万达广场分析概述文档格式.docx

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万达广场第一代产品（2002—2003）

■选址：

核心商圈的黄金商业地段。

■建筑、业态：

单体商业楼，地下一层，地上四层；

业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。

■规模：

占地面积1.2-2万平，建面5万平方米左右。

■商户：

万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流

的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。

■招商要点：

利用沃尔玛作为商业号召力，同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴，投资于购物中心，然后将黄金铺位高价分零出售。

■享受政策：

作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

■案例：

长春、长沙、南昌、青岛

万达广场第二代产品

单体组合式。

百货、超市、建材、影院。

占地面积5万平左右，建筑面积10—15万平方米。

■经营方式：

若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。

沈阳、天津

■设计缺陷：

一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂；

店和店之间的联系割裂，人流动线设计不合理。

二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。

三是零售类比例偏大，占总经营面积80％以上。

万达广场第三代产品

城市副中心、城市开发区、CBD。

大型城市综合体，盒子+街区+高层，引入步行街。

百货、超市、家电、美食、影院、星级酒店、高端写字楼、高尚住宅、SOHO。

占地面积10-20万平，建面40—80万平方米。

核心商业部分只租不售，但大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼的销售，有效解决了资金支持问题。

真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式。

北京、上海、宁波、成都

第三代城市综合体有何创新和优势？

（优势）万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：

一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。

二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。

三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。

（创新）可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。

酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入

住率。

万达广场前两代产品出现过哪些问题？

1、商业定位上：

建筑形式单一，购物环境较差。

业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐。

业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动。

没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合。

主力店占到70%以上，租金过低，影响收益。

2、规划设计上：

在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。

动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好。

3、商业销售上：

独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。

过分追求销售数量、快速的现金回报，过于追求商铺销售利润的最大化，而缺乏对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，而忽视了商铺投资者和商业租户利益的保护。

4、商业经营上：

过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营。

沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平，因为客流的阻挡（这是最主要的）、收费的偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。

各地万达广场信息一览表（商业部分）

信息

产品

占地

建筑

业态

价格

自营

出售

地区

种类

面积

分布

南昌红谷滩

商业、酒

13.3

55万

负一层：

沃尔

3.5

49.8

5.2

万达广场

店、写字

万㎡

㎡

玛、二三层：

万元

/㎡

楼、住宅

万千百货、四

（三代）

五层：

万达影

城、等

南京万达广

住宅、公

39万

120万

一~四层：

万达

3750

场

寓、写字

影城、万千百

0元

楼、酒

货、金陵家居、

店、商铺

大歌星KTV、

沃尔玛、国美

等

天津河东万

公寓、写

8.2

52

万

一~三层：

3万

达广场

字楼、商

影院、万千百

元/

铺、高层

货、必胜客、

国美、老凤祥、

合肥包河万

住宅、写

11万

70

一~五层：

万千

2750

百货、沃尔玛、

铺、酒店

万达影院、大

玩家、国美、

麦当劳、肯德

基、大歌星

区位

装修

规划

营销

主力

企划

备

选址

形态

状况

设计

推广

客户

包装

注

城市

底层

商业

“回”字

订单模

投资

南昌CBD核

副中

商铺

毛

形排布，

式、大部

商和

心、江西首席城

心、新

+高

坯、

盒子+街

分自营、

合作

市综合体

区

层住

住宅

区+高层

小部分

商

CBD

宅

精装

销售

新城

盒子

商业

盒子+高

订单模

南京万达旗舰

市商

+底

层+街区

店、成为南京城

业中

层商

坯、

并排、

市商业新中心

心

铺

精装

小部分

公寓

连接

毛坯

十三栋

庞大的规模、齐

中心

高层一

式、（商

商+

全的业态、丰富

城区

层+

字排布+

铺）大部

的品牌种类、高

和滨

底层

盒子+街

端的建筑设计

海新

私人

品质和完备的

城市功能配套

合肥

双塔

商铺

梯形分

开创合肥现代

市一

高层

布、双塔

商业新纪元，成

环内、

+盒

高层+盒

为合肥地标建

经济

子+

子+底层

筑和城市名片

文化

商铺+公

枢纽

寓

KTV、孩子王

购物、

广州白云万

商业综

21.9

56.4

商业、写字楼、

2476

项目

简装

第一个A级旗

合体

写字楼、五星

5元/

位于

修

区+多层

舰店，成为中国

级酒店、精品

白云

最好的商业中

名店

新城，

广州

北部

空港

圈核

万达第三代产品规划分析

■四菜一汤

“四菜”是四栋商业体，包括酒店、商业、精装公寓、写字楼，商铺主要引进都是主力店，“一汤”贯穿其中的步行街。

■步行街：

万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过步行街，这也是美国购物的基本原则。

■百货楼的摆位，一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置

■娱乐业态：

万达广场最初火起来的业态是：

电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态是万达广场娱乐楼标准的组合，具有极强的目的性。

娱乐业态自身吸引大量的人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不是特别高，所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方。

