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1、建筑物和其她土地附着物；

以建筑物抵押，该建筑物占用范畴内建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押，该土地上建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押，未抵押财产视为一并抵押。

2、建设用地使用权；

3、以招标、拍卖、公开协商等方式获得荒地等土地承包经营权；

4、生产设备、原材料、半成品、产品；

在此，经当事人书面合同，公司、个体工商户、农业生产经营者可以将既有以及将有生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人商定实现抵押权情形，债权人有权就实现抵押权时动产优先受偿。

5、正在建造建筑物、船舶、航空器；

6、交通运送工具；

7、法律、行政法规未禁止抵押其她财产。

而国内物权法还规定下列财产不得抵押：

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权，但法律规定可以抵押除外；

乡镇、村公司建设用地使用权不得单独抵押。

以乡镇、村公司厂房等建筑物抵押，其占用范畴内建设用地使用权一并抵押。

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目事业单位、社会团队教诲设施、医疗卫生设施和其她社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议财产；

5、依法被查封、扣押、监管财产；

6、建设用地使用权抵押后，该土地上新增建筑物不属于抵押财产。

该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

7、法律、行政法规规定不得抵押其她财产。

五、抵押合同与抵押登记。

抵押合同是抵押权人与抵押人订立担保性质合同。

抵押人以一定财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。

抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押状况进行登记公示，以获得具备公信力法定外部体现形式办法，分为抵押登记和注销抵押登记。

六、抵押与质押区别

抵押与质押同属于担保物权基本形式，都为保证债权得以实现而设，同样提供一定财产进行担保，并在债权得不到实现时，债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿。

但抵押与质押具备重大区别：

1、在主体方面，抵押关系主体称抵押人与抵押权人。

质押关系主体则称为出质人和质权人。

2、在客体方面，抵押提供财产称为抵押物，质押提供财产称为质物，抵押物大多为不动产，而质物只能是在移动时不变化原物性质动产和权利。

3、在内容方面，抵押抽设立权利为抵押权，而质押设立权利称为质权。

4、在权利性质方面，抵押关系债务人或第三人不转移对其特定财产占有，将该财产作为对债权担保。

质权是以债权人占有质物为要件，以出质人移送质押财产占有为成立要件。

5、依物权法规定，抵押大多应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。

而，质押则通过质押合同履行，自质物或质权移送于质权人占有时设立。

七、简述抵押权效力，抵押权对担保债权效力。

一方面，抵押权对于担保债权效力。

重要是担保债履行。

债务人或者第三人提供一定财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物价款受偿。

另一方面，抵押权对抵押权人效力。

重要有：

1、抵押权人保全权。

2、抵押权人处分权。

3、顺位权。

同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已登记，按照登记先后顺序清偿；

顺序相似，按照债权比例清偿；

（2抵押权已登记先于未登记受偿；

（3抵押权未登记，按照债权比例清偿。

第三．抵押权对抵押人效力。

出租抵押财产权。

订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权影响。

抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记抵押权。

转让抵押财产权。

抵押期间，抵押人经抵押权人批准转让抵押财产，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

转让价款超过债权数额某些归抵押人所有，局限性某些由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人批准，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。

