中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共1492章Word格式.docx
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保持在GDP总量的10%左右。
2000年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅，但是由于受到宏观政策（2005年“国八条，”2006年4月“国六条）”调控的影响，在2005年和2006年5月，房地产投资增幅有所回落，但仍然保持小幅上涨的态势。
、房地产市场逐步进入正规，呈现供销两旺的局面
2003年以来房地产市场供销比由2003年的1：
0.89调整到2005年的
1:
1.1～1.3这样正常发展的范围内。
南京房地产市场经过几年的发展逐渐步入正轨，市场呈现供销两旺的局面。
三、商品房销售价格保持稳步上升
2003年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长幅度为
8.1%，2005年销售均价为4820元/㎡。
四、2006年上半年房地产市场供应受政策影响有所回落
2006年上半年全市商品房供应情况详表（单位：
万㎡）
指标
商品房
商品住宅
上市面积
同比增幅
占全市比例
全市
372.92
-11.55%
100%
291.31
-11.07%
江南八区
168.17
-27.41%
45.10%
126.26
-30.65%
43.34%
城东
12.78
-33.01%
3.43%
12.73
-31.28%
4.37%
河西
44.34
-62.55%
11.89%
34.97
-64.06%
12%
城北
46.58
132.11%
12.49%
42.95
136.69%
14.74%
城南
24.55
-14.66%
6.58%
18.49
-29.1%
6.35%
城中
36.72
31.23%
9.85%
14.39
94.27%
4.95%
江宁
88.87
7.33%
23.83%
66.61
3.72%
22.87%
仙西
3.2
-81.72
0.86%
2.73
-81.29
0.94%
江北
123.56
114.55%
33.13%
98.44
121.10%
33.79%
受宏观政策调控的影响，2006年上半年南京市商品房供应量比去年同期
下降了11.55%，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。
从全市商品房和商品住宅的供应情况来看，江宁、江北板块的供应量超过全市50%的比例。
从河西板块情况来看，市场供应同比减少了60%以上，一方面由于河西北部无土地供应影响，另一方面奥体区域受2005年市场供销危机的影响，推盘幅度减弱，这两个原因造成河西市场供应大幅度减少。
五、2006年上半年预售商品房交易逐步回暖
2006年上半年全市商品房销售情况详表（单位：
万㎡）
销售面积
518.93
28.35%
432.51
18.37%
237.88
8.87%
45.84%
205.05
8.62%
47.41%
19.21
-6.18%
3.7%
18.84
-4.2%
4.36%
98.63
43.24%
19.01%
88.27
34.54%
20.41%
30.55
-6.21%
5.89%
27.9
-11.81%
6.45%
38.62
15.5%
7.44%
36.43
14.7%
8.42%
38.05
-27.77%
21.09
-34.08%
37.34%
127.18
39.82%
24.51%
107.67
28.00%
24.89%
12.82
22.47%
2.47%
12.52
54.2%
2.9%
164.16
17.260%
31.63%
119.78
129.52%
27.69%
（数据来源：
南京市房产局统计）
2006年上半年全市商品房销售面积518.93平方米,同比增幅28.35%销量增幅最大的板块是河西板块。
城中板块由于销售价格逐步走高，同时市场供应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而出现市场销售回落的态势。
五、展望与小结
房地产市场投资受政策影响较明显，但始终保持增长的态势；
南京房地产市场供销两旺，销售价格保持合理的空间稳步上扬；
06年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观望状态逐步减弱；
城中板块供应面积虽然保持90%以上的增幅，但是供不应求的局面依然保持。
第四节重点片区房地产市场分析
板块区位图（河西片区、城中片区）
10
、南京河西区域房地产市场分析
1、河西板块简述
河西区域位于南京主城的西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老
城相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。
通常将河西板块又细化成三个子板块：
汉中门大街以北为北部，或称龙江片区；
汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；
兴隆大街以南为南部，或称奥体片区。
