南京财经大学会计学院436资产评估专业基础专业硕士历年考研真题与详细讲解Word文档格式.docx
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6分=6分）
资产评估的工作原则。
五、计算题（3×
10分=30分）
1．某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元，国外运费为1万美元，途中保险费为2.5万美元。
关税税率为到岸价的30%，增值税税率为17%。
国内运费为5万元，安装调试费为7万元，银行及其他手续费为3万元。
该企业进口这项设备已使用了3年，还可继续使用7年。
外汇汇率为$1=￥6.4元。
请评估该企业这台设备的重置完全价值。
2．某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，年房租损失准备费以半月租金计，管理费按年租金3％计，房产税按年租金的12％计，土地使用税每年按每平方米2元计，保险费每年576元。
土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。
请用残余法评估该住宅建筑物价格。
3．有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地
成交价格（元/平方米）
交易时间
交易
情况
容积率
剩余使
用年限
区域
因素
个别
待估地
2010/01
0
1.2
45
1
800
2008/01
2%
1.3
50
1%
2
850
200<
9/01
1.4
3
760
1.1
40
-2%
4
780
1.0
-1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地的比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示是参照物宗地比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：
容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表。
年份
2005
2006
2007
2008
9
2010
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格。
第三部分财务管理部分（共45分）
六、名词解释（3×
3分=<
1．财务关系
2．剩余股利政策
3．短期融资券
七、计算题（3×
8分=24分）
1．假定年利率为5%，在8年内每年年末向银行借款1000万元，则第8年末应付银行本息为多少？
（F/A,5%,8）=<
9.54<
2．某企业年末流动负债为40万元，速动比率为1.5，流动比率为2，营业成本为600万元。
已知年初和年末的存货相同。
要求：
计算存货周转率。
3．某公司拟发行债券，债券面值为1000元，期限5年，票面利率为8%，每年付息一次，到期还本。
若发行债券时市场利率为10%，债券发行费用为发行额的0.5%，该公司适用的所得税率为30%，则该债券的资金成本为多少？
（P/A,10%,5）=3.7<
91×
（P/F,10%,5）=0.621
八、论述题（1×
12分=12分）
论述杠杆作用及其风险。
2012年南京财经大学会计学院436资产评估专业基础[专业硕士]考研真题及详解
答：
边际效用递减规律是指在一定时间内，在其他商品的消费数量保持不变的条件下，随着消费者对某种商品消费量的增加，消费者从该商品连续增加的每一消费单位中所得到的效用增量即边际效用是递减的。
用数学语言表示为：
总效用函数为增函数，即
，边际效用函数为递减函数，即
。
基尼系数是指在全部居民收入中，用于进行不平均分配的那部分收入占总收入的百分比，是判断收入分配公平程度的指标。
低于0.2表示收入绝对平均；
0.2～0.3表示比较平均；
0.3～0.4表示相对合理；
0.4～0.5表示收入差距较大；
0.5以上表示收入差距悬殊（易造成社会动荡）。
绿色GDP也称绿色国内生产净值，是指在名义GDP中扣除了各种自然资源消耗之后，经过环境调整的国内生产净值。
简单地讲，就是从现行统计的GDP中，扣除由于环境污染、自然资源退化、教育低下、人口数量失控、管理不善等因素引起的经济损失成本，从而得出真实的国民财富总量。
绿色GDP实质上代表了国民经济增长的净正效应。
绿色GDP占GDP的比重越高，表明国民经济增长的正面效应越高，负面效应越低，反之亦然。
公开市场业务是中央银行最重要的货币政策工具之一，是指中央银行在证券市场上公开买卖各种政府证券以控制货币供给量及影响利率水平的行为。
