创新的氛围和场地，以及大量的人流等先决条件吸引，来购买和租赁本案来经营的大大小小的各类型客户和投资者。
2）隐性目标客户群：
是针对被疗养中心本身的氛围和形象以及独特的服务项目所吸引而来的人流类型而提出。
8.1.1.2客户群的定位
根据本案的特征：
1）本案对客户要求有广泛适应性：
男女老少皆宜
2）本案对顾客要求有强烈的吸引离：
本地、外地
3）本案具有的独特性亲和力：
使绝大多数来过的人能有良好的记忆
4）本案具有的超常规的产品力：
人流来时可玩、可吃、可看、可买
a）隐性客户群：
这部分主要描述的是进入疗养、旅游和消费的人流，应该包括各式各样的人：
本地、外地等，而本案要达到的目的就是，使来过本案的人成为会员制成员，这也
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