高层及联排别墅产品建议Word下载.docx

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120平米〔三居室〕

130平米〔三居室〕

二、修建作风建议

建议采用现代欧陆作风〔新古典作风〕

新古典主义作风的修建外观吸取了相似〝欧陆作风〞的一些元素处置手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或复杂线脚构架，在颜色上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清爽、典雅的气氛，可算是〝后欧陆式〞较之前者那么又进一步理性。

三段式颜色，以深色自然岩板材为基座，中段以暖颜色小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为淡颜色，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，少量运用现代繁复装饰，如：

玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。

三、高层产品建议

1、严惩方正、运用率高、去化速度快的中大户型〔80-130平米〕；

2、南北通透，采光、通风良好，室内可见部位尽量无梁无柱；

3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型过度创新。

在户型设计中用一些创新的手法，添加额外运用面积，进一步添加温馨性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。

提供超值感，面积的赠送应契合东营外地规划部门相关规则，规避政策风险；

同时还应契合修建外立面的全体作风。

第三局部联排别墅产品建议

一、联排别墅主要特点

联排别墅修建特征概括为：

〝三联以上、独门独户、有天有地〞其大致特征如下：

1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗邻。

2、独门独户，在一个垂直立面上只要一套户型。

3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。

4、联排别墅空间能够包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍：

1〕起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、阳光房。

2〕交通空间，包括门厅、走道、楼梯。

3〕卧室空间，包括主卧室、次卧室。

4〕后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、贮藏室。

5〕花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。

5、联排别墅只要边户为三个采光面，当中的户型只要两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。

二、联排别墅户型定位

〔一〕联排别墅的开展趋向——联排别墅趋向独栋

联排别墅主要修建方式如下：

1、〝侧花园〞式别墅，拉远联排距离，层数降低——北京龙湖香醍散步

2、〝L〞形院墅联排——上海新浦江城

3、〝凹〞形内庭联排，二层完全分别——南京仙林翠谷

4、地下空间缩小，面宽扩展——上海大华圣地维拉

5、大面积联排，总体规划与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城

〔二〕单体方案引荐——类独栋联排

1、类独栋产品特点

〝类独栋〞产品中高端定位，面积大，面严惩，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间应用，视听室功用的添加，两层，注重社区外部景观环境营建。

1〕注重室内的采光和景观质量，外部规划的不时晋级，提高室内采光的同时，思索节地原那么。

2〕地下空间的应用，依据产品定位设置地下室或半地下室，开掘地下空间的附加价值。

3〕花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。

4〕提高联排密度和容积率，经过室内空间附加值和温馨性的提高补偿高密度排布所降低的适居性。

2、〝凹〞型

两层，总修建面积约260平方米，〝凹〞型规划，中间围和56平方米庭院；

大进深内庭，两个南向采光面；

一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的觉得。

3、L型——案例成都置信芙蓉青城

形状：

面积大，修建面积464平方米，两层；

一层客厅双向流线设计；

〝L〞形规划，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。

温馨度：

二层设采天棚，一层室内采光更充足；

双车位；

阳光地下室〔活动房、工人房、贮藏室、洗衣房〕；

一切卧室带卫生间带花园；

景观性：

地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。

2、〝L〞——上海新浦江城

L形院墅，围和更大的庭院空间

两层，修建面积204平方米；

L形住宅规划外部独享私家花园，两户对拼，凹形修建围和构成更大的庭院空间;

L形修建规划增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享用庭院景色；

两户间仅车库相连。

在传统带有独自庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可构成一个具有较大庭院的类独栋别墅。

3、侧花园型联排别墅——北京龙湖香醍散步

侧花园拉远联排距离，类独栋联排

面积：

修建面积290平方米，与独栋相似；

两层，两户之间布置〝侧花园〞，增加户与户之间搅扰，三面采光通风，向独栋靠拢；

质量：

空中抬高，阳光地下室，下沉花园，构成独栋的花园式作风；

四卧朝南，顶层主卧，功用规划合理；

龙湖香醍散步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：

类独立别墅，产品实践享用面积约在320-380平米，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。

龙湖叠加别墅为美宅巨匠、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总修建面积约6.2万平米，约264户；

叠加别墅分为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，经过龙湖经典式地形抬高处置，叠下户型尊享5.5米豪华阳光地下室，私家花园；

叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园〔露台〕赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；

