法学论文 住房反向抵押贷款法律问题研究Word文件下载.docx

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从目前我国国情来看，中国提早进入老龄化社会，已然陷入“未富先老”的怪圈，社会保障体系亟需转型。

事实上，随着居民人均住房拥有率的显著提高，我国已经具备了推行住房反向抵押贷款制度的前提条件，但是目前仍然缺乏相应的配套法律制度和政策措施，住房反向抵押贷款制度的建立仍需进一步研究和论证。

本文基于我国住房反向抵押贷款制度即将推出的背景，借鉴美国以及香港地区的经验，采用比较分析、历史分析、社会化分析的方法，分析和论证了作为舶来品的住房反向抵押贷款制度与中国法律法规冲突之处，以求为住房反向抵押贷款制度的建立提出意见和建议。

本文除结语外，共分为五个部分，引言部分集中论述本文选题的背景，阐述本文的研究意义，论述住房反向抵押贷款制度为何屡次受阻依然要继续推行的必要性；

第一章，比较住房反向抵押贷款的不同表述，力图探寻住房反向抵押贷款的合理定位；

第二章中系统分析了住房反向抵押贷款在中国运行的障碍，包括传统养老观念和消费观念的阻力、制度层面的障碍以及不确定性因素引发的经营风险等；

第三章对住房反向抵押贷款合同法律关系双方的权利义务进行了分析论证，从私法角度来规范住房反向抵押贷款制度；

第四、五章在借鉴美国住房反向抵押贷款制度和香港安老按揭业务的基础上提出对我国相关制度建设的意见和建议，主要包括完善土地产权制度、解除现行法规中金融分业经营条款的限制、完善税收优惠政策，另外强调了政府提供风险担保的重要性。

关键词：

住房；

“以房养老”；

住房反向抵押贷款

Abstract

WiththepromulgationofopinionsonacceleratingthedevelopmentofpensionservicesbytheSateCouncil,reversemortgagewilltrytolandthemarketofchinaonthefirsthalfofnextyear.JudgingfromthecurrentsituationofChina,ithasearlyenteredagingsocietyalready,maytrapchinaina"

agebeforeitgetsrich"

ofthecycle,thesocialsecuritysystemneedrestructuring,whilepercapitahomeownershiprateincreasedsignificantly,essentiallyChinaalreadyhasimplementedanti-housingPrerequisitesmortgagestothesystem,butstilllackofappropriatelegalandpolicymeasuressupportingescortreversemortgageisstillalackofinstitutionaltransplantationChinesesoils.

Thisarticleisbasedonbackgroundofreversemortgageswillbeformallyland,whichfocusonlearningthematuringU.S.diversifiedmodelandasimilarbackgroundwithHongKongmodel.InordertoovercomethesymptomsofhousingreversemortgagesinthesmoothdevelopmentofChina,thearticleusescomparativeanalysis,historicalanalysis,socialanalysismethodstoanalyzeanddemonstrationofresolveasexoticplacehousingreversemortgagesconflictwithChineselawsandregulations,

Inadditiontotheconclusionofthisarticle,itisdividedintofiveparts.Theintroductorypartofthisarticlefocusesonthebackground,explainingthesignificanceofthisstudyisproposedreversemortgagesystemrepeatedlyblockedthereasonstillhavetocontinuetoimplementthenecessity;

Thefirstchapter,horizontalcomparisonofdifferenthousingreversemortgagesdiscourse,tryingtoseekshelterreasonablepositionreversemortgage,thetoneforthisstudy;

ChapterIIsystemanalyzesthebarrierstohousingreversemortgagesinChinarunincludingtraditionalpensionresistancevalues​​andconsumerattitudes,barriersandinstitutionallevelofuncertaintycausedbyoperationalrisks,etc.;

ChapterIIIofthereversemortgagecontractlegalrightsandobligationsofbothpartiesanalyzeddemonstration,fromtheperspectiveofprivatelawspecificationreversemortgagesystem;

fourthandfifthchapterspresentedinreferencetotheconstructionofrelatedsystemsopinionsandsuggestionsfoundationofAmericareversemortgagesystemandtheelderlyinHongKongonthemortgagebusiness,includingimprovinglandpropertyrightssystem,liftCurrentregulationslimitthefinancialtermsofseparateoperation,improvethetaxincentives,thegovernmentalsoemphasizedtheimportanceofprovidingriskguarantees.

