Xx房产项目商业计划书.docx

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Xx房产项目商业计划书

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摘要

1．具有雄厚技术力量的北京中建科研院

北京中建科研院是SUF微细粉技术的发明单位。

北京中建建筑科学技术研究院〔原中建一局科研所，以下简称北京中建科研院〕，创建于1975年，是一个在国内享有盛誉、集科研、产品开发、特种工程施工于一体，具有建筑行业学科优势与经营活力的科技经济实体。

北京中建科研院隶属于中建总公司一局集团，拥有颇具规模的科研中试基地、新产品生产厂及多个科研所、室、信息中心。

北京中建科研院靠着雄厚的技术实力及在大型结构体系、新型建筑材料、现代化施工机具设备、地基基础、建筑节能以及运算机软件等多个领域的行业优势，开发出众多具有高科技水准和市场应用价值的技术和产品。

多年来的研究与实践，北京中建科研院形成了自己独具特色的研究领域，在建筑节能、新结构体系研究及应用、液压提升施工机具与设备等专业领域领先于同行业。

随着一批批高科技成果的不断出台，北京中建科研院的产品和技术覆盖了建筑、机电、石油、化工、信息等多个行业，遍布20多个省市，同英、美、法、加、南斯拉夫等10多个国家有科技合作或技术交流关系。

2．兼具高科技意义和环保意义的SUF微细粉技术

SUF微细粉项目是以我国电炉工业磷渣为差不多原料，加入特种添加剂，通过微细加工和表面改性工艺生产超流态化微细粉体〔SuperFluidityFinePowder，简称SUF微细粉〕，能够满足我国迅速进展的高性能砼对这一新材料的需求。

超流态化微细粉是一种专门适合于配置C70以上高性能砼的重要组分材料，平均粒径约6微米，仅相当于水泥平均粒径的1/7-1/6的微细颗粒。

由于采纳了专门的材料和加工方法，以及专门添加剂对其表面化学键的充分激活形成的颗粒表面的能量状态，对混凝土有超流态化和高强化作用。

在混凝土中使用SUF微细粉，能够解决目前建筑施工中在技术上深感困惑的配置强度在70-100Mpa，同时具有大流态的混凝土的技术难题变得专门容易。

这项技术的实施，将推动我国混凝土生产技术的进步，更有效地保证和提高工程质量。

这项技术是建筑工程中的高科技内容，能够极大地提高建筑物的质量和寿命，同时，原材料取材于工业废渣，将工业废渣转化为高科技含量，高附加值的新材料，因而有具有环保的意义；而且，使用SUF微细粉，能够取代15-30%的水泥，减少了生产水泥的CO2的排放，有利于减轻〝温室效应〞因此，SUF微细粉具有了可连续进展的意义。

总之，SUF微细粉是一种高科技含量的，绿色环保的，可连续进展的新型建材。

关于北京中建科研院和投资者来说，获得这项技术，然后再利用自身优势，合理地运用，将获得庞大的经济效益。

3．国家政策扶植

我国政府关于进展高科技，环保型建筑材料的宏观政策无疑为SUF微细粉体的产业化营造了优越的外部条件，国家和人民关于爱护环境的日益重视，愈来愈追求清洁，污染少，安全的居住和工作环境，是SUF微细粉体技术能够获得进展的内在拉动力量。

国家政策关于象SUF微细粉如此的高科技，环保技术的产业化项目的扶植力度是专门大的，表现在两个方面：

第一：

向SUF微细粉项目提供低息贷款，以10万吨SUF微细粉项目为例，国家技术产业化示范工程提供的贷款占整个项目投资的62.5%，达到了2500万元。

第二：

免除所得税，年产10万吨SUF微细粉项目每年免除的税金价值达到了400万元。

4．光明的市场前景

SUF微细粉能够广泛用于配制高性能的混凝土，还能够用于油井水泥，耐磨地面等领域，SUF微细粉能够替代15%-30%的水泥〔要紧是高性能的水泥〕，2000年全国的水泥使用量为6亿吨，SUF微细粉的市场空间为9000万吨到18000万吨。

