大型产业园区物业治理模式.docx

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大型产业园区物业治理模式

关于南通产业园物业治理模式的探讨（初稿）

一、序言

物业治理是指业主对区分所有建筑物共有部份和建设区划内共有建筑物、场所、设施的一起治理或委托物业效劳企业、其他治理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行治理的活动。

物业治理有狭义和广义之分。

狭义的物业治理是指业主委托物业效劳企业依据委托合同进行的衡宇建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境面貌等治理项目进行保护、修缮活动。

广义的物业治理应当包括业主一起治理的进程，和委托物业效劳企业或其它治理人进行的治理进程。

二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业治理的必要性和园区物管的独有特色或个性化需求

（一）产业园项目概述

项目一期计划占地525亩，总投资亿元，其中固定资产投资亿元，建筑面积19万平方米。

项目建设内容包括：

综合效劳区、技术装备制造基地和棉花仓储物流配送中心。

一、综合效劳区包括办公楼、食堂、专家公寓和集体宿舍四部份。

共计建筑面积为万平方米。

二、技术装备制造基地占地182亩，建筑面积7.7万平方米，总投资亿元，其中固定资产投资亿元。

建设以现代建筑技术为支撑的大跨度联跨厂房，知足安装现代柔性制造工艺生产线的要求；添置大型现代化设备，其中最大吨位行车达100吨，液压数控加工中心6台套，具有制造高端装备和各类机械零部件再制造的生产条件；配套建设科技研发中心，增强企业可持续进展能力。

3、棉花仓储物流配送中心占地343亩，建筑面积万平方米，总投资亿元，其中固定资产亿元。

建设三个功能区，一是棉花保税库区，建筑面积4.1万平方米；二是商品棉库区，建筑面积5.1万平方米；三是露天货场和治理区建筑面积2.1万平方米。

仓库存储规模15万吨以上，年棉花周转量50万吨以上。

（二）产业园的物业规模

项目一期计划占地525亩，建筑总面积19万平方米，其中综合效劳区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。

机械装备制造基地包括两栋大跨度联跨厂房。

棉花仓储物流中心包括保税库9个，通用商品棉库5个、粮库2个和治理楼1栋。

具体的物业内容：

一、平安捍卫系统

要紧包括产业园区整体平安环境的治理；对入驻企业的治理；车辆交通及道路治理。

二、设备设施保护系统

要紧包括衡宇治理与维修养护；共用设备治理（给排水设备治理、供电设备治理、弱电设备治理、消防治理）；共用设施的治理。

3、环境绿化及保洁系统

要紧包括办公楼、宿舍、食堂、厂区和公共设施的日常保洁工作；产业园区绿化的保护和保养工作。

4、园区食堂的治理

要紧包括厨房治理和员工就餐治理

（三）产业园一期建成后引入物业治理的必要性

引入专业的物业治理，确实是引入一个好管家！

一个好管家，他能够提升工业园区的价值：

一、权责分清

物业治理是专业又繁琐的事务，引入专业的效劳企业，就免却了日常事务的困身，幸免了很多与客户直接的矛盾。

同时，物业效劳企业又能以专业的目光协助处置和整改相关工作，帮客户解决问题。

二、提供标准的保安效劳

保安队伍的职责的树立园区形象、维持公共秩序、防范罪恶、防范事故等。

一个良好的保安团队，为园区增添很多光荣，令园区公共秩序井然，创建平安文明的生产环境；同时，园区的治理重中之重确实是消防治理，成立一支素养过硬的义务消防队，是园区平安的有力保证。