因河西板块范围较大，不同区域的供销特征不尽相同，因此为提高参考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范围包括龙江片区和南湖片区的北部,即河西北板块。
2、河西住宅物业市场情况
市场呈现供销两旺
区域市场2005年至2006年上半年运行基本稳定，多数项目销售情况良好。
2005年板块总销售量为27.29万平方米，2006年上半年总销售量为14.98万平方米；
2006年上半年住宅供销比约为1:
1.07。
河西供销主力户型面积
在2005年全年的住宅销售中，100～160㎡的销售量占了总量的83％，而其中110～120㎡、130～140㎡区间的销售率最高，均超过80％，相比于其它板块，龙江的畅销面积略为偏大。
区域代表项目销售均价
以区域内目前住宅主力销售均价一般在7000～7500元/㎡范围，在全市处于较高水平。
与去年同期相比，价格涨幅在500～800元/㎡左右，平均涨幅约为7～8％。
区域后期开发量
当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。
后期仍有较高的后续量，目前已知项目的节余量为45万平方米。
区域主要在售项目节余量统计
项目
节余量
海德卫城
12万平方米
西城岚湾
4万平方米
11
天水滨江
约10万平方米
龙凤玫瑰园
13万平方米
2005年以来共出让6幅地块，除本项目外，另5幅地块约可提供27万平方米的上市量，而本项目的开发总量近60万平方米。
2005～2006年周边土地出让一览表
土地编号
坐落
出让面积（㎡）
容积率
用地性质
建筑面积
（㎡）
NO.2005G38
清凉门大街以南，
湛江路以西
24465.3
2.2～2.4
居住、商业、办公、
文化娱乐混合用地
56270.19
NO.2005G39
清凉门大街以南
41063.8
二类居住用地
94446.74
NO.2005G40
汉中门大街以北
11665.7
1.6
18665.12
NO.2005G95
南京市鼓楼区凤
凰西街与江东北
路交叉口北侧
16792.1
2.2～2.6
40301.04
NO.2005G98
南京市鼓楼区江
东北路
23452.2
2.8
65666.16
NO.2006G14
凤凰片
169560.9
3.35
二类居住、商业混
合用地
568029.02
综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为130万平方米，其中住
宅约为100万平方米。
预计将在未来3～4年内陆续上市，每年的住宅上市量
大约在30万平方米左右
12
【住宅市场小结】
本项目所在片区长期以来被看作南京的高尚人文社区，周边居住人群以高校教师、政府公务员等高素质人群为主。
区域房地产市场供销两旺的局面；
2006年上半年区域住宅新增上市量为14万平方米，同期销售量为14.98万平方米，供销比为1:
1.07；
区域住宅市场的主力供销集中在100～160㎡的户型面积，在售项目的主力价格一般在7000～7500元/㎡；
随着该区域的不断发展，后期生活配套不断完善，整个区域将发展成为以中高端项目为主、兼顾商业、生活、交通等配套的高尚居住区；
预计河西未来3-4年，每年住宅上市量约为30万平米。
3、河西商业物业市场情况
片区商业供应量大带来销售压力整个河西板块的商业供应量较大，价格起点较高，但是去化速度相对较慢。
在初期消费支撑人流相对较少的情况下，无论租金还是经营收益都难以满足初期售价。
从河西片区（河西中部片区为主）规划总体供应量来看达到100万平米，
待上市量也达到41.5万平米，因此未来河西商业地产的竞争将会非常激烈。
河西（中部片区）商业地产供销信息统计
总体供应量
已上市量
销售量
待上市量
价格水平
13
CBD店铺商业均价在1.5规划100万28.5万方约9.5万方41.5万方
万元/左右
1
数据来源于统计局）
14
河西片区商业物业销售均价河西片区商业物业的销售均价集中在8000—12000元/平米范围内
项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提升
目前河西片区一些居民区集中地段（如清凉门大街、集庆门大街等地段）
已有一定商业氛围，但是商家形象档次较差、经营内容相对单一（龙江片区
除外），服务人群的规模较小，且都是以周边居住区生活配套服务为主。
河西片区（项目周边）现有商家信息统计
经营内容
数量（家）
烟酒店
餐饮
75
服饰
23
银行
19
邮局
医院（诊所）
7
菜场
2
超市（水果超市）
18
休闲（美容、美发、棋牌、茶社、俱乐部、足疗等）
44
药房
21
配套（宠物、中介、通讯、网络、洗衣、摄影、汽修、
文具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等）
73
西点、冷饮
市调统计）
河西商业物业市场小结】
1、片区商业物业供应量较大，规划商业总体量达100万平米，未来市场竞争较为激烈；
2、河西片区商业物业的销售均价集中在8000—12000元/平米范围内；
3、片区商业物业档次、形象及功能性有待提升。
15
4、河西办公物业市场
05年7月—06年7月河西板块供销分析
5
4.5
4
23.5
m3.5
m：
万2.53
：
位2
单1.5
0.5
上市量销售量
7月
8月
9月
10月
