第一太平物业管理方案18124516Word格式.docx
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东莞
第一太平戴维斯综合物业参谋〔〕##
董事
秘书
项目管理工程管理项目开发物业参谋财务与电脑行政人事
项目工程工程经理开发经理物业经理财务电脑行政人事
总经理总监主管主管经理
运作专业工程师副经理管理运作出纳助理
经理
接待
三、第一太平戴维斯管理特色
1.物业包装
现时在国内物业销售数量众多，一般投资者对所购物业的物业管理公司要求严格。
良好信誉的物管公司肯定可给市场带来促销作用。
因此，委任我司为贵方的物业提供管理效劳，贵方将可借助我司的丰富管理经历与已建立的信誉，加强物业销售之推广与宣传，以达致理想的价格与销售成绩。
2.完善之效劳
假设我司获得贵方委任，第一太平戴维斯会因物业之特性，为物业特别设计一个适当的专业管理体系，包括日常管理、人事与会计制度、各类岗位工作标准等，配合由我司派驻物业内的专业人员的监察与指导，加上定期的管理稽核与公司中央管理队伍全力的支援，将确保物业之管理水准能贯彻与符合我们所订定的标准与贵方的期望。
3.运用ISO9002的体制对物业进展管理
对物业管理公司的管理，将按ISO9002国际质量体系执行，有助提高物业管理公司的素质和声誉，对保证管理到达较高水准，具有重大意义。
4.高标准的系统培训
有系统的在职员工培训计划可提高职工素质与效劳水准。
于工程建筑施工后期，我们会为##国际贸易中心所有国内聘请之管理员工，安排培训课程，以便他们能于最短时间内，全面投入工作。
培训课程会由我司高级行政人员主持，按##国际贸易中心之独特设计，提供专业管理之概念、应变之安排，业户投诉之管理，设备维修保养，能源管理等。
我们日后亦定期举办有关业务培训与研讨会，使全体管理员工能不断吸收日新月异的管理概念，实际操作技巧等。
职前培训主要内容有：
各类岗位职责培训
交接程序、装修程序
报告书等
职员礼仪培训
行政人事处理程序
工程日常保养计划
岗位工作标准、规程
5.集团的支持
在国内与其他物业管理公司不同，物业管理在第一太平戴维斯内为一项主要核心业务，无论在人力与财务资源均作大量投资，在扩展业务时亦能维持效劳素质。
再加上具有丰富管理经历的物业管理专业人员班底，定能确保为客户提供优质的效劳。
凭借上述之管理优势与实地管理经历，敝司将为贵司##国际贸易中心拟定一套全方位之物业管理计划，以提升##国际贸易中心之物业增值能力。
第一太平戴维斯在市已成立一支中央管理队伍，该队伍由一名董事管理指导，并附设多名极具专业水准与物业管理经历丰富的人才，对各种类型的物业管理极具心得，能全方位支援驻场经理即时开展工作，并可在物业突发事件与人手缺乏时，做出人员的内部定向调配，与时协助处理问题。
对于重大事项的决策，第一太平戴维斯亦会从##总公司派员支援并与开展商开会讨论，检讨、考核驻场经理之管理工作。
6.能源管理
能源消耗占管理支出的最大比例，在管理过程中，我司会建议参加这类概念与改造建议。
在日后执行过程中，将严格地要求每一位员工提高环保意识、增强工作责任心。
同时我司会指定一名管理处的精干人员担任能源主任进展对能源通盘协调，严格按工作规程控制能源消耗。
而我司常驻的中央管理队伍亦会定期派员到现场提供专业意见。
7.平衡预算
管理费的收入、支出是开展商、业主和客户共同关心的重大问题，制定管理费的标准、管理费收取和日常管理费支出均由管理公司经手操办。
控制支出、开源节流是管理公司之首要任务，我司无论在接到任何项目，都将严格按以下步骤执行：
∙合理测算出管理支出，做为管理费收取标准的依据；
∙制定各项严格的规章制度，保证各项工作之严密性；
∙管理队伍精干，做到人尽其才，物尽其用；
∙注意各项设备的日常维护工作，制定并实施严格的节能措施；