其中叠下边户型修建面积约272-275平米，叠下中户型修建约256-259平米，叠上边户型修建面积约208-212平米，叠上中户型修建面积约190-208平米；

地中海作风的叠加修建以其剧烈的地域符号,集古典与浪漫于一身，是骨子里的阳光、高贵与人文，因此深得广阔中高层阶级人士的喜欢与认可。

2、采用围合式联排——类独栋方式

联排住宅经过围合方式完成特定的环境心思空间，如平安性、交往性、范围感等。

我国现阶段的地产开发中，这种方式的组合方式也十分罕见。

这种组合方式利于大规模的土地开发，并且可以充沛应用土地。

但是过度的重复这种组合方式容易发生有趣的立面方式，单调的空间组合。

它在处置高密度寓居方式及特殊地形具有一定的优势。

〔三〕其他细节建议

1、面宽扩展，阳光地下室

修建面积250平方米左右，总体规划与独栋别墅相似；

拉大总面宽，总面宽15米以上，增加进深，改动传统联排纵深长的形状；

阳光地下室，规划起居室、活动室、视听室、工人房等；

南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；

南露台面积大，布置活动场地；

顶层仅露台，活动空间。

2、内庭院规划，顶层设置活动空间

修建面积250平方米左右；

主要寓居功用布置于二层，三层仅为露台和活动室；

传统的内庭院后置或前移，防止了围和的〝筒状空间〞，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功用房均围绕庭院规划，添加景观性；

