房地产开发项目投资可行性分析Word格式文档下载.docx
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（2）以人为本原那么
（3）因地制宜原那么
（4）艺术景观原那么
（5）经济本钱原那么
概念性计划假想
（1）概念性计划设计要紧产品
依照本项目所处地理环境，结合计划设计依据和概念性计划设计原那么，本项目计划建筑总面积为平方米，建筑密度为25%，容积率为，绿化率为42%。
产品户型要紧有三种：
>
130平方米的叠加别墅平方米，占共计划建筑面积的%；
70～90平方米的多层住宅平方米，占共计划建筑面积的%；
40～90平方米的高层商住楼平方米，占共计划建筑面积的%；
产品户型结构符合“国六条”要求。
●叠加别墅，约为308户，要紧为稳固高收入阶级（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事IT信息产业者亮身设计的。
●多层住宅，约为720户，要紧市场购买者为稳固中收入阶级（家庭月收入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行工作人员。
●高层商住综合楼，设计大体户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构，可自由分割组合，宜商宜住，要紧购买者为二次置业者、小型公司、城市白领阶级。
从本项目所处位置和周边环境来看，中学不是很理想，尽管有高考名校二附，教育局直属中学——桂林四中，但二附的细分片区很小，不能知足本项目片区的就学，桂林四中的进展势头尽管良好，但不足以感动家长的心。
因此，完全能够建扬名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的高层商住楼的结构形式（自由式可分割组合框架剪力墙结构）还能够知足办学需求。
同时，也是小型公司的理想办公场地。
（2）概念性计划设计路网
本项目计划设计有两个主入口，道路宽为10米，其中车道为7米，双侧各设计有米的人行步道。
小区内次干道为6米，车行道为3米，人行步道为米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上的人车分流。
宅前道路为3米，符合国家有关标准要求。
从计划角度，予留了足够的空间来建设室内外停车场。
（3）概念性计划设计景观
从宗地位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，全然无需借，良好的自然景观天成，南临六合路，入口的中庭广场喷泉、道路旁林木绿地，完全实现移步换景的境遇。
叠加别墅除听风、观山、赏水外，还拥有独立的别墅花园（空中花园或实地花园）。
（4）概念性计划设计构图
依照宗地形状，本项目构图主若是行列式与围合式结合。
叠加别墅、多层住宅要紧为行列式，高层为围合式。
叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花园；
多层白领要紧考虑了停车位的设置。
三、投资本钱分析
投资本钱分析依据和说明
（1）分析依据
●依照桂林市国土部门核发的项目用地图纸文件及计划局的计划要求。
●桂林市建设主管部门公布的预算定额文件及本项目的工程勘探资料文件。
●金界咨询有限责任公司最近几年积存的商品房市场调查及销售资料，和同类项目的本钱概预算及决算资料。
●建设本钱中叠加别墅、住宅楼、商住业按毛坯房交付标准，公建、车位等配套物业按可利用成品的建筑装修标准。
（2）分析说明与取费标准说明
①土地费用
本项目用地面积约为168亩，依照宗地地理位置和初步估算值，项目土地本钱为80万/亩，总投资本钱约为13440万元。
②前期开发费用
前期开发费用包括前期顾问费、水文地堪费、设计费、政府报建费，其中：
●本项目前期顾问工作将由金界咨询有限责任公司完成，费用为20万元；
●水文、地勘费依照元/㎡分析，土方工程依照12元/m3分析；
●设计费按16元/㎡计算；
●报建费用，按桂林市目前各政府部门的收费水平，包括以下费用：
城市配套费依照中标价（也确实是建安费用，下同）的3%收取、教育附加费为按建筑面积每平米的2元/㎡、计划技术效劳费依照建筑面积为1元/㎡、白蚁防治费按建筑面积为2元/㎡、劳保费为中标价的2％、建设工程质量监督费为中标价的3‰、墙改费为按建筑面积元/㎡、散装水泥保证金框架结构为元/㎡、人防费为18元/㎡，多层建筑按480元/㎡支付、噪音超标排污按工期算，为880元/月、垃圾处置费为元/㎡、施工图审查费为设计费的14%。