KeyWords:

Housing;

IdeaofHouse--for-Pension;

HousingReverseMortgageLoan

目录

引言1

一、住房反向抵押贷款制度概述4

（一）“reversemortgage”概念辨析4

（二）住房反向抵押贷款的定位6

（三）住房反向抵押贷款的特征8

二、住房反向抵押贷款合同法律关系解析10

（一）住房反向抵押贷款合同的法律性质10

（二）住房反向抵押贷款合同的主体及其权利义务11

（三）贷款抵押房屋及限制15

三、我国住房反向抵押贷款制度运行障碍分析16

（一）传统养老观念和消费观念的影响16

（二）制度层面的障碍16

（三）住房反向抵押贷款运作过程中产生的风险18

四、美国及香港地区住房反向抵押贷款制度及其借鉴意义20

（一）美国模式20

（二）香港模式23

五、建立和完善我国住房反向抵押贷款制度的意见和建议25

（一）完善土地使用权制度25

（二）解除现行法规中金融分业经营条款的限制26

（三）完善税收优惠政策27

（四）政府提供风险担保27

结语28

参考文献29

致谢31

引言

住房反向抵押贷款指拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给银行、保险等金融机构以获得晚年生活来源，但在世期间仍然保留房屋居住权的一种融资工具。

2013年9月13日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（（以下简称《意见》），提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，住房反向抵押贷款制度成为舆论焦点，质疑之声不绝于耳，未落地的靴子引发中国式养老恐慌。

事实上，住房反向抵押贷款是国外一种成熟的金融产品，也是国外应对“老龄化”风潮的有效工具，针对处于“拥有房产却短缺现金（houserichbutcashpoor）”境遇的老年人，旨在把以房养老这一方式作为养老保障体系的有效补充机制。

联合国曾指出：

21世纪老龄化逐渐成为全球化趋势，这对任何社会都将是巨大的挑战。

21世纪是世界人口老龄化快速发展的时期，全国老龄委办公室公布数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%；

65岁以上人口1.23亿人，占总人口的9.1%。

预计到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿，到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年将增加1000万老年人口。

而不同研究机构和学者的研究预测结果均显示未来的中国老龄化发展还将以更快速度不断增长，中国的老龄化人口在世界老龄化人口的比重将会居高不下。

表一中国老龄化人口比重

与此同时，由于我国多年以来对计划生育政策的贯彻实施，导致人们在育儿观念、家庭观念上产生了巨大转变，城市出现了大量的“四二一”家庭，而农村则因为青壮年外出打工现象的普遍而引起空巢家庭的产生，养老金缺口逐年增大，国家财政不堪重负，席卷而来的“银发浪潮”对传统的家庭养老方式和社会养老方式来说无疑是巨大的挑战。

伴随着住房私有化率的提高，保险机构、银行等金融机构的实力快速发展，我国已经初步具备了运行“以房养老”模式的前提条件，在这种情况下，借鉴国外开展住房反向抵押贷款的经验，把它作为一种新型的养老工具在我国推出，在传统的社会养老和居家养老基础上，多管齐下，对提高老年人晚年生活质量，缓解我国社会养老保障的巨大压力，无疑具有重要意义。

这一新型养老金融工具的推出，对扩大老年消费市场规模，提升老年人购买力，进而拉动市场内需，激活房地产市场，促进金融市场的繁荣以及改变中国人传统养老观念，减轻子女负担，提高老年人经济上自给自足能力，也都将产生积极影响。

实际上早在2003年，时任中房集团董事长的孟晓苏就已提出了建立“反向抵押贷款”寿险服务的建议，此后北京、上海、浙江、江苏、福建、湖南、四川等地陆续开展“以房养老”试点，但是市民认可度低，业务可操作性差，纷纷遭受冷遇；

