新疆维吾尔自治区城市规划管理技术规定Word文档格式.docx

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2.0.4基地面积

指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积。

2.0.5建筑密度

指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。

2.0.6低层建筑

指建筑高度小于10m的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

2.0.7多层建筑

指建筑高度10m以上（含10m）、小于24m的建筑，多层居住建筑为四层至六层。

2.0.8中高层建筑

指建筑高度24m以上（含24m）、小于50m的建筑，中高层居住建筑为七层至九层。

2.0.9高层建筑

指建筑高度50m以上（含50m）的建筑，高层居住建筑为十层以上（含十层）。

2.0.10条式建筑

指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30m（含30m）的各类建筑。

2.0.11点式建筑

指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30m的各类建筑。

点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑、且点式建筑与相邻两建筑之建筑间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时，点式建筑视同条式建筑。

2.0.12商业建筑

指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。

2.0.13办公建筑

包括公寓式办公建筑和一般办公建筑。

其中，公寓式办公建筑是指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积≥150m2，有独立卫生设备的办公建筑。

每个单元平均建筑面积＜150m2的，按居住建筑处理。

一般办公建筑是指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

2.0.14商住综合楼

指商业和居住、办公混合的建筑。

2.0.15裙房

指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。

裙房最大高度不超过24m，超过24m（含24m）的，按高层建筑处理。

2.0.16绿地率

指某一基地范围内绿地面积与基地总面积之比率（%）。

3规划编制

3.1一般规定

3.1.1规划编制应当具有前瞻性、科学性和可实施性，有利于发挥规划的引导、统筹、调控等公共政策作用。

3.1.2本规定所称的规划包括城市规划、镇规划。

城市规划、镇规划分为总体规划、专业规划、近期建设规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。

3.1.3规划成果文件应当包括纸质和电子文件两种形式。

具体的格式规范由市规划行政主管部门规定。

3.2总体规划

3.2.1总体规划的期限一般为20年，同时还应当对城市（城镇）更长远的发展作出预测性安排。

3.2.2总体规划一般由市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）和中心城区规划组成。

编制总体规划一般分为总体规划纲要、总体规划方案阶段。

3.2.3编制总体规划前，应当首先进行下列专题研究：

1．总体规划实施评价。

即总结现行城市（城镇）总体规划各项调控内容，包括城市发展方向与空间布局、人口与建设用地规模、生态环境保护目标等的落实情况；

2．城市（城镇）发展定位。

即根据城市（城镇）区位、资源环境状况、现状发展水平以及国家的政策要求，科学分析研究城市（城镇）发展方向、途径和功能；

3．人口规模及空间分布。

即根据现状人口规模以及城镇化发展水平，分析影响人口规模的因素，结合资源环境承载能力，采用多种方法综合预测未来的人口规模以及构成；

4．各类建设用地需求。

即根据预测的人口规模和城市（城镇）发展目标，结合国家、自治区的城市（城镇）用地指标，研究各类建设用地的需求和比例；

5．资源和环境承载力。

分析本辖区的自然资源条件、环境承载水平、环境要素特点和发展条件,制订差别化产业发展和环境保护政策,形成合理的产业结构,实现经济发展与人口、资源、环境相协调；

6．城市（城镇）特色。

即分析本辖区的各种自然资源和人文资源及其发展演变过程，挖掘、整理体现本辖区的城市特点和特征，提出维护和强化城市特色的途径和方法；

7．其他专题研究。

编制城市（城镇）总体规划前，还可根据需要开展其他专题研究。

3.2.4总体规划纲要包括下列内容：

1．明确城市或者镇规划区范围；

2．原则确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；

3．研究并提出生态环境、土地、水资源、能源和文化遗产保护等方面的综合目标和保护要求，原则确定禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，提出城市（城镇）红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等规划控制线要求；

