窗户与购房合同户型图不一致Word下载.docx
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“我们主要是怕麻烦，测量楼房面积是个很复杂的活儿，若不聘请专业机构，一般人测不了。
业主薛女士则称：
“就是实际面积与合同上的销售面积有一些出入，只要不是太离谱，我们也没那么多工夫去和开发商纠缠。
再说了，毕竟还要住在这个小区，还要去和开发商或物业公司打交道”
从9月17日始，记者发起一项“你重测所购房屋面积了吗”的上调查。
截至9月19日，1230名投票者中，1218人表示没有重测过，占投票人数的99%之多。
对于没有再重新测量房屋面积的原因，大部分受访者都表示：
测量房屋面积太麻烦，耗时耗钱，业主耗不起。
【如何算账】
“得房率”越高，业主越合算
9月19日，房屋面积测绘人员李湘云接受采访时介绍，开发商出售房屋时，一般是以房屋的建筑面积定价的。
建筑面积一般由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积;
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×
公用建筑面积分摊系数。
其中，每一部分又有着较为复杂的测量及计算方式。
例如，公摊面积其组成部分就有可能包括电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房面积等等。
李湘云称，不具备专业知识和实践经验的人，想准确测量一套房屋的面积是十分困难的。
但是，学习相关知识后，业主能粗略测量套内面积，然后通过套内面积除以购房合同上的建筑面积数，就能得出“得房率”，数值越大代表“得房率”越高，通过“得房率”的比较，能大体估计自己所购房屋的面积是不是靠谱。
不同建筑的得房率是不一样的，多层、小高层、高层、商场的“得房率”分别为多少最适宜李湘云介绍，按惯例来看，板楼的“得房率”约为80%，塔楼约75%，写字楼约70%，商场约65%。
“因为使用率与人流量密切相关，人流量越大的地方，公共分摊面积就越大，使用率就越低。
”她表示，业主经粗略测算后，如果所购房屋的“得房率”远低于以上数据，就有必要请专业测绘机构重新测量房屋面积。
【找谁“算账”】
“缩水”超3%双倍返还
记者从消协部门了解到，关于房地产的投诉数量一直位居前列，在近几年央视3·
15晚会的投诉统计中，“面积缩水”也成为房屋投诉焦点之一。
对此，房产律师李磊接受采访时表示，针对房产“面积缩水”问题，最高法院在20XX年3月通过并颁布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;
合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积
误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
据介绍，目前济南已有测绘机构可为对房屋面积有异议的购房者提供服务。
【深度质疑】
开发商会不会拿3%做文章
采访中，包括房产界的一些专业人士在内均表示，房屋的销售面积有存在猫腻的空间。
曾在一家房产公司做置业顾问的李女士称：
“测绘单位一般是开发商聘请的，如果开发商和房产测绘人员联手‘做局’、在3%的面积误差比范围内虚增房屋面积，那么购房者就会在毫不知情的情况下多掏钱。
李女士说，当前房价处于高位，拿一套合同面积为100平方米、销售单价8000元/平方米的房子来说，如果实测有平方米，购房者在交房时必须再交万元才能收房。
“一个有1000套房子的楼盘，假如每套房源的实测面积都比合同面积大了一点点，开发商能多收多少钱”她介绍，有业内人士曾估算，按20XX年一年全国的商品房销售面积、商品房平均价格、%的面积误差比计算，为“虚增”的面积，购房者要多支付数百亿!