在抵押财产上多次设定抵押权权利

八，简述抵押权人权利

在抵押担中，抵押权人重要有如下权利：

保全权。

抵押人行为足以使抵押财产价值减少，抵押权人有权规定抵押人停止其行为。

抵押权人处分权。

债权转让，担保该债权抵押权一并转让，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其她债权担保。

顺位权。

同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿。

抵押权已登记，按照登记先后顺序清偿；

抵押权已登记先于未登记受偿；

抵押权未登记，按照债权比例清偿。

九简述地役权效力。

地役权，是指为使用自己不动产便利或提高其效益而按照合同商定运用她人不动产权利。

地役权自地役权合同生效时设立。

当事人规定登记，可以向登记机构申请地役权登记；

未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权效力重要有如下几种方面：

1、地役权自地役权合同生效时设立。

2、地役权不得单独转让。

3、地役权不得单独抵押。

4、地役权变动效力。

5、地役权登记效力：

（登记对抗）当事人规定登记，可以向登记机构申请地役权登记；

6、地役权期限效力：

（商定，不超剩余）地役权期限由当事人商定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限。

十、地役权与相邻权关系与区别联系

相邻权指不动产所有人或使用人在解决相邻关系时所享有权利。

地役权和相邻权重要有如下几种区别：

1、法律性质不同。

2、产生因素不同。

3、作用不同。

4、相邻权由法律直接规定，相邻权人行使权利是免费；

地役权有偿或免费则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由商定。

5、因相邻关系是由法定，无需登记便可固然发生；

而地役权作为物权之一种，应以登记为必要。

6、互相毗邻两块权属不同土地上才会发生相邻关系，而地役权发生则不但在互相毗邻两块权属不同土地上也许发生，特殊状况下，可设立地役权两块土地甚至也许相隔了一段距离。

十一简述动产物权交付。

何谓动产交付：

是动产物权变动公示办法，动产占有事实移转成果状态。

除非法律另有规定，动产物权设立和转让，自交付时发生效力。

动产交付分四种情形:

现实交付,简易交付,占有改定和批示交付：

1、现实交付（直接交付），指动产占有人，将动产及动产直接支配权移转于受让人。

2、简易交付。

若受让人已占有或持有动产时，出让人与出让人达到合意即完毕了交付，又称无形交付。

3、批示交付。

第三人占有让与动产物权时，让与人将其对第三人返还祈求权转让给受让人，由第三方向受让人为现实交付。

4、占有改定。

是指出让人在让与动产物权后仍须占有标物，出让人可与受让人订立合同，使出让人继续占有标物，而受让人则成为间接占有人，物权变动自该合同生效时发生效力。

十二、简述共有法律特性

共有，是指某项财产由两个或两个以上权利主体共有享有所有权，涉及公民之间共有、法人之间共有以及公民和法人之间共有。

共有分为按份共有和共同共有。

按份共有又称分别共有，是共有人按各自份额对同一财产享有所有权。

按份共有特性：

①各共有人有拟定份额，她们按份分享权益，分担费用。

②对共有财产管理，由共有人协商进行。

意见不一致时,按多数份额意见进行管理,但不得损害其她人利益。

③对共有财产除协商处分外，各共有人对自己份额可以出卖、赠与，并可继承。

但在出卖时，其她共有人有优先购买权。

④在共有财产受到侵害时，每一共有人均有权祈求返还原物、排除妨碍和补偿损失，以维护共有权益。

⑤在分割时按份分派。

共同共有，是基于共同关系发生、各共有人对共有财产享有平等所有权。

共同共有特性：

①共同共有基本是共同关系，最常用是夫妻家庭财产。

她们对共有财产不分各自份额，在共同关系存续期间也不能规定分割。

②共同共有人对共有财产有平等所有权，她们经平等协商进行管理、支配和进行处分。

③共同共有人对共有财产也承担平等义务，对外就共同财产负连带责任。

④在共同关系终结时，共有财产进行分割，应经平等协商，拟定各自份额。

如果意见不一致，可诉请法院解决。

十三简述建筑物区别所有权客体、内容、以及权利行使方式。

建筑物区别所有权客体是建筑物。

所谓建筑物，普通指重要供人们进行生产、生活或其她活动房屋或场合。

固然，并非所有建筑物都能成为建筑物区别所有权客体，只有具备如下3个条件建筑物：

（1）建筑物在构造上可以区别为两个以上独立某些。

（2）建筑物区别各某些可以单独使用并能为不同所有人所专用。

（3）建筑物除区别专用某些外，还必要有共用某些。

也就是说，建筑物在使用性质上必要可以区别为专用某些和共用某些。

只有专有某些与共用某些并存，才干形成建筑物区别所有权关系客体。

建筑物区别所有权内容有：

1、业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有某些享有所有权，对专有某些以外共有某些享有共有和共同管理权利。

