中海地产南京凤凰街项目前期定位报告共1492章Word格式.docx

1、保持在 GDP 总量的 10% 左右。2000 年以来南京房地产投资持续保持较高的增幅，但是由于受到宏观政 策（2005 年“国八条，”2006 年 4 月“国六条）”调控的影响，在 2005 年和 2006 年5 月，房地产投资增幅有所回落，但仍然保持小幅上涨的态势。、房地产市场逐步进入正规，呈现供销两旺的局面2003 年以来房地产市场供销比由 2003 年的 1：0.89 调整到 2005 年的1:1.11.3这样正常发展的范围内。 南京房地产市场经过几年的发展逐渐步入 正轨，市场呈现供销两旺的局面。三、商品房销售价格保持稳步上升2003 年以来南京房地产销售均价保持上涨的势头，年平均增长

2、幅度为8.1% ，2005 年销售均价为 4820 元/。四、 2006 年上半年房地产市场供应受政策影响有所回落2006 年上半年全市商品房供应情况详表（单位：万 ）指标商品房商品住宅上市面积同比增幅占全市比例全市372.92-11.55%100%291.31-11.07%江南八区168.17-27.41%45.10%126.26-30.65%43.34%城东12.78-33.01%3.43%12.73-31.28%4.37%河西44.34-62.55%11.89%34.97-64.06%12%城北46.58132.11%12.49%42.95136.69%14.74%城南24.55-14.

3、66%6.58%18.49-29.1%6.35%城中36.7231.23%9.85%14.3994.27%4.95%江宁88.877.33%23.83%66.613.72%22.87%仙西3.2-81.720.86%2.73-81.290.94%江北123.56114.55%33.13%98.44121.10%33.79%受宏观政策调控的影响， 2006 年上半年南京市商品房供应量比去年同期下降了 11.55% ，商品住宅的供应量也有一定程度的下降。从全市商品房和商品住宅的供应情况来看，江宁、江北板块的供应量超 过全市 50% 的比例。从河西板块情况来看，市场供应同比减少了 60%以上， 一方

4、面由于河西北部无土地供应影响， 另一方面奥体区域受 2005 年市场供销 危机的影响，推盘幅度减弱，这两个原因造成河西市场供应大幅度减少。五、 2006 年上半年预售商品房交易逐步回暖2006 年上半年全市商品房销售情况详表（单位：万）销售面积518.9328.35%432.5118.37%237.888.87%45.84%205.058.62%47.41%19.21-6.18%3.7%18.84-4.2%4.36%98.6343.24%19.01%88.2734.54%20.41%30.55-6.21%5.89%27.9-11.81%6.45%38.6215.5%7.44%36.4314.7

5、%8.42%38.05-27.77%21.09-34.08%37.34%127.1839.82%24.51%107.6728.00%24.89%12.8222.47%2.47%12.5254.2%2.9%164.1617.260%31.63%119.78129.52%27.69%（数据来源：南京市房产局统计 ）2006 年上半年全市商品房销售面积 518.93 平方米 ,同比增幅 28.35% 销量增幅最大的板块是河西板块。城中板块由于销售价格逐步走高，同时市 场供应以较大面积为主，受政策影响较为明显，因而出现市场销售回落的态 势。五、展望与小结房地产市场投资受政策影响较明显， 但始终保持增长

6、的态势；南京房地产市场供销两旺， 销售价格保持合理的空间稳步上扬；06 年上半年市场供应受政策影响有所回落，但是销售情况良好，市场观 望状态逐步减弱；城中板块供应面积虽然保持 90% 以上的增幅，但是供不应求的局面依然 保持。第四节 重点片区房地产市场分析板块区位图（河西片区、城中片区）10、南京河西区域房地产市场分析1、河西板块简述河西区域位于南京主城的西部，西临长江，东依外秦淮河，与南京老城相邻，与江心洲及江北新市区隔江相望。通常将河西板块又细化成三个子板块：汉中门大街以北为北部，或称 龙江片区；汉中门大街至兴隆大街之间为中部，或称南湖片区；兴隆 大街以南为南部，或称奥体片区。因河西板块范

7、围较大，不同区域的供销特征不尽相同，因此为提高参 考价值，以下分析仅限于本地块周边区域，大致范围包括龙江片区和 南湖片区的北部 ,即河西北板块。2、河西住宅物业市场情况市场呈现供销两旺区域市场 2005 年至 2006 年上半年运行基本稳定，多数项目销售情况良 好。2005 年板块总销售量为 27.29 万平方米，2006 年上半年总销售量为 14.98 万平方米； 2006 年上半年住宅供销比约为 1:1.07 。河西供销主力户型面积在 2005 年全年的住宅销售中， 100 160 的销售量占了总量的 83， 而其中 110120 、130 140 区间的销售率最高，均超过 80，相比 于

