上半年总结与展望之六企业篇企业经营趋于谨慎下半年应重点抓现金文档格式.docx

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　　2014年前5月，超过半数的房企销售业绩保持增长。

典型房企的销售金额为5543亿元，同比增长12.22%；

销售面积5134万平方米，同比增长11.67%。

分季度看，企业一季度的销售情况明显好于二季度。

一季度，由于多家企业如碧桂园、万科、恒大都有大量去年的已预订未签约销售延迟至年初签约，加上一季度的市场环境尚可，企业的业绩增速保持在比较高的水平。

但二季度房企的销售则急转直下，杭州、宁波等地出现的需求量不足，存货高置，去化压力严重。

房地产开发商承受了很大的销售压力，多数企业业绩同比下滑，22家企业中有16家低于一季度的增长速度。

　　从典型企业的增速变化来看，今年企业的销售呈现一定的分化。

　　民营房企中，碧桂园、恒大地产今年前五月的销售异军突起。

他们的项目普遍分布在三四线城市中，在市场不看好三四线的情况下，依然保持迅猛的销售势头。

一方面，企业的产品结构以刚需项目为主；

另一方面，项目的成本较低，降价空间较大。

碧桂园今年前五月销售额达494亿元，同比上升71%，企业月均销售均超过80亿元。

恒大地产今年前五月销售额达到562亿元，同比上升64%，去年开始进行了战略的调整，增加一二线城市项目的比重，增强了企业的竞争力。

　　今年前五月，多家央企的销售金额出现下降，其中保利地产、中海地产、华润置地这三家企业销售金额同比分别下滑6%，14%和32%。

由于今年央企更执着于追求利润，企业的在降价措施上力度不大。

不过，从企业的品牌影响力来看，如果中海地产、华润置地这样的央企采取降价措施，企业就能很好的完成销售目标。

　　从今年前5月房企的销售目标完成率来看，重点房企完成率普遍在30%-40%之间。

虽然房企的销售业绩不至于很难看，有的还保持了较高的增长速度，但业绩的完成情况很糟糕。

这是由于房企集体高估了今年的市场行情，销售目标都订的的比较高，多家企业的销售目标提高率超过了40%。

因此，造成了“业绩不差、完成很差”的尴尬情况；

其中，完成度最好的是恒大地产，前五月累计销售目标完成度为51%，达到全年销售目标的一半。

完成度较低的房企，如华润置地和招商地产，销售目标完成率都低于30%。

　　二、拿地：

上半年典型房企拿地谨慎，拿地销售比较去年下降10个百分点

　　今年前五月，19家房企新增土地建筑面积为4672万平方米，同比下降9%。

房企的拿地热情明显下降。

一方面，去年企业拿地较多，耗费了大量的资金；

另一方面，今年市场流动性偏紧，企业资金压力较大。

从拿地企业来看，大型央企如中海地产、绿地集团今年前5月依然保持拿地增速。

其中，中海地产的拿地建筑面积同比高达329%。

这类企业资金优势明显，在弱市中能够以更低成本拿地；

民企方面，以雅居乐、世茂为代表的企业今年拿地同比下降明显，分别下滑93%和84%。

　　从企业拿地销售比的数据上更能反映这个问题。

17家典型房企2014年前五月的拿地金额与销售金额比值为0.28，比去年下降10个百分点。

拿地销售比最高的是招商地产，高达0.83，企业计划冲击千亿目标，加上企业负债率较低，手头资金充裕，前5月拿地积极。

多数房企今年前五月的拿地销售比较去年下降。

富力地产去年拿地较多，总拿地2090万方，今年销售情况不佳，加上资金链紧张，因此今年以来拿地寥寥，拿地销售比仅为0.04，同比下降48个百分点。

垫底的房企雅居乐由于企业的销售业绩不佳，今年主要以消化库存为主，降价清盘销售的情况较多，今年仅2月在长沙拿过一块刚需项目地块。

　　从土地储备总量来看，恒大土地储备总量位居首位。

据测算，2014年5月末土地储备在1.47亿平方米左右，远远超过行业平均水平，足够企业未来7-9年的发展。

高周转房企如中海、万科、世茂等土地周转速度快，拿地依然积极，但是对比其销售去化速度来看，其土地储备总量略显不足，消化周期只有3-5年。

雅居乐、绿城等走精品化路线的企业，销售去化相对较慢，土地消化周期较长。

　　三、融资：

房企投资意愿下降、融资增速明显放缓

　　根据彭博社发布的2014年中国房企融资数据来看，截止6月中旬，中国房企今年融资总额达到270.98亿美元，其中境内融资占比为42%，海外融资占比为58%。

据彭博社测算，今年中国房地产融资规模增速为58%，低于往年增速水平；

其中，海外融资增速仅为37%，不仅低于境内融资，并且远低于去年的增速。

　　另外，从我们监测的100家房企的融资来看，今年前五月融资总量为1732.38亿元，虽然同比上升27%，但各月总量与去年下半年数月大于400亿的规模相比，仍呈下降趋势。

