沪昆高铁邵阳北站新区开发PPP项目商业计划书2Word文档格式.docx
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2.娄邵经济协作区的结合部，湘中城市经济一体化建设连接点
区域经济合作已成为世界经济发展的主流，就国内来讲，各区域经济一体化如火如荼。
长三角、珠三角、环渤海等区域合作深入发展，湖南省内也由最初的长株潭区域合作发展为更大范围的3+5城市群。
湘中城市群将从长远战略出发，探索区域合作发展的道路。
北站新城位于娄邵两市的结合部，是湘中、湘西南两大经济板块的中心。
坪上镇历史上是老新化县的一部分，大同文化又是梅山文化的重要分支，而新化、冷江、涟源等县市，千年来和邵阳人民共用着“宝古佬”的称谓。
北站新城作为娄邵经济协作实验区已经具备了区位条件、文化条件和产业条件，目前两地人民也急切期待通过两地的经济合作来加快经济发展，提高生活水准。
目前，区域经济合作试验大部分集中在经济发达区域，在经济欠发达地区的跨行政区的全方位的一体化还极少见，因此，娄邵经济协作区必将通过高铁北站新城而加快发展。
3.邵阳北部新城、东部城市群的重要支点、对外门户
邵阳作为一座有着2500多年历史的古城，文化底蕴深厚。
但是，近二十年来，由于各方面的原因，邵阳的城市发展还不够快，邵阳急需一个突破点，来重整城市的发展。
北站新城作为沪昆高铁在邵阳唯一的地级站，将是邵阳联通外部的重要窗口，也必将成为邵阳城市化建设的先导区。
新城距市区38公里，距新邵县城（已基本实现与邵阳连城）28公里，虽然中间距离较远，但是也具备了同城一体的基本条件，这在全国有不少先例，如宁波北仑区（北仑港）距宁波市区40公里，张家界武陵源区距市区28公里等等。
总之，新城城市建设、工业建设、物流、房地产开发的前景诱人。
三、开发的有利条件
1.打造邵阳北站新城是顺势而为，发展条件得天独厚
新型城镇化是湖南“四化两型”战略目标的重要内容，是新型工业化的基本土壤。
安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成，特别是沪昆高铁设站坪上，即邵阳北站，带来了城市间人口流动的大流量和高密度，是推进新型城镇化建设和促进城市间经济一体化进程的强有力的推动器，为坪上的城镇化建设提供了千载难逢的发展机遇，为县“做大城镇”战略注入了新的内涵，为邵阳市“南延、东进、北拓”的城市化战略扩大了外延。
打造邵阳北站新城是顺势之举，具有得天独厚的发展条件。
2.交通区位优势为打造邵阳北站新城提供了发展条件
沪昆高铁在坪上设站，即邵阳北站，使坪上处于东西交汇、南北贯通的交通枢纽内，娄怀高速、邵坪高速、娄新高速、衡邵高速、207国道与沪昆高铁交织，形成四通八达的交通网络。
且邵阳北站地处邵阳市、娄底市、冷水江市所构成的湘中“银三角”经济战略区位，区位条件十分优越。
特别是随着沪昆高铁的贯通，可迅速形成以邵阳北站为中心的经济高速发展区域，北上长沙，可融入环长株潭经济圈，仅1小时车程；
南下广州，与经济发达的珠江三角洲地区融合，仅2个半小时车程；
东至上海，进入亚太地区重要的国际门户，仅4个小时车程。
这种承东启西、临南朝北的战略区位优势，多点对接、多极增长的发展格局，为以邵阳北站为中心开发新城区提供了得天独厚的发展条件。
3.沪昆高铁为打造邵阳北站新城创造了支撑条件
从长期看，新一轮的经济增长周期，需要更高水平的交通条件以及更好的基础设施，而沪昆高铁及其配套项目的建设，为新一轮经济增长提供了更好的支撑条件和支撑基础。