2013年3月，台湾地区又推出“以房养老”新政，符合条件者众，办理者却寥寥无几。

住房反向抵押贷款涉及政府监管、政策保障、房地产交易、社会保障等多个领域，需要各方共同的组织协调，仅仅依靠金融机构的单方面努力是难以顺利推广的。

国外住房反向抵押贷款制度的顺利开展，与政府积极稳健的的推进以及自身成熟的贷款、担保、资产评估等机构及个人健全的信用系统有关，相比之下，国内还不具备这种适宜“以房养老”发展的成熟环境。

目前世界各国已经推出的住房反向抵押贷款产品中，美国住宅权益转换抵押贷款保险计划（HomeEquityConversionMortgage以下简称HECM计划）发行规模的不断扩大，不仅得益于联邦政府的有力支持，也与完善的法律保障相关。

反观英国，早于美国开展相关业务，推行情况却不容乐观，其原因之一是相关法律条文制度的缺失和制度制定的缺陷。

住房反向抵押贷款制度毕竟是舶来品，金融机构由于前车之鉴而不敢贸然成为“吃螃蟹的人”，国内民众受传统观念的束缚而疑虑重重。

为了避免重蹈覆辙，防止改革再次陷入半途而废的尴尬局面，除在金融、社会保障、政治、社会管理方面进行研究外，还应当尽早的为住房反向抵押贷款制度的中国化构建完善的法律框架，剖析并进一步解决该制度所可能面临的法律问题及制度冲突，住房反向抵押贷款制度才有可能在中国获得长足发展，成为应对中国“老龄化”风潮的有效金融工具。

一、住房反向抵押贷款制度概述

（一）“reversemortgage”概念辨析

为解决“房子富人，现金穷人（houserichbutcashpoor）”境遇的老年人的问题，西方国家产生了一种名为“reversemortgage”的借贷方案。

第一笔贷款是在1961年，波特兰NelsonHaynesofSavings&

Loan向一个高中足球队教练的遗孀NellieYoung发放的。

在国内，目前对reversemortgage的翻译方式并不统一，报纸、杂志对其进行报道的时候习惯笼统的称其为“以房养老”，又因为其现金流向与房地产按揭的方向相反，同时受香港翻译方式的影响，又称其为“倒按揭”或者“逆按揭”。

国务院下发《意见》中，又明确的称之为住房反向抵押贷款。

本文试图结合“reversemortgage”产生的历史渊源及其法理基础，探寻其恰当的法律含义。

1.“reversemortgage”与“以房养老”

reversemortgage制度除住房原有的居住功能外，又赋予其养老的功能，即60岁以前是人供养房，房屋购买者逐步拥有住房资产，60岁以后则是房供养人，住房资产所有者将房屋的使用权和所有权相分离，即把房屋所有权向贷款机构转移，来获取晚年生活来源，故有人称其为“以房养老”。

以房养老简单说来就是依靠房子养老，是一个含糊笼统的概念。

笔者认为住房反向抵押贷款只是以房养老的其中一种形式，但是是相对比较成熟和可行性比较高的模式。

我国此前各地出现的“以房养老”产品，与住房反向抵押贷款并不相同，主要包括：

出租出售房产，自己住老年公寓，所得租金或售房款养老（南京模式）；

出售房屋再返租（上海模式）；

委托房地产公司出租房产，自己入住老年公寓（北京模式）；

售出地段好的房产，换租或另外买入地段略差房（杭州模式）。

2.“reversemortgage”与“倒按揭”

倒按揭也是reversemortgage使用频率较高、较为大众的称呼。

Reverse作为前缀的时候，词性应作形容词词性，有“相反，颠倒”之意，常见的金融词汇有reversepayments反向支付、reverseremittance逆汇等，可见翻译成“逆”或者“反向”均符合其本来之意。

