景区林地休闲区和湿地生态公园建设项目可行性研究报告doc.docx
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景区林地休闲区和湿地生态公园建设项目可行性研究报告doc
第一章总论
§1.1项目基本情况
§1.1.1概要
项目名称：
***生态观光园林地休闲区和湿地生态观光园建设项目。
项目地址：
***县高***镇重兴镇村东。
承建单位：
***县***生态观光实业有限公司。
法人代表：
***
建设性质：
新建
建设期限：
2年。
建设规模和内容：
项目共占地2105亩，分两大区域，一是白家湾树林地休闲度假区，位于***生态岛的南面白家湾树林地，总占地约70000平米，包含有房车露营地、休闲木屋、树屋区、宿营区、环湖环林休闲步道、音乐广场的露营休闲度假区；有拓展训练基地、户外游乐区、攀岩运动区的户外拓展训练基地及四季林下花海景观区；另一是***湿地生态公园，也位于***生态岛南，总占地约2000亩，计划利用该处独特的湿地环境优势，拟建设湿地主题生态公园，包含山西首家水上灯光秀，湿地科普观赏教育区、荷花大观园、水上摩托艇表演、冬季冰雪世界、冬捕大会、举办承办大型赛事场地等项目。
投资估算：
项目总投资估算8000万元，其中白家湾树林地休闲度假区投资5000万元，***湿地生态公园投资3000万元。
资金筹措：
本项目总投资8000万元，全部由建设单位自筹解决。
§1.1.2项目提要
***县***生态观光实业有限公司自2009年开始建设以来，始终按照“高起点、高标准、高品位”的建设方针，以农业产业化建设和休闲旅游业开发为中心，先后投资3.5亿元，建设了集生态观光、休闲度假、健身娱乐等多项功能的综合生态园，使其成为大同市的“生态旅游观光名片”和“城市生态后花园”。
该公司充分利用水库、农林生态资源、地热温泉资源和乡村文化资源，把“村”、“园”、“情”、“绿”、“水”资源有机地组合在一起。
充分发挥园区的生态集聚效应、产业聚集效应，发掘园区旅游资源，构造复合多元的旅游产品体系，建设具有浓郁文化底蕴的休闲旅游度假目的地，是项目提高开发质量、把握更广泛市场的必由之路。
***县***生态观光实业有限公司总体定位于创意农业休闲、温泉养生度假、快乐健身运动体验和航天国防科普教育密切协同的乡村全景产业链园区、旅游、养生、健身、农林推进乡村现代化示范区。
项目建成后，必将为我国振兴乡村、转变经济发展方式、调整经济结构走出一条新路，成为***县和山西省的一个养生符号。
§1.2项目承建单位
***县***生态观光实业有限公司成立于2009年，地处***县***镇重兴镇村东，是一家以生产销售绿色无公害农（水）产品、提供旅游观光度假服务为一体的复合型企业。
总占地1000亩，其中水域面积约360亩，总投资2亿元。
公司现有员工300名，其中生产人员180名，管理人员35名，业务人员85名，大专以上学历人员50名。
到目前已成为山西省渔业（养殖、观光）、旅游服务业示范产业，山西省绿色无公害基地。
现在，通过广泛深入地考察学习，通过与政府主管部门、养老服务机构、工程咨询机构、规划设计机构等单位领导、专家的交流商议，对***生态观光园项目有系统的思考和明确的开发战略及经营理念，并编制完成了项目规划和经营战略方案。
§1.3研究工作范围
1.通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；
2.对市场调查和需求预测，确定本项目的建设规模；
3.对项目区条件和工程方案进行可行性论证；
4.对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；
5.对工程技术及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；
6.根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；
7.对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；
8.对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；
8.得出可行性研究结论。
§1.4本项目研究的主要依据
1.国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
2.《建设项目环境保护管理条例》（国家环境保护委员会、国家计委）。
3.2015年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》等中央政府2001年以来出台的养老相关政策。
4.国家有关部门关于项目可行性研究报告编制规范和要求；
5.《***县国民经济和社会发展第“十三个”五年规划》；
6.《建筑设计常用数据》汇编；
7.《投资项目可行性研究指南》；
8.山西省建筑工程预算定额估价表和大同市大宗材料市场价格信息；
8.建筑抗震设计规范（GB50011-2012）；
10.大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
10.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案、基础材料及***县地热分布图。
§1.5主要技术经济指标表
表1-1项目主要经济指标表
序号
科目
单位
指标
备注
1
规模总投资
万元
8000.00
1.1
建设投资
万元
6228.00
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
500.00
2
年均销售收入
万元
9247.50
3
年均总成本
万元
6766.51
3.1
年均固定成本
万元
1148.79
3.2
年均可变成本
万元
5617.72
4
年均经营成本
万元
6443.36
5
年均利税总额
万元
2480.59
5.1
年均营业税金及附加
万元
43.00
5.2
年均利润总额
万元
1900.13
5.3
年均增值税
万元
537.46
6
财务内部收益率
%
23.85
税后
7
财务净现值
万元
17502.9
税后
8
税后投资回收期
年
6.28
含建设期
9
财务内部收益率
%
27.57
税前
10
财务净现值
万元
17554.5
