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6.6财务测算结论50

第七章可行性研究结论与建议52

7.1拟建方案的结论性意见52

7.2建议53

第一章项目总论

1.1项目背景

1.1.1项目概况

XXXXXX广场项目位于XX省XX市XX区XX金融高新技术服务区桂澜路与五胜河南路交汇处，项目北临金融高新区金融城项目，西邻桂澜路及保利花园。

项目地块方正，呈矩形形状。

XX金融高新技术服务区是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，致力吸引金融机构的数据处理中心、呼叫中心、灾备中心、培训中心、研发中心等后台机构，以服务金融业为核心业务的服务外包企业及金融机构总部、区域总部落户。

项目总规划用地面积9.70万平方米，规划总建筑面积约69.83万平方米，容积率5.50，建筑密度53%。

产品类型包含甲级写字楼、豪宅、大型商业广场、五星级酒店、室外步行街等。

该项目是近年来XX区罕见大体量商业地块。

项目将在2年时间建成开业，其主要经营业态包含百货、超市、酒楼、影城、KTV、商务酒店等。

项目计划总投资约72亿元，计划融资额度25亿元。

1.1.2开发主体

本项目的开发主体为XXXXXX广场投资有限公司。

公司成立于2012年5月24日，注册资本6亿元，由XXXX商业地产股份有限公司全部一次性注资。

1.1.3开发商母公司概况

●

●组织架构图：

●经营概况

公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本37.36亿元人民币，是XXXX集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“XX广场”命名的XX城市综合体。

截至2011年底，公司已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个XX广场，其中已开业49个XX广场，正在运营26家五星级或超五星级酒店。

公司计划在2012年新开业17个XX广场和XXXX中心，新运营8家五星级或超五星级酒店。

作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

目前公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；

五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；

商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；

写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。

以“XX广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

●为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；

●全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；

●打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；

●创造大量的就业岗位；

●汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。

公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：

完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。

依凭上述核心竞争力，公司在全国范围内实现了XX城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，公司将利用“XX广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

公司的长期战略目标是：

巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际XX，百年企业”的愿景。

1.1.4XXXX集团概况

XXXX集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大支柱产业截至2011年12月31日，企业资产1950亿元，2011年年收入1051亿元，纳税163亿元。

已在全国开业49座XX广场、26家五星级酒店、730块电影银幕、40家百货店、45家量贩KTV。

截至2011年12月31日，XX商业地产公司目前持有收租物业面积903万平方米，是亚洲排名第一的不动产企业。

计划到2012年开业70个XX广场，持有收租物业面积1300万平方米（位列全球不动产行业第四），年租金总收入超过70亿元，规模排名全球行业前五。

XX集团努力承担社会责任，党和国家给予极高荣誉。

XX集团董事长王健林成为全国民营企业中唯一一位身兼十七大代表、全国工商联副主席、全国政协常委的企业家。

王健林还担任着中国企业家协会、中国商业联合会、中国房地产业协会的副会长等一系列重要社会职务。

1.1.5承担可行性研究工作的单位

受托单位：

XXXXXX广场有限公司。

1.1.6研究工作依据

✧《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：

建标[2000]205号）

✧《建设项目经济评价方法与参数》

✧《关于印发经济评估方法的通知》及附件

✧《XX地区建设工程材料市场信息价格》

✧本项目相关资料

1.1.7项目建设规模和内容

本次研究的是XXXXXX广场项目经济技术指标如下表：

1.1.8项目开发手续

Ø

项目土地使用权取得

本项目于2012年05月24日由XXXX商业地产股份有限公司通过竞拍获得。

项目开发合法性手续

本项目的国土证、用地规划许可证预计在2012年07月取得；

本项目的工程规划许、施工许可证可证预计在2012年11月取得；

结论

本项目手续合法完成，开发主体具备相关资质。

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

XX省金融高新技术服务区位于中国信息化名城、XX“四小虎”之一、广（州）-佛（山）经济圈核心区――XX千灯湖畔，占地面积17.6平方公里，分为A、B、C三区；

是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，根据国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，纳入国家战略；

辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地；

中国最佳私募基金及风险投资集聚区。

从项目位置看，项目位于XX市XX区千灯湖版块，属于XX金融高新技术服务区，是XX建设金融强省战略七大基础性平台之首，也是XX省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基地，是XX省的重点项目。

同时地处桂澜路和海八路交汇点，位于广佛地铁线千灯湖地铁站和金融高新区地铁站之间。

从交通方面来讲，XX一环从这个地块附近经过，地面上交通网络完善，地下有地铁线经过，非常便捷。

从配套方面来讲，该区域的配套正日趋成熟。

区域内中小学及重点学校很多，客流量与人流量很大。

从景观方面来讲，区域有千灯湖的湖景资源。

海八路沿线向西走，是XX狮山，狮山是产业基地，那么千灯湖版块就是生活基地。

从项目定位看，项目作为XX集团华南地区第6座XX广场，项目建筑面积达70万平方米，还将配建IMAX电影院。

而地块所处位置生活配套成熟，各项市政配套完善，有较浓厚的商业氛围。

XX集团将以XX广场的形式，XXXX集团准备在XX市投资200亿元，兴建4个大型城市综合体。

并有意把XXXX项目打造将建成XX业态最全、规模最大，规格最高综合体。

这些城市综合体包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等。

按照计划，建成后，这些项目将成为各镇街地标性建筑，大幅提升XX商业经营水平和档次。

从项目客户定位看，项目住宅及商业用房主要针对深圳、广州、香港等周边一线城市投资型客户群，以及本地投资及存在改善性需求的客户群。

项目位于金融高新区内部，周边遍布经营成熟的优质商业物业，其作为城市最高端人群的聚集区域，商业投资价值自然不言而喻。

同时，周边一线城市受房地产新政影响，大量资金寻求稳定的投资渠道，因而，看好项目未来的市场销售和经营前景。

1.2.2项目综合评价结论

项目建设手续正在办理之中

项目具有良好的社会效益

项目作为城市重点更新项目，其建设有利于改善区域环境，提升区域商业氛围，其必将成为XX人心中新的财富热点。

同时，随着项目的不断投入，也将为政府增加财政税收，创造更多的就业机会。

第二章项目投资环境和市场研究

2.1宏观市场分析

2.1.1XX市主要经济指标

✓近几年，XX市GDP保持较高速度增长，2011年全年XX完成生产总值6580.28亿元，按可比价格计算，同比增长12.1%。

✓根据《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》规划显示，到2015年，地区生产总值超万亿元，年均增长约10%；

人均地区生产总值超过2.5万美元，年均增长约9%。

2.1.2房地产投资情况

✓全年固定资产投资1936.26亿元，比上年增长16.2%。

全年房地产开发完成投资599.22亿元，比上年增长23.4%。

其中商品房住宅投资459.01亿元，增长31.0%。

商品房施工面积3539.87万平方米，增长25.0%，其中商品住宅2872.24万平方米，增长22.0%。

商品房竣工面积386.39万平方米，增长16.8%；

商品房销售额699.46亿元，增长4.7%。

商品房销售面积875.27万平方米，下降1.1%。

商品房待售面积111.30万平方米，增长0.2%。

2.1.3产业分布状况

✓2011年全市生产总值6580.28亿元，比上年增长12.1%。

其中第一产业增加值118.62亿元，增长4.1%；

第二产业增加值4186.13亿元，增长13.7%；

第三产业增加值2275.53亿元，增长9.6%。

在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长14.6％，批发和零售业增长14.2％，住宿和餐饮业增长4.5％，金融业下降1.0％，房地产业增长3.2％，其他服务业增长11.8％。

三次产业结构为1.8：

63.6：

34.6。

在现代产业中，先进制造业增加值1263.90亿元，增长20.4%；

现代服务业增加值1308.40亿元，增长11.4%。

民营经济增加值3992.92亿元，占全市生产总值的比重为60.7%。

✓XX2012年政府工作报告中指出，以XX新城建设携领组团城市发展。

加快推动XX新城崛起、桂城千灯湖片区拓展和禅城老城区改造提升，共同支撑“强中心”战略实施。

全力做好XX新城土地利用总体规划调整，狠抓重点项目和基础设施建设，融合生态、文化、智慧等要素，突出在“水环境”和“建筑风格”上下功夫，把XX新城建成具有岭南风韵的城市精品。

