建筑平面课程全文.docx

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建筑平面课程全文

培训课程

《建筑平面分析》

（初稿）

2005年4月1日

目录

一．建筑平面评价

1、住宅建筑平面类型分析

2、住宅建筑平面的演变

3、景观与朝向的关系

4、住宅建筑的经济性

二．评价户型的标准性

1、深圳住宅户型分类

2、商品房等级认定标准

3、住宅单位最小标准建筑面积

4、商品房住宅性能标准的应用

三.评价户型的合理性

1、户型结构的基本要素

2、理想户型的基本条件

3、市场对户型的关注点

4、户型功能的使用要求

5、户型的合理性要求

6、户型合理性误区

7、“缺陷户型”十二例

四．评价户型的风水性

1、居家风水是环境卫生学

2、传统风水选房的方法

3、户型风水评价的要素

五．经典户型案例分析

1、平面户型分析

2、复式户型分析

3、跃式户型分析

六．创新户型案例分析

1、阳光花房户型分析

2、三错层式户型分析

3、SOHO户型分析

七．课程应用实例

附件1．客户选房七要素

附件2．根据出生年份确定楼层的风水方法；

附件3．根据出生年份的命卦确定大门朝向、主人房位置风水方法。

课程目的

前言

在住宅的销售中，户型是客户选择购买的举足轻重的关键因素之一。

在深圳房地产市场发展的20年中，户型在市场的洗礼中已日趋成熟，几成经典；但至今尚未见完整、系统的对在国内市场上最大量供应的产品——住宅的设计、评价意见。

为了使住宅楼盘户型经得起市场和客户的检验，也为了向市场推出为市场喜闻乐见的满足市场需要的住宅户型，特编写本课程。

本课程的讲授目的

（1）在项目《前期策划》中，向发展商、建筑设计院提出住宅户型的设计要求、或设计建议；

（2）在评审项目的户型平面中，提供多角度评价户型的专业方法；

（3）对不尽理想的设计户型，提出合理的修改意见。

本课程提出的住宅户型的评价方法，已经在实践中应用多次，其易掌握、易使用的便利性，可以让使用者通过本课程的学习，在住宅的建筑平面的认识上具有一定专业水准，很快上手完成面临的工作任务。

从市场看户型

“去不去，看位置；行不行，看户型；定不定，看价格”，是房地产市场中客户选购住宅的经验之谈。

据权威研究部门的调查表明，客户在购房时考虑住宅户型居室各部分的优先顺序：

1.客厅（起居室）是否好用，包括厅的面积、布局等；

2.主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；

3.相对独立的餐厅的功能；

4.厨房的环境,一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所

看重；

5.次卧室（书房、客房）；

6.阳台。

广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水，尤其是山区。

据一项调查显示，人们对于购房的第一考虑要素从1998年的地段，到1999年的房型，到2000年的环境，到2001年的景观。

如此显著的变化，反映了人们消费观念的变化。

附件1.

客户选房七要素

影响购房者选择房屋的因素很多，需求也千差万别，因此具体选房时往往因时因地因人而异。

一般来说，购房者选房时主要考虑七大要素：

价格、地理位置、配套设施、房屋质量、户型、物业管理及开发商的实力和信誉。

（1）价格

价格是购房者购房时所要考虑的首要因素，因为只有买得起，才能买得成。

目前我国房地产市场已处于买方市场阶段，购房者在选择价位合适的物业时有很大的回旋余地。

有的开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行经销，为市场提供了具有价格优势的机遇。

（2）地理位置

房屋所处的地理位置是房屋价值的决定因素，传统观点认为选房要素，位置第一。

地理位置的不同使房屋价格相差很大，直接影响到房屋今后的升值潜力。

如果购房仅是为了投资或经商，地理位置就显得更为重要。

一般来说，老年人应多选择环境幽静、空气清新的地段，就医看病是否方便也是他们选择地段时应重视的因素；青年人多选择上下班及社会交往方便的地段；有小孩上学的家庭多选择靠近学校的地段，以便孩子就近上学。