对于“mortgage”一词的翻译各国则大相径庭，在日本，多数学者将其译为“让渡担保”或作“让与担保”。

在我国台湾地区，多数学者则译为“抵押权”；

而在我国香港地区则将之译为“按揭”，其发音与粤语中的“揭”相似，因此，通说认为，“按揭”一词是英语“mortgage”一词在粤语中的音译和意译相结合的粤语译法。

“按揭”是房屋分期付款买卖中的一种担保方式，20世纪90年代初，从中国香港引进至中国大陆。

香港法官李宗锷在《香港房地产法》中对按揭的定义作了如下阐述：

“按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。

经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。

还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让回原按揭人”。

与大陆的商品房按揭制度不同的是，香港的房屋按揭制度只涉及到按揭人（购房人）和按揭权人（债权人，即银行），大陆则将房地产商纳入到本土的商品房按揭制度的法律关系中，并使之成为按揭人及时偿还贷款的保证人，从而将其融入了大陆的社会和法律背景。

与此同时，“按揭”作为一个法学概念尚未被纳入到大陆法学担保物权法体系，中国现行担保法只规定了“抵押权”、“质权”和“留置权”三种担保物权，现行法律中至今尚未使用按揭这一概念，理论界对房地产按揭的法律属性存在颇多争议。

以一个法律属性和概念均不明确的法律术语去定位另外一个法律术语，不仅是学术研究上的不严谨不合理，同样也会影响到住房反向抵押贷款的定性。

3.“reversemortgage”与“住房反向抵押贷款”

Mortgage一词源于英美法系，由词根mort和后缀gage组成，mort源于古拉丁语mortum，意为“永久、永远、死”；

gage在英语中意为“质押、保存”。

两者合为一体，就有了“死担保、永久质”的意思。

美国最权威的《布莱克法律字典》对mortgage一词作出如下解释：

Aconveyanceoftitletopropertythatisgivenassecurityforpaymentofadebtortheperformanceofadutyandthatwillbecomevoiduponpaymentorperformanceaccordingtothestipulatedterms。

mortgage的意思是（债务人向债权人）转移财产所有权，以此作为清偿债务的一种担保方式。

对比《中华人民共和国担保法》三十三条第一款规定：

本法所称抵押，指债务人或第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。

债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

第三十四条主要列举了六类可以抵押的财产，如房屋、国有土地使用权等，在法学上统称为不动产。

不同于其他担保物权，目前，我国适用的按揭并不是英美法上的mortgage，而与抵押最典型的法律特征即“不转移不动产所有权”是一致的。

另外，对于reversemortgage如果以抵押为法理基础的话，抵押物归属债权人是否属于流押的问题首当其冲。

目前我国《担保法》、《物权法》为保护债务人权益，对流押契约采取了禁止态度，二者一致规定抵押合同中禁止设立流质条款，即在债务履行期届满前不得约定抵押财产归抵押权人所有。

但实质上，各国reversemortgage制度中借款人因享有无追索权的保护，房屋价值在合同到期时即使低于预期价值也不会因此被贷款人要求除除抵押房屋以外的补偿。

若房屋价值超出债务部分，贷款人也应当返还给债务人或者其继承人。

故本文认为reversemortgage合同不属于流押契约。

因此，reversemortgage译作住房反向抵押贷款是合乎其在运转过程中体现的目的和法律关系的。

（二）住房反向抵押贷款的定位

各个国家由于社会制度、法律制度、文化传统、老龄化程度的不同，推出的住房反向抵押贷款产品往往从本国国情出发，因而对住房反向抵押贷款的定位或者定性也有差异。

纵观各国理论和实践，可以归纳为三点：

1.老年人寿险产品说（以新加坡模式为代表）

上文中提到国务院《意见》中明确提出将推进住房反向抵押贷款保险产品的推出，另外幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏13年11月2日在“2013中国老龄事业发展高层论坛”上透露：