　　销售遇冷的同时，企业的融资热情下降。

究其原因，第一，从市场环境来看，海外市场方面，2014年上半年，美国经济在今年开始就业率回升，经济明显复苏，这导致QEIII规模连续收缩至500亿元美金，海外市场的流动性下降；

国内方面，央行银根偏紧的局面没有改观，企业获得开发贷的难度加大。

第二，从房企融资意愿来看，出于对今年市场趋势的判断，企业发展新项目的意愿，以及原有项目的投资速度都明显下降。

　　从融资方式来看，香港上市仍然是国内房企的首选。

力高地产在新年上市拉开了2014年房企IPO上市的序幕，随后，阳光100置业、光谷联合等房企分别在一季度实现了上市。

6月16日，花样年旗下的物业管理业务拆分上市，房企的上市方式更为多元化，业务范围更广。

近期亿达地产也在积极推动上市事宜，企业将于6月26日登陆港交所。

房企通过IPO上市的同时，另一些房企则选择借壳上市的方式获得上市。

其中，2014年4月绿地集团通过借壳金丰投资A股上市是年内借壳上市房企中规模最大的房企。

2月月中，绿景地产、青建发展等房企成功借壳上市；

6月，蓝光地产借壳迪康药业的方案获得通过。

　　此外，从100家监测企业的融资情况来看，今年前5月，房企的融资主要集中在海外票据部分，占比为45.53%，受到海外市场流动性下降的影响，海外票据、债券的融资占比在3月份以后有明显的收缩，融资占比同比去年上半年小幅收缩。

银行贷款则是企业的第二大融资手段。

今年4月开始占比大幅提升至57%，5月的银行贷款融资占比也有43%，因此，今年前五月的银行贷款占比较去年上半年，上升2.4个百分点。

增发配股方面，再融资开闸之后，多家房企的再融资预案获批，这一融资占比有6.91%。

　　四、财务状况：

现金流入不敷出，长短债比例有所改善

　　在企业融资增速下降的同时，资金情况不容乐观。

今年1季度，内地上市房企现金资产比和现金短债比大幅下滑，现金不再宽裕。

行情进一步趋冷下，房企经营活动产生的净现金负值持续扩大。

　　从今年1季度A股房企的财报来看，现金指标下降明显。

一方面，上市房企的现金总量虽然下降不大，同比下降1%，环比下降5%，但是在现金资产比方面，2014年一季度行业平均现金资产比为0.11，同环比分别下降20个百分点和10个百分点；

而行业平均现金短债比也同样下降，同环比分别下降20个百分点和12个百分点。

总体上，企业的现金总量没有下降，但是负债的增多使得资金充裕度显著下降。

　　从现金流入流出的数据上也反映行业现金流再次呈入不敷出状态。

2014年1季度，内地上市房企现金支出与收入比再次回到1以上。

　　2014年1季度行业现金流之所以入不敷出，并非融资降温引致。

事实上，2014年1季度行业融资活动虽然增速下降，但仍然为A股上市房企带来净现金余额867亿元，同比增长57.62%，同期净额创2007年以后新高。

主要原因还是经营活动产生的现金净额创2010年底以来同期新低，为-837亿元，同比上升1.96倍，47%的A股房企经营性净现金流为负，与2008年1季度的情况相当。