现实的需求为80-100万吨，仅北京地区的需求就在5万吨以上。

因此，SUF微细粉是一个有现实市场需求，而且，有庞大的市场规模和庞大的市场成长机会的产品。

4．充足价格低廉的原材料

SUF微细粉的原材料是属于工业固体废弃物的磷渣，全国的磷渣年产量达到了650万吨，其中贵州磷酸盐厂是一家以生产黄磷为主产品的磷化工企业，差不多生产黄磷10多年，其中每年副产磷渣10多万吨，目前的磷渣的累积量差不多达到100多万吨。

此外，离贵州磷酸盐厂仅一公里的贵州磷化工总厂和五公里以内的三江黄磷厂，每年副产磷渣8万吨。

贵州磷酸盐厂是SUF微细粉项目的担当单位之一，投资商能够与贵州磷酸盐厂结成战略联盟，实现磷酸盐厂，投资公司和社会的三赢。

差不多上能够保证在SUF微细粉项目投产的前几年，磷渣是免费供应的,在以后的生产中，磷渣的价格在11元/吨以内。

5．整体战略

-我们站在投资企业的立场上，设计了一套基于SUF微细粉产业价值链的整体战略，包括了投资企业通过与磷化工厂结成战略联盟，以获得价格低廉，供应稳固的磷渣；与北京中建科研院合作研究，保持技术的领先；独家买断技术，形成专利政策爱护的市场壁垒，规避竞争，猎取高额的垄断利润；向建筑施工工地派出技术员，对SUF微细粉的使用和配制进行技术支持，开拓市场，占据市场；突出SUF微细粉项目的高科技和环保的意义，积极争取政策的优待和资本市场的放大效应。

据国际闻名投资银行摩根斯坦利和闻名的标准普尔共同公布的〝全球行业分类标准〞将中国上市公司分为46个行业，其中的含有高科技的建材行业的行业市盈率是74.79，这意味着，企业每产生1元钱的利润，就会在证券市场上将资本放大到74.79元，按照年产10万吨的SUF微细粉项目的年正常利润1740万元，在中国的证券市场上资本能够放大到13亿元人民币的价值；年产30万吨的SUF微细粉项目的年正常利润为6111万元，假如选择适当时机在深圳或者上海证券市场上市，能够将SUF微细粉项目的价值提升到30亿。

投资企业也能够获得庞大的收益。

6．经济评判和项目转让费用

依照对SUF微细粉项目的投入产出分析，运算出SUF微细粉项目的年净利润，投资回收期，投资利润率和投资利税率如下表所示：

序号

年序

项目

合计

建设期

投产期

10个月

2003

2004

2005

2006

2007

1．

销售数量

2500吨

7.5万吨

10万吨

15万吨

22万吨

30万吨

2．

销售收入

100万元

2875元

4100万元

6150万元

9020万元

12300万元

3．

产品总成本费用

1302

1958万

2388

3582

4776

4．

销售税金及附加

0*

300

402

707

1022

1413

5．

税后利润

100

1273

1740

3055

4416

6111

说明：

1．SUF微细粉的价格以目前的市场最低价格410元/吨运算，在以后，随市场需求的增大，价格应该会有上升的空间。

2．建设期后有一个较短的试销期，销售2500吨。

随市场规模的扩大，投资企业在投产期第一年达到75%的设计产能，以后为100%的设计产能，投资企业还能够进一步扩大规模，将产能扩充到30万吨。

假定在2003年进行产能扩张，相应SUF微细粉的单位成本发生变化，为160.8元/吨，30万吨SUF微细粉项目的经营成本是4824万元，相应依照销售收入和成本运算出净利润。

3．销售税金及附加包含了三项：

增值税，都市建设税和教育附加费

4．建设期间的销售税金及附加由于在建设期间类产生了项目经常性亏损，依照国家〝三免两减〞的政策，销售税金及附加这项为0。

要紧经济指标

项目

数值

基准值

比较结果

5年净利润

16595万元

有效

项目总投资

8000万元〔分两期投入〕

投资利润率

43．5%

19%

投资收益率

47．25%

22%

投资利税率

53．5%

26%

投资回收期

2．12年

5年

说明：

投资利润率＝利润÷项目总投资＝1740÷4000＝43.5%

投资收益率＝（利润＋工资及附加）÷项目总投资＝（1740+150）÷4000＝47.25%

投资利税率＝（利润＋税金）项目总投资＝（1740＋400）÷4000＝53.5％

投资回收期＝1/投资收益率＝1÷47.25％＝2.12年

一、北京中建科研院概况

北京中建建筑科学技术研究院〔原中建一局科研所，以下简称北京中建科研院〕，创建于1975年，是一个在国内享有盛誉、集科研、产品开发、特种工程施工于一体，具有建筑行业学科优势与经营活力的科技经济实体。