3、提供标准的设施设备保养效劳

很多园区对设施设备治理不是很重视，所谓“小不睬那么成大患”，园区的平安事故都是因为没有一支高素养的治理队伍，疏于防范造成的。

（四）园区物管的独有特色或个性化需求

南通产业园属于工业型物业，而工业物业不同于一样物业，它的业主是法人，而不是自然人。

自然人寻求的是一个舒适的生活空间，而法人代表着企业，寻求的是一个适应其生产经营和办公的公共空间。

物业治理工作要顺应这些特殊要求，方能使工业物业治理有的放矢。

企业作为生产经营单位，除内部治理和同意国家工商、税务、物价等部门的治理外，还需要生产、后勤效劳、社会公共事务等多方面的和谐。

因此，产业园物业治理存在着基础效劳、延伸效劳和园区企业文化建设效劳三大需求。

基础效劳除衡宇物业效劳内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通信、信息网络等设施、设备的保护；企业消防平安检查和室内电检；为保障企业正常生产秩序对来访人员的严格治理；为企业产品、货物的平安出入对各类车辆的治理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。

延伸效劳包括依照生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务效劳、员工就餐，和与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的和谐。

三、南通地域物业的大体情形和现行物业治理要紧模式分析

（一）南通地域物业治理现状

南通市从1994年开始引进物业治理。

十连年来，在市委的正确领导和市人大的监督指导下，通过市政府、相关部门和全市人民的一起尽力，南通市物业治理工作稳步进展，目前全市拥有物业效劳企业243家，效劳项目约800个，物业规模3700余万平方米，从业人员近2万人。

物业治理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、保护衡宇利用平安、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市体味等方面发挥着日趋重要的作用。

但也存在很多的问题，例如园区物业治理立法不完善、园区物业治理的市场化程度不高等。

（二）现行物业治理的要紧模式及好坏

1、自管型物业模式

自管型物业模式，是指在物业治理区域内的业主，基于建筑物的所有权，依据法律、法规的规定，依照民主的原那么成立自管组织，确立自管标准，自我治理本区域内的物业治理的一种基层治理模式。

法律规定业主能够对自己的建筑物行使治理权。

自管模式的优势在于能够有效和谐园区内部的矛盾；表现企业的形象及企业文化。

但这种模式也存在在着明显的缺点：

第一大型园区的物业治理是一项超级专业、复杂的工作，业主缺乏治理物业的相关体会和相关专业人材，他们可否胜任这项工作值得疑心，而且治理物业是一项费时费力的工作，业主是不是能抽出专门的时刻和精力来做治理物业的工作还有待观看。

第二，产业园规模比较大，采纳自管模式必将需要成立专业的物流治理组织架构，招聘大量的专业人材，这必将会造成公司人员冗余、人浮于事，大大增加物业治理的运营本钱。

现时期采纳自管型物业模式一样是规模比较小、业主较少、治理较为简单的住宅小区，并非适合大型产业园区的物业治理。

二、合作型物业治理模式

合作型物业治理模式：

是指业主通过与专业性的物业公司合作，一起成立一家专业的物业公司用来为园区提供相应的物业效劳。

这种模式的优势在于降低物业治理的本钱。

能够弥补园区内部职工专业知识的不足，提高物业效劳的质量和效率。

有利于提高内部职工的物业治理水平，培育专业的物业治理队伍，降低人力资源本钱。

但它的不足的地方在于降低公司的物业收益。

物业的效劳质量难以保障。

业主与专业性物业公司之间和谐治理的难度加大，无益于物业效劳水平的提高，降低了效率。

3、委托型物业治理模式

这种模式目前在我国很常见，专门近几年，专业物业治理公司不断显现，民营物业也不断冲击市场。

人们的物业治理意识慢慢增强和物业治理法规条例的不断完善，愈来愈多的关注自身的物业主权利。

业主能够自主选择适合自己社区的物业治理公司来负责社区的效劳工作，通过签约合同确信两边责权利关系，来处置社区的物业效劳工作。

这种模式要紧分为两种：

一、全权委托治理型。

由一家物业公司负责对整个园区的实施事务、保安、交通、保洁、机电维修等专业化、一体化、企业化的治理。

业主对其工作进行监督。

二、分包委托治理型。

业主采纳招标的形式别离将安保、保洁、设备保护、食堂等物业内容分包给各个专业的物业公司，由他们别离参与具体事务的治理。

业主对其工作进行监督。

委托型物业治理模式的优势在于：

（1）降低经营本钱。

其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性效劳公司在其专业领域都拥有比物业治理企业更有效的资源和组织。