公开市场业务主要是通过影响商业银行体系的实有准备金来进一步影响商业银行信贷量的扩大和收缩，进而影响货币供应量的变动。
同时，通过影响证券市场价格的变动，来影响市场利率水平。
公开市场业务的基本操作过程是中央银行根据经济形势的变化，当需要收缩银根时，就卖出证券；
反之，则买进证券。
当企业经济利润为零时，它不会退出市场。
原因如下：
（1）企业的经济利润指企业的总收益和总成本之间的差额，简称企业的利润。
企业所追求的最大利润，指的就是最大的经济利润。
经济利润也被称为超额利润。
（2）与经济利润相区别的一个概念是正常利润。
正常利润通常指厂商对自己所提供的企业家才能的报酬支付。
需要强调的是，正常利润是厂商生产成本的一部分，它是以隐成本计人成本的。
由于正常利润属于成本，因此，经济利润中不包含正常利润。
又由于厂商的经济利润等于总收益减去总成本，所以，当厂商的经济利润为零时，厂商仍然得到了全部的正常利润。
所以，当企业经济利润为零时，它不会退出市场。
（1）垄断市场是指整个行业中只有唯一的一个厂商的市场组织。
一般来说，判断垄断市场的条件主要有这样三点：
①市场上只有唯一的一个厂商生产和销售商品；
②该厂商生产和销售的商品没有任何相近的替代品；
③其他任何厂商进入该行业都极为困难或不可能。
在这样的市场中，排除了任何的竞争因素，独家垄断厂商控制了整个行业的生产和市场的销售，所以，垄断厂商可以控制和操纵市场价格。
（2）形成垄断的原因主要有：
①独家厂商控制了生产某种商品的全部资源或基本资源的供给。
这种对生产资源的独占，排除了经济中的其他厂商生产同种产品的可能性。
②独家厂商拥有生产某种商品的专利权。
这便使得独家厂商可以在一定的时期内垄断该产品的生产。
③政府的特许。
政府往往在某些行业实行垄断的政策，如铁路运输部门、供电供水部门等，于是，独家企业就成了这些行业的垄断者。
④自然垄断。
货币需求取决于人们持有货币的动机和财务约束，因此凡是影响和决定人们持有货币的动机和财务约束条件的因素，也就是影响货币需求的因素。
这些因素主要有：
①收入状况
收入状况是决定货币需求的主要因素之一。
这一因素又可分解收入水平和收入时间间隔两个方面。
在一般情况下，货币需求与收入水平成正比。
如果人们取得收入时间间隔越长，则人们的货币需求量就越大，反之亦然。
②信用发达程度
一般来说，货币需求量与信用的发达程度成呈负相关关系。
如果一个社会信用发达，信用制度健全，人们在需要货币的时候能容易得获得现金或贷款，那么人们所需持有的货币就会少些。
③市场利率
在正常情况下，货币需求与市场利率呈负相关关系。
市场利率上升，货币需求减少；
反之货币需求增加。
④消费倾向
货币需求与消费倾向一般呈同方向变动关系。
即消费倾向越大，所需要用作购买手段的货币持有量有越大，反之则越小。
⑤货币流通速度、社会商品可供量和物价水平
这三个因素对货币需求的影响可用货币流通规律的表达式说明：
M=PQ/V。
式中，M代表货币需求量，P代表物价水平，M代表社会商品可供量，V代表货币流通速度。
从M=PQ/V可以看到，货币需求与物价水平和社会商品可供量成正比，而与货币流通速度成反比。
⑥心理预期
当人们预期市场利率要上升是，会减少货币需求，反之亦然；
当人们预期物价水平要上升是，则会减少货币持有，反之亦然；
当预期投资收益率上升时，也会减少货币持有量，反之亦然。
⑦人们的资产选择
人们进行资产选择原因有三：
一是保值；
二是生利；
三是心理偏好。
当人们偏好货币或持有货币的收益率高时，就会增加对货币的需求，否则，会减少货币的需求。
（1）定义：
滞胀指经济生活中出现了生产停滞、失业增加和物价水平居高不下同时存在的现象，它是通货膨胀长期发展的结果。
以弗里德曼为代表的货币主义者直接批判凯恩斯主义的需求管理政策，认为滞胀是长期实施扩张性经济政策的必然结果，以增加有效需求的办法刺激经济，实质上是过度发行货币，而经济中的自然失业率是无法通过货币发行来消除的。
（2）对策：
当经济出现滞胀时，应采取紧的财政政策和松的货币政策。
紧的财政政策可以抑制社会总需求，防止经济过热和制止通货膨胀；
松的货币政策在于保持经济的适度增长。
因此，这种政策组合的效应就是在控制通货膨胀的同时，保持适度的经济增长。
但货币政策过松，就难以制止通货膨胀。
资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展趋势所作的合乎情理的推断。
资产评估假设也是资产评估结论成立的前提条件。
一般包括以下假设：
①交易假设；
②公开市场假设；
③持续使用假设；
④清算假设。