（3）工程费用
按室内、外工程划分，并参照桂林市其它同类小高、高层建筑的投资费用指标,分为市政工程费用和建筑安装工程费用。
●市政工程及环境
包括硬地（含道路）工程费、绿化（含水体）工程费、室外工程费等，硬地面积以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积计算，以150元/㎡计算；
绿化面积依照计划要求，计划面积约为占地面积的25％以上，以120元/㎡计算本钱。
●建安工程费
建筑安装工程全数依照框架结构计算，参照桂林市其它项目的投资本钱指标，小高层17层主体部份（含水电安装）按1300元/㎡，地下室依照1500元/㎡分析，多层套式住宅依照830元/㎡分析，叠加别墅依照680元/㎡分析。
（4）不可预见费
项目保留一部份费用作为市场发生不可预见情形或设备涨价而发生的费用，不可预见费按前期费用与工程费用之和的3%计算。
（5）营销费用
本项目的营销费用包括项目的广告推行、营销代理等费用，广告推行费用以销售总额的％计入本钱，营销代理费用以销售总额的％计入本钱。
（6）项目治理费
项目的治理费包括运营治理费与工程监理费等费用，运营治理费按工程费用的3%计，工程监理费按工程费用的％计，项目的治理费合计为％。
投资本钱计算
表1总投资分析表
序号
费用名称
单位造价
工程量
总造价
备注
（元/㎡）
（㎡）
（万元）
一
土地费用
13440
土地费
80万/亩
168亩
含土地相关所有费用
土地出让金
二
前期费用
前期拆迁费用
25
前期顾问费
20
平整场地建围墙
15
前期评估费
20
前期钻探费
40
前期规划费
前期业务费
50
建筑设计费
16
平均设计费
报建费
70
三
工程费用
市政配套费
20
硬地工程费
150
含道路，按33％分析
绿化工程费
120
按42％计算
室外工程费
供水电、气、电信等
建安工程费
叠加别墅（砖混）
680
多层砖混（含底框）
830
小高层商住（电梯）
1300
层
四
建设规费
城市配套费
3%
万
建安费的3％
教育附加费
2
规划技术服务费
1
白蚁防治费
劳保费
2%
建安费的2％
建设工程质量监督费
建安费的3‰
墙改费
散装水泥保证金
人防费
800
建人防地下室，可免缴纳.按建筑占地800元/㎡计算
噪音超标排污
880元/月
48月
880元/月,工期暂按照48个月计算
垃圾处理费
分析值
施工图审查费
14%
设计费的14%
五
不可预见费
工程费用的3％
六
管理费用
运营管理费
项目监理费
%
工程费用的％
总投资
一+二+三+四+五+六=万元
四、可销售收入分析
可销售物业价钱推导
本项目的价钱将采纳市场比较法、本钱导向法加权比较后得出。
（1）市场比较法
要紧依照本项目周围正在交易的房地产项目通过加权修正后得出本项目的合理市场定价。
与本项目有可比性的正在开发交易的项目有书香画苑、上东国际。
与本项目有可参照性的物业要紧有2004年开发销售完的丰泽园、屏风花园，和羊角山小区的二手房。
依照2006年3月份的调查，已接近尾盘的书香画苑售价为3200元/m2；
上东国际的内部销售价钱2800元/m2；
2004年开发的丰泽园、屏风花园销售价钱为2300元/m2；
与本项目毗邻的三里店现楼盘销售价钱均在3500元/m2以上；
羊角山小区的二手房的现销售价钱为2600元/m2；
从进展角度而言，本项目2007年下半年的销售价钱保守定位：
多层住宅2800元/m2；
高层商住楼3200元/m2；
叠加别墅3300元/m2。
（2）本钱导向法
本项目依照本钱法，依照房地产业投资开发较合理的利润值估算，本项目较合理的税后利润值约>
项目总投资的15％。
（3）加权后价钱
依照各类方式在定价进程中比较合理的比例关系加权，取得销售价钱：
高层商住楼3100元/m2；
可销售收入计算
表2可销售物业收入
名称
面积（㎡）
单价
销售额
多层公寓
2800
高层商住
3100
3
叠加别墅
3300
4
商业
暂不计入
5
露天停车位
6
车库（个）
合计
由上表计算可得，本项目2007年下半年的静态销售总收入可达万元人民币。
五、项目投资静态收益分析
综合表一、表2，可计算本项目2007年下半年的静态投资收益值和项目投资静态利率。
表3投资收益分析
名称
金额（万元）
备注
项目销售总收入
项目总成本
项目总投资
项目营销成本
广告推广费
销售收入的%
营销代理费
销售税费
按销售总收入的%
项目静态总收益
项目销售总收入－项目总成本
项目静态利率
（项目总收益/项目总成本）×
