湖北省房地产估价师《相关知识》：工程量计算作用模拟试题.docx
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湖北省2017年房地产估价师《相关知识》：
工程量计算作用模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
2、路线价法特别适用于对__进行估价。
A．单宗土地
B．大量土地
C．部分土地
D．待开发土地
3、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．375
B．750
C．214.3
D．166.7
5、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。
A：
威廉·配第和亚当·斯密
B：
大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能
C：
詹姆斯·安德森和马尔萨斯
D：
理查德·坎蒂隆和马克思
E：
工业用地的监测点评估价格
6、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。
同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。
则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，
A．2000
B．1970
C．2070
D．2170
7、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。
A：
测算待开发房地产的最高价格
B：
测算后续必要支出及应得利润
C：
测算房地产开发项目的预期利润
D：
测算房地产开发中可能出现的最高费用
E：
工业用地的监测点评估价格
8、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
9、消费信用有两种类型，分别是__。
A．民间信用和商业信用
B．国家信用和商业信用
C．商业信用和银行信用
D．银行信用和民间信用
10、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
11、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。
抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。
该套住宅的实际价格为__万元。
A．18.25
B．20.00
C．21.58
D．22.00
12、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A．30%～40%
B．40%～50%
C．50%～60%
D．60%～70%
13、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A：
价值
B：
价格
C：
效益
D：
利润
E：
工业用地的监测点评估价格
14、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。
A：
相互影响性
B：
寿命长久性
C：
数量有限性
D：
保值增值性
E：
工业用地的监测点评估价格
15、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。
（2007年房地产经纪人相关知识试题）
A：
条形基础
B：
独立基础
C：
筏板基础
D：
桩基础
E：
执行层的组织协调
16、关于下列数据表述正确的是__。
A．1
B．2
C．3
D．4
E．5
F．6
G．7
H．8
I．9
J．10
K．98
L．101
M．101
N．100
O．101
P．99
Q．102
R．97
S．102
T．99
17、契税实行的是__税率。
A．比例
B．定额
C．累进
D．幅度定额
18、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为。
A：
4858万元
B：
5200万元
C：
2700万元
D：
6264万元
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按__进行评估。
A．工业厂房
B．工业用地
C．商品住宅
D．商住用地
20、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。
该宗地块上理论上应补交的地价为万元。
A：
4000
B：
5900
C：
6800
D：
7200
E：
工业用地的监测点评估价格
21、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
22、某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A．120
B．200
C．220
D．240
23、房地产的最高最佳使用状态不包括。
A：
最佳区位
B：
最佳规模
C：
最佳用途
D：
最佳集约度
E：
工业用地的监测点评估价格
24、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
25、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%
B．2.35%
C．2.38%
D．3.25%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。
A：
完全产权价值
B：
出租人权益价值
C：
快速变现值
D：
承租人权益价值
E：
残余价值
2、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。
A：
有自己的名称、组织机构
B：
有固定的服务场所
C：
有足量的财产和经费
D：
有足够量的人员
E：
法律法规规定的其他条件
3、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
4、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。
A：
潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平
B：
从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C：
有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D：
净经营收入=有效毛收入-经营费用
E：
借款合同
5、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。
A：
土地成本
B：
建造成本
C：
资金筹措
D：
市场营销
E：
施工周期
6、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
7、房地产部门规章包括（）等。
A．《城市房屋拆迁管理条例》
B．《城市房地产转让管理规定》
C．《房地产估价师注册管理办法》
D．《房地产估价规范》
E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》
8、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。
A：
平等原则
B：
诚实信用原则
C：
公序良俗原则
D：
自愿原则
E：
强制原则
9、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。
下列选项中，此规律的例外有。
A：
炫耀性物品
B：
“吉芬”物品
C：
低档商品
D：
高档商品
E：
急需商品
10、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为万元。
A：
2
B：
3
C：
4
D：
5
E：
6
11、一般来说，信用卡的功能主要有。
A：
升值功能
B：
转账结算功能
C：
消费贷款功能
D：
汇兑功能
E：
储蓄功能
12、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋__的价值。
A．基础
B．结构
C．屋面
D．返修
E．水、电、卫等附属工程
13、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
14、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。
A．1.4
B．1.5
C．1.6
D．1.8
15、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
16、在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为__。
A．超额费用资本化法
B．成本节约资本化法
C．收入损失资本化法
D．收益乘数法
17、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是。
A：
回收固定资产余值
B：
自有资金
C：
长期借款
D：
净转售收入
E：
借款合同
18、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。
A：
固定污染源
B：
移动污染源
C：
点源
D：
高架源
E：
线源
19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
20、房地产面积测算的边长和面积分别取至。
A：
0．1m，0．01㎡
B：
0．01m，0．1㎡
C：
0．01m，0．01㎡
D：
0．1m，0．1㎡
E：
执行层的组织协调
21、《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的__。
A．抵押
B．租赁
C．转让
D．捐赠
E．产权分割
22、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。
A：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传
B：
在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告
C：
房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号
D：
房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离
E：
房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明
23、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
24、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的。
A：
权责发生
升级会员 