经营性现金负值持续扩大，一方面是因为行情变冷，销售回款大幅下滑所致，另一方面是房企去年天量拿地后续兑付进入高峰期。

　　但需要注意的是，虽然企业现金减少，但是从债务角度来看仍然比较安全。

一季度A股上市企业短期借款的比重明显下降，中长期借款比重上升。

这和上一轮调控中企业的融资方式有很大变化。

这说明，去年企业的融资方式有很大变化：

以往热门的如信托等低期限、高成本融资的方式明显减少。

从我们监测的100家企业数据上，信托方式融资比重仅占5%左右，远低于前几年平均15%左右的水平。

　　从数据上来看，2014年1季度，内地上市房企的长短期债务比达到1.72，同环比分别上升19.18%和4.85%。

短期债务比例下降意味着财务结构的优化，它将提供给企业更长的还款周期并降低短期还款压力。

今年房企融资延续去年态势，企业通过长短债替换，优化了债务结构。

　　五、策略：

降价走量是上策，四季度或迎最佳拿地时机

　　2014年上半年，内地上市房企并未延续去年的强劲走势，在利空环境下已显现疲态。

冷酷的行情加剧了企业竞争，整个行业从此进入新的大整合时期。

对于下半年企业的策略，我们提出五个建议：

　　1、产品：

适当提升刚需、首改产品比重有助更快去化

　　行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。

在下半年的产品策略上，企业应该加大这类产品的配比，这样的产品去化能力更强，更具风险抵抗力。

对于已经拿地但还未动工的项目，房企应更多考虑提高“刚需”和首改户型产品的比重。

在推案上，适当增加考虑刚需和首改产品的入市力度，抓住下半年的这个窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。

　　2、推案：

以销定产、控制节奏，四季度集中入市较佳

　　在当前市场环境下，房企想继续快速做大，必然牺牲利润、增加风险，并不可取。

下半年，房企不要为完成目标而盲目加大推案，否则一旦卖不掉会导致库存积压，影响资金周转。

对房企而言，最好的策略是“以销定产”控制推案节奏。

形势下房企应量力而行适度下调业绩目标。

当然，大的上市企业由于会有资本市场的压力，不好轻易调整，这样就只能牺牲利润，通过加大降价促销的力度来确保全年目标实现。

　　上半年低迷行情仍需一段时间消化，为此三季度房企仍需控制推案节奏。

等到三季度一波降价之后，行业库存预计会下降到较合理的水平，到四季度市场行情可能企稳。

届时房企再加大推案力度，配合适当价格策略，预计会对全年业绩起到较好作用。

　　3、定价：

降价走量是上策，多管齐下加快去化

　　从目前的市场形势来判断，预计三季度各城市将出现较大幅度的价格松动，四季度可能会出现“价跌量增”的局面。

对房企而言，三季度开始是降价销售回笼资金的大好时机。

但同时，降价也讲究策略。

降价要取得预期效果，可从四方面入手：

一是市场还比较平稳的城市，率先降价效果极佳。

目前房价还比较稳定的城市，需求比较坚挺，客户观望情绪较重，此时房企降价很容易刺激大量需求释放。

二是降价要一步到位。

有句俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，一旦降到位了，达到或者接近购房者的心理预期，应该不愁市场需求。

三是去化过半或者三分之一以上的楼盘不适合直接降价，适合用暗折或特价房形式进行促销。

　　4、拿地：

财务稳健房企四季度或迎最佳拿地时机

　　从去年11月开始，各城市一手住宅成交量开始下滑，二季度以后，住宅市场的量价进入低谷。

而从一季度开始，全国土地市场成交量也开始大幅缩量，底价成交、流拍现象明显增多。

一般而言，土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。

另外，一般来讲，由于地方财政的压力，下半年政府土地供应的意愿很强，入市价格也会比较合理。

因此，今年四季度，土地价格或将跌入谷底。

这或许就是企业抄底拿地的最佳时机。

如果四季度行情企稳，明年上半年土地市场预计又会恢复活跃。

房企可提前准备资金，瞄准机会实行战略性收购。

　　5、融资：

更多股权融资，关注境外资本市场机会

　　目前行情下，房企保持现金流通畅、改善债务结构，是当前的第一要务。

为此，房企应更多关注低风险和低成本融资。

比如更多采取股权类融资，因为相对债权融资，股权融资更有利于降低风险，在分享利益的同时实现更快增长。

大型房企可更多采取小股操盘，凭借自身专业优势，以一个较小的杠杠撬动大项目运作，将风险控制到最小的同时大幅提高净资产收益率，在当前的市场环境下，这应该是最高效的一种融资模式。

　　还有是关注境内外资本市场机会。

随着影子银行去年年底开始被规范，房企国内融资环境变得更差。

但同时在国内证券市场再融资开闸后，更多A股上市房市将享受到低成本的股权融资。

当然，更重要的是低成本的境外上市和发债，近两年很多内地中小房企实现成功赴港上市，对此中小房企应积极关注和推进。