100%
六、项目开发周期与投资打算分析
开发周期
本项目总地块面积为168亩，概念性计划总面积为平方米，是较具规模的大型商住小区，从市场销售角度和投资角度综合考虑，应该进行分期开发，整个计划设计必需考虑整体、分时期原那么，各开发期产品、地形的选择必需科学，尤其重要的是第一期，应该选择开发周期短、投资回收快，且能反映小区品质的产品。
依照概念性计划，本项目分四期开发。
第一期:
以现宗地足球场为中心，开发前两排多层住宅和后三排叠加别墅。
可开发建筑面积计㎡（详见总评图）：
第一期叠加别墅建筑面积为㎡,计144户；
第一期多层住宅建筑面积为30155㎡：
第一期多层住宅建筑面积为16640㎡（第二排）；
第一期多层住宅建筑面积为13715㎡（第一排沿街）；
第一期开发周期约为1年。
第二期:
西主入口延伸的骨干道以西地块，南两排多层住宅和围合式中高层（）组群。
第二期中高层商住建筑面积为㎡；
第二期多层住宅建筑面积为㎡：
第二期多层住宅建筑面积为㎡（第二排）；
第二期多层住宅建筑面积为6175㎡（第一排沿街）；
第二期开发周期约为1年。
第三期:
东主入口延伸的小区干道以东地块，南北多层住宅和中央围合式中高层（）组群。
第三期中高层商住建筑面积为㎡；
第三期多层住宅建筑面积为㎡：
第三期多层住宅建筑面积为㎡（北二排多层）；
第三期多层住宅建筑面积为5486㎡（南一排沿街）；
第三期开发周期约为1年。
第四期:
开发山周边叠加别墅。
第四期叠加别墅建筑面积为㎡；
开发周期打算为半年。
投资打算
第一期投资:
（一）所需资金为：
（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8＋9）=万元
1、土地费用：
万元；
（按开发建筑比例分摊）
2、前期顾问费：
20万元；
3、前期评估费：
4、前期钻探费：
40万元；
5、计划设计费：
6、建筑设计费：
㎡×
16元/㎡=万元
7、开发报建费：
70元/㎡=万元
8、前期配套费：
万元（按开发建筑比例分摊）
9、建安工程费用万元
（1）首期工程建安工程总费用万元
住宅㎡×
680元/㎡=万元
住宅楼30155㎡×
830元/㎡=万元
（2）首期所需资金=
（1）×
40%=万元
（二）第一期开发还款（按销售目标完成60%）:
万元
一、住宅销售收入㎡×
3300元/㎡=万元
2、多层住宅销售收入30155㎡×
2800元/㎡=万元
3、首期可回款（1＋2）×
60%=万元
（三）第一期开发还款中可转动到第二期开发的资金:
第二期投资:
（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7＋8）=万元
万元（按开发建筑比例分摊）；
2、建筑设计费：
16元/㎡=万元；
3、开发报建费：
70元/㎡=万元；
4、建设规费：
5、治理费用:
万元（按前两期开发建筑比例分摊）；
6、第一期营销费用:
×
3%=万元；
7、前两期不可预见费:
万元（按前两期开发建筑比例分摊）；
8、建安工程费用万元
（2）第二期工程建安工程总费用万元
1300元/㎡=万元
住宅楼㎡×
二期建安所需资金=
（2）×
（二）第二期回款（按销售目标完成60%）:
（3+4）=万元
1、住宅销售收入㎡×
3100元/㎡=万元
2、多层住宅销售收入㎡×
3、期开发建设销售可回款（1＋2）×
4、第一期余盘销售回款万元
（三）第二期开发还款中可转动到第三期开发的资金:
第三期投资:
二、建筑设计费：
五、治理费用:
万元（按第三期开发建筑比例分摊）；
六、第二期营销费用:
7、第三期不可预见费:
八、建安工程费用万元
（3）第三期工程建安工程总费用万元
三期建安所需资金=（3）×
（二）第三期回款（按销售目标完成60%）:
3、三期开发建设销售可回款（1＋2）×
4、第二期余盘销售回款万元
（三）第三期开发还款中可转动到第四期开发的资金:
第四期投资:
1、地费用：
万元（按第四期开发建筑比例分摊）；
六、第三期营销费用:
7、第四期不可预见费:
万元（按第四期开发建筑比例分摊）；
（4）第四期工程建安工程总费用万元
四期建安所需资金=
（2）×
（二）第四期回款（按销售目标完成60%）:
（2+3）=万元
一、住宅销售收入㎡×
二、四期建设销售可回款
（1）×
100%=万元
3、第三期余盘销售回款万元
分期投资现金流
项目进入实质性时期，依照业主能提供的资金，方可制定符合实际的、有执行意义的现金流打算。
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