税前
11
总投资收益率
%
31.00
12
投资利税率
%
22.58
13
项目资本金净利润率
%
28.50
14
盈亏平衡点
%
32.03
在投资实践中，边建设边为建成运营筹备资源，随之边运营边建设，前期工程项目的经营收益用于补充后续项目的建设资金和运营流动资金，将缓解后续建设和运营的资金缺口，承建单位总体上可顺利实现滚动投资。
***生态园区项目具有较为可靠的盈利能力和抗风险能力。
承建单位能够比较稳定地获得充足的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品的资金实力。
项目从财务角度分析是可行的。
第二章项目的建设背景及提出理由
§2.1建设背景
2.1.1国家及地方政策背景
1、《产业结构调整指导目录（2011）》
项目的建设符合该指导目录中的第一类鼓励类第三十四项旅游业第2条乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务。
2、十八大报告精神
建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。
党的十八大报告把生态文明建设放在突出地位，纳入社会主义现代化建设总体布局，进一步强调了生态文明建设的地位和作用，进一步昭示了我们党加强生态文明建设的意志和决心。
党的十八大报告明确了大力推进生态文明建设的总体要求……着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，这是推进生态文明建设的基本途径和方式，也是转变经济发展方式的重点任务和重要内涵。
在经济发展中，要尽可能减少单位产品的资源消耗强度和能源消耗强度，减少污染物排放，减少废弃物产生。
积极发展节能产业，推广高效节能产品；加快发展资源循环利用产业，推动矿产资源和固体废弃物综合利用；大力发展环保产业，壮大可再生能源规模。
积极发展循环经济，促进生产、流通、消费过程的减量化、再利用、资源化。
3、国家相关规划
（1）《国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
国家“十二五”规划明确提出，积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。
坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。
推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。
完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。
（2）《全国休闲农业发展“十二五”规划》
《全国休闲农业发展“十二五”规划》指出：
到2015年，休闲农业成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。
产业类型丰富多元。
创新农家乐、休闲农庄、农业示范园、农业观光园、民俗文化和农事节庆等模式，新颖性、趣味性、体验性进一步增强。
积极引导符合条件的农户利用农业与生活资源，大力发展以“吃农家饭、住农家院、摘农家果”为主要内容的农家乐。
以休闲度假和参与体验为核心，拓展多元功能，发展功能齐全、环境友好、文化浓郁的休闲农庄。
突出传统农耕文化与现代科技的结合，拓展教育示范功能，推进现代农业示范园建设。
充分利用农业生产过程的时空景观，发展农业观光园，彰显人与自然和谐的丰收景象。
挖掘包装民俗文化，强化民族精神，塑造民族品格，推进民俗村发展。
全面提升农事节庆活动内涵，实现“以节会友、以节拓市、以节富民”。
由上可见，无论是国家规划还是地方规划，都对以旅游业为代表的服务业进行了规划，本项目是以生态旅游产业为主导，融合生态观光、休闲度假、娱乐商贸等元素于一体的综合性生态观光园区建设，其规划定位和内容完全符合国家和地方各项规划所确定的方向，是国家和地方各项规划的具体反映。
2.1.2旅游业发展背景
旅游业是21世纪的朝阳产业，也是目前我国第三产业中最具活力的行业。
旅游业社会化程度高、综合性强，是经济社会发展和人民生活质量提高的重要标志。
旅游业的发展在经济建设、政治建设、文化建设、社会建设等方面发挥着越来越重要的作用。
作为第三产业最主要组成部分之一的旅游业近几十年来在全球范围内获得了突飞猛进的发展，而生态旅游作为生态理念向旅游业渗透的产物也越来越受到人们的重视。
2014《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）中指出，要坚持融合发展，推动旅游业发展与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化相结合，推动旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，满足多样化、多层次的旅游消费需求。
既要规范服务流程和服务标准，发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游，并结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。
又要大力发展乡村旅游，推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。
于是，回归田野、自然的休闲农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发迖国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。
休闲农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在休闲农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。
利润和效益是普通种养业的5至10倍。
休闲农业基地不是人们通常所述的与休闲农业、旅游农业、高效农业等同意义上的休闲农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济
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