各区城市建设要突出重点，禅城加快祖庙东华里、东平河北岸片区建设；

XX推进沥桂一体、三山新城、狮山中心城区、听音湖片区建设；

顺德以建设顺德新城、滨水魅力小城和国际生态谷为重点，打造网络型城市典范；

高明推进西江新城建设；

三水加强三水新城建设。

同时，积极推进城镇化建设，着力打造一批产业与生态相兼容、快节奏与慢生活相结合的富有岭南特色的优美镇（街）。

2.1.4城乡居民收入情况

✓年末全市常住人口723.10万人，比上年末增加3.19万人，增长0.44%。

据户籍人口统计，年末全市总户数113.37万户，总人口374.77万人，比上年末增加3.88万人。

✓全年城镇居民人均可支配收入30718元，比上年增长12.7%；

城镇居民人均消费支出23782元，增长8.1%。

城镇居民家庭恩格尔系数为33.7%，与上年持平。

城镇居民消费支出中，教育支出所占比重为4.9%，较上年下降0.8个百分点；

文化娱乐用品及服务支出所占比重为9.5%，较上年上升0.9个百分点。

城镇居民现住房总建筑面积人均38.6平方米。

城镇居民最高10%收入组人均可支配收入73205元，最低10%收入组人均可支配收入9547元。

年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车58.5辆。

城镇在岗职工年人均工资41002元，增长10.6%。

2.2XX房地产分析

2.2.1一级土地市场

2.2.1.12011年XX土地市场以商住为核心

XX市2011年土地市场年度交易情况

✓2011年土地市场开始降温，主要因限购政策的影响使市场销售环境变得异常低迷，发展商对于后市的悲观预期及资金链断裂的担忧而减少拍地。

✓在高压政策影响下，中心区域土地市场交投量明显下降，发展商态度谨慎。

此外，小宗商住用地及镇街土地开始吸引发展商的目光，其低总价、低风险的特点适合在逆市中的房地产开发。

商业地块仍是市场关注的焦点。

2.2.1.2商住用地交易情况

✓4月土地出让面积方面，共出让8宗地块，其中三块位于XX新城，一块位于XX桂城，出让面积为39.51万㎡，环比大幅上升，与去年同期一致；

成交方面，共成交5宗地块，成交面积为5.07万㎡，环比下跌86%；

成交金额为4.26亿元，环比下降78%；

传统市场销售淡季显现，4月份的土地市场量价出现大幅度跳水，小型商住用地为本月土地市场交易的焦点，但成交地块中仍不乏XX、XX新城等热点区域的土地。

2.2.1.22012年土地市场宏观展望

✓2012央行放松流动性的预期不断增强，对土地市场有所利好。

中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，但在实际操作层面上，货币政策已经微调转向，特别是北京、上海、广州、南京等城市，房贷利率已经出现不同程度的松动。

✓XX土地资源日趋稀缺。

根据XX市土地总体规划要求，城镇建设用地由粗放型向集约型转变，充分挖掘现有建设用地潜力，严格控制城镇用地规模。

为加强基础设施建设，保障必要的交通、能源、水利、社会公共设施及国家、省重点工程项目的用地，城乡居民点等非农建设应充分挖掘现有用地潜力，尽量使用闲置地、非耕地和提高土地利用率。

规划期末非农建设用地总规模控制在8.66万公顷（129.92万亩），占全市土地总面积的22.51%。

未来可利用建设用地极为紧张。

✓宏观面仍从紧，走势保持低稳。

现时为市场调控的关键时期，预计2012年限购政策仍会持续，土地市场将会一直保持低调。

供应量、成交价格下挫，抑制高地价政府推地的数量会适量减少而发展商拍地的热情亦不会太高，出让地块多以底价成交为主，地王再难出现。

商业地产持续受重视从商用物业不限购这个特点出发，商业地产在市场中所担当的角色将会越来越重要，在土地市场中所占的比例将逐渐加大。

2.2.2XX商品房市场

✓XX商品房年度销售量在波动中保持平稳增长趋势，2011年成交总量已经可以媲美2009年的旺盛行情。

与长沙、青岛等人口规模相当的二线城市相比，XX的房地产市场风险还较小，存在较大的后续动力。

✓2011年，XX商品房住宅供应保持稳定，微涨4%。

据合富辉煌XX市场研究监测。

2011年，在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下，XX商品房的新增预售为839.5万㎡，环比2010年微涨4%。

