浙江省房地产估价师经营与管理：目标定价法模拟试题.docx

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浙江省房地产估价师经营与管理：

目标定价法模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

A：

建筑水平和工艺

B：

建筑材料

C：

价格水平

D：

建筑构配件

E：

工业用地的监测点评估价格

2、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。

A．国家信贷资金

B．国家预算资金

C．国家负担资金

D．国家计划资金

3、假设某种商品住宅价格从2000元/m2上升到2200元/m2，其需求量从1000套减少为800套。

则该种商品的价格弹性类型为__。

A．富有弹性

B．缺乏弹性

C．单一弹性

D．完全弹性

4、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．B或C

5、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。

A：

正常

B：

较低

C：

平均

D：

较高

E：

工业用地的监测点评估价格

6、若银行对某笔房地产抵押贷款持审慎态度，则抵押率__。

A．为零

B．低

C．高

D．为1

7、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据，之间的因果关系来判定。

A：

保险事故与保险标的损失

B：

被保险人与保险标的

C：

投保人与保险标的

D：

保险人与保险标的损失

E：

执行层的组织协调

8、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元／㎡，预测值为3630元／㎡，修匀常数为0．65，则下一期房地产的预测值为。

A：

3610．5元／㎡

B：

3619．5元／㎡

C：

3711．5元／㎡

D：

3719．5元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

9、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托公司

10、短期信用工具不包括。

A：

本票

B：

汇票

C：

支票

D：

股票

E：

执行层的组织协调

11、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800万～1000万元

12、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。

A：

越大

B：

越小

C：

不存在

D：

分散

E：

借款合同

13、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：

收益法

B：

市场法

C：

成本法

D：

假设开发法

E：

工业用地的监测点评估价格

14、收益性物业管理中的收入包括其他收入和__。

A．租金收入

B．绿地管理费

C．保安费用

D．能源费

15、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

A：

国务院

B：

国土资源部

C：

Z省人民政府

D：

A市人民政府

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.53

17、下列可无偿收回土地使用权的有。

A：

因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的

B：

因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的

C：

因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的

D：

因开发商自身原因导致其两年未动工开发的

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。

A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》

B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》

C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》

D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》

19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。

A：

45.05％

B：

49.31％

C：

58.86％

D：

63.6％

E：

借款合同

20、某市去年住宅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0．8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是。

A：

475

B：

600

C：

450

D：

490

E：

借款合同

21、当前，二级房地产估价机构资质中，有__名以上专职注册房地产估价师。

A．3

B．5

C．8

D．15

22、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。

A：

10％

B：

20％

C：

30％

D：

40％

E：

执行层的组织协调

23、下列关于临时建筑，表述错误的是。

A：

临时建筑都应当有规定的使用期限

B：

超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：

拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：

拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。

该宗房地产的正常成交价格为__。

A．2000元/m2

B．2200元/m2

C．2400元/m2

D．2500元/m2

25、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。

A：

2040.82

B：

3451.83

C：

5089.01

D：

6666.37

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产估价机构资质等级分为。

A：

一级

B：

二级

C：

三级

D：

四级

E：

五级

2、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66

3、基本预备费是按三项之和为计费基础，乘以基本预备费率进行计算。

A：

设备及工器具购置费

B：

建安工程费

C：

工程建设其他费用

D：

直接工程费

E：

间接工程费

4、房地产开发项目融资过程包括（）。

A．资金筹措

B．直接融资

C．间接融资

D．资金供应

5、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业

B．服务业

C．建筑业

D．航空业

6、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出

B．企业所得税

C．固定资产折旧

D．贷款利息

7、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A：

利润为零时

B：

利润最大时

C：

允许的最低经济效益指标

D：

允许的最高经济效益指标

E：

借款合同

8、房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于的设置。

A：

平衡点

B：

转折点

C：

有效成本

D：

固定成本

E：

借款合同

9、某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．2659

10、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。

A．满足感

B．满意率

C．效用

D．满意度

11、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A：

政府部门

B：

建设部门

C：

房管部门

D：

开发企业

E：

借款合同

12、从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于__。

A．投资利润率

B．投资额大小

C．风险因素

D．通货膨胀率

13、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润

14、土地费用包括。

A：

土地征用拆迁费

B：

土地出让地价款

C：

土地转让费

D：

“三通一平”等土地开发工程费

E：

公共配套设施建设费

15、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。

A：

产品的成本状况

B：

商品的替代品数目和可替代程度

C：

消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例

D：

商品本身用途的多样性

E：

商品本身用途的单一性

16、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。

A：

标准厂房

B：

房地产开发用地

C：

行政办公楼

D：

写字楼

E：

在建工程

17、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。

A：

该国家的居民收入分配趋于平均化

B：

该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C：

该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D：

该国家的国民收入呈现出上升的趋势

E：

执行层的组织协调

18、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，目前承租人权益的价值应是__万元。

A．70.03

B．71.03

C．72.03

D．73.03

19、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。

A：

认知价值定价法

B：

成本加成定价法

C：

挑战定价法

D：

领导定价法

E：

借款合同

20、房地产市场供给的特点主要有。

A：

市场供给在短期缺乏弹性

B：

市场供给具有非同质性

C：

具有高度的垄断性

D：

具有竞争的完全性和充分性

E：

具有高度的适应性

21、单利计息与复利计息的区别在于（）。

A．是否考虑资金的时间价值

B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

22、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

C．私有住宅转让后改为副食品加工车间

D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策