首先，娄新高速公路和邵坪高速的建成将邵阳市、冷水江与邵阳北站实现无缝对接，会使运输市场进入一个快速发展的时期，运输企业、客运班线、道路运输经营户、从业人员将得到前所未有的发展，将极大方便广大群众的出行，产生巨大的经济效益。
其次，交通条件的改善将大大加快农业资源的开发和农产品流通速度，带动粮食、蔬菜、养殖、旅游等特色农业的发展，为新城建设提供强力支撑。
第三，大流量的人流物流将带动第三产业的巨大发展。
随之而来的是商贸物流业、现代服务业、休闲娱乐业和旅游观光业将雨后春笋般发展，强力推进新城建设。
4.资源优势为打造邵阳北站新城提供了基础条件
新型城镇化作为吸引投资、集中发展优势产业的载体，离不开资源作为支撑。
坪上丰富的人文、自然资源可为邵阳北站新城建设提供有力保障。
一是人力资源众多。
据调查统计，坪上镇在国外的技术专家有27名，在国内的技术专家有79名，他们对家乡有着特别的情结，报效家乡、建设家乡一直是他们的夙愿。
再加上带动引进的人才，必将形成一个庞大的智囊团，将为邵阳北站新城的建设提供可靠的人才技术保障。
三是资金来源广泛。
坪上本地民间资本市场广阔，年均存入当地银信部门的现金就上亿元，外围资金更是势力雄厚。
三是自然资源丰富。
座落在坪上的筱溪水电站，为大型水利枢纽工程，可为新城建设提供能源保障；
坪上水资源量充沛，资江穿境而过；
煤、锡、金等矿产资源储量丰富，经济基础条件较好，为新城工业发展提供了基础条件。
四、项目建设任务与内容
（一）建设任务
在坪上镇双石、东岭、新开等村，建设7.56平方公里（一期）新城镇，融合交通运输、星级宾馆、商业购物、文化休闲和生态居住等主要功能，重点发展现代物流业、房地产业、特色餐饮和其他新兴服务业，加快形成工业和商贸流通集中区，打造工贸特色重镇。
配套建设基础设施和社会事业设施，完善道路、供水、供电、电信、网络等市政设施。
（二）主要项目规划布局
1.居住项目布局
居住项目用地面积247.8518公顷，占建设用地32.77%，人均居住用地33.05㎡。
其中，二类居住用地174.8807公顷，占建设用地23.12%；
安置用地72.9711公顷，占建设用地9.65%，安置用地共七处，分别布置在规划用地的四周，均邻城市干道。
规划根据不同区位和现有资源，将采取不同的开发策略。
在居住用地开发建设中，将结合现状特征和地方特色，对规划区内的峰水河及其它水系进行整治贯通，借助水系自然景观，建设滨水绿地和各类健身设施，改善居住生活环境，提高生活居住品位。
各居住社区内，将设置相应的商业服务、停车场、环卫等配套设施，加强对设施的管理和维护，使其功能齐全，满足居民日常生活需要。
各居住社区，将根据实际情况采用不同的开发和改造策略，在符合规划要求的前提下，因势利导，允许各类投资主体进行成片改造和开发，尽量集约使用土地资源，不断提高生活居住环境质量。
2.公共管理与公共服务设施布局
公共管理与公共服务设施，主要包括行政办公、文化设施、教育科研、体育、医疗卫生、社会福利六类，总建设用地规模48.2469公顷，占建设用地的6.38%。
行政办公：
镇政府拟迁入邵阳北站新城的政务中心，并成立新城建设指挥中心，统一布置在坪上大道与筱溪路交汇处，现状镇行政中心用地规划置换为商贸用地。
规划行政办公用地10.9030公顷，占建设用地的1.44%，人均1.45平方米。
文化设施：
在新城区新建图书馆、青少年宫、老年活动中心、会展中心等公共文化活动设施，将新城中心打造成为城市级大型文化活动中心。
规划文化设施用地4.5683公顷，占建设用地的0.6%，人均0.61平方米。
教育科研：
规划为优化教育资源，根据需求在体育中心西侧布置了一处中等专业学校，兼提供信息网络化知识培训和为相关企事业单位提供各种技术与技能培训。