2011年XX五区商品房成交56581套，合共约633.89万㎡，同比下降18.87%。

2011年XX五区商品房成交金额5179003万元，均价约为8170元/㎡，同比上升9.69%。

✓2011年，由于调控日益加码，全国楼市成交量一般，尤其是一线城市行情十分低迷。

据国家统计局发布的数据，2011年前11个月，全国商品房销售面积8.96万㎡，增长8.5%，其中住宅销售面积7.96万㎡米，增长7.5%。

XX市2011年一手住宅成交56581套，成交面积633.89万平米，，顺德区以微弱的优势，险胜XX区3个百分点，领跑XX五区，全年成交占XX总成交量的37%，接近4成，XX区则占XX总成交量的34%。

这两大区区域面积较广，镇街和人口多，居民消费力强，对商品房住宅的需求相对较大，其次，这两个区与其他城市接壤，尤其广州，一定程度上吸引了部分广州消费。

2.2.3XX非住宅市场分析

✓XX写字楼市场。

目前依然以季华板块和祖庙板块为主导，但随着项目的落实，未来桂城板块和XX新城板块将成为市场的亮点。

✓XX公寓市场，从2004年出现传统住宅公寓产品——阳光公寓后，公寓产品开始进入XX的视野。

2007年，在XX房地产的高速发展下，公寓市场也进入快速发展阶段。

随之，不同的公寓类型相继出现，包括商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓，也相继出现在XX市场。

从单一的纯住宅公寓发展成具有商住功能的商务公寓；

从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善的配套设施的高端公寓；

从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理。

XX的公寓市场正逐渐走向成熟和高端化。

✓XX商业市场。

强工业弱商业，整体发展水平落后，整体工业发展水平处于中国前列，在二线城市中名列前茅，但商业发展较为落后；

整个XX市高端商业数量、大型购物中心数量、高端品牌数量等，在同等城市中均排名靠后。

分布较散，缺乏凝聚力强的商业中心，商业主要分为禅城祖庙和桂城两大板块，两大板块商业各自辐射周边区域为主；

目前整个XX仍没有城市级别辐射力和影响力的商业中心。

缺乏一站式购物中心，购物体验差，但未来有大量中高端购物中心项目供应。

高端消费外流，无高端项目。

2.2.4XX楼市总结

✓土地：

2011年，XX市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地281宗，总供应用地面积1081.01万㎡。

其中工业用地供应为123宗，共552万㎡，约占总供地面积的51%；

住宅用地供应95宗，共353万㎡，约占总供地面积的33%；

商业用地供应36宗，共89.85万㎡，约占总供地面积的8%；

办公用地供应18宗，共67.41万㎡，约占总供地面积的6%；

其他性质的用地供应9宗，共18.73万㎡，约占总供地面积的2%。

XX巨大的发展潜力必将带来新一轮的供应，预计商品房市场供给量仍将呈现持续上涨态势；

而成交量方面短期内虽有所下滑，但刚性需求旺盛并占据市场主导，后市看好。

✓新增：

受金融危机的影响，2008年成交的土地减少，直接导致2009年的商品房住宅新增预售直接下跌14%，住宅市场供不应求，良好的销售气氛，使得开发商对商住用地的投资开发热情高涨，2010年新增预售环比09年上升16%。

✓成交：

2005年-2007年XX商品住宅的成交量呈稳步上升的态势；

08年遭遇全球金融危机，商品住宅成交量与新增预售一样跌至谷底。

09年房地产市场复苏，成交火爆，为2011来的最高峰，之后在国家一系列调控政策的影响下，2010年-2011年的成交持续走低。

2011年密集出台，多管齐下的房地产政策效力逐渐显现，直接导致2011年的成交量大幅下跌，全年成交633.89万㎡，环比2010年下跌18.9%，成为仅次于2008年的成交低点。