∙严格控制不必要之交际应酬活动。
8.设备运行之考核
为保证物业的各项设备运行正常，增长使用寿命，这就需要从技术指标、操作规程、设备记录等诸多方面给以考核。
我司如获聘用，那么会定时委派一名富经历之高级工程管理人员定期到##国际贸易中心进展各设备和能源的审核和评估，并从运行、维修、养护等角度提出专业意见，汇编成报告书。
通过每次的审核，我们可找出设备运作之问题所在，同时更能为来年的整改计划和节能目标提供有力的依据。
9.物业管理电脑软件系统
敝司为使物业管理与能源管理能到达系统化、标准化的目的，我司将会推荐贵司聘用有经历的电脑程序公司，设置一套我司行之有效的完整的物业管理软件，其功能X围包括客户管理系统、工程管理系统、安保管理系统、财务管理系统、仓库管理系统等等，利用电脑系统运作整个管理效劳，大大提高工作效率，减轻劳动强度，使经济效益显著提高。
该系统亦可与敝司的中央计算机系统联网，由我司直接进展监控与详细分析，并每月总结分析情况汇报开展商。
该系统将具有如下功能：
A可提供全面预防性维修计划，使运作人员可根据敝司制定的运作标准，踏实的开展每项工作；
B收集各方资料，制定与各项目相配合的节能计划，节省大厦能耗开支；
C财务系统将准确的记录管理公司的收支状况，并进展严格的控制，使能到达量入为出，开源节流，把开支限定在特定预算X围内；
D通过网络可以加强与其他项目的沟通，对整个物业管理工作进展全面的监管、分析与提供专业意见。
10.稽查
稽查工作是对管理公司各部门开展的所有活动进展监视和检查，使各种已发生的或潜在的隐患和问题能与时被发现，并得以妥善解决。
使管理工作日渐完善。
一般可分三局部有层次深入开展：
行政稽查：
即为各部门内部的一种稽查方法；
专业稽查：
根据各部门不同专业X围，而进展的职能检查；
值班稽查：
由高层管理人员对整个管理工作的检查，采用定时值班或日常巡视等方法，深入了解管理公司的工作情况。
我司高层管理人员非常重视各项目的管理质量，并会定期走访##国际贸易中心，在管理公司自行稽查的根底上，再进展深入的现场效劳质量稽核与评估，并对现场人员提供专业意见与指导，改进效劳质量与提高管理经济效益。
我司并会对稽查的结果作出总结并书面汇报开展商。
11.一条龙综合物业效劳
第一太平戴维斯是一家多元化的综合物业参谋公司，业务包括市场策划、推广，物业租售，物业管理，俱乐部管理等一条龙效劳体系，在##我司亦拥有独立的清洁、保安、康体等与物业管理相配套的下属公司，通过单一的委任能享受不同的物业效劳。
我们将根据##国际贸易中心的具体情况，从多方面提供专业效劳，不断在我们的客户网络中展示##国际贸易中心这样一座高质量、高性能的大型综合物业。
四、第一太平戴维斯公司业绩
1.##（局部）
商业楼宇
第一太平银行中心湾仔告士打道
西九龙中心九龙深水亢
始创中心九龙旺角弥敦道
住宅楼宇
嘉慧苑##马己仙峡道
喜莲阁##寿臣山道
HeleneTower##浅水湾道
恒安阁##寿臣山道
冬青阁##跑马地冬青道
峰景花园##宝云道
工业楼宇
建业工业大厦九龙##湾
利来广场九龙##湾
新明大厦九龙九龙湾
2.北京
全权管理
a）东湖别墅市东直门外大街40,000平方米
b）丰联广场大厦朝外大街120,000平方米
c）香江花园市香江路333,350平方米
d）##花园##区甘露园50,000平方米
e）金玉大厦市海淀区阜成路90,000平方米
f）京润水上花园别墅市##区霄云路200,000平方米
g）方圆大厦市白颐路90,000平方米
h）银湖别墅市大山子12,000平方米
i）##天兴国际鞍##铁二道街43,000平方米
购物中心
参谋管理
j）世界金融中心市朝外大街117,000平方米
k）东环广场市东四十条187,000平方米
l）泛利大厦市朝外大街78,000平方米
m）锦绣园市工体北路45,000平方米