北京中建科研院隶属于中建总公司一局集团，拥有颇具规模的科研中试基地、新产品生产厂及多个科研所、室、信息中心。

北京中建科研院靠着雄厚的技术实力及在大型结构体系、新型建筑材料、现代化施工机具设备、地基基础、建筑节能以及运算机软件等多个领域的行业优势，开发出众多具有高科技水准和市场应用价值的技术和产品。

多年来的研究与实践，北京中建科研院形成了自己独具特色的研究领域，在建筑节能、新结构体系研究及应用、液压提升施工机具与设备等专业领域领先于同行业。

随着一批批高科技成果的不断出台，北京中建科研院的产品和技术覆盖了建筑、机电、石油、化工、信息等多个行业，遍布20多个省市，同英、美、法、加、南斯拉夫等10多个国家有科技合作或技术交流关系。

其中，超流态化微细粉是北京中建科研院的一项高科技，环保型的技术。

二、技术，产品分析

1、超流态化微细粉技术研究背景

超流态化微细粉体技术前期研究成果

北京中建建筑科学技术研究院对粉体理论与微细粉体加工技术进行了历时较长、极为系统的研究，研制成功的超流态化微细粉具有不可比拟的优越性能，它对砼的流化作用不仅比目前其他粉体大，而且流淌性经时缺失的操纵和对塑性粘度与屈服应力减低性尤为突出，正是克服了其他粉体的缺点。

经中国科技情报研究所利用国际检索系统查新证明，SUF微细粉产品在国际尚无先例。

鉴定会专评议的结论认为：

SUF微细粉体的研制成功，〝对高性能混凝土的研究应用具有重要科学意义和专门大的使用价值〞，〝研究成果总体达到国际先进水平，其中粉体研究达到国际领先水平〞。

工程应用说明其性能优于目前市场上任何一种粉体。

国内外相关技术进展状况

在国内外已有些粉体被应用，例如硅灰、磨细矿渣和粉煤灰等，这些粉体其上能满足高性能砼在某一方面的性能，但尚不能达到高流态、高强度和高耐久的全面技术指标要求。

使用硅灰不仅价格高，砼拌合物的粘性也过大，使用磨细矿渣，砼粘性大且流淌性经时缺失过快，而粉煤灰的流化作用和增强效应小等。

目前国内外的高强高流态混凝土借助于多种的有机添加剂，而且掺量大，对混凝土质量保证十分将就。

SUF微细粉体的应用将改变高强高流态混凝土的生产方式，使这一被认为是高难的技术变得十分简单和便于操作，能更有效地提高工程质量。

2、领先的超流态化微细粉技术

SUF微细粉项目是以我国电炉工业磷渣为差不多原料，加入特种添加剂，通过微细加工和表面改性工艺生产超流态化微细粉体〔SuperFluidityFinePowder，简称SUF微细粉〕，能够满足我国迅速进展的高性能砼对这一新材料的需求。

超流态化微细粉是一种专门适合于配置C70以上高性能砼的重要组分材料，平均粒径约6微米，仅相当于水泥平均粒径的1/7-1/6的微细颗粒。

由于采纳了专门的材料和加工方法，以及专门添加剂对其表面化学键的充分激活形成的颗粒表面的能量状态，对混凝土有超流态化和高强化作用。

在混凝土中使用SUF微细粉，能够解决目前建筑施工中在技术上深感困惑的配置强度在70-100Mpa，同时具有大流态的混凝土的技术难题变得专门容易。

这项技术的实施，将推动我国混凝土生产技术的进步，更有效地保证和提高工程质量。

这项技术是建筑工程中的高科技内容，能够极大地提高建筑物的质量和寿命，同时，原材料取材于工业废渣，将工业废渣转化