规划教育科研设计用地4.8816公顷，占建设用地的0.65%。
按照《城市居住区规划设计》规范要求进行中小学布局，规划区设置中学2所，小学3所。
中学服务范围为新城区及其周边区域。
体育设施：
规划在东岭路北侧新建一个体育中心，设置中型体育馆、标准体育场等设施，形成设施齐全的市级体育中心。
在各居住（小）区内，结合社区服务中心设置相应的体育健身活动场地和活动室。
规划体育设施用地4.2317公顷，占建设用地的0.56%，人均0.56平方米。
医疗卫生：
新建1个大型的综合性医院，同时加强医院硬件设施建设，提高医疗水平；
结合居住区级中心设置社区健康服务中心，形成比较完善的医疗卫生服务网络。
规划医疗卫生用地3.6017公顷，占建设用地的0.48%。
社会福利：
为提高社会福利和慈善服务，在筱溪路与坪上大道的西北角布置一处福利院，占地3.4288公顷，占建设用地的0.45%。
3.商业服务业设施布局
结合邵阳北站站前广场的建设，在其周边及站前路、坪上大道两厢街区布置以现代化的商业、批发市场、金融保险、宾馆酒店、咨询服务等为主的商业、商务、娱乐服务新中心，打造档次较高的商业、商务及娱乐综合体，并服务于新邵县、邵阳市及周边地区。
居住区级商业服务中心结合居住区中心布置，主要满足其所服务的居住区居民基本日常生活需要。
商业服务业设施用地82.4128公顷，占建设用地的10.9%。
零售商业：
在坪上大道、站前路和筱溪路等主干路分别布置以零售功能为主的商铺、商场、超市等用地。
规划零售商业用地44.8659公顷，占建设用地的5.93%。
批发市场：
布置6个市场，其中在汽车站的东南角设置一个大型综合性的生活用品、农副产品、小商品等专业市场；
在筱溪路北侧设置建材、汽贸、装饰、轻工业品等专业市场；
在站前路与志木路交汇的西南角处设置面向镇域其他区域的蔬菜、水果、水产等农贸批发大市场；
在金龙路西侧设置坪上相关旅游商品等本地特色市场；
其它设置为与居住小区配套的市场。
规划批发市场用地8.8297公顷，占建设用地的1.17%。
餐饮设施：
分别在坪上大道与东岭路交叉的西北角、坪上大道与枫林路交叉的西南角布置餐饮项目，其中坪上大道与枫林路交叉口处的餐饮项目，将结合新城的中心公园及炉滩公园景观条件好、休闲人员多的特点进行特色经营，如坪上牛肚等特色小吃。
规划餐饮用地7.3850公顷，占建设用地的0.98%。
旅馆：
针对邵阳北站建成后辐射范围广、流动人口多等的特点，将分别在坪上大道两侧、邻站前广场处各布置一处旅馆用地，建筑限高80米，将其打造为邵阳北站的地标性建筑。
规划旅馆用地9.5534公顷，占建设用地的1.26%。
金融保险用地7.5316公顷，占建设用地的1.0%；
其它商务用地4.2472公顷，占建设用地的0.56%。
4.工业项目布局
规划一类工业用地105.4883公顷，占建设用地的13.95%，人均14.07平方米，相比现状有较大幅度的增长。
坚持“工业入园”，实现由“粗放型”分散发展向“集约型”集聚式发展方式的转变。
将零星分布的企业逐步搬迁进入产业集聚区，分片集中，打造特色产业集群。
产业集聚区内要求按照集群化原则进行工业企业布置，以现有产业集群为基础，围绕资源深加工、延长产业链，提高产品附加值，大力发展建材、轻工、电子、农产品加工类产业，适时进行产业结构调整和优化升级。
加快集约化进程，形成具有较强综合竞争力的产业集群，形成一批市场影响力大的龙头企业和名牌产品，力争形成全省重要的建材、轻工、电子、农产品加工类产业基地。
以工业带动城镇化，进一步推动坪上城镇化进程。
