前期物业介入的一些准备工作Word文件下载.docx

前期物业介入的一些准备工作Word文件下载.docx

《前期物业介入的一些准备工作Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《前期物业介入的一些准备工作Word文件下载.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

《厦门市前期物业管理服务收费规定》

八、取得合法的交房入伙手续及物业管理单位取得收费许可证之前的前期管理服务费用由房地产开发经营单位支付；

取得合法的交房入伙手续和收费许可证之后由业主或非业主使用人支付。

房地产开发经营单位自用房屋、未售出房屋或已售出但未按规定通知业主入伙的房屋的物业前期管理服务费用由开发经营单位按规定支付。

房地产开发经营单位按规定通知业主入伙，业主未按时办理手续的，前期物业管理费用由业主支付。

取得合法的交房入伙手续但未取得收费许可证的前期物业管理服务费用由房地产开发经营单位支付。

6、房地产开发经营单位向业主或非业主使用人减免物业管理服务费的部分应由房地产开发经营单位缴交

九、在不减少服务内容及降低服务质量标准的前提下，房地产开发经营单位可以向业主或非业主使用人减免物业管理服务收费。

但因承诺减免物业管理收费而引起实际管理服务费用不足的，不得将责任与费用转嫁给物业管理单位、业主或非业主使用人。

凡是承诺减免收费的须在房屋销售合同中明确收费减免的金额、截止时间及承诺期限内履行承诺的责任保障条款。

对超过前期物业管理期的承诺，应在前期物业管理结束之前由房地产开发经营单位向业主委员会或其委托的物业管理单位一次性兑现。

7、前期物业管理服务的内容？

第二十八条前期物业服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理；

（三）物业装饰装修管理；

（四）物业档案资料的管理。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

8、前期物业管理合同的有效期限？

《物业管理条例》

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；

但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

9、、签订“临时管理规约”的有关规定？

第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十九条建设单位在出售物业前，应当按照房地产行政主管部门提供的示范文本，制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

建设单位制定的业主临时公约，违反有关规定和侵害物业买受人合法权益的，由县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令其重新制定。

第三十条建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应将业主临时公约、物业使用说明书以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。

首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

10、为什么在物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企来移交全部物业管理资料？

第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十二条物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。

发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。

11、公共设备设施移交的有关规定？

《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第三章

第二十七条开发建设单位向业主委员会移交物业时,所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好，有损坏的，开发建设单位应组织修缮后移交。

开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单，注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。