n）金菲中心市朝外大街126,000平方米
o）##丰合广场##市##中路55,000平方米
3.上海
（a）金茂大厦##浦西方路921-923号
（b）瑞安广场##淮海中路陂南路
（c）第一百货新商场上##京东路／六合路
（d）世界广场##陆家嘴金融乳山路口
（e）时代广场##陆家嘴X杨路
（f）美丽华花园##市虹桥路1720弄
（g）爱丽轩##市镇宁路90-95号
（h）嘉汇广场##市徐汇区斜土路与天轮桥路交界
（i）##国航大厦##市浦西
4.广州
（a）东湖豪苑##市东湖路
（b）海运大厦##市滨江中路
（c）捷泰广场##市##六路
（d）亿安广场##市一德路与解放南路交界
（e）中侨大厦##市先烈中路74号
（f）##海洋馆##市先烈中路120号
（h）##银丰国际大厦##市天河体育东路
（i）天河名门广场##大道
5.天津
##远洋大厦##东站远洋广场
##泰丰家园##市经济技术开发区
6.深圳
##鸿展广场##市解放路
##温莎广场##市东门中路
7.南京
##时代广场##新街口
第三章
##国际贸易中心
物业管理方案策划
一、项目概况
已顺利完成主体结构工程的“##国际贸易中心〞，不仅地理位置显赫，而且工程规模浩大，是目前##省规模最大的综合性建筑群，大厦目前正处于外装与设备安装阶段，预计2000年12月可以竣工交付使用。
“##国际贸易中心〞位于中国西部大开发之门户##省##市，座落于##市中心繁华地段，介于##省政府与##市政府之间，交通网络纵横贯穿，方便快捷。
##国际贸易中心楼盘总面积为180,000平方米，东西主楼地面以上41层，建筑高度200米，其造型设计气势挥弘、结构现代，尽显其雍容华贵的风采，是一座集现代顶尖科技之大成的5A级智能信息化高档综合大型物业。
其中，写字楼、酒店、多功能会议厅、商务中心、银行、餐厅酒吧、停车场等商业、娱乐、金融效劳设施等应有尽有。
大厦内部的豪华装修，现代化的中央空调、楼宇自控、消防自控、保安监控、综合布线等效劳设施一应俱全。
##国际贸易中心之开展商##万丰房地产开展##和##光信物业##，实力雄厚，信誉卓著，凭借##国际贸易中心显赫优势，再加上第一太平戴维斯成熟的物业管理经历和良好的口碑，“##国际贸易中心〞定能成为##乃至全国房地产市场上的热点项目，并且必将成为##省标志性建筑。
二、物业管理重点策划
1.前期参谋策划
第一太平戴维斯对物业的前期介入工作将从物业使用人，日后物业管理与节约能源的角度向开展商提供专业意见，于大厦交付使用前，工程总监一名与专业工程师三名驻场提供工程参谋效劳，同时派出物业经理一名定期前往大厦拜访，与开展商共同召开会议。
通常情况下，我们的物业参谋工作主要包括下述内容：
1.1工程参谋效劳
1.1.1参照整个物业不同部份之设计与功能，建议一般高级综合物业开展所必需之工程设施与其安装规X；
1.1.2以用户/业主之角度，协助开展商检讨物业根本设计与设施，以达致高级物业开展之要求；
1.1.3根据需要，出席有关工程会议，务求一切设施到达设计要求与安装规X之要求并能顺利移交管理；
1.1.4向开展商汇报一切承判商在安裝工程上达不到设计规格之事项；
1.1.5列出遗漏工程与存在问题供开展商参考与跟进；
1.1.6建议可以改善物业之工程与增减工程项目，以节省工程费用与达致最高经济效益；
1.1.7从物业角度，检讨##国际贸易中心的设计图例，建议一切必须改善与改进工程。
1.1.8提供改善主要设备与改进效劳的意见。
如供电量等问题，以防止於物业落成后加装需要的设备而影响其它设施之运作与整个物业之外观与形象。
1.1.9楼宇接收验收
配合大厦开展商对竣工楼宇进展交收事项，为保障该项工作的顺利完成，特拟定该项工作重点如下：
A.普通检查事项
（1）各大门是否有锁，是否有锁匙，门鼓是否正常，门较是否完整。
