房地产市场的投资周期Word文件下载.docx

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三、房地产泡沫与过热

（一）房地产泡沫及成因

1．房地产泡沫的概念

查尔斯·

P·

金德尔伯格（CharlesP．Kindleberger）在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：

“泡沫能够不太严格地概念为：

一种资产或一系列资产价钱在一个持续进程中的急剧上涨，初始的价钱上涨令人们产生价钱会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者—这些人一样是以生意资产取利的投机者，其实对资产的利用及其盈利能力并非感爱好。

随着价钱的上涨，常常是预期的逆转和价钱的暴跌，由此通常致使金融危机。

”

房地产泡沫是指由于房地产投机引发的房地产市场价钱与利用价值严峻背离，离开了实际利用者支撑而持续上涨的进程及状态。

房地产泡沫是一种价钱现象，是房地产行业内外因素，专门是投机性因素作用的结果。

2．房地产泡沫的成因（重要考点）

房地产作为泡沫经济的载体，本身并非是虚拟资产，而是实物资产。

可是，与虚拟经济膨胀的缘故相同，房地产泡沫的产生一样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必需借助银行等金融系统的支持。

一样来讲，房地产泡沫的成因，要紧有三个方面。

（重要考点）

第一，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。

居者有其屋是一个社会最大体的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；

而与企事业进展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产紧密相关。

土地的稀缺性令人们对房地产价钱的上涨从来就存在着很乐观的预期。

当经济进展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和衡宇建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价钱上涨的益处，房地产交易十分火爆。

加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价钱狂涨。

第二，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。

对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。

这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

从经济学的角度来讲，价钱是商品价值的货币表现，价钱的异样升涨，确信与资金有着紧密的关系。

由于价值量大的特点，房地产泡沫可否显现，一个最全然的条件是市场上有无大量的资金存在。

因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就可不能有房地产泡沫的产生。

由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行以为这种贷款风险很小，在利润的驱动下超级情愿向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。

另外，银行还会过于乐观地估量抵押物的价值，从而增强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步加重了房地产价钱的上涨和产业的扩张。

例题4．产生房地产价钱泡沫的要紧诱因是（　）。

A．土地稀缺

B．城市进程快

C．投机需求膨胀

D．过度放贷

答案：

C

例题5．以下关于房地产泡沫的表述中，错误的选项是（　）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B．能够用市场价钱背离实际价值的程度来气宇房地产泡沫

C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D．金融机构紧缩房地产信贷会加重房地产价钱上涨和促使泡沫形成

D

（二）“过度开发”及诱因

1．房地产市场中的过度开发

房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增加赶不上新增供给增加的速度时，所显现的空置率上升、物业价钱和租金下降的情形。

2．过度开发的诱因（重要考点）

过度开发的诱因要紧有三个方面，即开发商对市场预测的误差、开发商之间的博弈和非理性行为和开发资金的易患性。

开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。

他们在预测时，老是在专门大程度上依托于目前市场上的销售和价钱情形。

即便当前市场上的热销和价钱上涨只是临时现象，他们也很容易会以为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对以后需求过度乐观的估量。

研究说明，对以后需求预测的误差程度大体上与目前市场价钱增加速度正相关，即目前市场价钱增速越快，对以后估量中过度乐观的程度就会越大。

这时开发商往往会加大投资，大量项目上马，待到完工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生衡宇积存、空置率上升的过度开发景象。

开发商之间的博弈和非理性行为也会加重这种市场过度开发的情形。

开发商只要一看到市场机遇就会迫不及待地去投资开发，却不知有时这些市场机遇是有限的，只需少量开发商的介入就能够知足。

可是每一个开发商都想抢先取得市场机遇，而可不能进行内部和谐，于是一哄而上，生怕自己被落下了。

何况若是已经取得土地，与其将土地空置产生机遇本钱，还不如赶快动工建设。

除非市场预期为供不该求、房价持续上升，储蓄土地本身就能够带来可观的等待期权溢价。

这种非理性的行为往往会使过度开发觉象加倍严峻。

从获取开发资金的难易程度来看，若是开发商很容易取得资金支持，而投入较少的自有资金，他们在进行投资决策时往往会缺乏认真和审慎的考虑，从而产生道德风险。

专门是目前我国的开发商融资渠道单一，不管是开发贷款仍是预售商品住宅抵押贷款大体都是从商业银行取得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市场做出客观和平复的判定。

（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系

1．房地产泡沫和过度开发的区别

（1）过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增加速度超过了需求的增加速度，就产生了过度开发觉象；