土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。
它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价（标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。
资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要的评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
资产评估报告既是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。
资产评估的额工作原则一般包括：
①独立性原则
独立性原则要求在资产评估过程摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作应始终坚持独立的第三者立场。
②客观性原则
客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。
评估人员要从实际出发，认真进行调查研究，在评估过程中排除人为因素的干扰，具有客观、公正的态度和采用科学的方法。
③科学性原则
科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适当的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。
④专业性原则
专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。
外汇汇率为＄1=￥6.4元。
CIF价格=FOB价格+国外运费+保险费=50+1+2.5=53.5（万美元）
关税=CIF价格×
30%=53.5×
30%=16.05（万美元）
增值税=（CIF价格+关税）×
17%=（53.5+16.05）×
17%=11.82（万美元）
重置成本=（53.5+16.05+11.82）×
6.4+5+7+3=535.77（万元）
成新率=剩余使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）=7/（3+7）=70%
重置完全价值=重置成本×
成新率=535.77×
70%=375.04（万元）
年房租收入=4800×
12=57600（元）
房租损失准备费=4800÷
2=2400（元）
管理费=57600×
3％=1728（元）
房产税=57600×
12％=6<
912（元）
土地使用税=200×
2=400（元）
保险费=576（元）
年总费用=2400+1728+6<
912+400+576=12016（元）
年总纯收益=57600-12016=45584（元）
土地使用权总价=200×
1200=240000（元）
归属土地的年纯收益=240000×
8%=1<
9200（元）
归属建筑物的年纯收益=45584-1<
9200=26384（元）
建筑物折旧率=1/25×
100%=4%
建筑物价格=26384÷
（10%+4%）=188457.14（元）
建筑物每㎡价格=188457.14÷
240=785.24（元）
交易情况
剩余使用年限
区域因素
个别因素
容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
（元/㎡）
企业财务关系是指企业在组织财务活动过程中与各有关方面发生的经济关系，在企业内部，各职能部门之间、企业与职工之间也会发生种种经济联系。
企业在生产经营活动中与各有关方面发生的经济联系称为企业的财务关系。
剩余股利政策就是指公司在进行利润分配、确定股利支付率时，首先考虑盈利性项目的资金需要，将可供分配的税后利润先用于满足投资项目所需的权益性资金，如果还有剩余的税后利润可用于发放股利。
如果没有剩余，则不发放股利。
短期融资券是指具有法人资格的企业，依照规定的条件和程序在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，是企业筹措短期（1年以内）资金的直接融资方式。
（F/A，5%，8）=<
第8年末应付银行本息=1000×
（F/A，5%，8）=1000×
9=<
954<
9（万元）
由流动比率=流动资产/流动负债可得：
流动资产=流动比率×
流动负债=2×
40=80（万）。
由速动比率=（流动资产-存货）/流动负债可得：
年末存货=80-40×
1.5=20万，因年初和年末存货相同，所以存货平均余额=20（万），