（2）各机电、土建修理空间是否足够。
（3）各地漏是否可去水。
（4）各地面排水槽槽盖是否完整。
（5）各墙身、地台瓷砖是否完整与良好。
（6）所有垃圾应被清走。
（7）商场公共地方玻璃、栏杆是否完整。
（8）各机电/土建证书是否完整。
（9）所有玻璃幕墙是否完整无瑕，瓷片、##石、梯级是否完整，可有划痕。
（10）各类卷帘门是否运行正常。
（11）各给水/热水阀门/采暖水是否可全关全开。
B.以下各机电设计建议用列明之规格检查，但不限于此。
空调采暖系统
（1）空调机：
根据供给商提供之启动标准测试，与记录各初运行平衡状态之读数。
（2）冰水、采暖与热水喉管：
观察压力测试报告与每个水阀是否操作正常，支撑件是否足够与抹上防锈油，保温是否良好。
（3）风喉：
观察压力测试，各风节门是否操作正常，风喉有没有漏风、支撑件是否足够。
（4）各机器组件：
根据测试报告验试。
各泵浦--根据测试报告验试程序。
各贮水池--根据贮水测试程序。
消防系统--根据消防系统检查程序。
强电--根据强电检查程序。
后备发电机--根据后备发电机验试程序。
保安系统、电视、卫星电视--现场验试与测试讯号分贝。
供水管--压力测试，并观察各阀门操作是否正常。
此外，其他地方如天台、走火梯、商场公共地方、卷闸、天花吊顶、公共洗手间、车场等将会在现场检查。
C.验收程序
（1）所有工程验收都应由筹建处负责与牵头。
（2）所有系统必需于调试好，再于正常情况下，同时连续运行一星期，以便尽量找出一些隐患，才能进展验收。
（3）在验收过程中，要着重在将来运行与维修角度，如发现有问题便提出给筹建处，并作出记录。
（4）作为验收合格的必要条件就是要真正收到所有有关政府部门的合格证、使用证。
（5）必需要收齐所有合同副本、技术规格、竣工图纸、使用说明书、维修手册、调试报告。
收齐后必需建立档案。
（6）必需了解清楚保修期的起始日期与终止日期。
（7）必需知道所有施工单位的紧急联络人、与地址。
（8）必需收齐所有备品备料，妥为保管并记录。
1.2物业竣工与验收
1.2.1物业与设施验收调试
验收调试是物业前期管理过程中不可缺少的环节，我司会根椐##国际贸易中心的实际情况，依椐国家有关工程验收的技术规X与质量标准制订一套物业接收验收程序提供给开展商参考。
以确保今后物业管理的正常开展。
在##国际贸易中心工程竣工与交付使用期内，我司将协助开展商成立一个验收队伍并编制一份全面验收方案，与建筑师与总承包商一同进展全面仔细检验与调试。
记录有关数据或尚未符合工程标准之项目，供开展商与总承包商跟进返修。
保证物业本身之素质符合国家规X与开展商的要求。
1.2.2遗漏工程之跟进
我司之验收队伍，对##国际贸易中心各项遗漏工程存案归纳，然后提交建筑师与总承包商作出改善或补救，以免影响各业/租户对物业的质量投诉，影响经营与物业本身的形象。
1.3物业管理参谋效劳
我司对##国际贸易中心进展实际的现场考察后，经过我司之专业人士分析研究，我们将就##国际贸易中心独立设计一套全面的物业前期之管理计划，主要X围与重点详列如下：
1.3.1物业管理公约
制定##国际贸易中心物业管理公约的目的是要清楚和明确各项规划。
物业管理公约是对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务
的行为准那么。
管理公约一般由开展商和物业管理公司一起制订，但须经房地产管理部门登记备案后（如##当地政府有此规定），方可生效。
我司会按照国家有关规定，届时根椐##国际贸易中心物业的特点，草拟一份物业管理公约提供开展商参考。
1.3.2用户守那么
用户守那么是由物业管理公司发给各业/租户，并由其保存的文件。
其目的是为了使业/租户更明了自己应有的权利与义务与考前须知。
同时也使各业/租户了解物业管理公司各种管理、效劳、设备、守那么与平安措施等。
