XX锦城月份营销策划方案Word格式.docx
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销售重点
第一阶段
11月1日--11月14日
（后期每个周末延续）
1#楼01、02、03号房、2#、5#楼余货一口价促销
14日之前所剩余货75套,将去化35套.
第二阶段
暂定11月15日
3#楼新品持续预约，11月15日开盘销售
第三阶段
暂定11月29日
锦城商铺启动预约
2、推广策略
如今南宁楼市竞争越发激烈，开发商为了走量回款，在临近年底时都会做促销，以低价吸引客户关注，为了本项目能在众多项目中脱颖而出，在竞争激烈的市场是占有一席之地，抓住客户眼球，引发关注，建议持续以“实得价4858元/㎡起”的价格作为营销噱头，此价格相对市场众多的价格也能占一定优势,会吸引更多的市场客户关注，具体如下：
主标：
全城至高性价比稀缺小高层
副标：
70-115㎡多赠送户型实得4858元/㎡起
广告诉求：
热销、性价比之王、单价低、产品赠送多
3、销售策略
A．一口价底价促销：
迅速出货走量，避免客户因高价格而流失，建议将余货促销建议采取“一口价”的形式做促销，牢牢锁定客户，剩余房源均以一口价底价促销。
B.买房送家电：
在余货消化期间,顺销房源（非一口价房源）成交送5000元家电大奖。
C．新品为主，余货销售为辅：
现3#楼已积累有36组预约，预计到11月15日会有60组以上的预约量，建议本月15日启动3#楼开盘，避免因时间过久而流失客户。
为了达到开盘当天快速出货走量，建议开发商以底价销售，给到市场客户当天买到就是赚到的感觉，形成抢购场面。
开盘当日优惠明细
优惠类型
预约说明
优惠折扣
使用说明
预约优惠
500元预约金/号（一个身份证可预约3个号）
20000元
预约500抵20000元，开盘当天直接从面市总价中扣减。
开盘额外99折
所有预约客户（一次性、按揭、老带新）
享受开盘当天额外99折
所有预约客户可享受开盘当天额外99折
开盘后折扣为：
8888元礼包优惠*0.99（现场折扣）*0.99（营销经理折扣）*0.99（总经理折扣）,营销经理折扣0.99折作为：
老带新（新业主额外99折*老业主一年物业费）/一次性付款（7天内）/按揭付首付款（7天内）。
计算公式：
折后总价=（面总价-8888）*0.99；
D.锦城住宅底商预约：
11月中旬启动住宅底商预约，针对万达推售的街铺，抢占万达客户，增加现场客户关注度。
4、营销节点铺排
时间
【第1周】
【第2周】
【第3周】
【第4周】
11月3日~9日
11月10日~16日
11月17日~23日
11月24日~30日
销售节点
Ø
锦城1#、2#、5#楼余货促销
锦城3#楼新品开盘销售
锦城余货促销
公馆顺销
洋房顺销
底商预约
拓客渠道
1前期客户梳理，重新洗客，邀约意向客户回场
2客户回场签约传递老带新，鼓动老业主带新客
3合富西乡塘资源call客
4国际公馆看房团带客
5短信投放
1微信推送销售动态、产品信息、超值价格、活动信息
2销售人员call客
3国际公馆看房团带客
4短信投放
5直销团队派单
活动部署
活动
1广场舞大赛初赛
1广场舞大赛决赛
23#楼开盘
——
1暖场活动
2商业街预约
暖场措施
②西乡塘区广场舞大赛初赛选拔
①西乡塘区广场舞复赛及决赛
②颁奖典礼
③冷餐
1冷餐
2小游戏
3预约启动
促销配合
13#楼底价销售
2余货一口价促销
推广诉求
70-115㎡稀缺小高层
千人追捧应市加推实得4858元/㎡起
热销大盘、全市性价比之王、单价低、产品好、活动预告
媒体投放
友爱立交户外/公交车/围挡围墙/网络/微信/派单
友爱立交户外/公交车/围挡围墙/网络/微信/派单
展示计划
1一口价展板
2清水样板间
销售道具
1户型图
2项目模型
3户型模型
4海报+折页
5看房车
6展板+桁架+X展架
