连锁店选址案例22文档格式.docx
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西边有几家服装店以及吴裕泰，梅园乳品，稻香村等老字号的商铺。
北门临街花园北路，路北正对面是北医三院，人口流动性大。
有810，323快，331，484四路公交。
北门商业形态比较复杂，餐饮，服装，建材等，主要以小店面为主，有名的商铺有KFC,超市发超市，永和豆浆，桥香园米线，宏状元粥店等。
塔院南北门商业形态风格迥异，南门出入以居民为主，步行为主（对面是元大都遗址公园）北门出入以车辆为主，人群比较复杂，对面是北京著名的北医三院及眼科中心。
北门餐饮主要以快餐为主，KFC，永和豆浆，桥香园以及城隍面小吃，成都小吃，南门餐饮主要以品牌店为主，档次较高。
总之，北门，人口流动性大，商业形态功能性强，北医三院的强势地位，导致塔院北门的商业形态以服务到北医三院就医的人群为主。
南门，商业形态呈现稳定的社区居民消费特征，以中高档餐饮为主的商圈已经成熟，满足居民日常消费为主。
选址符合如下特点：
1，交通便利（公交车站，有停车位，临近辅路利于吸引自行车客源），2，接近人口聚集场所（大型小区，大型公园），3，选取自发形成某类市场的地段，与著名店面临近（与稻香村，吴裕泰，梅园等老字号比邻，稻香春是老字号糕点，新侨三宝乐为老字号面点，可以借力互补）。
4，位置优越，位于商业街道中间，人潮走向正常，无障碍。
。
（街道东西走向，店面坐北朝南）。
２、客户类型分析
塔院小区南北门迥然不同的商业形态是由不同的消费人群导致，下面我们对塔院南北门的消费人群（潜在客户类型）进行深入分析。
塔院北门毗邻北医三院，作为北京市重要的三级甲等医院，北医三院强势影响着周边生活型态，北医三院周边的地段特征主要为服务型商业，已有的KFC，永和豆浆，桥香园以及城隍面小吃等餐饮机构，主要提供快餐式餐饮，服务对象主要是到北医三院的人群，经营形式是提供快捷，便利服务。
其他商铺的经营活动也都是围绕北医三院的特殊功能为主，鲜花店，水果店，药店，医疗器械及殡仪用品。
塔院北门，人群呈现几大特征，人口流动性大，年龄跨度大，地域跨度大，功能消费为主（寻医问药），日常消费需求趋缓。
塔院南门毗邻元大都遗址公园，是北京城区内最大的带状公园，基本上是为市民休闲健身活动。
塔院小区南门出入主要以居民为主。
塔院小区南门的商业形态是典型的社区居民消费，以日常消费为主，并已形成较为成熟的商业群落，南门往东是中高档餐馆聚集，老边饺子，大都涮肉，汤盅食，刘一手火锅，金楚灶，麻辣风情，及辣婆婆。
南门往西，聚集了数家老字号的店铺，除了两家外贸服装店外，主要是三元梅园，吴裕泰茶馆，稻香村。
塔院小区南门的消费人群，主要以社区居民为主，流动人口相对较少，塔院小区人口众多，中老年居民占主要，商业形态比较稳定，日常消费为主。
塔院南门的中高档餐饮商业带的聚集作用，吸引有众多食客，稻香村的老字号招牌也是吸引了附近社区的消费人群。
３、竞争对手分析
塔院小区商圈范围内，已有四家面包房。
味多美，金凤呈祥，凤城蛋糕房，金色时光。
我将从选址（决定连锁经营的成败），品牌（对顾客的吸引力），品质（留住顾客的主要因素）三个方面对这些竞争对手进行深入分析。
这些店面主要集中在塔院北门的商业街道中，只有金色时光位于学院路上，属于商圈的边缘地带。
选址遵循以下原则：
1.交通便利。
在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。
如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
3.选择人口增加较快的地方。
企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。
4.要选择较少横街或障碍物的一边。
许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
5.选取自发形成某类市场的地段。
在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。
因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6.根据经营内容来选择地址。