通过用户守那么可以加强物业管理公司与业/租户的联系，创造良好的工作环境。
我司将按照各业/租户的需要，协助开展商制定用户守那么。
与按不同类型物业功能提供不同的用户守那么，供有关业主/租客遵守。
1.3.3管理预算
物业管理公司在对物业进展管理过程中，所发生的各项支出，一般称之为物业管理费。
对物业管理费的核算是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。
##国际贸易中心在投入运行之前，必须制定管理费的核算。
我司将按现有资料制订一份管理预算，提交贵司参考。
制订物业管理费的原那么是量入为出，以平衡所有收入与支出。
制订物业管理费的标准是以客户的承受与市场同等物业水平为依椐。
1.3.4规章制度之制定
物业管理公司管理规章制度是加强公司内部管理，提高管理效劳质量和工作效率，担负起物业管理的各项职责而制定的规章和制度。
在贵司交付使用前，我司将各项规章制度编制完善，提供贵司以备物业运做之用。
1.3.5员工招聘计划
我司会在验收调试与物业交付使用前，制订有关物业人员的聘用条件与薪金标准，供贵司参考。
同时建议于物业落成前2--3个月，先行招聘骨干班底，然后按实际需要招聘其他部门员工，以便安排适宜员工尽早入职，熟悉管理运做与设备操作，并由我司立即进展上岗培训，令管理公司能开场即时提供高质量的管理效劳。
1.3.6专业培训
为使今后的物业运作和管理到达较高水平，首先要有一支技术精良，作风过硬的管理队伍，而这支队伍的建立有赖于长期系统的培训和日常的监视控制。
我们会委派富经历的高层管理人员定期为在##国际贸易中心的所有当地聘请之物业管理人员进展培训，使他们在更深入了解物业管理之概念和运作方式同时，有针对性的分析、解决在管理中出现的问题。
使所有受聘员工按照我们与贵司之要求执行任务。
主要培训内容包括：
∙物业管理有关法规、权利与义务培训
∙超前的预防性保养计划培训
∙效劳技巧的培训
∙节约能源培训
∙内部稽核制度培训
∙系统的财务管理培训
∙对第一太平戴维斯管理的同类型物业进展个案分析
为配合上述效劳，我们建议签订委任合同后，即时开展工程前期驻场参谋工作，在开展商配合下从管理角度对物业的规划设计、施工标准等方面提供意见，直至完成楼宇接收验收工作，并转入后期管理阶段。
2.停车场管理策划
物业的道路交通、停车管制是管理运作的动脉与联络各功能区的根本因素。
故此物业管理所要考虑的首先是规格的设计与设施配套的合理性，其次是日常管理监控力度。
2.1规格设计上，要减少动态车流对物业的滋扰，解决好静态交通车，缩减车流进入车库的最短路径，使车库内的车流方向自成一环流。
另外要着重考虑消防通道的畅驶问题。
2.2配套方面，设计要加设必备的减速墩、反光物镜，各穿插口处设立各类交通标志（路标、路障）或辅设颜色明显的警示地砖，交通主干道方向种植常绿灌，减少司机眼睛疲劳。
建筑平面的设计要预留低位的排风、照明、CTV安装部位与排污口，设立车道、人行道在车库内的划隔等。
2.3日常的管理主要包括进出口控制、现金管理、保安消防巡逻、交通控制等，其中：
2.3.1进出口控制意旨确保车库内的控制系统与出入口人员值守相互配合、登记、控制进出车辆，以作为整个交通畅流的前提。
2.3.2现金管理用以核计收费现金，停车通行证与车库使用的会计登记。
2.3.3保安、消防车库巡逻为拟订岗位分配、岗位运行、岗位职责与突发事件应变措施的根底上，加派人员巡查车道、障碍物、车辆位置的平安停放与处理车场内意外的交通事故等。
2.3.4交通控制以确保交通顺畅为主，安排进展车场内外交通疏导，处理控制系统失灵而导致交通阻塞从而切换手动人员操作的情况等。
上述的几项
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