这些企业通过承揽大量专项效劳业务，通过规模经营来实现比单个物业治理企业经营高得多的经营效率，因此能够以优质低价为物业治理企业提供效劳，从而使得物业治理企业节省运营的费用。

其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，治理开支大为减少，专门是减少在人力资源治理方面的本钱。

目前国家对劳动用工制度的增强监管，用人单位的用工本钱慢慢升高，外包效劳能够有效降低这方面的本钱。

其三，将专项业务外包有利于物业治理企业节约固定资产投资。

在财务治理上，支付固定合同的现金较设立内部本钱中心进行预算治理，通常更易进行本钱操纵。

比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享，而没必要在每一个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。

因此，业务外包能够有效降低本钱，增加企业利润。

（2）业务外包能够有效地提高效劳质量。

专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（效劳）质量。

专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势取得充分彰显。

比如专业的电梯维修保养公司，能够科学标准地制定详细的保护保养打算，达到预想的保护保养成效；专业的保安公司，有较系统的保安员治理方法及训练方式和普遍的招聘渠道，结合现今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大增强治安防患能力。

（3）业务外包能够规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。

关于风险高、治理难度大、专业性强的业务，也可采纳外包的效劳方式以确保在效劳提供的同时规避治理责任风险。

如电梯设备的维保与运行，在多数物业治理企业均采纳外包的效劳方式，其缘故可能包括：

电梯属特种设备，国家对其的治理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和平安许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、治理难度大、平安责任风险大的专项外包业务。

同时保安、保洁效劳的外包能够有效降低企业在用工方面的风险。

（4）物业治理企业实施专项效劳业务转委托带来的最直接益处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具本钱效益、最有价值的核心业务上，使物业治理企业人员维持精干，从而取得提升核心竞争力的机遇。

物业治理企业通过专项业务外包，慢慢从繁杂的专业化事务中摆脱出来，成为物业治理的组织者、监督者和和谐者，实现了“治理”职能的回归，扮演了一个效劳集成商的角色。

物业治理企业不是业主效劳需求的生产者，再也不直接向业主提供有形效劳，而是通过提供间接效劳、人文效劳和信息效劳，组织和落实社会专业效劳资源，为业主提供效劳。

委托型治理模式的不足和限制条件

与世界上任何事物一样，物业治理外包的不足和缺点是与优势是同时存在的，尤其是在我国社会转型时期，物业治理市场尚不成熟的时候，这种不足和缺点就加倍突出，要紧表此刻以下几个方面：

（1）外包的效劳质量难以操纵。

一样外包都是通过招标方式进行，通过对投标方效劳质量、价钱、资信等方面评估最终确信合作方。

可是一旦决定了合作方，实际质量是难以操纵的，因为通常只能操纵对方的治理者或代表，而直接操作作业者能够听或不听物业治理企业的指导与要求，致使质量在第一现场难以操纵。

（2）外包难以表现物业治理企业的形象及企业文化。

外包专业公司与物业治理企业毕竟是两家人，企业的文化、效劳的理念往往有较大的差距，物业治理企业很难通过合同或简单沟通能够排除其不同，若是外包业务或项目的内容、外延概念不清，那么容易带来运作混乱与责任不清，给业主造成物业治理企业形象不佳的印象。

（3）外包在提供效劳的时刻上往往滞后。

由于物业治理效劳需要具有预见性、处置突发事件的应变性及强有力的引导能力，而事实上依照合同条款很难知足对不确信因素的处置，加上发包方和承包方在沟通上有必然的程序，同时两边一样又不在同一地址，要提供与事前约定或有规律性不相一致的效劳，在时刻上往往相对滞后。

（4）外包致使物业治理企业和谐治理的难度加大。

在履约进程中，物业治理公司对专业性效劳企业既不能约束过紧，阻碍他们踊跃性的发挥，也不能放任自流