2、建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城乡公共道路除外。

建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城乡公共绿地或者明示归个人除外。

建筑区划内物业服务用房属于业主共有。

3、业主对其建筑物专有某些享有占有、使用、收益和处分权利，但不得危及建筑物安全，不得损害其她业主合法权益。

4、业主对建筑物专有某些以外共有某些，享有权利，承担义务；

不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对建筑物共有某些享有共有和共同管理权利一并转让。

区别所有权权利主体是业主。

业主即建筑物区别所有权人专有权、共有权和成员权，该所有权具备集合性。

建筑物区别所有权权利行使方式体现于对共同事务决定权上。

业主通过行使提案权、表决权、选举或被选举权等来实现自己权利，国内物权法规定，下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主会议议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施管理规约；

3、选举和更换业主委员会；

4、选聘和辞退物业服务机构或者其她管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施维修资金（2/3批准）；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

（2/3批准）7、关于共有和共同管理权利其她重大事项。

筹集和使用建筑物及其附属设施维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项应当经专有某些占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主批准。

决定前款其她事项，应当经专有某些占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主批准。

十四、业主建筑物区别所有权权利与义务。

业主建筑物区别所有权权利：

1、专有权，权利人享有以区别所有建筑物独立空间为标物专有所有权。

2、共有权。

是指业主对于建筑物专有某些以外共同某些所享有共有权利。

3、共同管理权（成员权）。

业主建筑物区别所有权义务有：

对权利获得只要业主获得专有所有权，自然就获得了共有权和共同管理权。

相反，一旦丧失专有某些所有权，另两项权利也一并丧失。

2、业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有某些享有共有权和共同管理权利一并转让”。

区别所有权三项内容在消灭时是同步。

并且只要专有某些所有权归于消灭，另两项权利也同步归于消灭。

3、业主对其建筑物内专有某些享有占有、使用、收益和处分权利。

业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其她业主合法权益。

4、业主不得违背法律、法规以及管理规约，将住宅变化为经营性用房。

业主将住宅变化为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系业主批准。

5、所有权可区别性决定了业主在处置专有所有权时，是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分，因此，其她存在共关于系业主是不享有优先购买权。

6、业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违背规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害她人合法权益行为，有权依照法律、法规以及管理规约，规定行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、补偿损失。

业主对侵害自己合法权益行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

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十五留置权获得要件与效力

留置权是债权人按照合同商定占有债务人财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿权利。

留置条件：

1、债权人留置动产，应当与债权属于同一法律关系，但公司之间留置除外。

2、法律规定不得留置，依照规定。

当事人商定不得留置，按照商定。

详细说，留置权获得须满足积极要件和悲观要件。

积极要件有：

须债权人合法占有债务人动产；

须债权已届清偿期；

债权发生与该动产有牵连关系，“牵连关系”指债权发生与留置物占有获得是基于同一合同关系或同毕生活关系。

悲观要件有：

对动产占有不是因侵权行为获得，该占有必要是合法占有；

对动产留置不违背公共利益或善良风俗；

对动产留置不得与债权人义务相抵触。

留置权作为法定担保物权，是债权人按照合同商定占有债务人财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿权利。

十六留置权人权利与义务

答留置权是债权人按照合同商定占有债务人财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿权利。

留置权人权利重要有：

1、就留置物优先受偿权。

留置权所担保范畴涉及主债权和利息、违约金，损害补偿金，留置物保管费用和实现留置权费用。

留置权人在债务人逾期不履行债务时，有权留置留置财产并优先受偿。

2、收取留置物孽息。

收取孽息，应先充抵收取孳息费用。

3、因保管留置物所支出必要费用，有权祈求债务人返还。

留置权人义务重要有：

1、留置标物，但留置物为可分物，留置物价值应当与债务金额相称，即债权人只能留置与自己债权额相称某些，别的某些应当交付债务人。

2、保全留置物;

未经债务人批准，不得未经出质人批准，擅自使用、出租、处分留置物;