7清水样板间
5、活动策略
A．万圣节主题：
结合本周万圣节节点，在售楼部举办万圣主题活动，邀约意向客户前来参与，形成良好氛围，制作人气，为销售逼定烘托气氛，促进成交。
活动主题：
魔魅万圣
活动氛围包装：
切合万圣主题布置，主要元素有：
南瓜、布偶、面具，贴纸等，让现场充满无处不在的万圣氛围。
活动概述
1）活动时间：
2014年11月1日星期六上午9:
00—12:
00
活动地点：
XX锦城营销中心
2）参与人员：
意向客户、锦城业主、一期业主（预计100人）
3）活动形式：
南瓜灯DIY+美食品鉴+水中咬苹果
4）活动调性：
灵异诡秘、稀奇古怪、轻松搞笑
B．广场舞：
锦绣生活舞动全城
2014年11月8、15日周六9:
00开始
2）活动地点：
3）活动人员：
西乡塘街道办、各村镇（共15支队伍）。
4）比赛场次：
通过初赛、复赛、决赛的方式，使本次活动在1个月内持续保持吸引力及亮点，延长及强化宣传效果。
（详见广场舞比赛方案）
C.周末暖场活动
配合商业街的预约启动,在现场举行暖场,邀请业主回场参与,为项目增加人气.
2014年11月29日周六9:
4）活动形式:
另附活动方案提交。
6、拓客渠道
A．线上：
通过价格释放配合销售信息作为主线，把单价与产品优势结合，凸显项目全市超值性价比之王，吸引客户来电。
1）友爱立交高杆+公车：
户外、车体广告传播速度快，到达率高，在市场的视觉冲击力强，发布时段长，覆盖率高，覆盖南宁交通要道、主要人群。
2）围挡围墙：
对万达附近的围挡围墙做针对性投放，通过价格释放并结合热销信息、价值点、产品信息的传递，有效截留途径万达的客户。
3）网络通栏、资讯软文：
通过住朋、搜房、腾讯等主流网络发布项目软文、通栏、资讯等配合炒作宣传，提高项目知名度与关注度。
4）住宅电梯广告：
在国际住区一期电梯间画框投放广告，吸引更多客户关注。
B．线下：
以大活动为主线带动拓客。
1）外拓团队派单拓客：
组建外拓团队，招聘30名下岗职工或居委会阿姨做外拓专员，专职派单拓客，持续安排外拓团队外出派单，以项目为核心，在项目半径5公里的范围内进行大范围派单，针对建材、家居等专业市场、城中村、农贸市场、主要商铺街道、大型停车场等进行派单，以最快的一对一信息传递，进行信息释放。
2）微信：
每周发布项目销售动态、产品信息及活动预告，保持市场活跃度。
3）短信：
每周四、五投放西乡塘区及县份短信，结合周末活动和销售政策，传递信息，提高来电量。
4）Call客：
利用公司所给资源，同时购置一些楼盘、电话资源，每天安排销售人员进行电话回访，挖掘有效客户资源。
5）小礼品派发：
制作小礼品（塑料袋、小扇子、鼠标垫等）结合海报进行派发增加线下拓客方式，吸引市场关注。
四、11月份媒体推广渠道排期与费用预估
媒体
类型
投放媒体
投放
起止时间
推广
主题
数量
费用预估（万）
备注
住朋
通栏
11月1-30日
/
户外
友爱立交
销售
1面
1.5
年度合作费用是49万,平均每月费用为4.08万，更换一次画面费用为0.486万
单层公交
6辆
2.16
年度合作费用是18.67万,平均每月费用为1.56万，制作费0.1万/辆
双层公交
1辆
2
制作费+年度合作费用分摊
拓客
外拓团队派单
11月持续
5
已含海报、直销团队费用
短信
每周四、五投放
活动+销售
4周
5.4
50万/周，0.027元/条
小礼品派发
销售+活动
万圣节
11月1日
1场
广场舞
11月8、15日
2场
4
开盘
11月29日
1天
暖场活动
其他
物料印刷
营销费用
营销支出
11月1-31日
费用合计：
41.06万元
备注：
以上费用为预估价格，以实际发生为准。
广西合富辉煌（中国）/XX项目组
2014年10月19日
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