4．预测本辖区内总人口以及城镇化水平，原则确定各级城镇的功能分工、规模和空间布局，以及村庄居民点的发展方向和布局；

5．原则确定城区或者镇区空间增长边界和用地布局；

6．原则确定本辖区重大交通设施、市政基础设施和公共服务设施发展策略及空间布局，并与周边地区相协调

7．原则确定历史文化保护与城市特色构建的目标和要求；

8．提出建立综合防灾体系的原则和要点。

3.2.5市（镇）域城镇体系规划（村镇体系规划）包括下列内容：

1．提出市（县）域城乡统筹发展战略，制定本辖区与相邻区域在空间发展布局、重大基础设施和公共服务设施建设、生态环境保护等方面进行协调的策略与措施；

2．提出生态环境、土地资源、水资源、能源、自然和历史文化遗产等方面的保护与利用的综合目标和要求，确定相应的管制原则和措施；

3．制定服务于本辖区整体发展目标、发展战略；

4．确定本辖区发展方向、总人口以及城镇化水平，制定总体布局方案，确定各城镇（村庄）人口规模、功能分工和建设用地规模；

5．确定本辖区内重点发展城镇（村庄）的发展定位和建设用地控制范围；

6．确定本辖区综合交通发展规划，确定城乡社会公共服务设施配置的原则、目标和标准，原则确定本辖区通讯、能源、供水、排水、防洪、垃圾处理等重大基础设施，重要公共服务设施，危险品生产储存设施的布局；

7．根据城市建设发展和资源管理的需要，划定城市规划区

8．提出规划实施措施和政策建议。

3.2.6中心城区规划包括下列内容：

1．确定城市（城镇）性质、功能和发展目标；

2．预测人口规模；

3．具体划定规划区和禁止建设区、控制建设区、适宜建设区的范围，并制定空间管理措施；

4．确定规划区域内村庄发展与控制的原则、措施；

5．安排建设用地、农业用地、生态用地和其他用地；

6．确定用地规模，划定城镇建设用地范围，研究中心城区建设用地增长边界；

7．确定建设用地的空间布局、功能分区、土地使用性质和居住人口分布，用地分类划分以中类为主、小类为辅，并列出用地平衡表以及相关经济技术指标；

8．确定各级公共服务中心的位置、主要公共服务设施规模布局、用地范围和控制原则；

9．确定交通发展战略和公共交通的总体布局，落实公交优先政策，确定城市干道的走向、宽度、主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等交通设施的位置和规模，确定主要停车场规模与布局，确定对外交通设施的用地控制范围；

10．确定绿地系统的发展目标以及总体布局，划定各类绿地范围的控制范围，划定河、湖、库、渠和湿地等地表水体保护和控制范围，确定岸线使用原则，提出城市空间形态保护要求；

11．确定历史文化保护以及地方传统特色保护的内容和要求，划定历史文化街区、历史风貌建筑的保护范围和控制范围，确定特色风貌保护的范围、具体内容、重点区域以及保护措施；

12．研究住房需求，确定住房政策、建设标准和居住用地布局，重点确定用于经济适用房、廉租房、普通商品房等满足中低收入人群住房需求的居住用地布局和标准，确定划入城区或者镇区的村民居民点住区建设或者改造标准；

13．确定供电、电信、供水、排水、燃气、供热、环卫等设施的发展目标和总体布局以及重大市政设施位置和控制范围；

14．确定生态环境保护与建设目标，提出污染控制与治理措施；

15．确定综合防灾与公共安全保障体系，提出防震、防洪、消防、人防、地质灾害防护等规划原则和建设方针；

16．划定旧区范围，确定旧区有机更新的原则和方法，提出改善旧区生产、生活环境的标准和要求；

17．提出地下空间开发利用的原则和建设方针；

18．制定总体城市设计引导策略，确定城市（城镇）风貌定位，城镇天际线、城镇重要界面、景观轴线、景观节点、文化体系等重要总体城市设计内容的设计原则与总体布局；

19．确定空间发展时序，提出规划实施步骤、措施和政策建议。

3.2.7总体规划包括下列强制性内容：

1．规划区范围；

2．市（县）域内应当控制开发的区域。

包括基本农田保护区、风景名胜区、自然保护区、湿地、水源保护区等生态敏感区，地下矿产资源分布地区；

3．城市（城镇）建设用地。

包括规划期限内城镇建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标，各类绿地的具体布局，地下空间开发布局；