3、返还留置物。

在债务人履行债务时，留置权有义务返还留置物。

十七简述善意获得构成要件和合用。

答善意获得又称为即时获得，无权处分人在不法将其受托占有她人财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在获得该动产时系出于善意，则受让人获得该物所有权，原权利人丧失所有权。

善意获得成立需具备如下条件：

1、受让人须为善意。

指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力因素一种心理状态。

2、受让人须通过有偿法律行为而获得所有权。

3、受让人须实际占有由让与人转移占有动产。

4、客体物须为（以交付为物权公示办法）动产。

5、让与人须为无处分权人。

6、让与人须为动产占有人。

善意获得合用范畴是关于无权处分遗失物和盗赃物情形与否合用善意获得。

物权法规定，所有权人或者其她权利人有权追回遗失物。

对于被盗、被抢财物，普通所有权人可以通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安惩罚条例等关于法律法规规定追回。

行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其她经济活动，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意获得，应一律予以追缴；

如确属善意获得，则不再追缴。

十八简述权利质权特点

权利质权是为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有权利设定质权。

权利质权是一种准质权。

权利质权标是权利。

1．权利质权与动产质权并立构成完整质权制度。

而两者最明显区别在于标物，前者为可转让财产权，后者则为动产。

2．权利质权标为无形财产权，并具备可让与性。

3．权利质权设定方式和实现方式各有其特点。

权利质权设定方式依其种类不同在立法上各有不同规定，如证券质权以证券交付为其设定要件，而知识产权质权设定则以登记为要件。

其设定方式既不同于抵押，亦不同于动产质押，而又兼具抵押和动产质押特点和优势。

同抵押和动产质押同样，权利质权重要通过让与方式来实现，：

（1）转让，如专利权质押可通过转让专利权收取转让费以实现债权，又如股票质押可通过转让股票以实现债权，同步，也涉及拍卖、变卖等转让形式；

（2）兑现，如存单质押，债权人可兑现钞票来实现债权；

（3）使用，如著作权中财产权，可通过允许她人使用来收取使用费以实现债权；

（4）转变，如提单、仓单可转变为货品、权利质权可转变为动产质权，然后以拍卖、变卖货品价款清偿债权。

十九简述物权变动原则与公示办法

答物权变动原则：

物权变动，是指物权设立、变更、转让和消灭。

物权变动，就物权自身而言，是物权运动状态；

就物权主体而言，则为物权得丧变更；

就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系变化。

物权变动有二个基本原则：

（一）公示原则，是指物权在变动时，必要将物权变动事实通过一定公示办法向社会公开，从而使第三人懂得物权变动状况，否则不能发生物权变动效力。

（二）公信原则，是指一旦当事人变更物权时，根据法律规定进行了公示，则虽然依公示办法体现出来物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权存在并已从事了物权交易人，法律依然承认其具备与真实物权存在相似法律效果，以保护交易安全。

公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。

公示办法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权公示办法。

国内物权法规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。

不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。

而动产物权以占有和交付为公示手段。

物权法规定，动产物权设立和转让，自交付时发生效力。

对船舶、航空器和机动车等物权设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

这里，交付有现实交付与观点交付，有三种：

1.简易交付。

即在动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产，物权自法律行为生效时发生效力。

2.批示交付。

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产，负有交付义务人可以通过转让祈求第三人返还原物权利代替交付。

3.占有改定。

动产物权转让时，双方又商定由出让人继续占有该动产，物权自该商定生效时发生效力。

二十简述物权保护　　

物权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

物权保护重要分为物上祈求权和债债权祈求权两种。

（一）、物上祈求权，也称物权祈求权，是指当物权圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人为了排除或防止妨害，祈求对方为一定行为或不为一定行为权利。