移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。

12、建设单位应当在小区内配置物业管理用房的有关规定？

第三十三条建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；

（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。

城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。

第三十四条建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

第二十六条开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。

第二部分装修管控

1、装修前为什么要先到管理处办理装修审批手续？

为什么要求装修单位出示装修公司资质证明》？

《物业管理条例》　

第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《福建省建筑装修管理暂行办法》第二十六条南段定：

装修人在住宅装修工程开工前，应当告知物业管理企业或房屋管理机构；

住宅承租人进行装修的，还需提供出租人同意装修的书面证明。

《福建省建筑装修管理暂行办法》第六条规定：

从事建筑装修的设计、施工、监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽建筑装修工程。

从事建筑装修的施工单位应当依法取得安全生产许可证。

第二十五条规定：

业主可以自行装修住宅，也可以委托依法取得相应资质证书的装修单位装修住宅。

业主自行装修的，负责室内水电管线施工的人员必须依法持有岗位证书。

第四十三条业主或者使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人，并依法加强监督管理。

业主或者使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关规定和业主临时公约、业主公约。

2、二次装修产生的土头、垃圾为何要由物业公司统一清运？

《厦门市建筑废土管理办法》

第十一条规定：

产生建筑废土50立方米以下的单位和个人，在实施物业管理的区域，应按物业管理企业指定的地点堆放建筑废土。

物业管理企业应将建筑废土及时组织清运并可按规定收取相应费用。

3、卫生间、厨房进行二次装修后为什么要做闭水试验？

《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十条规定：

改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准进行施工，并做闭水试验。

4、安装空调设备和排气扇的有关规定

《厦门市建筑外墙装饰管理暂行规定》

第四章空调设备

第十八条需在新建、扩建、改建的建筑物外墙设置空调设备的，应设计空调设备位置。

第十九条在建筑外墙设置或预留空调设备位置的，应同时考虑设备安装和维护、排水、电源、机座等内容及其对建筑外观、环境和市容的影响。

第二十条没有设置或预留空调设备位置的沿城市道路两侧和新的已建居住小区的建筑外墙的空调设备，应当统一安装位置，符合市容要求。

单位和个人应按建设行政主管部门要求的统一位置安装空调。

第二十一条安装空调设备不得占用人行道。

禁止在建筑物内的走道、楼梯、出口等共用部位安装空调设备。

沿道路两侧建筑物或人员活动场地的建筑外墙安装的空调设备，其托架底端距室外地面的高度不得低于3米。

第二十二条安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全。

空调设备的使用者应当采取相应的安全保障措施，并定期检查，防止意外事故发生。

第二十三条空调设备应当尽可能远离相邻方的门窗，保持一定距离。

空调设备与相对方门窗不得小于下列水平距离：

㈠制冷额定电功率小于2千瓦的为3米；

㈡制冷额定电功率2千瓦以上小于5千瓦的为4米；

㈢制冷额定电功率5千瓦以上小于10千瓦的为5米；

㈣制冷额定电功率10千瓦以上小于30千瓦的为6米。

确因客观条件所限，无法达到前款规定距离的，应当采取其他保护相对方权益的措施，并通过协商，与相对方订立书面协议。

第二十四条空调设备冷凝水的排放，不得妨碍他人的正常工作、生活。

空调冷凝水应集中排至室外主管或引入室内由使用者处理。

禁止将空调设备的冷凝水直接排放到建筑物的外墙面和室外地面上。

第二十五条使用空调设备，应当避免噪声、热风妨碍他人的正常工作、生活。

使用空调设备产生的噪声、热风，应当符合城市功能区域环境噪声等标准；

达不到规定标准的，必须采取有效治理措施，消除噪声等污染。

确因客观条件所限，暂时不能通过治理消除空调设备噪声污染的，必须把噪声污染危害减少到最低程度，并与受污染者协商，达成书面协议。

第二十六条下列新建、扩建、改建建筑物的空调设备应设计采用中央空调系统，不得在建筑外墙临空挂设空调设备：

㈠城市主干道沿街建筑和对城市景观影响较大的建筑；

㈡宾馆、酒楼、影剧院、娱乐场等大中型公共建筑；

㈢高层、超高层非住宅建筑。

第二十七条排气扇的安装应当遵守本规定第二十一条、第二十五条的规定。

5、安装围护栅栏、雨阳篷、阳台与管线的有关规定？

第五章围护栅栏、雨阳篷、阳台与管线

第二十八条建筑外墙需设置围护栅栏、雨阳篷、管线及阳台、晒衣架的，应纳入建筑立面设计内容，统一设计和施工，满足安全和建筑美观的要求。

窗栅应设在窗扇内侧。

禁止在建筑外墙加设原设计以外的围护栅栏、雨阳篷、管线、阳台和晒衣架。

禁止将阳台封闭、设置围护栅栏、雨阳篷或改作他用。

第二十九条雨水管、污水管、自来水管、煤气管、电线电缆、避雷接地线以及其他管线，应设置在阳台或外走道的栏杆内侧；

设置在栏杆外侧的管线应远离阳台、窗口边缘，其下部应采取防止攀爬措施。

第三十条阳台栏杆应设置花槽、花台或其他摆设花盆的专用设施，并处理好安全、排水等问题。

严禁在无专用设施的阳台栏杆上摆设花盆。

6、安装户外广告与灯具的有关规定

第六章户外广告与灯具

第三十一条标志性建筑、重要地段的沿街建筑和其他对城市夜景影响较大的建筑应进行建筑夜景设计。

第三十二条户外广告构筑物、大型灯具或牌匾的设置，应作为设计的内容予以考虑。

第三十三条建筑外墙设置户外广告构筑物、大型灯具或牌匾的，其安装支架或预埋件，应能承受户外广告载体的重量、风力和地震力。

突出于建筑外墙的户外广告、大型灯具或牌匾，在车行道上距离地面不得低于4·

5米，在人行道上不得低于3米。

第三十四条已建工程建筑外墙需要安装户外广告或大型灯具但原建筑物未曾预留户外广告或大型灯具位置的，必须委托该工程的原设计单位或具有相应设计资格的设计单位验算建筑外墙及相关结构的安全性，并提出可行的技术方案，按户外广告设置管理规定，报有关管理部门审批后

安装。

第三十五条设于建筑物上的户外广告和大型灯具应定期检查和维护，确保安全。

7、小区内出现违规装修时，物业公司为什么有权进行劝阻？

《福建省建筑装修管理暂行办法》第三十一条规定：

物业管理企业或者房屋管理机构发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止步对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；

对违反有关规定的行为，就当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

（有关部门和执法机构及其工作人员未依法予以调查处理的可依法给予行政处分）

第四十四条物业管理企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当予以劝阻、制止。

对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，物业管理企业应当在二十四小时内报告业主委员会；

对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政管理部门。

有关行政管理部门应当及时处理。

8、商品房二次装修管控中可能存在的问题

《福建省建筑装修管理暂行办法》第十一条规定：

在装修活动中，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位同意或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体、承重结构

（二）损坏房屋原有节能设施肥

（三）拆除与消防安全有关的建筑设施或者建筑构件；

（四）自行拆卸、改装管道燃气设施；

（自行拆卸、改装管道燃气设施的，对装修人处以200元以上2000元以下的罚款）

（五）影响建筑结构安全或者使用安全的其他行为。

第十二条：

建筑装修工程涉及变动承重结构、使用功能或者超过设计标准增加楼面荷载的，其施工图设计文件应当依法报送施工图审查机构审查获按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的，其消防设计图纸应当依法报送公安消防机构审核；