对此，不少受访者均表示，应设计更好的制度，来尽量保证房产测绘数据的真实，其中重要的是监督和制约机制。
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晚餐”
买房赠送面积不是天上掉馅饼有些原来就是你的篇二：
购房合同住房面积要写清楚以实际测量面积为准
购房合同住房面积要写清楚以实际测量面积为准有友向记者反映，最近预订了一个楼盘，房子有赠送面积，但销售人员表示，买卖合同上面不会出现赠送面积的字眼，而且房产证上也不会出现赠送的面积，只会把户型图作为买卖合同的附件粘上去。
该友担心，以后如果要进行拆迁时，赠送的部分是否能获得补偿？
关于这些赠送面积，在签合同时如何能确保自身的权益？
对此，律师陆映文表示，一般来说，拆迁时的赔偿依据为房产证上标明的房屋面积或者实际测量面积。
她建议该友，在签订房屋买卖合同时，要和房地产开发商协商好，将房屋的具体面积写清楚，不需要区分是否赠送面积，以实际测量面积为准。
陆律师还提醒，赠送面积可能包括电梯、过道等和其他户主公摊的面积，市民在购房时，需要注意是否存在这种情况。
另外，该友还提到，他选的楼层为15楼，而该栋楼旁边有一条规划路，以后会有建设，因此他担心建设噪音会影响到生活。
对此，地产界人士黄国敏表示，会否受到噪音影响要看建设的距离有多远，如果确实受噪音影响的话，可以在窗户安装隔音玻璃，噪音会变小一点。
如果噪音过大，陆律师则建议和施工单位协商，必要时可向环保局等相关部门反映情况。
篇三：
房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理
成都精英律师团都燕果律师
房屋买卖合同纠纷之实际面积小于合同面积的处理
【法律依据】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;
房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【案例分析】
王某20XX年与xx公司签订了《购房合同》，合同规定该商品房面积平方米，王某按购房合同规定的房屋面积平方米交了房款，20XX年9月交房后，王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有平方米，王某如何维护自己的权利。
【律师意见】
成都精英律师团都燕果律师专业意见：
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应于支持。
买受人决定不退房的话，实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3￥）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
在本案中，面积误差比已超过3%，并且实际面积小于合同约定面积，王某可以主张解除购房合同，并要求开发商承担违约责任，王某如果不想退房，可以要求开发商按照上述规定返还购房款。
若王某选择解除合同，建议先行申请诉前财产保全。
篇二：
验房须知（6页）
毛坯房验房是件需要耐心、细心完成的一件事，在毛坯房验房过程中涉及了高度、长度、面积、温度、水电等诸多方面，因此在毛坯房验房时要准备专业测量工具，并且根据验房所需准备一些普通家用的工具，下面分别向您介绍毛坯房验房工具：
毛坯房验房专业工具：
一、量具：
5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；
多功能内外直角检测尺；
多功能垂直校正器；
游标塞尺；
对角检测尺；
反光镜；
伸缩杆等。
二、电钳工具：
带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；
各种插头；
万用表；
摇表；
多用螺丝刀（“-”字和“+”字）；
5号电池2节、测电笔；
手锤；
小锤；
大灯；
小灯。
三、辅助工具：
镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、纸笔
毛坯房验房自备家用工具：
1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5、1只计算器---用于计算数据
6、1只水笔--用于签字
7、1把扫帚--用于打扫室内卫生
8、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
毛坯房验房流程是什么？
毛坯房验房流程一：
看三书一证一表
《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。
并且要根据面积实测报告数据（盖测绘队公章）对照购房合同上的面积。
毛坯房验房流程二：
交费签字先验房
发现问题后更不能交费、签字。
应先修房，同时取证、为日后举证（即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据）打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。
核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）;
套内面积减少、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。
毛坯房验房流程三：
房屋是否完好
签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
毛坯房验房流程四：
费用是否合理
包括：
物业管理费、装修押金、垃圾清运费
毛坯房验房细节一：
房屋主体
顶棚是否平整，无空鼓，开裂，脱落，露筋，锈点；
墙面是否平整，洁净，颜色均匀，无空鼓，开裂，爆点；
地面是否平整，无空鼓，开裂，露筋，起沙；
阳台是否平整，无开裂，有无地漏，倒返水；
厨房有无表支架，出口铜阀，烟道，地平落差是否达标；
卫生间地平落差是否达标，蓄水试验；
墙柱、阴阳角有无大小头，方正度，垂直度。
毛坯房验房细节二：
门
门框是否稳固，灌浆，周正，安装牢固，胶条密封性；
门扇是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；
