投资性房地产会计核算存在的问题及对策开题报告文档格式.docx
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随着投资性房地产在我国现实经济生活中的比例越来越大，财务会计界对投资性房地产的会计处理面临许多挑战。
本文通过对投资性房地产会计核算存在问题的分析，提高了会计信息质量，改善财务报告的列示，从而为会计信息使用者提供更有用的会计信息，有利于促进我国会计准则与国际会计准则趋同。
（三）文献综述
1、投资性房地产会计的研究背景
近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。
在我国的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。
然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投资成本从而大幅增值。
因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显然没有办法体现此类资产的经济实质。
为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3），这是根据《企业会计准则——基本准则》颁布的，这使得投资性房地产的概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面。
然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。
2、投资性房地产初始计量的会计核算的研究成果
（1）投资性房地产的确认方面的研究
IASB在改进后的《国际会汁准则第40号》中指出，有关投资性房地产的初始成本和后续支出适用统一的资产确认原则，即“当且仅当下列条件满足时，投资性房地产才确认为一项资产：
（1）与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业：
（2）投资性房地产的成本能够可靠地计量。
”
英国SSAPl9和香港SSAPl3对此问题的规定都比较简单，认为投资性房地产不是为了企业经营的消耗、而是作为_种投资而持有的，它的处置不会严重影响公司经营活动，因此，对它需要采用与一般固定资产不同的会计处理方法。
《企业会计准则下公允价值计量下的投资性房地产会计核算与纳税调整》（张志勇，2009）中指出：
投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：
①符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
②与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。
③该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。
（2）投资性房地产的初始计量方面的研究
IAS40第17段规定，投资性房地产初始应按其成本计量。
交易费用应包括在初始计量之中。
具体来说，外购投资性房地产的购置成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出。
同时，IAS40允许投资性房地产的初始计量可以在成本与公允价值之间选择。
自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工的成本，在完工日之前，企业应采用IAS16号“不动产、厂场和设备”。
在完工日，房地产成为投资性房地产，应采用IAS40。
启动费（使房地产达到完工状态所必需的启动费除外）以外的其他小正常支出、损失，不作为投资性房地产的成本。
IAS40对投资性房地产初始确认后发生的后续支出，与其初始成本的确定一致，统一适用普遍意义上的资产确认原则，即原来适用于初始成本的确认原则。
《关于投资性房地产的会计核算》（王俊杰，2010）中指出：
投资性房地产应当按照成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，以其他方式（债务重组、非货币性资产交换等）取得的投资性房地产的成本按照相关会计准则的规定确定。
（3）投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策
《浅析投资性房地产会计核算中存在的问题》（温玉彪，2010）中指出：
在会计准则中，对于投资性房地产初始计量的要求是比较明确的，包括与资产概念完全相同的两项基本条件，即：
该资产的成本能够可靠地计量和与该项资产有关的经济利益很可能流入企业。
但需要强调的是，这两个确认条件不是投资性房地产确认的特殊条件，而是所有资产确认的基本条件，即只有当某项资产在确认符合这两项基本条件的同时，又必须完全符合其本身确认的特殊条件后，才能被作为投资性房地产进行初始计量。
如某项房地产资产经济利益很可能流入企业，其成本也完全能够可靠计量，但如果其不符合投资性房地产本身特定的确认条件，就不能作为投资性房地产进行计量。
虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。
3、投资性房地产后续计量的会计核算的研究成果
（1）成本模和公允价值模式下后续计量的会计核算
《投资性房地产会计核算刍议》（曹峰，2006）中指出：
对已有投资性房地产发生的后续支出，如果估计的业绩标准确有提高并且未来经济利益很可能流入企业，相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其它后续支出应在发生的当期确认为费用。
另外，如果确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出应当资本化；
如果某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务（如：
企业购人一幢需要整修的建筑物），在这种情况下，后续支出应增加账面金额，其他为了投资性房地产的经营管理或维持其获利能力而发生的支出则应当确认为当期损益。
根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种：
《浅析投资性房地产的会计核算方法》（赵素存，2008）中指出：
在成本计量模式下，投资性房地产应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定进行会计处理。
后继支出，也按照固定资产的有关规定，如果为资本化支出，则将投资性房地产科目的余额，包括“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目余额转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入“在建工程”，待工程完工时，将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。
费用化的后继支出会计处理计入“其他业务成本”。
《投资性房地产两种核算模式的比较研究》（骆静艳，2010）中指出：
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
（2）不同计量方法对企业的影响
《投资房地产会计核算相关问题探讨》（张谢蓉魏寅,2009）中指出：
第一，成本计量模式对企业的影响。
新会计准则规定．投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。
税法规定，对于投资性房地产．通常情况下不得调整固定资产账面价值。
可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理。
其初始计量与会计核算相同。
新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。
由此可以看出，在成本模式下．新会计准则和税法的处理基本一致。
第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。
在公允价值模式下，两者存在明显的差异。