北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，平面景观。

3、竖向处置研讨——别墅停车设计

1、别墅做半地下车库，高层做全地下车库

思索到开发本钱，不建议整个地块挖空。

2、每栋别墅下面为别墅业主的私家停车位，停车位设有电梯直接入户。

3、下沉式庭院，设北侧或南侧均可。

要思索与停车位在竖向空间的结合。

4、下沉式庭院设计，阳光地下室设计

空中抬高，阳光地下室，下沉花园，构成独栋的花园式作风。

北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、二层三层观景露台，平面景观。

1〕——强调大面积地下活动室，满足客户设置影音室、台球桌、酒窖和雪茄吧等享乐空间的要求。

〝下沉式庭院〞又称〝花园层，在美国曾经是一个成熟的设计方案，普通运用在前后有高差的中央，经过人工方式处置高差和造景，使原本是地下室的局部拥有面向花园的关闭空间。

它充沛应用地形特点，给修建带来了全新的景观空间、充足的采光、通风和愈加丰厚的运用功用.使别墅寓居质量和生活方式都有了质的飞跃。

〝下沉式庭院〞的经典设计就是将地下室一面墙翻开，与下沉式庭院衔接。

这一设计，不只要效地将阳光和新颖空气引上天下室，而且为地下室发明了一个良好的庭院景观，使庭院的温馨性和功用性都失掉了片面提升。

首先，空间质量完全改观。

在面向景观〔庭院〕的局部采用大面积开窗、开门、到达内外通透，完成自然采光；

其次，景观更好，窗外就是花园，可以轻松步出庭院；

第三，功用性更强。

这是一个真正既温馨又适用的空间，它不只使传统地下室的设备间、仆人房等辅佐区域功用失掉释放，同时更为地下室添加了家庭文娱、室外活动休闲等功用区。

下沉式庭院与别墅底层绿地的坡差，构成特有的视觉差异，经过台阶、回廊、植物遮屏，花架草坪等规划，使别墅颇具中国园林设计中曲径通幽的作风。

2〕下沉式庭院的三大特点：

　　其一，空间质量完全改观。

　　其二，景观更好，窗外就是花园，可以轻松步出庭院；

　　第三，功用性更强，真正打造既温馨又适用的空间，它不只使传统地下室的设备间等辅佐区域功用失掉释放，同时更为地下室添加了家庭文娱、室外活动休闲等功用区。

丰厚庭院空间层次。

　　跟一览有余的平层庭院设计相比，这种隐于内的庭院含而不露，别有一番神韵。

同时，它虽然处于室外，但由于〝沉〞入房屋下方，又可以跟入户花园一样带给人浓郁的归属感。

一头衔接的是自然，另一头就是温情的家居生活。

这个庭院经过上下层次的打造，给空间带来愈加丰厚的视觉感、充足的采光和运用的能够性，真正将阳光停止究竟。

3〕下沉式庭院的留意的关键效果

关键一：

留意排水、防潮效果

下沉式庭院在采光和通风方面可以说是俱佳的，但由于处于地下，相关的排水系统要十分出色才干保证庭院的排水效果。

排水普通采用的是每幢楼房设一个积水井集中排放相邻两户设一个集水井，这种集水坑有缓冲容量，井在户外，这样集中设置，管理上很方便，效果也不错。

因此购房者在选购下沉式庭院的时分应问清排水、防潮的效果，以免在入住后带来很多费事。

关键二：

顶部处置

下沉式庭院顶部处置普通需求十分的结实，由于其顶部需求供人行走。

图中这个庭院的主空间普通是4.8×

4.8米规格的露台，搭建在车库的顶上，与住宅的起居室、厨房相衔接。

螺旋形的楼梯，将它与约4.8×

7.6米的下沉花园相衔接，从那里可以方便地进出书房。

而最下层的阳台正好应用了下面露台的顶棚，与卧室相连，构成了私密的休闲空间。

因此顶部的处置也是相当关键的。

以往由于思索到采光目前市场上多以玻璃为主。

但玻璃型的屋顶很难在质量上失掉保证，一旦出现撞击就会发作相当严重的结果。

一些大城市的市场上推出的混凝土现浇顶部与钢混顶部与天窗的合理搭配日益兴起不只很好的处置了下沉式庭院的采光效果，同时天窗的开启使下沉式庭院也到达了最好的通风效果。

故此，购房者在选购的时分一定要留意到项目顶部的处置效果。

如用玻璃做顶部的要保证其质量。

5、电梯入户

1〕以兽性化表达层次

以往的经济型别墅普遍采用缩减楼梯宽度、紧缩交通空间的做法。

而丌少别墅家庭结构为〝三代同堂〞甚至〝四代同堂〞。

由于别墅楼梯比拟窄，老人和儿童每天上下的次数较多，丌但生活丌便，而且摔倒跌伤的几率很高。

因此，配置电梯变成为兽性化和产品差异化的表达。

私家入户电梯，电梯设在入户层首层，并接驳阳光车库入户。

一方面凸显尊贵，另一方面也表现出对兽性化和温馨度的更高追求。

2〕电梯楼梯合二为一

此种产品的特点即为将电梯置于旋转楼梯中间，空间应用率较高。

但是对户型的影响较小，主要在于两个方面：

对楼梯间的面积有所要求，中间预留2㎡-3㎡左右作为电梯筒空间；

惯例旋转楼梯以大型吊灯和挑高的空间感突出别墅的气势和贫贱感，在配置电梯以后，空间感会有所损失。

〔四〕

〔四〕联排别墅社区空间和文明环境营建

1、从规划形状上提高联排别墅的人居质量

1〕规划形状应防止城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化消费所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格式。

2〕在规划形状上应营建自然丰厚的规划格式，路途与室外空间形状也尽量弯曲自然。

3〕留意构成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间，特别要注重中央绿化和组团绿化。

4〕尽量做到人车分流，构成一条不阻碍的尽量少与车行交叉的步行系统。

有能够的话，借助人工或自然的地形高差，把人行路途和车行路途用不同的标高加以分流。

这种室外高差的处置也能丰厚修建南北口和室内空间。

2、室内空间的动理性与灵敏性

联排别墅产品的户型面积目的通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中发明出精巧恼人的室内效果，并构本钱人共同的经济型别墅空间气氛，是提升其寓居温馨度的关键要素之一。

高质量室内空间的营建，需求户型规划、形体塑造、功用分配等多方面环节的严密结合，并在纤细之处精雕细琢。

1〕室内空间效果的兴趣性和丰厚性：

功用细分〔起居室/家庭室，中厨/西厨房,活动室/阳光房等〕；

特性空间添加〔和室、收藏室、视听室等〕

2）空间的动感流利、交通空间的重新定位〔主客交通流线、主人工人交流流线分别〕

3）空间的灵敏可变〔阳光房、书房、卧室、双主卧等〕

4）以及室内自然光照环境设计等方面多下时间，做足文章〔内庭院、采光井、下沉庭院等〕

3、室内外结合

联排别墅业主会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要局部。

修建和室外相交接处的细节设计关于业主的生活体验又构成十分重要的一环。

打破园林景观、修建外观和修建装修之间的界限，把修建的外立面设计做到修建外装的深度，应用庭院空间、花园和露台做到室内外空

间过渡转换。

联排别墅前后花园提供应住户花园外面种植、游戏的空间，二层或许顶层的露台提供应住户高处远眺观景、休息、活动的场所。

不能单单注重单体外部庭院露台的布置，社区外部硬质场地的布置，提供邻里交流的场所，促进邻里感情，增进社区谐和气氛。

4、添加生态技术含量，发明温馨的低能耗寓居环境

生态修建技术的采用与住宅中科技含量的不时提高是改善寓居环境和提高住宅外部温馨恼兽性的有效手腕。

生态修建技术的系统运用可以有效地控制和增加树立活动对环境所形成的负面影响，降低修建的能耗和日常运营开支。

联排别墅设计中生态技术的采用可以以下几个方面着手：

1〕社区规划:

总体布置中思索自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等要素;

2〕修建单体:

充沛思索修建的朝向、体形系数和开窗面积比例等要素，以及修建形体自身所构成的自然通风采光系统。

3〕采用高效外墙保温技术结构，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。

经过上述三个方面的精心设计使修建的能量负荷降到最低点，在这个基础上停止与系统相配合的修建采暖与空调设计，可以到达温馨恼人的寓居环境，同时降低修建能耗。

科达营销中心

2011年9月29日