业态组合价值分析

■招商时考虑的业态价值：

品牌价值、利益价值、聚客价值。

■品牌价值：

沃尔玛、百安居、百盛、华纳影院、国美对项目的整体品牌形象具有标志性的作用。

这些品牌一般都作为主力店进驻，而且愿意以低租金的代价招

商，来获取较高的品牌影响力。

■租金价值：

外店、申格体育、宏牛鞋都、大食代

一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；

业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。

■聚客价值：

沃尔玛、万达影院、大食代沃尔玛是平价日用消费品零售业态，对吸引人流具有巨大作用；

万达影院、大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势，其对提升人气贡献相当大。

■万达广场发展了一批战略合作伙伴：

沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、

运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场等等。

万达广场每到一个城市，都会从

中选择适宜的合作伙伴。

■具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。

房地产开发补贴商业经营

■万达广场商业租售比例：

只租不售

■主力店占商业建筑面积比例：

70%

■由于万达自主持有物业比例很高，主力店的租金收入比较低，回报慢，且占了大部分面积，影响整体经营收入，而万达广场采取的又是快速复制扩张

战略，在资金周转上要求非常高，曾经一度陷入资金紧缺危机，所以在第三代产品万达调整了物业结构：

在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅

或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。

资金来源

■资金来源：

自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款等。

在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。

■“以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：

通过项目的销售部分的销售还款，平衡投资现金流通，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。

以售养租的做法很多公司都有，万达的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成核心竞争力。

■商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“销售利润+内部资金调配”；

商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；

另20%左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛，前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。

南昌红谷

滩万达广

普菲特国

际购物广

樟树林文

化生活公

园

商铺类

型

综合体、购物中心

综合体/

购物中

心（旧厂房改造

1860

1㎡

7.1

南昌红谷滩万达广场周边类似商业楼盘信息一览表

区位选址

商家

商业、

3500

5.2万

盒子、街

百货、超市、

城市副中

“回”

0元/

酒店、

区、高层

家电、美食、

心、新区

字形

写字

影院

排布

楼、住

30031

纯

负一楼青少

5万

单个“7”

哈根达斯、肯

一江两岸，

单

个

销售+

业

综

年体育馆，1

字型盒子

位于中心

盒子

德基、麦当劳、

楼时尚名品

黄金地段

海鲜城、吉普

馆，2楼运动

~2.6

男装等

生活馆，4楼

万元

高尔夫练习

6.2万

创

意

影院、体育产

60元

公共

中影星美电影

项目周边

只租不

地产、

业、酒店、餐

/㎡·

部分

院、南昌瓷板

有青山南

街、

售、全程

投

资

饮

园由14栋

画研究中心、

路，二七北

运营，

地产

多层组成、

江西省旭鸿体

路，洪都大

VIP

卡

loft创意办

育产业发展有

道，滨江路

认筹

公区，挑空

限公司、北京

等四条主

高达9.5米

洪城名豪酒店

干道，公园

管理公司、深

周边共设

圳金同乐餐饮

有9个公交

管理有限公司

站点

）

月

（租

金）

绿地新都

酒店、商

1482

49344

复

合

五星级酒店、

待定

会

业、住

27㎡

1㎡

主题商业、地

宅、写字

铁购物街、准

楼

甲写字楼、高

体、商

档住宅

务、娱

乐、购

物、居

住

绿地中央

住宅、商

1100

42000

商业中心、精

2500

城

铺、5A

00㎡

0㎡

地产,

装豪宅（海珀

写字楼

豪

华

兰庭）、世界

居

级酒店、甲级

区,投

写字楼（绿地

地

中心）

产

一栋高约毛坯

盒子+

发售乐

268米的超

心、生态湿

超

高

享都会

高层甲级

地公园和

层

卡/优享

商务体，

都市候鸟

都会卡/

27-32层高

公园、城运

尊享都

层住宅，多

会奥体中

会卡”

层电梯花

等，送花

院洋墅

园、送露

台

塔楼

全装

英国洲际酒店

红谷滩中

双

子

限量全

集团、美国豪

心区CBD

塔楼+

精装大

生酒店集团、

高层

宅、

美国万豪酒店

集团

联发广场

住宅底

3151

21160

户型,

时尚购物广

待售

塔楼+连

商场、

（只租

商/社区

3㎡

场、国际酒店

拍高层、呈

档

不售）

式公寓、5A甲

主副排布

式公寓

写

字

级写字楼

楼、兼

容

酒

店

式

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