11月
12月
06-1月
2月
3月
4月
5月
6月
上市量
0.92
0.48
0.44
0.38
3.5
0.27
0.01
0.03
4.23
0.14
0.22
0.1
0.21
0.79
0.35
0.15
0.02
0.69
0.54
1.11
0.8
南京市房产局统计）
2005年7月至2006年7月河西板块办公物业上市总量为102779平米，销售总量为56015平米。
河西板块办公物业销售主要以奥体片区为主，河西中片及北片也有少量销售。
16
05年7月—06年7月河西板块供销比情况
05年7月—06年7月河西板块销售价格
整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成交均价在7000—8000元/平米，北片则集中在8000—9000元/平米，奥体板块集中在5000—7000元/平米。
其中河西北片仍然是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低，主要原因在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。
13000
7135
628
单位：
元/平米11860
12000
11000
10000
9000
519254505717
7569
8294
成交均价价格趋势线
6259
8000
7000
6000
5000
5854
河西办公物业市场小结】
05年7月—06年7月，河西办公物业市场上市量约为10万平米，其上
市量主要集中在奥体板块；
过去一年河西办公物业销售总量约为5.6万平米，也主要集中在奥体板块；
从该片区办公物业的销售价格来看，由河西北片、中片至奥体板块销售均
17
价依次下浮；
河西片区未来三年写字楼物业市场供应量约为100万平米，市场竞争将会空前激烈。
二、城中板块房地产市场分析
1、城中住宅物业市场情况
2006年上半年，城中供应量增长较快
2006年上半年，住宅上市量为14.39万平方米，同比增长94.27％，主要集中在新开盘的恒隆花园、宏图上福园等项目。
2006年上半年，城中商品房销售面积下降
2006年上半年，城中板块商品房销售量为38.05万平方米，同比减少
27.77％，其中商品住宅的销售量为21.09万平方米，同比减少34.08％。
受连续两年宏观调控的影响，高档住宅的部分消费被抑制，但2006年上半年住宅供销比约为1:
1.47，显示出城中的住宅仍然很受高端客户青睐。
畅销面积集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间
2006年上半年城中的商品房销售，主要集中在80～120㎡和140～160㎡两个面积区间，供销比在1:
2.5～1:
3之间；
而120～140㎡作为传统的主力供应面积，因供应量偏大，导致目前的供销比不到1:
0.6，供大于求比较明
显。
城中住宅分面积供销状况
1000
40㎡
40～
60～
80～
100
120
140
160
200
上市套数
114
822
50
121
130
385
93
32
销售套数
106
494
196
343
312
229
237
139
66
供销比
1.08
1.66
0.26
0.42
1.68
0.39
0.23
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
成交均价8822元/㎡，相对2005年底有较大幅度的提升
城中板块2005年6月～2006年6月住宅成交均价走势成交均价
元/平方米
8822
8500
7500
6500
5500
6月005年6
80878015
7586763374557608
8616
7307745576907676
73077285
7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月
111006年
成交均价20
2006年上半年，城中住宅成交均价一路攀升，已经从2005年12月的
8087元/㎡升至2006年6月的8822元/㎡。
同时8000～9000元/㎡价格段成
为2006年成交的主力，成交量超过7万平方米；
而8000元/㎡以上的住宅成
交量超过11万平方米，比去年有所上升
城中住宅市场未来供应量
对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅总结余量约为30万平方米。
自2003年以来，城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市，其总开发量为46万平方米，其中住宅总量约25～30万平方米。
综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为60万平方米，按2006年上半年销售21万平方米计，大约1.5～2年的时间即可全部销售完毕；
且城中地区的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场竞争态势较弱。
【城中住宅市场小结】
城中板块具有完善的配套、便捷的交通优势，房地产项目一向具有良好的保值升值特点；
虽然受连续两年宏观调控
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