5.物流仓储布局
仓储用地应与商贸物流相结合，且邻近交通干道，实现信息发布、经营、储、运一体化，缩短转运周期，提高效率。
规划物流仓储用地3.5125公顷，占建设用地0.46%。
（二）主要建设内容
1.对外交通建设
新城的过境交通流和对外交通流仍以东、北、南向交通为主导。
同时，随着沪昆高铁、安邵高速、邵坪高速、娄新高速及G207国道交通网络的建立，规划区将会形成以公路、铁路为主导的对外交通运输方式。
规划区主要对外交通通道：
黄珠山路：
是新城区对外联系冷水江市、新邵县城等的通道。
金龙路：
是新城区以西地区至邵坪高速的主要通道。
大同路：
是新城区与冷水江市、涟源市等对外联系的主要通道。
筱溪路：
是邵坪高速公路连接线的一部分（坪上大道以东段），是快速路至邵阳北站的主要交通干道。
2.路网建设
规划在充分研究现状的基础上，本着人与自然和谐共处的原则，在可持续发展的指导思想下，将结合用地布局和功能区的划分，综合协调与坪上镇现状建成区的交通联系，力求发挥道路资源的最大潜力，构筑本区内的道路网络。
区内道路以主干路、次干路、支路三级组成道路网络系统,网络总体采用近似棋盘式布置，形成“三横三纵”的路网骨架。
三横：
站前路、筱溪路、百宁路；
三纵：
黄珠山路、坪上大道、大同路。
（1）主干路
主干路是承担各组团间及组团内的长距离交通联系，并对快速交通进行集散。
主干路红线宽度36～50米，包括东西向的站前路、筱溪路、百宁路和南北向的黄珠山路、大同路、坪上大道。
主干路分为跨组团间的主干路和组团内部的主干路两个层面，其中由筱溪路、百宁路等道路承担组团间的交通联系，其它主干路以组团内部交通为主。
站前路：
西起黄珠山路，东至大同路。
是邵阳北站外围地区进站的必经通道之一，同时也是商贸服务中心内部联系的主要干路，新城的景观大道。
道路红线宽度42米，道路横断面采用一块板布置。
西起黄珠山路路，东至峰水河。
是快速路至邵阳北站的主要交通干道，邵坪高速公路连接线的一部分，新城的景观大道。
百宁路：
西起黄珠山路，东至峰水河。
是组团内部及规划区与坪上组团等联系的主要交通通道。
道路红线宽度36米，道路横断面采用一块板布置。
南起筱溪路，北至站前路。
是新城区对外联系冷水江市、新邵县城等的主要通道之一，也是组团内部联系的主要通道之一。
坪上大道：
南起百宁路，北至站前路。
是新城各组团间联系的最主要通道和景观大道，也是新城区外围进入邵阳北站的主要通道之一。
道路红线宽度50米，道路横断面采用二块板布置。
是新城区与冷水江市、涟源市等对外联系的主要通道，也是工业组团内部联系的主要通道之一。
（2）次干路
次干路主要是解决相邻组团间及组团内部的交通联系，对城市主干路交通进行集散，并与主干路一起形成城市干道系统，以交通功能和服务功能为主。
次干路主要连通居住区、商业区、工业区和休闲场所，是组团内部的主要交通道路。
次干路红线宽度30米，一块板形式。
规划次干路有东岭路、枫林路、志木路、迎宾路。
（3）支路
支路的功能是汇集交通和疏散次干道的交通车流，提供居住区、商业区和工业区内部的联系，限制穿过性交通出入。
支路实行停车限制，不限制建筑物的正面开口。
支路红线宽度12～22米。
主次干路规划控制一览表
路名
起止点
长度（Km）
路宽（m）
道路分幅（m）
建筑后退距离（m）
道路
等级
站前路
黄珠山路—大同路
2.219
42
8（3+5）+26+8（5+3）
6
主干路
筱溪路
黄珠山路—峰水河
2.478
7（4+3.5）+22+7（3.5+4）
百宁路
2.425
黄珠山路
站前路—筱溪路
0.948
36
坪上大道