2014年1月份将推出老年人住房反向抵押养老保险。

种种迹象表明，我国目前试水的主要模式是“抵押房产，领取年金”的老年人寿险产品。

目前这种理论在新加坡运行比较成功，也得到了规模化的发展。

老年人寿险产品说是指房产独立或共同所有人（这里仅指符合一定条件的老年人）以自身寿命为保险标的，以房产作为抵押担保，并按月（年）从保险公司获取现金流以支付晚年生活费用。

在投保人死亡、永久搬出住房或者符合合同约定的其他条件发生时到期，保险公司得以以房产价值为限收回保险费。

“整个过程就像保险公司用分期付款的方式从老年人手中买下房产。

”

2、不动产抵押保全贷款说（以美国模式为代表）

按照美国《联邦银行法》的有关规定，住房反向抵押贷款是指“由不动产抵押保全的贷款”。

该种理论是指达到一定年龄的老年人把房屋产权抵押给商业银行、保险公司等金融机构，金融机构对房产现有价值以及预期价值进行评估后，扣除手续费、保险费等相关费用后按照贷款合同支付贷款。

老年人可以根据自身需求选择给付方式，主要有分期支付（按月、年）、一次性支付和信用额度支付（借款方自己选择时间以及在最高信用额度内不定期领取或偿还）。

双方合同生效后，老年人及其继承人随时可以回赎房产。

在抵押期间，老年房主享有房屋居住权，负责房屋的修缮和管理。

当房主去世或者永久办理抵押房屋后，房屋的产权自动转移给贷款机构，并由其对房屋进行处置（销售、出租或拍卖），所得的价款用来偿还贷款的本息。

3.信托产品说（以日本模式为代表）

1981年，日本的住房反向抵押贷款于东京都的武藏野市试点运营，名为“长期生活志愿资金贷款制度”，由地方自治体、信托银行以及其他市场参与者共同推出。

日本本土的老年人基于对受托人的信任，以其拥有的房屋产权设立信托并指定自己为受益人，由受托人管理和代为处分信托房产的行为以保障自己晚年生活的来源。

而作为受托人的信托公司，发挥其金融专业人的能力对信托财产进行整合性运作，综合利用房屋租赁、房屋出售、资产证券化等形式进行管理和处分生成金融资产年金，并在专业房产价值评估和潜在风险评估的基础上，按照信托行为的约定每月给付委托人一定金额的现金，以实现其晚年养老的目的。

与此同时，委托人享有充分的监管权以保证信托公司为受益人的最大利益处理信托事务。

综上所述，本文认为以上的三种定位具有相同的几项特征：

面向特殊群体、标的物仅限于已获得所有权的房屋、第三方介入担保、金融机构发放现金，此外，大部分国家还规定金融机构无追索权，仅以房产价值为限收回贷款本息或者保险费用，与此同时，抵押人或者被保险人被允许赎回房产而不要支付额外费用。

因此以上的三种定位实质上是住房反向抵押贷款的产品表现形式，具有共同的内涵，即住房反向抵押贷款是针对达到一定年龄的老年人，以解决其晚年生活来源为目的的一款具有保险功能的金融工具。

老年人以自身所拥有的房产抵押给金融机构，同时保留房屋的居住权，金融机构按照合同约定发放贷款。

在发生合同约定的老年人死亡、房屋出售、申请破产或其他情况下，金融机构对房屋进行处分来偿还贷款的本息。

（三）住房反向抵押贷款的特征

1.公益性

住房反向抵押贷款制度是针对“现金穷人，不动产富人”开展的，故而具有一定的公益性。

在发展最为完善并最具代表性的美国住房反向抵押贷款制度中，已有的两种方案均规定：

收入不能超过申请贷款人所在州的中等收入水平。

反向住房抵押贷款如果作为一款纯粹的金融产品要进行商业化、市场化、规模化的运作，首先必须具备以下两个基本条件：

合理的房价上涨预期以及稳定的房地产市场来支持对房屋的估值和交易的实现；

充足的业务量弥补投入的成本并有适当的利润空间。

显然目前的中国市场不能满足以上任意一点。

我国之前各种试水产品纷纷遇冷除因自身产品设计的缺憾和不成熟外，在很