前期物业管理顾问服务内容Word格式.docx

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9月

1.7

物业公司利用自身的资源为楼盘作宣传

7月----延续

二、楼盘设施的顾问服务内容

凭借物业公司多年丰富的管理经验，通过审视机电施工设计及监督设备安装过程，并通过审议购货（维保）合同条款，对设备和机房提出有利于节约能源、控制质量、便于管理和维护保养的专业顾问意见和建议，其中包括：

2.1

公共照明灯具和布线

2.2

公共照明开关设置

2.3

中央空调系统及现场控制形式

2.4

应急照明设置和控制

2.5

电梯及消防电梯

2.6

高低压电气设备

2.7

给排水系统

2.8

后备发电机

2.9

消防系统和设备

2.10

擦窗机

三、物业规划顾问

由XX物业从管理和使用者的角度，通过审视设计方案、图纸，对建筑装饰、外围环境及设备建材等方面提出有利于促进租售、节约投资和便于今后物业管理的专业顾问意见和建议，并根据需要与设计院和承建商举行的专题会议，探讨落实一些重大的改进意见和建议，其中包括：

3.1

人流及车流导向

8月底

3.2

员工通道的设置

9月上旬

3.3

各种指示牌和水牌

3.4

监控中心、安保岗亭

7月---8月

3.5

楼层单元分隔和编号

3.6

公共区域装饰

3.7

户外广告的灯箱

3.8

服务接待台

3.9

车库及出入口

3.10

垃圾房设置

7月

3.11

公共厕所

3.12

货物出入口通道

3.13

物业管理用房、各种锁匙

3.14

物业仓库

四、智能系统顾问

XX物业根据物业租赁和物业管理需要，结合物业情况和社会发展趋势,对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等提出有利于促进租售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，其中包括：

4.1

保安监控系统

4.2

消防报警系统

4.3

楼宇自动控制系统

4.4

程控交换系统

4.5

网络接入和布线系统

4.6

电子巡更系统

4.7

车库管理系统

8月---9月

4.8

综合布线系统

4.9

背景音响和应急广播系统

五、跟进施工过程，保证顺利交接

为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果管理公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。

物业交付前期，XX物业应当定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维修保养隐患等方面的专业意见和建议：

-

5.1

监督施工进度

7月---延续

5.2

了解隐蔽工程

6月---延续

5.3

熟悉机电设备安装情况

5.4

提供成品保护措施

6月----延续

5.5

协助检查施工质量

5.6

做好物业验收的各项准备工作

6月---8月

5.7

参与施工承包商的设备调试

5.8

提供设备操作培训要求

5.9

提供备品备件数量和要求

5.10

提供竣工图纸数据递交要求

5.11

提供操作手册递交要求

5.12

提供技术数据递交要求

物业建造竣工后，XX物业应当参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，及时指出设备安装中存在的各种缺陷和不足，督促有关承包商整改和完善，以确保发展商和客户的利益，物业验收的首要条件为：

5.13

承包商和施工监理验收合格

5.14

政府有关职能部门验收通过

5.15

水、电正式供应

5.16

电话设施开通使用

5.17

无重大缺陷

无影响客户使用的未完工程

5.18

入伙区域能独立封闭

5.19

无影响人身财产的隐患

5.20

验收的场地和区域清洁干净

六、管理制度的制订

XX物业根据物业情况和管理模式，提供合适的“物业管理公约＂文本，供发展商制订正式的“物业管理公约”，并以此为本，负责按“XX物业＂的物业管理模式和政府有关规定，制定各项管理制度，主要包括：

6.1

物业管理公约：

为物业拟订管理费收支及所提供服务之范围、管理公司及业主之权力及义务、管理酬金及管理费制订之标准。

6.2

客户手册：

管理费之缴付方式及盈亏、与管理处的联络途径，包括填报紧急联络数据等；

设备更改、装修守则，如装修承造商、施工保养及责任、施工期间注意事项及有关费用等；

清洁服务，如：

公共地方清洁及垃圾清倒安排；

保安、防火及防风须知、停车场、其它业户守则，如室内维修保养责任、招牌及告示海报等规定。

6.3

员工工作指引：

管理工作、保安工作、清洁、电梯、电力系统、消防、水务及渠务、气体燃料泄漏、楼宇结构及维修、防洪及防火、投诉处理、防虫工作等。

6.4

员工守则

公司组织架构明细表；

薪津福利安排及计算；

入职、升迁及解雇；

公司守则；

奖惩等。

6.5

管理工作程序汇总

入伙、收房、装修规定、制订大厦机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。

6.6

紧急事件操作指南：

盗窃和刑事毁坏、火灾、煤气泄漏、雷雨和台风、水管爆裂、停电、电器故障、电梯困人、发生人员受伤和意外、停放车辆损坏等

6.7

岗位责任制

6.8

管理工程程序汇总

入伙、收楼、装修规定、机电、消防之管理规定及表格、保安、会所之管理规定、管理公司、管理处及员工之管理规定、清洁卫生、财务等。

6.9

业主入伙手续及收费

6.10

业主收楼须知

6.11

维修管理规定

6.12

业户装修指引

6.13

小区机电、消防等管理规定及表格

6.14

车场管理及守则

6.15

管理处及员工管理规定

6.16

清洁安排及处理守则

6.17

财务程序及守则

6.18

处理客户投诉指引

6.19

特约服务及运作

七、物业管理费用预算

在建筑和主要设备确定后，XX物业利用其管理经验，预算出物业管理运行成本支出，从而为XX大厦物业管理费收费标准的厘定提供重要的依据，物业管理支出主要包括：

7.1

物业管理人员薪津

7.2

公用事业费（含水、电、煤气、燃油费用）

7.3

物业公共区域清洁及绿化费用

7.4

物业设施维修保养费用

7.5

物业公众财产和第三者意外保险费用

7.6

物业管理行政费用

7.7

核数师（审计）费用

7.8

物业管理启动费用分摊

7.9

节日装饰费用

7.10

法定税费

7.11

物业管理经理人酬金

八、入伙前工作流程表