未经审查、审核或者经审查、审核不合格的，不得颁发施工许可证，不得交付施工。

第十三条：

未经城市规划行政主管部门批准，不得擅自搭建建筑物、构筑物或者改变建筑物使用功能，不得擅自变动原设计立面、色彩、外观格式样未经公安消防机构批准，不得擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施、燃油设施及实施其它增加建筑物火灾荷载或者影响火灾扑救的行为。

第四十二条在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

（三）违章搭盖建筑物、构筑物；

（四）擅自改变物业规划用途或者外观；

（五）违反规定饲养家禽、宠物；

（六）违反规定摆摊设点、占道经营；

（七）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（八）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（十）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十一）法律、法规和规章禁止的其他行为。

9、为什么不能随意打孔，安装排烟、排气设备？

《福建省建筑装修管理暂行办法》第十四条规寂静：

建筑装修应当处理好排水、供水、供电、通行、通风、采光、环境卫生、油烟排放等方面的相领关系。

10、为什么要规定装修施工时间？

《福建省建筑装修管理暂行办法》第十九条规定：

中午12点到下午14点30分，夜间22点到次日早上6点，不得进行影响邻里正常休息的装修活动，中考、高考期间，除抢修抢险外禁止在噪声敏感建筑物集中区域内从事产生噪声的装修活动，具体时间和区域由市、县人民政府公告。

《厦门市环境保护条例》第四十条规定：

禁止在住宅楼（包括商住楼的住宅部分）从事产生噪声、振动的生产经营活动。

在已竣工交付使用的住宅楼内，禁止在十二时至十四时三十分、二十二时至次日六时从事产生噪声、振动的室内装修活动。

11、二次装修拆除剪力墙

《中华人民共和国物权法》

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第三部分业主大会

1、业主享有哪些权力及义务？

第六条　房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

2、业主大会成立条件？

《福建省物业管理条例》第六条规定：

一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

3、业主自治监督指导小组的含意及职责？

《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》第二章

第七条开发建设单位在组织召开第一次业主会议选举产生业主委员会的前一个月，应书面报告住宅区所在区建设行政主管部门。

区建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居民委员会代表，组成业主自治监督指导小组。

第八条业主自治监督指导小组履行以下职责：

（一）依照物业管理服务的有关法律法规对开发商组织召开的第一次业主会议进行监督；

（二）经三分之二以上小组成员同意，有权对业主会议的召开程序、表决办法、表决事项等事宜提出监督意见；

（三）对业主会议召开、业主委员会组成过程中的纠纷进行协调；

（四）发现违法行为及时向有关执法机关报告。

4、第一届业主委员成立的有关规定？

第九条规定：

物业管理区域符合本条例第六条规定条件的，建设单位应当在三十日内向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；

建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的，业主可以书面形式向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。

县（市、区）人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内，应当会同乡（镇）人民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），并确定筹备召集人。

筹备组由业主代表、居民委员会（社区居民委员会）代表五至十一人组成，可以邀请建设单位参加。

业主代表由业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。

第十条：

筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主公约》和《业主委员会章程》；

（三）确定首次业主大会会议投票权数的方法；

（四）确认业主微分和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；

（六）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的第

（一）至（六）项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予取予以复核。

第十一条：

筹备组应当自组成之日起三十日内，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

业主委员会由委员五至十三人单数组成。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理区域内公告。

业主委员会每届任期三年。

业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会的监督权。

第十条开发建设单位应于第一次业主会议召开的前15天，将会议的时间、地点、形式、审议表决内容、业主委员会候选人名单及简历、投票权数、参加会议业主或代表的权利义务等在物业管理区域的显著位置张榜公布,同时书面通知每位业主。

第十一条开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。

逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在的业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，并选举产生业主委员会。

第十二条第一届业主委员会委员候选人可由以下方式推荐产生：

（一）由住宅区内20位以上业主签名推荐、住宅区超500户的按百分之五以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的幢号、梯号、楼层签名推荐。

但推荐人不得重复签名推荐；

（二）开发建设单位推荐；

（三）由住宅区所在社区居民委员会推荐。

开发建设单位、社区居民委员会推荐的候选人数合计不得超过候选人总数的百分之二十。

第十三条第一次业主会议的组织者应将推荐产生的侯选人的个人简况在住宅区公示，公示时间应不少于3日。

第十四条由业主自治监督指导小组从推荐产生的侯选人中指定若干名侯选人，配合业主会议的组织者开展拟订业主公约草案、业主委员会章程草案、选聘物业管理企业方案草案及其他需要提交第一次业主会议表决的文件资料等筹备工作。

第十五条在业主自治监督指导小组监督下，第一次业主会议按下列程序召开：

（一）公布会议程序；

（二）组织召开第一次业主会议的代表汇报