物上祈求权目为排除妨害，依照不同妨害形态可分为如下几种：

（1）当她人没有权限而占有物权所有物妨害物权时，发生物权返还祈求权；

（2）以此外办法妨害物权，发生妨害除去祈求权；

（3）妨害有发生之虞，发生物权妨害防止祈求权。

（二）、债权祈求权。

侵害物权，导致权利人损害，权利人可以祈求损害补偿，也可以祈求承担其她民事责任（修理，重做，更换，恢复原状）。

二十一试述物权法定原则

物权法定原则是指物权种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权法定内容。

物权法采行物权法定原则理由及因素，在于物权乃绝对权，得对抗任何人，具备极强效力，对她人利益和社会经济秩序均有直接关系，只有以强行性规范规定物权种类、内容、效力、变动等，才干使物权存在明朗化、物权变动公开化，才干既保障物权人利益，又不至于发生当事人任意创设新物权种类或滥用权利而损害第三人利益、危害社会经济秩序现象。

物权法定原则重要涉及两项内容：

一是物权种类法定。

即物权种类由法律明确规定，当事人不得以合同方式创设法律所不承认新类型物权；

二是物权内容法定。

即物权内容由法律明定，当事人不得创设与法定物权内容不符物权。

　　当事人违背物权法定原则将产生如下法律后果：

（1）违背物权法定原则，物权设立应属无效，不能发生物权法上效果；

（2）某些违背物权法定原则，但不影响其她某些效力，其她某些仍可有效；

（3）物权法上无明确规定事项，应推定为禁止；

（4）物权虽然归于无效，但其行为若具备其她法律行为生效要件时，在当事人之间依然产生该法律行为效力。

二十二。

所有权特点

（1）所有权具备自权性。

即所有权系所有人对自己物所享有物权，因而，自物权就是所有权

（2）所有权具备全面性。

即所有人对于所有物，具备法律限制范畴内，得为全面概括占有、使用、收益和处分。

（3）所有权具备整体性。

即所有权系对标物具备统一支配力物权，故所有权不能在内容或时间上加以分割。

（4）所有权具备弹力性，即所有权单一内容可以自由伸缩，其权能可以于一定状况下往复分出、回答；

（5）所有权具备恒久性，即所有权因标物存在而永久存续，不得预定其存续期间。

因而，所有权是无期物权。

（6）所有权具备社会性，所有权负有义务，其行使应有助于社公共利益。

二十三建筑物区别所有权特点

（1）内容复合性，即建筑物区别所有权系由专有所有权、共用某些所有权及成员权所构成；

（2）专有所有权具备主导性，即区别所有人获得专有所有权就意味着同步获得了共有权及成员权，专有所有权大小还决定着共有所有权及成员权（如表决权）大小；

（3）权利主体身份多重性，即区别所有人同步是专有某些所有人、共用某些共有人及共同事务管理成员权人；

流转上一体性，即专有所有权与共有所有权结合为一体，不可分离，于转让、处分、抵押、继承时须一并进行。

二十四相邻关系特点

（1）相邻关系主体是相邻近不动产所有人或使用人。

如果不动产不相毗邻，则不会有相邻关系发生。

相邻不动产，可以是土地，也可以是建筑物；

相邻关系主体可以是不动产所有人，也可以是不动产使用人。

（2）相邻权客体不同于普通物权客体。

相邻权客体不是不动产自身，而是行使不动产权利时所体现利益。

（3）相邻关系内容十分复杂。

相邻关系涉及两个方面内容：

一是相邻任何一方在行使所有权或使用权时，均有权规定相邻她方予以便利，而相邻她方应当提供必要便利；

二是相邻各方行使权利时，不得损害相邻她方合法权益。

（4）相邻关系产生具备法定性。

相邻关系不是由当事人通过合同设定，而是法律直接为调和相邻不动产所有人或使用人之间利益冲突而对所有权所作限制（5）除非对相邻人导致损失，则普通是免费。

二十五按份共有特点

（1）按份共有人之间联系不以存在共同关系为必要，即不需要存在特殊团队性或身份关系（如亲属关系）。

（2）各共有人分别享有拟定份额。

该份额普通称为各共有人“应有某些”，普通是由共有人合同决定。

当事人没有商定或者商定不明确，按照出资额拟定；

不能拟定出资额，视为等额享有。

（3）按份共有人对其应有某些享有相称于所有权权利。

在法律或共有合同未作限制状况下，按份共有人随时都可规定分出或转让其应有某些。

二十六