德州房地产市场分析.docx

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德州房地产市场分析

XX房地产市场分析

第一部分：

市场分析篇

第一章XX房地产市场分析

第一节XX概况

XX市位于XX省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市。

下辖11个县市区，1个经济开发区，1个商贸开发区，人口550万，面积1万余平方公里。

XX建成区面积近50平方公里，人口近50万人。

XX历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有4000多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地。

XX区位优越，北倚京津，南靠XX，西接XX，东连XX，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉。

XX交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德XX省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“1小时可上天、2小时可下海、3小时可进京”的交通格局。

XX属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温13.1℃，无霜期220天，年平均降水600毫升，适宜多种动植物生长。

　　XX物产资源丰富。

已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。

水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25亿立方米。

丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄2亿多立方米。

XX工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等8大门类25个行业为主的工业体系。

截止2002年末，全市规模以上工业（全部国有及年销售收入500万元以上的非国有独立核算工业企业）862家，资产合计415.3亿元，完成增加值129.66亿元，实现产品销售收入383.6亿元，实现利税52.9亿元，利润29.9亿元，工业经济效益综合指数149.4%。

全市利税过千万元的企业达到84家，其中有4家企业利税过亿元。

棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外。

XX农业发展情况，全市农业人口425万人。

农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉6大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花9大主导产品，是国家重要的农副产品基地。

畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国6大秸杆养牛示X区之一。

2002年，全市大牲畜存栏214万头，蔬菜种植面积274万亩，粮食总产317万吨，平原、禹城、乐陵、齐河4县市被确定为全国粮食大县（市）。

棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河4县被定为国家棉花大县。

近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示X园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示X点。

　　XX商贸发展情况，XX历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站。

市区内有27条铁路专用线，各类仓储设施255万平方米。

已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心。

近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等10大专业批发市场。

商贸型城市已见雏型。

德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇6家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。

目前，全市各类市场共772处，其中年交易额超过亿元的87处。

全市十大商品流通部门（集团）完成销售收入171亿元，全市城乡集市贸易成交额达到351亿元。

　　XX金融业发展情况，XX市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系。

2002年末全市金融机构各项存款余额349.4亿元，贷款余额289.04亿元，全年现金收入1302.99亿元，现金支出1330.28亿元，货币净投放27.3亿元。

全市证券经营机构2处，股民4.12万户，客户保证金余额1.01亿元，年交易额24.96亿元。

第二节XX城区房地产行业发展现状

德城区目前人口56.82万人，区划面积为539平方公里，人口密度为1054人/平方公里，是各县市人口密度最高的。

成立地级市10年来，XX经济蓬勃发展，GDP连年增长，呈不断上升趋势，2003年德城区实现国内生产总值（GDP）39.73亿元，按可比价格计算，增长22.6％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破7000元大关，达到7069元。

其中，第一产业增加值3.82亿元，负增长-29.1％；第二产业增加值18.56亿元，增长9.6％；第三产业增加值17.35亿元，增长7.3％。

固定资产投资2003年完成5.29万元，比上年增长98.39％，其中房地产投资开发额为1.42万元，比上年增长27.8％。

XX市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规X。

从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均GDP的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响。

结合XX实际情况，目前我司认为，XX的房地产呈现以下特征：

Ø房地产投资量连年增长，建设规模连年突破

自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，其中2001年完成投资1.73亿元，比2001年增长73％；2002年投资扩大到2。

55亿元；2003年已达到3.26亿元，预计2004年将高达5亿元。

2001年、2002年、2003年施工面积分别为20.17万平方米、23.18万平方米、29.61万平方米；2002年比2001年增长14.9％，2003年比2002年增长了27.8％。

Ø开发区、新区的开发带动房地产投资

目前市中心德城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。

据市场资料显示，XX市中心房价自去年至今，上涨了近300元/㎡。

房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。

一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。

开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。

Ø人口增长使住宅需求更加旺盛

随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。

据德城区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。

按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。

Ø房价会随着开发程度的成熟而趋高

一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。

大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。

Ø房地产开发机会与风险并存

德城区经济开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。

但同时，风险也相应存在。

众所周知，XX市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。

据2004年统计资料，XX市人均年收入仅为8568元。

经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。

同时，近年来随着XX市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使德城区房价与收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成份增加，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。

第三节XX房地产市场的供需情况

⏹市场供给情况

　　2000年以来，受全国房地产大好趋势的影响，XX房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻XX，而且通过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。

这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占XX房地产市场份额，而XX本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小。

在此机遇与风险并存的形势下，本土开发企业开始觉醒，慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大

截至2004年10月，德城区住宅房屋施工面积为45.61万平方米，竣工房屋面积39.35万平方米，竣工房屋价值为74765万元。

⏹市场需求方面

伴随XX经济的快速发展和XX国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔，有以下因素促成市场需求扩大：

※XX市经济的快速发展支撑了房地产业的发展，市场供给增加；

※德城区河东新区、开发区的规划开发，城市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；

※随着居民收入的提高，增加了对住房的需求，导致商品房价格的提高；

※居民住房消费观念改变更新增大了市场需求量；

※外来人口的大量涌入，外地企业的进驻又进一步加剧了购房需求

第四节XX发展规划对房地产业的影响

XX市总体发展构想图

2003年5月，XX市市委、市政府作出“一城三区、两个东近”的战略决策，吹响了启动建设河东新区的号角。

经过一年多的紧X施工，河东新城已初见规模。

新建、改造了新河路、东风东路、河东大街、东方红路、杏园路等5条道路，搭起了新城骨架；实施了长河公园、锦绣川景区建设，相继开工建设教育中心、医疗中心、商务中心、单位综合楼、村民安置小区和高档住宅小区，XX市行政综合大楼将于近日破土动工，新城大开发。

大建设、大招商的热潮正在兴起，一座生态环境优美、设施配套齐全、现代气息浓厚、充满生机与活力的现代化、园林式、生态型的新城区呼之预出。

根据相关规划，再建成河东新城后，将继续向东开发，相继建成经济开发区、经济开发区产业区两个功能区。

随着河东新城的开发，市政府的搬迁，那里将要成为未来的市中心的概念逐步在德城区市民形成，一方面相应的楼盘开放量逐步增大，近来的新公开的大盘就是嘉诚房地产开发的嘉诚尚东，总建面积在20万以上，兼住宅、商用、办公于一体的综合物业。

再就是开建房地产公司开发的新城市花园，总建面积也在20万以上，开发的产品类型向多样化发展，多层、小高层、独栋、联体别墅兼而有之，大型会所、娱乐休闲设施也设计的别有特色。

随着大型楼盘的开发，房价也跃居市区最高，最高达到2800元/平方米。

另一方面，由于开发区的环境优美和配套的逐步齐全，购房者的意向区域也发生了改变，由老市区向新城区发展。

值得注意的是，随者开发区楼市炒规划、炒概念的兴起而产生的令城区居民不可接受的超高价格，再加上今年陆续产生效果的国家宏观经济政策，使购房者比以前显得更加理性，购房客源开始出现从开发区向老市区回流的现象。

第五节XX城区房地产未来发展趋势判断

针对目前XX市的房地产发展现状和市政规划方案的相继实施，我司预测将来XX市房地产会向以下趋势方展：

1.XX住宅供应量趋于饱和，使房地产市场平稳发展；

2.由于房地产市场竞争的激烈，品牌竞争将会成为竞争的焦点

3.XX房地产市场进入规模