门锁是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；
门把是否牢固，操作灵活；
门轴是否平整牢固，转动平稳；
猫眼是否完好，视野清晰；
门铃是否按钮完好，加
电有声；
可视对讲有无，是否清晰，加电有声。
毛坯房验房细节三：
窗户
窗框是否稳固、周正，表面平整，材质是否符合合同；
窗扇是否安装牢固、开关灵活，关闭严密，材质是否符合合同；
玻璃是否完好（安全玻璃的使用）；
把手是否完好、牢固、灵活；
密封是否窗缝严密、窗框严密；
窗台是否完好、无裂缝、浸水；
窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
毛坯房验房细节四：
电路
检查插座：
五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。
如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。
插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好；
开关箱内的各分路开关应有明显的标示。
如果没有或不明确，立即纠正。
开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。
否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险；
检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象；
检查弱电插座数目；
检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常；
检查入户门门铃：
带2节5号电池测试门铃，看是否不响或响了不停。
毛坯房验房细节五：
水路
水路主要是体现厨房、卫生间中。
卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否公道，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但详细改造的方案就要听专家的意见了。
毛坯房验房细节六：
暖气、燃气
按房间详细查看暖气管道，暖气片的安装是否严密，牢固，各管接头部位是否漏水漏气，查看打压试验记录。
取暖期前的通水试验非常重要，必须亲自参与，一定要知道分户的主控阀门的位置。
注意绝不允许擅自拆改暖气管线及散热器片。
中央空调：
出风管、冷凝水出水管、温控开关，出风口位置正确，安装牢固。
特别提示：
厨房的排烟道，卫生间的排风道，位置及功能。
燃气管道入户，主管道、分管道各用气房间是否设置，煤气表，控制阀门是否齐全。
注意绝不允许擅自拆改然气管线。
毛坯房验房细节七：
防水
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。
当然，目前交付的屋子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。
假如在交付时已经做了防水，那么我们就不得分歧错误防水是否做好做出验证了。
假如在装修前不试一试，那么在你装修睦时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。
你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。
毛坯房验房细节八：
管道
这里所指的管道是排水/污管道。
犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的用具，然后倒水进排水口。
看看水是不是顺利地流走。
为什么要验收这个呢，由于在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。
把一些水泥渣倒进排水管流走，假如这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水难题。
还有一种情况，不外就与验收没关了。
那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。
按照经验而言，假如排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。
为什么排污管需要这种弯头，由于弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气息就会被挡在这层之下。
而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会披发一种异味。
也许会有开发商会以为用防臭地漏就行了，工程的实践证实，防臭地漏远远不能知足实际需要。
一、记得索要“三书一表”
毛坯房收房时须注意向开发商索要《建筑工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。
其中，尤其应该注意索要《竣工验收备案表》，而且不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有备案，例如消防设施等。
《竣工验收备案表》对商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
二、签验收单前先签《物业管理公约》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。
您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。
同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
三、毛坯房验房要看房子各房间的六个面
无论您的房子墙面是灰黑色的水泥砂浆抹灰、批过白色的腻子、还是已经刷好涂料、贴好瓷砖。
看一看墙面颜色是否均匀，阴角、阳角和灰线是不是平直方正，楞角整齐。
摸一摸表面是不是有不光滑、有脱皮、麻面和起砂等现象，敲一敲墙面是不是有空鼓的声音，且数量较多，您就得费心了，不过这些还只属于一般性质量问题，由开发商返工修补就可以了。