站前路—百宁路
2.618
50
8（3+5）+13+8+13+8（5+3）
8
大同路
3.114
东岭路
2.753
30
6（3+3）+18+6（3+3）
4
次干路
枫林路
志木路—大同路
2.238
志木路
3.140
迎宾路
2.913
3.道路交叉口规划
道路交叉口是道路通行能力的关键所在。
城市道路交叉口应根据相交道路的等级、交通流量、公共交通站点的设置、交叉口周围用地性质来确定交叉口的形式及其用地范围。
规划区除黄珠山路、大同路与沪昆高铁采取分离式立交外（沪昆高铁上跨），其它道路交叉口均为平面交叉口形式。
4.主要交通设施建设
（1）长途客运站
根据《汽车客运站级别划分和建设要求》的规定，规划结合站前广场在其东侧1-08号地块布置长途汽车客运站（以长途客运交通为主，兼中短途），设置等级为一级车站，日发量为5000～10000人次以上，用地规模按360㎡/百人次计算，汽车客运站最大用地规模需3.6公顷，本次规划总用地面积4.8077公顷，完全能满足《汽车客运站级别划分和建设要求》中的规定，剩余1.2077公顷用地规划为公交首末站用地。
（2）公共停车场
根据《城市道路交通设计规范》GB50220-95的规定，城市公共停车场用地总面积可按规划城市人口每人0.8～1.0㎡计算。
本次规划人口7.5万人，公共停车场面积5.2318公顷，人均0.698平方米（概念规划公共停车场面积12.0626公顷，人均0.804平方米，总体能满足使用要求）。
规划共设置社会公共停车场4处，分别位于2-13、3-09、3-28、5-08号地块，规划将其集中布置在交通出入口以及城市的商业中心、行政中心、文体卫生设施等人流车流集散处等，一般用地规模为1.0～2.0公顷。
5.公共交通
（1）公交路网
根据城区结构形态，结合客流和功能分工，城区宜采用干线和支线两个层次的公交路网。
公共汽车拥有量按7辆/万人计算，则规划区总量为50辆。
规划区内公交站距为500～800米，外围地区小于1000米。
（2）公交站场
规划区公共汽车综合建设用地指标按200平方米／标车确定，共需要站场用地1.0公顷。
城区共规划2个大型公交首末站，占地面积共2.8公顷（按概念规划规模确定），分别布置在长途客运站、城市中心公园处，兼作公交办公、营运、车辆停放、检修保养等用。
各类建设工程配建停车位指标一览表
建筑类型
计算单位
机动车
非机动车
旅馆
涉外宾馆
车位/客房
≥0.25
1.0
其他旅馆
≥0.15
办公
商业办公（写字楼）
车位/100平方米建筑面积
0.5-1.0
3.0
政府机关办公
0.5-1.5
4.0
一般办公
≥0.4
商业
场所
旧城区商业中心
≥0.5
9.0
其他地区商业中心
≥0.8
8.0
普通零售
≥0.2
餐饮
≥2.5
娱乐
≥1.0
市场
批发交易市场
≥0.6
超市
10.0
农贸市场
≥0.3
医院
市级及市级以上医院
其他医院
5.0
独立门诊
博物馆、图书馆
展览馆
体育场馆
一类体育场馆
车位/100座
≥3.0
35.0
二类体育场馆
≥2.0
影剧院
电影院
50.0
剧院
40.0
游览场所
自然风景公园
车位/1公顷占地面积
其他公园
车位/100平方米占地面积
2.0
学校
初中
车位/100名学生
高中
70.0
成人教育
60.0
住宅
别墅
车位/户
—
商住
0.6
般住宅
0.5
1.5
工业厂房
车位/100名职工人数
6.公用及公共配套设施建设
（1）中学、小学
中学：
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