店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。
有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7.要有“傍大款”意识。
即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。
与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。
因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。
东西走向街道最好坐北朝南；
南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。
另外，三叉路口是好地方；
在坡路上开店不可取；
路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。
有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。
与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。
选址：
金凤成祥位于塔院小区北门的路西，北医三院斜对面，面积7-80平方米。
1，交通较为便利，距离公交车站（北医三院站）50米。
2，毗邻著名的三级甲等医院——北医三院；
3，北医三院的带来很多的流动人口。
4，店面前有停车场及围栏，交通比较混乱。
5，无，6，面包蛋糕属于日常消费，具有重复消费特征，人流对消费作用有限。
7，位于宏状元傍边，距离KFC也不远。
8，处于商业街道中心，东西走向街道，坐南朝北。
9，有广告空间。
10，北医三院的关系，一直处于较热区位。
凤城蛋糕房位于北医附中傍边，面积15-20平方米。
1，交通一般，位于北医三院和塔院两个公交车站中间。
2，毗邻北医附中。
3，北医附中，学生人群较多。
4，较少横街，但门前有电线杆。
7，无，8，处于商业街道边缘地带，东西走向街道，坐南朝北，9有广告空间，10，距离居民区出口较远，较冷区位。
位于老字号北平楼的傍边。
1，交通较为便利，门前既是公交车站（塔院站），但站小车少。
2，毗邻老字号北平楼。
3距离十字路口有二三十米距离，4，门前较少横街或障碍物。
5，无，6，无，7，位于老字号北平楼傍边。
8，位于商业街道边缘。
10，较冷区位。
位于学院路上，花园路与大唐电信中间。
1，交通不便，距离公交车站较远。
2，毗邻大唐电信及电信研究院。
3，距离社区，写字楼，重要建筑都较远4，面前有横街或障碍物，5，无。
6无，7，无，8，远离商业街道，9，有广告空间10，很冷区位
位于塔院小区南门，稻香村，吴裕泰茶馆，三元梅园的中间。
1，交通便利，门前即是塔院南门公交车站（实时等车人在18-30人）2，位于大型社区塔院小区的主要出口3，小区人口密度大，人流稳定4，面前有横街5自发形成某类市场的地段，老字号店面集中6，无，7，位于稻香村，吴裕泰，三元梅园中间，借力效果好8，位于商业中心街道。
9，有广告空间10，较热区域
店名
条件
金凤成祥
味多美
金色时光
凤城蛋糕
新侨三宝乐
1，交通便利（10分）
7
4
8
2，接近人们聚集的场所（10分）
6
5
3.选择人口增加较快的地方（5）
3
1
2
4.要选择较少横街或障碍物的一边（3）
（5）
（2）
7.要有“傍大款”意识（10）
8.位于商业中心街道（3）
9.要选择有广告空间的店面
（2）
10.选择由冷变热的区位
（2）
共计
39
33
18
26
42
二，品牌
品牌的评估方法，我们从品牌的知名度和美誉度两个方面进行，主要采用大众点评的数据进行分析评估。
我首先点击最知名的面包连锁店——味多美后，大众点评网页呈现出的类似餐馆排名：
点击味多美点击面包新语点击新侨三宝乐
点击巴黎贝甜点击金凤成祥点击好利来
小结：
我们可以粗略算出大致的品牌知名度排名：
味多美＞面包新语＞新侨三宝乐＞巴黎贝甜＞金凤成祥＞好利来
由于好利来的经营范围并不限于面包蛋糕，在面点搜索中，大众点评网没有给予好利来较好的排名，但好利来的广告力度很大，在全国具有相当的品牌知名度。