4．城市（城镇）基础设施和公共服务设施。

包括干道系统网络、轨道交通网络、交通枢纽布局，水源地及其保护区范围和其他重大市政基础设施，文化、教育、卫生、体育等方面主要公共服务设施布局；

5．历史文化遗产保护。

包括历史文化遗产保护的具体控制指标和规定，历史文化街区、历史建筑、重要地下文物埋藏区的具体位置和界线；

6．生态环境保护与建设目标，污染控制与治理措施；

7．城市（城镇）防灾工程。

包括防洪标准、防洪堤走向，抗震和消防疏散通道、应急避难场所，人防设施布局，地质灾害防护要求；

3.2.8总体规划成果应当包括文本、图纸和附件。

总体规划图纸一般应当包括区域位置图、区域发展分析图、综合交通及重大基础设施现状图、市（县）域人口分布现状图、市（县）域城镇体系现状图、市（县）域城镇体系规划图、规划区范围图，中心城区用地现状图、空间管制区划图、工程地质评价图、用地布局规划图、产业布局规划图、公共服务设施规划图、综合交通设施规划图、各类市政基础设施规划图、各类防灾与公共安全设施规划图、历史文化资源分布图及保护规划图、绿化生态系统规划图、生态环境保护规划图、自然保护区规划图、水源保护规划图等。

总体规划主要图纸比例一般为1︰5000至1︰50000；

重点地区规划图纸根据规划层次的不同，比例为1︰2000至1︰10000，其中规划区范围和空间管制区划图应能指导现场确定位置。

附件应当包括规划说明书、专题研究报告、基础资料汇编和各方面意见以及采纳情况说明等内容。

3.3近期建设规划

3.3.1近期建设规划根据城市（城镇）总体规划编制，规划期限为5年，原则上与当地国民经济和社会发展规划年限一致。

3.3.2近期建设规划应当包括下列内容：

1．确定近期人口和建设用地规模，确定近期建设用地范围和空间布局；

2．确定近期交通发展策略，确定主要对外交通设施和主要道路交通设施规模、选址和实施时序；

3．确定城市重大项目、基础设施、公共服务和公益设施的建设规模、选址；

4．确定近期各类居住用地安排和布局；

5．确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、绿地、环境等方面建设项目的规模、选址、实施时序和措施；

6．确定控制和引导城市（城镇）近期发展的原则和措施。

3.3.3近期建设规划成果应当包括文本、图纸和说明书。

图纸一般应当包括现状图、近期建设用地范围图、近期规划图、近期空间组团发展引导图、近期建设土地投放规划图、近期居住用地规划图、近期城市重大项目规划图、近期综合交通设施规划图、近期各类市政基础设施规划图、近期社会公共服务设施规划图、近期生态环境建设规划图、近期历史文化资源保护与利用规划图等。