而泡沫那么是反映市场价钱和实际价值之间的关系，若是市场价钱偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就显现了。

（2）过度开发和泡沫在严峻程度和危害性方面不同

房地产泡沫比过度开发的严峻程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。

房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而答复至平稳状态。

（3）过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的时期不同

若是投机性泡沫存在的话，往往会出此刻周期循环的上升时期。

过度开发一样存在于循环的下降时期，这时供给的增加速度已经超过需求，空置率上升，价钱显现下跌趋势。

也确实是说，当泡沫产生时，市场还处在上升时期；

而显现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。

从另一个角度来讲，若是泡沫产生，就必然会引发过度开发；

但过度开发却不必然是由泡沫引发的。

（4）市场参与者的参与动机不同

“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，一般是为取得长期收益；

而“泡沫”那么表现为市场参与者对短时间资本收益的追赶，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价钱更高时抛出。

2．房地产泡沫和过度开发的联系

房地产泡沫和过度开发，尽管有专门大区别，但二者也存在着必然程度上的联系。

若是在房地产周期循环的上升时期，投机性行为没有取得有效抑制（包括市场规那么和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延。

在这种情形下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过量地向房地产行业集中等现象。

（四）房地产泡沫的衡量

咱们能够从多个角度，来考察房地产市场上是不是存在价钱泡沫。

从房地产泡沫的成因人手，“实际价钱/理论价钱”、“房地产价钱增加率/实际GDP增加率”、“房地产价钱指数/居民消费价钱指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增加率/居民平均家庭收入增加率”、“房地产投资需求/房地产利用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

由于房地产泡沫问题的复杂性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是不是存在价钱泡沫，因此国际上通经常使用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价钱泡沫的程度，减少了主观因素对有关结论的阻碍。

第五节　房地产市场的政府干与

房地产市场的政府干与，是指当房地产市场运行显现了猛烈的振荡时，政府从增进房地产市场稳固和持续健康进展的目标动身，通过各类政策工具进行市场干与，以达到短时间内使房地产市场回到稳固运行轨道内的政府干与行为。

一、政府干与房地产市场的必要性

（一）房地产市场失灵

从亚当·

斯密的古典经济学到现代的新自由主义学派均以为，只要知足完全竞争的条件和理性人假设，自由竞争的市场就能够自动地趋于和谐与稳固，“看不见的手”就能够有效地指导经济运行。

可是资本主义经济进展的体会说明，在实际经济生活中，很多假设无法严格知足，于是就产生了市场价钱无法在资源配置进程中发挥作用的现象，即所谓的“市场失灵”。

西方传统的政府经济理论以为“市场失灵”是政府进行干与的最重要前提，而造成市场失灵的要紧缘故又包括垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分派和优效品等八类。

房地产市场的垄断性特点，要求政府踊跃地制定反垄断的政策，以改善房地产市场效率，平抑房地产市场上显现的垄断价钱。

房地产市场存在的外部性，需要政府通过税收、补助、外部性收益—本钱内部化等方法来提高市场效率。

房地产市场存在的严峻信息不对称问题，那么要求政府成立并实施有效的信息公布制度，提高市场的透明度。

（二）住房问题和住房保障

住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取大体的住房需要（HousingNeeds）往往也是公民的大体人权，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。

住房保障是社会保障体系中的一个部份，也是政府保护社会公平的重要职能。

国际社会普遍重视住房保障问题，并形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依托政府贷款利息补助等财政优惠方法，鼓舞非获利机构的建房方式，和各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补助的方式。

不论各国的住房保障水平和保障方式如何，在市场失灵致使严峻的住房问题时，政府通常会通过生产者补助增加可支付住房供给，通过消费者补助提高居民住房支付能力，乃至采取价钱或租金管制方法，对住房市场进行干与。

（三）宏观经济周期循环

世界各国的经济进展历程说明，在经济增加的进程中，不同时段的经济增加速度老是有快有慢，由此致使经济总量在时刻序列上老是呈现出波浪式上升或波浪式下降的运行规律，这确实是经济周期。

每一个经济周期一样包括四个时期：

繁荣、衰退、萧条、苏醒。

其中，苏醒和繁荣两个时期组成扩张进程，衰退与萧条两个时期组成收缩进程。

从扩张进程转为收缩进程时，宏观经济达到繁荣期最高点，即波峰；

从收缩进程转为扩张进程时，宏观经济达到萧条期最低点，即波谷。

当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一样采纳扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退；