金凤成祥强大的销售网络，可以说到处可以见到金凤成祥的店面，这两个品牌的消费者认知度比较高。
所以我们得出的实际品牌认知度排名是：
好利来＞味多美＞金凤成祥＞面包新语＞新侨三宝乐＞巴黎贝甜
品牌分为知名度与美誉度
美誉度上各家的数据如下，由于是连锁店，数据采集以得分最高的一家分店为准
面包新语
巴黎贝甜
好利来
口味
24
23
20
14
环境
16
15
服务
17
13
（具体数据见：
附件一）
品牌美誉度排名如下：
味多美（61）=巴黎贝甜（61）＞面包新语（58）＞好利来（53）新侨三宝乐（53）＞金凤成祥（41）
选址，我们所选店址所在的塔院商圈地处大型成熟社区，人口密集，消费力强，交通便利，设施齐全，是开店置业的良好地址。
品牌选择，味多美的市场定位是年轻白领；
好利来致力于全国品牌，人群定位也较宽泛；
巴黎贝甜，面包新语等主要针对都市中追求时尚的年轻一族；
新侨三宝乐则面对40-60岁的城市居民。
作为面包连锁，味多美，好利来只做直营店，来自新加坡的面包新语也是做加盟，但是她的消费人群过于年轻化，适宜在商业街道经营。
三宝乐的消费人群年龄偏大，却与塔院商圈的人口结构和消费特点相符，所以我们在塔院南门筹备开新侨三宝乐加盟店其实：
选址中选品牌，在选品牌中选址。
经营风险：
风险是不可以避免的，我们可以做的是尽最大努力规避风险。
目前最大的问题在于塔院商圈的人群对新侨三宝乐的认知度错位，作为北京南城的老字号，三宝乐在南城有相当高的知名度，特别是崇文门段，但三宝乐在位于北城的塔院居民知名度不高。
耗费了数万资金的引起的三宝乐品牌可能无法发挥其最大的品牌号召力，对于我们来说将是个极大的挑战。
那么这笔钱投资是否值得呢？
我们可以参照看看汽车的例子，在没有强势资金和技术的支持下，奇瑞和吉利汽车的自创品牌道路走的何其艰难，经历多年的发展壮大现在仍徘徊在中低端。
而类似MG名爵这样的老品牌，虽然在其原产地经历破产转让后，现在来到中国，摇身一变直接起点就是中高端市场。
MG名爵这个品牌对于大多数中国人来说，是个陌生的品牌，上百年的品牌积累并不会因为新市场的认知不足而阻碍其发展，宣传得当就可以跻身一流车型，这种品牌的高度是奇瑞和吉利国产品牌即使花大力气都无法立即实现的。
同样，有着在京城二十多年西式面点经验的三宝乐品牌，其品牌积累对于自创品牌以及一些大众品牌有着无可比拟的优势。
另外，塔院附近居民对面包蛋糕的消费能力无法准确评估。
塔院北门位置最理想的金凤成祥经营并未呈现兴隆的景象。
位置较差但品牌更响亮的味多美情况稍好。
但是我们有理由相信三宝乐的B类品牌加A类选址，比起金凤成祥C类品牌A类选址，以及味多美A类品牌C类选址，要更有潜力。
与塔院公交车站不到十米的距离，以及离稻香村不到15米的距离相信可以给我们带来足够的客源。
三，店面的风险，目前初步接洽的结果是，租赁方希望整体出租（200平米），我们的需要仅需100平米，另外租金的交付期限未知（涉及到投资风险），本着双赢的原则，我们将进行积极的斡旋及公关保证投资人的最大利益。
面包房投资计划（资金篇）
投资项目：
北京新侨三宝乐面包房
经营项目：
生日蛋糕、面包、西点、水点等
计划经营位置：
北京市海淀区塔园小区南门
预计投资金额：
60万元人民币（纯资金投入）
项目资金投入及回收等情况说明：
一、资金去向情况
本项目预计投资60万元人民币，房租和加盟费共计需投入26万元（属于每年固定支出，按一次性交清计算），加盟保证金和流动资金共计需投入16万元（一次性投入，属于可回收资金），设备、装修、原材料、营销资金、其他共计需投入18万元（属于消耗品投入，按两年回收，五年折旧计算）。
详细见下表：
资金去向明细表单位：
万元
序号
项目
金额
备注
房租
20万元/年
需每年都投入，从第二年起房租将从前一年的盈利中扣取
加盟费
6万元/年
需每年都投入，从第二年加盟费将从前一年的盈利中扣取
加盟保证金
10万元
一次性投入，结束经营时退还
装修费
4万元
一次性投入，属于消耗品（主要包括空调，座椅等）
设备
6万元
一次性投入，属于固定资产，按5年折旧计算
原材料
开业时购买的原材料
营销资金
2万元
作为后期营销支出
流动资金
备用资金，应对突发事情
9
其它
办理各类手续，证书，服装等
10
合计
60万元
二、投资回报及运转情况分析