今年受宏观政策影响严重，市场后三季度观望气氛浓厚，同时CPI从年初一路上扬，央行为调控CPI上调6次存款准备金率和3次加息，这对房地产市场供需两方都有严重影响。

这两点也是除“限购”外，造成本年度XX市场大幅下滑的主要原因。

✓价格：

2005年-2011年，XX楼市的成交均价一直处于快速上升的趋势。

尤其是09年-10年间，XX的楼市价格由5856元/㎡直接跳升至7448元/㎡，环比大涨44%。

2011年，在众多调控政策的围堵下，成交均价依然稳据“8”字头，全年成交均价为8170元/㎡，环比上升9.7%。

2.3XX商品住宅市场总体情况

2.3.1XX各区涨跌情况

✓2011年度XX5区1-12月商品房（含住宅和别墅）成交57212套，同比2010年的69290套下跌17.43%；

✓在成交面积方面，2011年XX全市成交620.76万㎡，同比2010年的781.36万㎡大降20.55%。

✓2011年XX全市商品房价格约为7674.45元/㎡，同比2010年7448.16元/㎡上涨9.97%。

2.3.2竞争项目分析

2.3.2.1重点项目分析

✓中海——千灯湖一号：

当前供应已186㎡大三房和258㎡四方为主，186㎡的大三房售比例达到96.12%，共258套，成交248套。

✓招商-依云天汇：

总体规模210000平米，主力户型90、103、140、158、260平米。

2.3.2.2XX住宅供给及成交情况

✓2011年XX全市住宅成交情况

✓XX区近年商品房住宅供求价格走势。

2.3.2.3项目住宅产品定位

✓区域住宅产品可分为三种类型，资源型、区位型和区位与资源兼有型，其在产品、价格、客户等方面有所不同

✓通过对XX市及XX区商品住宅市场供应和成交结构分析，XX区房地产市场畅销产品集中在150平方米三房、大户型四房；

按本项目客群定位为参考，项目产品主要定位于首改和再改群体，并辅以部分终改客户以满足投资型需求的小户型为主。

✓计划户型比例如下表：

2.4XX市商业用房分析

2.4.1XX城区商业市场概况

2.4.1.1XX城区商圈格局分析

✓祖庙商圈：

XX传统商业中心，目前XX人气最旺、租金最贵的商圈，辐射至整个大XX，未来岭南天地项目将给商圈带来新的契机。

祖庙商圈以祖庙路、福贤路、升平路、锦华路、松风路为主体，以兴华商场、百花广场为核心，沿线卖场众多，商品高中低档次齐全，业态丰富，商业配套完善；

该商圈是目前XX市辐射面最广、发展最成熟的大型商业圈，商业氛围浓郁，但其位置与交通限制了其更好的发展，停车问题较为突出；

未来大型旧改项目岭南天地将通过丰富的商业业态，带动该商圈实现多元化发展。

✓城南商圈：

XX极具潜力的新兴商圈，新老城区承接位置，交通位置便利，政府规划打造“四核一带”中的季华商业带。

该商圈被形容为XX“新天河”，沿季华路两侧发展，具有优越的交通条件；

季华路沿线大型卖场众多，但网点之间较为分散，呈带状分布，目前尚未形成核心购物区域，商圈内主要商场多为日常生活消费；

新一城广场商圈经过改造，现成为印象城，改造后引入了大量时尚潮牌，定位为区域时尚家庭购物中心，辐射力将增强，未来区域还将有万科广场、王府井百货等大型项目。

✓桂城商圈：

XX中心组团第二大商圈，目前主要呈两轴线发展，未来保利水城有望成为桂城商圈第三轴。

桂城商圈东起平一路，西至XX大道，南起南新一路，北至海八路；

目前桂城商圈呈两轴线发展一是XX大道以XX广场和凯德广场为代表的商业区域；

二是桂澜路以城市广场、百花时代广场、奥特莱斯为中心区域；

该商圈商业项目较为分散，以XX广场、凯德广场、城市广场、保利水城分别形成四个小型商圈，均为中档购物中心，其中保利水城朝高端发展。