8、其它板块，龙江的畅销面积略为偏大。区域代表项目销售均价以区域内 目前住宅主力销售均价一般在 7000 7500 元/范围，在全市 处于较高水平。与去年同期相比，价格涨幅在 500 800 元/左右，平均涨 幅约为 78。区域后期开发量当前销售的各项目，多数仅为第一期上市。后期仍有较高的后续量，目 前已知项目的节余量为 45 万平方米。区域主要在售项目节余量统计项目节余量海德卫城12 万平方米西城岚湾4 万平方米11天水滨江约 10 万平方米龙凤玫瑰园13 万平方米2005 年以来共出让 6 幅地块，除本项目外，另 5 幅地块约可提供 27 万 平方米的上市量，而本项目的开发总量近 60 万平方

9、米。2005 2006 年周边土地出让一览表土地编号坐落出让面积（ ）容积率用地性质建筑面积（）NO.2005G38清凉门大街以南，湛江路以西24465.32.2 2.4居住、商业、办公、文化娱乐混合用地56270.19NO.2005G39清凉门大街以南41063.8二类居住用地94446.74NO.2005G40汉中门大街以北11665.71.618665.12NO.2005G95南京市鼓楼区凤凰西街与江东北路交叉口北侧16792.12.2 2.640301.04NO.2005G98南京市鼓楼区江东北路23452.22.865666.16NO.2006G14凤凰片169560.93.35二类

10、居住、商业混合用地568029.02综合上表统计，区域内已确定的潜在供应量约为 130 万平方米，其中住宅约为 100 万平方米。 预计将在未来 34 年内陆续上市， 每年的住宅上市量大约在 30 万平方米左右12【住宅市场小结】本项目所在片区长期以来被看作南京的高尚人文社区， 周边居住人群以高 校教师、政府公务员等高素质人群为主。 区域房地产市场供销两旺的局面； 2006 年上半年区域住宅新增上市量为 14 万平方米， 同期销售量为 14.98 万平方米，供销比为 1:1.07 ；区域住宅市场的主力供销集中在 100 160 的户型面积， 在售项目的主 力价格一般在 7000 7500 元/

11、；随着该区域的不断发展， 后期生活配套不断完善， 整个区域将发展成为以 中高端项目为主、 兼顾商业、 生活、交通等配套的高尚居住区；预计河西未来 3-4 年，每年住宅上市量约为 30 万平米。3、河西商业物业市场情况片区商业供应量大带来销售压力 整个河西板块的商业供应量较大，价格起点较高，但是去化速度相对较 慢。在初期消费支撑人流相对较少的情况下，无论租金还是经营收益都难以 满足初期售价。从河西片区（河西中部片区为主） 规划总体供应量来看达到 100 万平米，待上市量也达到 41.5 万平米， 因此未来河西商业地产的竞争将会非常激烈。河西（中部片区）商业地产供销信息统计总体供应量已上市量销售量

12、待上市量价格水平13CBD 店铺商业均价在 1.5 规划 100 万 28.5 万方 约 9.5 万方 41.5 万方万元 /左右1数据来源于统计局）14河西片区商业物业销售均价 河西片区商业物业的销售均价集中在 8000 12000 元/平米范围内项目周边存在一定商业氛围，但档次有待提升目前河西片区一些居民区集中地段（如清凉门大街、集庆门大街等地段）已有一定商业氛围，但是商家形象档次较差、经营内容相对单一（龙江片区除外），服务人群的规模较小，且都是以周边居住区生活配套服务为主。河西片区（项目周边）现有商家信息统计经营内容数量（家）烟酒店餐饮75服饰23银行19邮局医院（诊所）7菜场2超市（水

13、果超市）18休闲（美容、美发、棋牌、茶社、俱乐部、足疗等）44药房21配套（宠物、中介、通讯、网络、洗衣、摄影、汽修、文具、眼镜、装潢、花店、音像、家政等）73西点、冷饮市调统计 ）河西商业物业市场小结】1、片区商业物业供应量较大，规划商业总体量达 100 万平米，未来市 场竞争较为激烈；2、 河西片区商业物业的销售均价集中在 8000 12000 元/平米范围 内；3、 片区商业物业档次、形象及功能性有待提升。154、河西办公物业市场05 年 7 月06 年 7 月河西板块供销分析54.542 3.5m 3.5m：万 2.53：位 2单 1.50.5上市量 销售量7月8月9月10月11月12