存货周转率=营业成本/存货平均余额=600/20=30（次）。
（P/A，10%，5）=3.7<
91；
（P/F，10%，5）=0.621。
该债券的发行价格=1000×
8%×
（P/A，10%，5）+1000×
（P/F，10%，5）
=80×
3.7<
91+1000×
0.621=303.28+621=<
924.28（元）；
该债券的资金成本=[1000×
（1-30%）]/[<
924.28×
（1-0.5%）]=6.0<
9%。
杠杆利益与风险是企业资本结构决策的基本因素之一。
企业的资本结构决策应当在杠杆利益与风险之间进行权衡。
企业的杠杆可以分为营业杠杆、财务杠杆以及联合杠杆。
（1）营业杠杆
①定义
营业杠杆是指由于企业经营成本中固定成本的存在而导致息税前利润变动率大于营业收入变动率的现象。
企业利用营业杠杆，有时可以获得一定的营业杠杆利益，有时也承受着相应的营业风险。
其计算公式如下：
②营业杠杆作用
ａ．营业杠杆利益作用分析
营业杠杆利益是指在企业扩大营业收入总额的条件下，单位营业收入的固定成本下降而给企业增加的息税前利润。
随着营业收入的增加，单位营业收入所负担的固定成本会相对减少，从而给企业带来额外的利润。
ｂ．营业风险作用分析
营业风险，亦称经营风险，是指与企业经营有关的风险，尤其是指企业在经营活动中利用营业杠杆而导致息税前利润下降的风险。
由于营业杠杆的作用，当营业收入总额下降时，息税前利润下降得更快，从而给企业带来营业风险。
（2）财务杠杆
财务杠杆是指由于企业债务资本中固定费用的存在而导致普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。
企业利用财务杠杆会对股权资本的收益产生一定的影响，有时可能给股权资本的所有者带来额外的收益（即财务杠杆利益），有时也可能造成一定的损失。
②财务杠杆作用
a．财务杠杆利益作用分析
财务杠杆利益是指企业利用债务筹资这个财务杠杆而给股权资本带来的额外收益。
在企业资本规模和资本结构一定的条件下，企业从息税前利润中支付的债务利息是相对固定的，当息税前利润增多时，每l元息税前利润所负担的债务利息会相应地降低，扣除企业所得税后可分配给企业股权资本所有者的利润就会增加，从而给企业所有者带来额外的收益。
b．财务风险作用分析
财务风险亦称筹资风险，是指企业经营活动中与筹资有关的风险。
由于财务杠杆的作用，当息税前利润下降时，税后利润下降得更快，从而给企业股权资本所有者造成财务风险。
（3）联合杠杆
联合杠杆是指营业杠杆和财务杠杆的综合。
营业杠杆是利用企业经营成本中固定成本的作用而影响息税前利润，财务杠杆是利用企业资本成本中债务资本固定利息费用的作用而影响税后利润或普通股每股收益。
营业杠杆和财务杠杆两者最终都将影响企业税后利润或普通股每股收益。
因此，联合杠杆综合了营业杠杆和财务杠杆的共同影响。
一个企业同时利用营业杠杆和财务杠杆，这种影响作用会更大。
2011年南京财经大学会计学院436资产评估专业基础[专业硕士]考研真题
考试科目：
436资产评估专业基础
适用专业：
资产评估硕士
满分150分
注意事项：
所有答案必须写在答题纸上，做在试卷或草稿纸上无效；
请认真阅读答题纸上的注意事项，试题随答卷一起装入试题袋中交回。
第一部分 经济学部分（共60分）
1．机会成本
2．纳什均衡
3．国民生产总值
4．固定汇率制度
1．“规模报酬递增的厂商不可能也会面临要素报酬递减的现象”这个命题是否正确？
为什么？
2．为什么短期平均成本曲线和长期平均成本曲线都是U形曲线？
3．简评生产要素生产效率持续增进的原因。
4．简述在理性预期视角下为什么宏观经济政策是无效性的。
1．预期收益原则
2．有形损耗
3．基准地价
简述市场法评估的基本程序。
1．某评估对象为一生产控制装置，其正常运行需5名操作人员。
目前同类新式控制装置所需操作人员定额为3名。
现假设新、旧控制装置运营成本的其他项目支出大致相同，操作人员人均年收入为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。
试测算被评估控制装置的功能性贬值额。
（P/A，10%，3）=2.486<
9；
（P/F，10%，3）=0.7513
2．被评估设备购建于2000年，账面价值为100,000元，2005年追加技改投资50,000元，2010年评估。
2000至2010年每年的设备价格上升率为10%；
该设备在评估前的实际利用率为50%，尚可使用5年，未来使用期设
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