而当宏观经济进入周期循环的波峰时，那么采纳紧缩性的货币政策与财政政策。

由于住房资产在各国国家财富中所占的比例一样都超过25%，占家庭财富的比例一样都超过75%，而且在家庭支出中的比例也在20%以上，因此住房市场通过对总投资与总消费的作用渠道直接阻碍到宏观经济的运行。

在宏观经济调控的背景下，房地产业往往成为重要的目标对象。

那个时候，住房市场的运行要受到货币政策和财政政策的阻碍，而且从住房市场来看，这种政府干与是一种引致性的干与。

（四）房地产价钱猛烈波动

从长期来看，房地产价钱和宏观经济一样，也存在着必然的周期运行规律。

房地产价钱的持续上升从一个较长的时刻维度来看往往是不可持续的，价钱的快速上升往往也伴随着其随后快速的下跌，即所谓的“繁荣与崩溃”规律，而一旦产生房地产价钱崩溃，那么会对房地产市场和宏观经济的稳固运行造成庞大要挟。

为了保护房地产市场价钱的稳固，当房地产价钱显现猛烈波动时，通常会引发政府的政策干与。

日本20世纪90年代初显现泡沫经济的导火索之一确实是严峻的土地市场投机，由于日本政府采取的不干与政策，最后致使泡沫破裂并对宏观经济产生了长期的负面阻碍。

（五）房地产市场非均衡

房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。

房地产市场总量非均衡一样表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即逾额需求与逾额供给同时并存，或称欠缺与多余同时并存。

结构非均衡的维度比较多，要紧表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高级商品住房与一般商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。

在欧美等发达的市场经济国家中，已经成立起了相对完备的市场机制，价钱调剂作用相对完善，而且就房地产市场而言，也进入了以存量为主的进展时期，因此供需之间的非均衡表现并非明显。

而我国房地产市场非均衡问题仍然比较突出，需要通过政府运用相应的政策工具对房地产市场进行干与，促使房地产市场的运行从非均衡状态向均衡状态进展。

二、政府干与房地产市场的手腕（重要考点）

关于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作超级重要。

政府的调控政策，不能过度参与及干与房地产市场的自由运作。

如此才能保证本地及外来投资者对本地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳固进展和整个社会经济的安宁繁荣。

可是宏观调控也超级重要。

宏观调控房地产市场的手腕包括土地供给、金融、公共住房和税收政策等。

（一）土地供给政策

没有土地供给，房地产开发和商品房供给就无从谈起。

在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的进展与运行有决定性阻碍。

土地供给政策的核心，是土地供给打算。

土地供给打算对房地产开发投资调剂的功效超级直接和显著，因为房地产开发老是伴随着对土地的直接需求，政府土地供给打算所确信的土地供给数量和结构，直接阻碍着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

科学的土地供给打算，应与国民经济进展计划和城市计划相和谐，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反映。

土地供给打算也应该是公布透明的，能够为市场提供近期和中长期的土地供给信息，以帮忙市场参与者形成合理的市场预期，减少盲目竞争和不睬性行为。

例题6．政府的土地供给政策直接阻碍房地产开发的（　）。

A．产品质量

B．产品性价比

C．规模和结构

D．产品档次

通过土地供给打算对房地产市场进行宏观调控，要求政府必需拥有足够的土地储蓄和供给能力，还要妥帖处置好爱惜土地资源和知足社会经济进展对建筑空间的需求之间的关系。

爱惜的目的是为了更好地、可持续地知足需求，但如果是对当前的需求都不能专门好知足，就很难说这种爱惜是有效率的。

要在政府的集中垄断供给和市场的多样化需求之间实现平稳，必需准确把握社会经济进展的空间需求特点，通过提高土地集约利用和优化配置水平，采纳科学的地价政策和灵活的土地供给方式，实现爱惜土地资源和知足需求的双重目标。

（二）金融政策

房地产业与金融业息息相关。

金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广漠的进展天地。

个人住房抵押贷款价值比率的调整，会明显阻碍居民购房支付能力，进而阻碍居民当前购房需求的数量。

房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整，也会大大阻碍房地产开发商的生产本钱和利润水平，进而对其开发建设规模和商品房供给数量产生显著阻碍。

另外，外商投资政策、房地产资产证券化政策和房地产资本市场创新渠道的成立，也会通过阻碍房地产资本市场上的资金供求关系，进而起到对房地产开发、投资和消费行为的调剂作用。

因此，进展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调剂房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手腕。

（三）住房政策

居住是人类生存的大体要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。

各国的体会说明，单靠市场或是全数依托政府均不能专门好地解决住房问题，只有市场和非市场的有效结合，才是解决这一问题的有效途径。

目前我国城市住房的供给要紧有三类，即廉租住房、经济适用住房和商品住房。

其中，廉租住房面向最低收入家庭，其供给、分派和经营完全由政府操纵，不能进入市场流通；

经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供给和税费征收上给予很多优惠，但其销售价钱和销售对象，要受政府的指导；