14、月06-1 月2月3月4月5月6月上市量0.920.480.440.383.50.270.010.034.230.140.220.10.210.790.350.150.020.690.541.110.8 南京市房产局统计 ）2005 年 7 月至 2006 年 7 月河西板块办公物业上市总量为 102779 平 米，销售总量为 56015 平米。河西板块办公物业销售主要以奥体片区为主， 河西中片及北片也有少量销售。1605 年 7 月06 年 7 月河西板块供销比情况05 年 7 月06 年 7 月河西板块销售价格整体看来，河西板块写字楼销售均价呈稳定上升趋势，河西中片主力成 交均价在 700

15、0 8000 元/平米，北片则集中在 8000 9000 元/平米，奥体板 块集中在 5000 7000 元/平米。其中河西北片仍然是办公物业成交均价最高的片区，奥体板块相对较低， 主要原因在于奥体板块目前供应产品多为多元化产品。130007135628单位：元 / 平米 1186012000110001000090005192 5450 571775698294成交均价 价格趋势线625980007000600050005854河西办公物业市场小结】05 年 7 月 06 年 7 月，河西办公物业市场上市量约为 10 万平米，其上市量主要集中在奥体板块；过去一年河西办公物业销售总量约为 5.

16、6 万平米，也主要集中在奥体板块；从该片区办公物业的销售价格来看， 由河西北片、 中片至奥体板块销售均17价依次下浮；河西片区未来三年写字楼物业市场供应量约为 100 万平米，市场竞争将会 空前激烈。二、城中板块房地产市场分析1、城中住宅物业市场情况2006 年上半年，城中供应量增长较快2006 年上半年，住宅上市量为 14.39 万平方米，同比增长 94.27 ，主 要集中在新开盘的恒隆花园、宏图上福园等项目。2006 年上半年，城中商品房销售面积下降2006 年上半年，城中板块商品房销售量为 38.05 万平方米，同比减少27.77 ，其中商品住宅的销售量为 21.09 万平方米，同比减少

17、 34.08 。受连续两年宏观调控的影响， 高档住宅的部分消费被抑制， 但 2006 年上 半年住宅供销比约为 1:1.47 ，显示出城中的住宅仍然很受高端客户青睐。畅销面积集中在 80120 和 140 160 两个面积区间2006 年上半年城中的商品房销售，主要集中在 80120 和 140 160 两个面积区间，供销比在 1:2.5 1:3 之间；而 120 140 作为传统的主 力供应面积，因供应量偏大，导致目前的供销比不到 1:0.6 ，供大于求比较明显。城中住宅分面积供销状况100040406080100120140160200上市套数114822501211303859332销售

18、套数10649419634331222923713966供销比1.081.660.260.421.680.390.232.001.501.000.500.00成交均价 8822 元/，相对 2005 年底有较大幅度的提升城中板块 2005年6月 2006年6月住宅成交均价走势成交均价元/ 平方米882285007500650055006月 005年68087 80157586 7633 7455 760886167307 7455 7690 76767307 72857月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月1 1 1 006年成交均价202006 年上半年，

19、城中住宅成交均价一路攀升，已经从 2005 年 12 月的8087 元/升至 2006 年 6 月的 8822 元/。同时 8000 9000 元/价格段成为2006 年成交的主力，成交量超过 7万平方米；而8000 元/以上的住宅成交量超过 11 万平方米，比去年有所上升城中住宅市场未来供应量对城中板块在售住宅项目的结余量进行统计，得出城中在售项目的住宅 总结余量约为 30 万平方米。自 2003 年以来， 城中地区尚有八幅住宅用地出让后未开发上市， 其总开 发量为 46 万平方米，其中住宅总量约 25 30 万平方米。综合统计，城中地区的潜在住宅供应量约为 60 万平方米，按 2006 年上 半年销售 21 万平方米计，大约 1.5 2 年的时间即可全部销售完毕；且城中 地区的住宅历来供小于求，因此后期住宅市场销售压力较少，各项目的市场 竞争态势较弱。【城中住宅市场小结】城中板块具有完善的配套、 便捷的交通优势， 房地产项目一向具有良好的 保值升值特点；虽然受连续两年宏观调控