近期建设规划图纸的比例一般应当与总体规划的图纸比例一致。

3.4控制性详细规划

3.4.1控制性详细规划以编制单元为单位分别编制。

编制单元的划分应当符合下列规定：

1．以城市主次干道以及道路红线16m以上的规划道路、铁路或者河流等自然地貌为边界；

2．围合成一定规模或者具有某些特定功能的区域，尽可能与社区行政管理分区相一致；

3．编制单元规模一般为2平方公里，并兼顾文化、教育、卫生医疗等设施资源的配置标准和要求，但有特定功能的区域除外；

4．编制单元用地规模较大的，可以划分为若干街坊。

3.4.2控制性详细规划包括下列内容：

1．确定编制单元或者街坊的人口规模、主导功能；

2．确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

3．确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；

确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求；

4．提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；

5．根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。

规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高；

6．根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求；

7．制定相应的土地使用与建筑管理规定。

3.4.3控制性详细规划包括下列强制性内容：

1．编制单元的主导功能、主要用地性质、绿地率、总建筑面积；

2．各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率；

3．公共绿地位置和规模，公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施和各类规划控制线的要求；

4．重点地区还应当包括建筑高度、建筑体量、建筑风格、色彩。

3.4.4控制性详细规划编号索引由区号、单元号或者区号、单元号、街坊地块号组成，编号用汉语拼音字母和阿拉伯数字表示。

3.4.5控制性详细规划成果包括文本、图则和附件。

控制性详细规划成果应当符合下列规定：

1．规划文本提出各项控制指标要求。

2．图则主要包括下列内容：

图则。

比例尺为1︰500至1︰2000，包括用地现状图，规划图，道路交通规划图，市政基础设施规划图，文物保护单位、历史风貌建筑和历史街区保护范围分布图和重点地区的城市景观环境设计导引图；

规划单元控制一览表。

包括单元编码、人口规模、主导功能、主要用地性质以及规模、总建筑面积、开发控制容积率、公共绿地、公益性公共设施、配套公共设施、市政基础设施、城市安全设施、开敞空间和公共绿地控制要求、历史街区保护要求、文物保护单位和历史风貌建筑的保护要求、重点地区城市设计要求；

用地现状图后附主要用地单位名称、用地性质代码、用地面积、建筑面积。

3．附件包括规划说明和基础资料等。

3.5修建性详细规划

3.5.1修建性详细规划应当包括下列内容：

1．建设条件分析以及综合技术经济论证；

2．建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

3．日照分析；

包括对住宅、敬老院、医院、疗养院、托幼、中小学教学楼等建筑的日照分析；

4．根据交通影响分析，提出交通组织方案；

5．市政管线规划和管线综合；

6．竖向规划；

7．估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益等。

3.5.2修建性详细规划成果应当包括规划说明书、图纸以及电子文件。

图纸内容应包括：

1．规划地段区位关系图。

反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市（城镇）中心区的关系；

2．规划地段现状图。

标明建设用地及周边现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及单位（或个人）用地界线，建（构）筑物的性质、层数、结构、单位名称，各类规划控制线；

附现状用地构成表；

3．规划总平面图。

在现状图基础上标明规划区范围、各类规划控制线，各类建筑位置、保留及规划建筑性质、层数，建筑退让各类规划控制线的距离，道路名称、道路宽度，市政和公共交通设施以及场站点，机动车停车场位置；

确定主要入口方向，标明主要出入口与城市道路交叉口距离；

确定地下设施范围、地下设施出入口；

附用地平衡表、技术经济指标以及公建一览表；

4．道路交通以及竖向规划图。

标明道路红线位置、横断面、交叉点坐标、标高、转弯半径、公交站场以及停车场用地界线；

5．工程管网规划图。

标明规划区外围城市道路中各类市政基础设施和管线平面位置、间距、管径尺寸以及主要道路断面管线示意；

6．绿地规划图。

标明各类绿地的位置和界线；

标明小区道路、停车场等其他用地的界线以及与绿地的关系；

附具绿化用地指标表；

以上图纸均应按《城市规划制图标准》（CJJ/T97-2003）的规定进行绘制。

3.5.3修建性详细规划成果说明书，应当说明规划设计依据（当地城乡规划行政主管部门出具的规划条件、该地块的控制性详细规划等）、用地周边相关的条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求，道路和绿地、消防、环保规划，综合技术经济指标等。

综合技术经济指标包括：

总用地面积、可建设用地面积、地上地下的总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数、居住总户数、分项建筑面积、住宅建筑套密度、套型面积比例。