新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了。
“公允价值”作为会计核算的计量模式。
会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；
另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。
根据相关企业所得税政策的规定：
“企业以公允价值计量的投资性房地产．持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
”可见，在税务处理上．一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。
由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异。
将影响企业所得税费用。
由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。
（3）投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策
《对<
企业会计准则第3号——投资性房地产>
的质疑》（崔金勋卢宪森许强，2008）中指出：
对于新准则选择计量模式的依据不够明确，新准则没有指明“其他方式取得的投资性房地产”的具体方式包括哪些，我们可以归纳为接收捐赠的、投资者投入的、非货币资产置换的、企业合并并入的、作为存货的房地产转换而来的、作为自用的房地产转换而来的等等。
《投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议》（徐丹琦，2010）中指出：
在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其账面价值与公允价值之间差额在账务处理上缺乏一致性，及公允价值与账面价值之间差额的账务处理中存在差异。
其处理结果如下：
从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，将公允价值与其账面价值的差额记入“资本公积”账户。
但是为了与其他资本公积有区别，也是为了投资性房地产处置前确认的价值变动方便转回，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积（×
×
房产或土地使用权）”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。
4、投资性房地产转换的会计核算的研究成果
（1）投资性房地产转换的日常会计核算
《投资性房地产转换的会计处理》（戴拥军，2009）中指出：
投资性房地产可以转换成其他资产，房地产的转换，是对房地产进行的重新分类，主要是因为房地产用途发生改变，并且企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产与其他资产进行转换或者将其他资产转换为投资性房地产：
作为存货的房地产，改为出租；
投资性房地产开始自用；
自用建筑物停止自用，改为出租；
自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（2）投资性房地产转换的会计核算中存在的问题及对策
《对投资性房地产转换的会计核算》（万东琴，2008）中指出：
在新会计准则及相关解释中，对公允价值模式计量下投资性房地产的转换的会计处理有所不妥。
针对这个问题其相应对策如下：
自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日账面价值小于公允价值的差额，实际上属于当期损益。
为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变所有者权益结构。
可讲会计核算方法改为：
存货或自用房地产转为采用公允价值计量模式的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
《浅析投资性房地产的会计核算》（史君，2010）中指出：
5、投资性房地产处置的会计核算的研究成果
（1）投资性房地产处置的会计核算
《解析新会计准则中投资性房地产核算的内涵》（朴颖梅，2010）中指出：
处置采用公允价值模式计量投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目：
按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；
按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目：
按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人．借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收人”科目。
若存在原转换日记人资本公积的金额。
也一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
（2）投资性房地产处置的会计核算中存在的问题及对策
《投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议》（徐丹琪，2010）中指出：
处置投资性房地产产生的利得和损失计人营业利润，不符合新会计准则中“区分收入与利得、费用与损失”的要求。
新会计准则规定，出租固定资产或无形资产的收入应该计入其他业务收入，固定资产或无形资产摊销价值计入“其他业务成本”，而自用的固定资产与无形资产的处置收益或损失均计入“营业外收入”与“营业外支出”。
笔者认为，新会计准则明确了以出租为目的的房产和持有并准备增值后转让的土地使用权为投资性房地产。
因此，投资性房地产应该为企业准备长期持有，赚取租金或等待增值的资产，并不打算随时出售，应视同长期资产核算，租金收入可计入“其他业务收入”，处置投资性房地产产生的实际经济利益流入是企业利得，不应计入“其他业务收入”，计入“营业外收支”会更加妥当。
此外，初始取得投资性房地产的目的即为取得租金或增值收入的，该投资性房地产的租金收入与增值收益计入“投资收益”比较妥当。
二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：
（一）研究的基本内容：
1、投资性房地产初始计量的会计核算。
阐述投资性房地产的确认、初始计量以及初始计量会计核算中存在的问题和对策。
2、投资性房地产后续计量的会计核算。
阐述成本模式和公允价值模式下后续计量的会计核算及核算中存在的问题和对策。
3、投资性房地产转换的会计核算。
阐述成本模式和公允价值模式下投资性房地产转换的会计核算及存在的问题和对策。
4、投资性房地产处置的会计核算。
阐述成本模式和公允价值模式下投资性房地产处置的会计核算及存在的问题和对策。
（二）拟解决的主要问题：
1、探究现行投资性房地产的后续计量、转换和处置在不同计量模式下的会计核算。
2、不同计量模式对投资性房地产的会计核算产生的影响
3、结合中国国情对投资性房地产会计核算过程中存在问题提出对策。
三、研究的方法与技术路线
（一）研究方法
1、文献研究法。
首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础。
2、规范研究方法。
在理论研究部分将主要运用逻辑推理和归纳演绎的规范研究方法，从大局角度来深入探讨现阶段及今后的投资性房地产会计核算存在的问题及发展方向。
（二）技术路线
四、研究的总体安排与进度：
2010.11.05—2010.11.22完成毕业论文选题
2010.11.23—2011.01.10完成文献综述、开题报告及外文翻译
2011.02.21—2011.03.11完成毕业论文初稿，确定实习单位
2011.03.12—2011.05.03毕业实习，修改论文
2011.05.04—2011.05.12毕业论文定稿
2011.05.23—2011.06.03毕业论文答辩
五、主要参考文献
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