四、毛坯房验房要细看裂缝
看墙地面、天花是否有可以看到的裂缝存在。
看裂缝的部位、长度、是否有规律。
如果裂缝无规律、长度较短、数量较多，并伴随粉刷空鼓，那只是一般的粉刷质量问题；
如果裂缝是斜的、水平的和垂直的，而且裂缝较长、连惯在一起，出现在门窗洞口角上、纵墙、外墙上，并且你家在靠顶层的几层，那就比较麻烦了，这些裂缝很多被称为温度裂缝。
温度裂缝在不同的季节、温度下裂缝的宽度大小是不一样，并循环变化，原因是由于房屋结构构造设计、“质量通病”防范施工措施不力造成的，一般性返工修理，很难真正的解决。
五、毛坯房验房重点验防水
房子是用来遮风档雨的，但是水渗漏是除了裂缝以外，最容易出现问题的地方。
防水做的好不好现阶段只能靠看。
首先看天花：
房间、阳台、厨房、卫生间，看有没有被水浸湿过的水迹，特别是厨卫吊在天花上的白色排水管四周有没有水渗漏流过的水迹。
然后看墙面，在外墙墙角，空调机管线洞口，在外门窗洞口、窗台处有没有被水浸湿过的水迹。
最后看外门、门窗扇关闭处、门窗框、扇材料拼合处，是否有没有被水渗漏流过的水迹。
六、毛坯房验房门窗很关键
质量良好的门窗，应该是表面应洁净、平整光滑、大面应无划痕碰伤;
窗框、横档、窗扇材料没有翘曲、变形;
门窗扇、框四周密封胶条完整牢固，无缺漏；
门窗自然关闭后，框、扇自然贴合，缝隙四周大小一致。
门窗玻璃没有裂纹破损，不松动，中空玻璃中空内层没有灰尘和水蒸气；
橡胶密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝平整，没有卷边脱槽、断裂；
密封胶粘结牢固，表面应光滑顺直，无裂纹。
毛坯房验房时发现问题后，首选要保留好证据，如开发商承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。
当问题不严重时要尽量配合开发商进行整改检修，毕竟问题尽快得到解决才是我们所希望的。
如果开发商不能按照合同约定的标准执行我们可以到相关质
量监查部门投诉，要求职能部门做出处理，或到法院起诉要求赔偿。
下面具体介绍：
1、维修承诺问题：
首先与开发商确定如果验房时发现了问题，开发商承诺在多长时间内进行修缮和业主与开发商需要签订哪些维修单之类的单据。
2、水路、电路、天然气问题：
如果发现水、电路问题要详细在验楼单上予以注明。
由于上述问题造成业主不能收楼的，要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
3、规划问题：
现在有些开发商在未告知和得到业主同意的情况下擅自变更规划设计，实际上根据《商品房销售管理办法》的规定，在这种情况下我们一样可以要求退房。
4、上、下水问题：
上、下水不通问题在验房时也比较常见，应要求开发商检查后说明导致问题的原因。
在问题解决后再行收房。
5、户型问题：
验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致，其结构与原设计图相同户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见，但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。
6、面积问题：
验房时测量所购商品房面积是很重要的一个工作。
在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时，可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。
7、主体结构问题：
当发现所购商品房存在主体结构不合格的情况应毫不犹豫的退房。
也许很多人对于毛坯房这个词有点陌生，毛坯房又称为“初装修房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。
在房地产市场中毛坯房依然占据着主角位置，购房者在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前，还需要对毛坯房的验收标准有所了解。
●房屋主体
★顶棚：
是否平整，无空鼓，开裂，脱落，露筋，锈点;
★墙面：
是否平整，洁净，颜色均匀，无空鼓，开裂，爆点;
★地面：
是否平整，无空鼓，开裂，露筋，起沙;
★阳台：
是否平整，无开裂，有无地漏，倒返水;
★厨房：
有无表支架，出口铜阀，烟道，地平落差是否达标;
★卫生间：
地平落差是否达标，蓄水试验;
★墙柱，阴阳角：
有无大小头，方正度，垂直度;
●窗户
★窗框：
是否稳固、周正，表面平整，材质是否符合合同;
★窗扇：
是否安装牢固、开关灵活，关闭严密，材质是否符合合同;
★玻璃：
是否完好（安全玻璃的使用）;
★把手：
是否完好、牢固、灵活;
★密封：
是否窗缝严密、窗框严密;
★窗台：
是否完好、无裂缝、浸水;
★窗前护栏：
高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
●门
★门框：
是否稳固，灌浆，周正，安装牢固，胶条密封性;
★门扇：
是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致;
★门锁：
是否牢固，操作轻便，均匀锁紧;
★门把：
是否牢固，操作灵活;
★门轴：
是否平整牢固，转动平稳;
★猫眼：
是否完好，视野清晰;
★门铃：
是否按钮完好，加电有声;
★可视对讲：
有无，是否清晰，加电有声。
●水电
★电源总闸：
是否完好，有效，回路状况;
★电表：
是否完好，底数;
★信息箱：
信息线是否已入户;
★有线插座：
是否完好、稳固（个数）;
★水表：
是否完好、底数;
★阀门：
是否闸完好;
★上水管：
是否水管完整，无渗水，无明显磕碰，;
★下水管：
是否封口完整，无渗水，水封高度;
★空调洞：
是否位置合理;
★地漏：
低平高低差，是否通畅，灌水试验;
★防水：
有无屋面，外墙渗水。
注意事项：
●首先看房子各房间的六个面（地面、天花、墙面）。
无论您的房子墙面是灰黑色的水泥砂浆抹灰、批过白色的腻子、还是已经刷好涂料、贴好
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