3.5.4为居住建筑配套建设的各类市政设施，一般不得沿街布置。

新开发地块周边沿街界外处理用地范围内的现状市政设施，应当迁移至地块内统一安排。

3.5.5沿规划确定的城市河湖水面、宽度20m及以上的城市道路新建各类建筑物，编制修建性详细规划应当包括建筑退让内容和要求。

沿规划确定的城市河湖水面一侧无规划路的，规划方案应当预留公共通道。

4城市土地使用管理

4.1城市用地分类

4.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。

4.2建设用地的适建性规定

4.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

4.2.2尚无或未经批准的详细规划的地区的建设用地,应用城市乡规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。

4.2.3城市建设用地的适建规定见表4.2.3。

4.2.4需改变经批准的规划用地性质应先对规划进行调整，按规定程序和审批权限批准后方可执行。

4.2.5城市新建居住小区应按国家和自治区有关部门规定，同步安排文化、体育等各类社区配套设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。

表4.2.3城市建设用地适建范围

注1.表中12-20项均为居住区级以上的公共服务设施；

2.▲为适宜设置的建设项目；

3.○为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后经专家论证后可以设置的建设项目；

4.╳为不适宜设置的建设项目

4.3建设基地控制指标

4.3.1建设基地最小面积应不低于表4.3.1的规定。

建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含危房、私房改造）

表4.3.1建设基地面积下限指标

注：

建设基地指当地城乡规划行政主管部门针对某项建设工程批准的规划建设红线用地

4.3.2建设基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：

1．邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

2．因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

4.3.3城市规划区内的成片开发地区（城市建设用地大于2公顷，县城大于1公顷）必须编制详细规划，经批准后实施；

未编制详细规划的成片开发地区，上不得批准建设。

4.3.4城市各类建设基地的建筑密度、容积率应不超过表4.3.4的规定。

4.3.5采用较高的容积率值时应采用较低的建筑密度值，具体应用数值在表4.3.4规定幅度内由城市规划管理部门综合考虑有关规定及实际情况后确定。

4.3.6原有建设基地的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

4.3.7在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表4.3.7的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建设基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积=建设基地面积×

该基地允许建筑容积率）。

表4.3.4建设基地建筑密度、容积率上限指标

1．城市新区、旧城区范围由城市总体规划确定；

2．表中所列数值以单块建设基地计算，其中数值有上下限的，大、中城市可用到上限值，小城市宜用下限值；

3．科研大中专院校、托幼中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化娱乐等公共设施的容积率控制指标，应按有关规定执行；

4．混合用地按不同性质用地比例折算；

5．表中的底商综合楼是指低层部分为商业，其它部分为非居住建筑的综合楼。

低层部分为商业或其它设施用房，其它部分为居住建筑的按住宅建筑确定建设基地建筑密度、容积率上限指标。

表4.3.7开放空间增加建筑面积指标

4.3.8建筑物之间因公共交通需要，设置穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围：

1．通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；

2．架空通道下的净空高度不小于5.0m，但穿越宽度小于16m且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5m。

4.4容积率计算规则

4.4.1容积率指标中建筑面积计算值原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）的规定执行，特殊情况按下列规定执行。

1．仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1.0m的地下室、半地下室建筑面积，不计入容积率。

其它用途的地下室、半地下室或露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0m的地下室、半地下室按全面积计入容积率。

2．住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共用途，且层高不高于5.1m的建筑面积，不计入容积率。

3．建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库，净高在2.2m及以上的按全面积计入容积率。

净高不足2.2m的按1/2面积计入容积率，净高不足1.2m的不计面积。

4．利用坡屋顶内空间的建筑面积，按全面积计入容积率。

5．特殊层高建筑面积按表三-5的规定计算。

表4.4.1特殊层高建筑面积计算规则

1．如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积；

2．地下空间顶板面高出室外