商品住房那么采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的要紧组成部份。

若是政府对廉租住房和经济适用住房的供给和分派政策操纵不严格，就会使商品住房受到前两类住房的冲击。

政府的住房分派和消费政策，对商品住房市场的调控作用也是显而易见的。

1998年国家停止住房实物分派，实行住房分派货币化政策以来，商品住房在全数新增住房供给中的比例，已经从1998年的29．7%上升到2007年的67%。

（四）城市计划

城市计划以合理利用土地、和谐城市物质空间布局、指导城市健康有序地进展为己任，对土地开发、利用起指导作用。

原有的城市计划带有传统打算经济的色彩，市场经济体系成立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。

我国部份城市如深圳特区已开始进行城市计划图那么体系的改革，将计划分为进展策略、次区域进展纲要、法定图那么、进展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的计划应能指导土地的开发和供给，低层次的细部计划应能为土地出让进程中确信计划要点提供依据。

整个计划力求表现超前性、科学性、动态性和适用性。

社会经济进展打算、城市计划、土地供给打算都对土地配置有必然阻碍，对房地产市场的运行起重要作用，政府供给土地的进程应是具体实施国民经济打算、城市计划的进程。

面对日趋发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和治理方式外，有必要彼此和谐，形成土地配置及调控房地产市场的打算体系。

（五）地价政策

房地产价钱是政府调控房地产市场的要紧对象，因为房地产价钱不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的阻碍。

由于房地产价钱要紧取决于房地产市场上的供求关系，不容轻忽地价对房地产价钱的阻碍，尤其是在政府垄断土地供给、土地本钱在总开发本钱中占有重要比重（表2—2）的状况下，政府完全能够通过调控地价来实现对房地产市场的调控。

部份城市土地本钱占总开发本钱的比例

城市名称

上海

苏州

成都

北京

广州

青岛

深圳

土地成本占总开发成本比例

52．8%

52．4%

45．8%

37．4%

36．4%

33．6%

32．1%

土地本钱、建造本钱、专业费用、治理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地阻碍着房地产市场上的供给价钱。

在一按时期内，建造本钱及与之相关的专业费用、治理费用、财务费用和税金大体固定在必然水平上，通过调控地价来间接调控房地产价钱，常常是十分有效的。

政府通过调整土地供给数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手腕，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，和必要时通过直接的行政干与，都能够对地价进行有效的调控。

（六）税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。

正确运用税收杠杆不但能够理顺分派关系、保证政府土地收益，还能够通过税赋不同表现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、操纵房地产价钱、标准房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

例如，美国通过免去公司所得税这一税收优惠政策，推动了房地产投资信托行业的进展壮大。

世界上许多国家和地域，通过个人购房税收优惠政策，有效推动了住房自有率水平的提高。

（七）租金操纵

租赁市场是房地产市场的一个重要组成部份，租金作为房地产的租赁价钱，一样是政府调控房地产市场的要紧对象之一。

合理的租金水平应与整体经济进展水平相适应。

在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价钱维持合理的比例。

与交易价钱一样，租金也包括土地因素的阻碍。

畸高的租金和租金回报率，往往意味着调控手腕的无力和级差地租的流失，无益于房地产市场和整体经济的运行。

三、政府标准房地产市场行为的方法

（一）健全市场准入制度

为保证竞争的标准和政府治理的有效性，成立完善的资质审查制度，确信进入市场的资格是必要的。

成立资质审查制度的原那么第一是公布化，只有透明度高，才便于社会监督。

第二是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必需具有的最低资格标准。

各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介效劳机构、物业治理机构等的行业准入资格都作了明确的规定。

固然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的治理职能已经开始慢慢向行业协会等行业自律组织过渡。

（二）推动行业诚信体系建设

市场经济，诚信为本。

房地产业作为与国家社会经济进展和社会公众切身利

益紧密相关的效劳行业，诚信建设尤其重要。

原建设部推动建设的“中国房地产信誉档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信誉文化建设，为标准房地产市场中的企业行为进行了有利的尝试。

（三）标准交易程序

用法律形式标准要紧的房地产交易方式，是抑制投机、保护市场秩序的有效方法。

各城市对土地出让、衡宇预售或销售、转让；

抵押、租赁和产权记录等都规定有固定的办事程序和所需知足的必要条件。

例如，商品房预售