1.前期投入
投入资金分为三部分：
每年固定支出：
房租和加盟费26万元，该支出为每年均要支出费用；
可回收资金：
加盟保证金和流动资金16万元，该费用相当于暂时抵押的作用，不能投资回报回收该项资金；
消耗品投入：
设备、装修、原材料、营销资金、其他18万元，该项投入按两年回收（每年按9万元回收），五年折旧。
2.后期运转
前期的投入，要在后期的运营中回收，后期运转的好坏直接影响投资人资金的回收，因此，后期的运营相当重要。
下面分析运营中的情况。
（1）人工投入
店长：
1人*4000元/月=4000元/月
面包师傅：
3人*2500元/月=7500元/月
蛋糕、西点师傅：
3人*2500元/月=7500元/月
服务员（收银员）：
6人*1200元/月=7200元/月
人工投入总计：
26200元/月，31.44万/年
（2）原材料投入
原材料投入=营业额*33%
（3）水电煤气投入
水电煤气投入=营业额*5%
（4）税金
基本税：
营业额*5%（营业税）+营业税*10%（教育附加税，城建税等）=营业额*5.5%
企业所得税：
利润*33%
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号发布）的规定，企业所得税的征税对象是纳税人取得的生产经营所得和其他所得。
税率为33%。
基本计算公式:
应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额。
应纳所得税=应纳税所得额×
税率。
还设置两档优惠税率，即：
年应纳税所得额在3万元（含3万元）以下的，减按18%的税率计算缴纳；
年应纳税所得额超过3万元至10万元（含10万元）的，减按27%的税率计算缴纳。
）
3.投资回报
（1）只是收回基本投资
年份
固定支出
人工
消耗品
水电煤气
税金
每年开销合计
第一年
26万元
31.44万元
9万元
年营业额*33%
年营业额*5%
年营业额*5.5%
61.44万元+
年营业额*43.5%
第二年
第三年
52.44万元+
第四年
第五年
必须保证年营业额的所得要多于或等于每年开销合计，才能保证此投资不赔钱，而且在两年后收回成本：
第一年：
年营业额-（61.44万元+年营业额*43.5%）〉=0
年营业额〉=108.74万元，月营业额〉=9.06万元，日营业额〉=3021元
第二年：
第三年：
年营业额-（52.44万元+年营业额*43.5%）〉=0
年营业额〉=92.81万元，月营业额〉=7.74万元，日营业额〉=2578元
第四年：
第五年：
（2）以下为盈利情况第一年、第二年盈利
每天
营业额
月营业额
税
月人工工资
固定
支出
月毛利润
年毛
利润
税后
4000元
120000
6600
39600
6000
26200
29167
12433
149200
99964
5000元
150000
8250
49500
7500
29383
352600
236242
6000元
180000
9900
59400
9000
46333
556000
372520
7000元
210000
11550
69300
10500
63283
759400
508798
8000元
240000
13200
79200
12000
80233
962800
645076
9000元
270000
14850
89100
13500
97183
1166200
781354
10000元
300000
16500
99000
15000
114133
1369600
917632
注：
税（不包括企业所得税）、原材料、水电煤气、人工投入见上面分析，固定支出为房租、加盟费、消耗品,月毛利润=月营业额-税-原材料-水电煤气-月人工工资-固定支出;
年毛利润=月毛利润*12;
税后利润=年毛利润*（1-33%），33%为企业所得税。
（3）以下为盈利情况第三年、第四年、第五年盈利
3000元
90000
4950
29700
4500
21667
2983
35796
26131
19933
239200
160264
36883
442600
296542
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