选择地段一般根据购房者各自家庭的经济实力而定。

社区配套、环境质素、交通状况与地理位置紧密相关。

（3）配套设施

主要指水、电、气的供给，这些都是保障人们日常生活的基本条件。

其外尚有会所配套、环境配套、先进设施（如宽带介入、直饮水供应、暖水供应等）小区的配套设施状况。

（4）房屋质量

房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重，如：

房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏、墙面有无石灰爆点及排水是否通畅等方面。

核查的文件资料主要是房屋质量证书和各道工序的验收单。

（5）户型

户型关系到住房者居住的舒适和方便，也体现着房屋的合理性和个性化特点，能够满足人们不同的居住需求和偏好，是选房时不能不考虑的因素。

如早出晚归的上班族不必太讲究房子的朝向；很少引客进门的人不要太大面积的客厅；经常在家办公的人必须有工作间等。

（6）物业管理

物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。

住宅区的物业管理、服务质量，是购房者未来生活的必要保证。

（7）开发商的实力和信誉

开发商可有不同的类型，实力不一，资质等级也分多种。

购房者在购房时，开发商的主体资格、开发商惯用的运作方式、开发项目资金到位程度、开发商的业内和社会信誉等，是客户购房考虑的条件之一。

选择实力强、信誉好的开发商，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦。

一．建筑平面的评价

对住宅的户型平面评价，离不开对住宅建筑平面的评价。

户型平面之与建筑平面的关系，几可等同于树枝之与树干的关系。

有经验的业界专家，基本可以从建筑楼体的外观体型，联想到建筑平面，进而对户型平面有一个大体的认识。

（1）住宅建筑平面类型分析

住宅建筑的建筑平面可以分为点式和板式两大类。

点式建筑由于在总平面中便于布置，且结构的稳定性强，在高层建筑中大量采用。

在讲究景观的今天，亲水楼台、景观中亭、公园毗邻兴起，点式高层由于可以围合而设，在讲究环境和建筑变化的深港两地大行其道。

值得注意的是，随着市场客户对居住品质的要求迅速提高，以往采取高容积率、高建筑密度、塔式布局、大底座、一梯多户（8户甚至10户以上）等等设计模式已经逐渐落伍，而注重环境与配套的低密度、高品质、围合式高层、一梯五户以下点式住宅等，正逐步走向主流地位。

板式建筑原在多层建筑中普遍采用，因其朝向好，通风性强，在北方的房地产市场中较受青睐。

但板式高层基于南向的设计理念宁愿前后布局，使得总平面布局呆板。

在讲究朝向的北京、上海，近年来，一梯四户、一梯六户的点状或蝶式高层基本被淘汰，取而代之的是板式高层和小高层。

板式建筑进深相对浅，解决了住宅的朝向、采光和通风问题。

为了满足市场的需要，发展商宁可牺牲容积率，也要确保住宅内通风，以及对温度和湿度的要求，以造就生态型环境。

在进行楼盘规划时，较为棘手的一个问题是中小户型在高层板式建筑中设计较为困难，无法兼顾得房率、通风、采光等环节，因此大户型几乎成了惟一的选择。

深圳由于建筑成本的原因——大多只能一梯二户，板式建筑多止于小高层住宅，仅在个别大户型住宅项目（如富怡雅居等）中采用。

二种建筑平面比较表

表1-1

建筑平面类型

优点

缺点

备注

点式

1.容积率可充分利用

2.建筑风格富于变化

3.室外管道便于安排

4.对场地要求不高

5．便于户型布置

6．结构稳定性强

1.通风差

2.户型间可能产生对视影响私密性

1.高层建筑常采用

2.香港、深圳的高层住宅区多采用

3.可一梯多户

板式

1．有极好的通风性，容易形成穿堂风

2．朝向好，可做到户户向阳

3．宽敞明亮

4．私密性好

1．建筑风格呆板（兵营式排列）

1.多层建筑多采用

2.大户型高档住宅采用

3.一般一梯二户

4．在京、沪房地产市场中被推崇备至，趋之若鹜。

大有“非板式不造，非板式不买”之势

点式建筑应用实例

加拿大温哥华城市太平洋协和区在规划建设时，贯彻了温哥华市政当局制定的城市可持续发展战略，高层点式塔楼——为了限制高层塔楼的体量，太平洋协和区的总体规划规定，塔楼的基底面积不超过580m2，而且不允许采用板式建筑；塔楼的群体组织既有高度的变化，又有前后的位置变化，以减小其尺度感，增加空间趣味，同时加大室内的阳光摄取量；塔楼采用凹式阳台，以使其成为建筑整体的一部分，屋顶则设有绿化平台。

案例：

1．万科俊园建筑平面

2．

板式建筑应用实例

万科温馨家园采用适合现代人需求的半合围式的建筑组成，小高层的建筑规划强调以功能性为主，装饰性为辅，尽最大限度保证业主的生活领地，同时还将多层建筑结构特点引入了小高层，在板式建筑的高水准上又前进了一大步。

110—130平方米左右的三房、四房分割，宽阔方正，通透实用，使用率高达89％。

一梯两户设计，绝无繁杂干扰。

青岛东海世家采用以实用著称的韩式高层公寓板式建筑设计，大面宽、小进深、户型方正阔大，实用率高达80%，功能分区明确。

落地窗设计，令海景更为雍容开阔。

一梯三户的设置更充分体现到主人的尊贵。

北京国展家园的突出特点是它的双主卧带阳台以及两主卧卫生间的大小、阳台式书房以及采用板式建筑结构形式等，都是充分考虑了北方人的家庭结构、生活习惯以及气候条件等因素来进行设计的。

案例：

1．富怡雅居建筑平面

2．新天国际名苑建筑平面（一户一梯，南北通透）

（2）住宅建筑平面的演变

深圳的高层住宅建筑原型来源于香港，在以往的住宅建筑平面上带有明显的“港味”。

高层住宅建筑的平面空间组织，有港式传统的一梯八户，有从多层蝶式演变而至的一梯四户，板式建筑的一梯二户，以及由这些基本户型演变成的其它一梯多户建筑平面。

在建筑专业上，所谓的一“梯”指一个单元楼体，而不指电梯数（不论其是一部电梯，还是二部电梯，三部电梯）。

而市场上某些大户型楼盘在炒作时，却用“一电梯一户”强调其优越性而混淆视听。

①一梯八户建筑平面

A）第一代港式建筑

最典型的港式建筑平面是具有钻石厅的一梯八户深圳早期高层建筑。

该类建筑其结构的稳定性首先出现在高层建筑中，但由于1）其钻石厅既不便于使用，2）该户型有八个朝向，这在香港那寸土寸金的土地上，在港岛又面临北向的维多利雅港湾的海景

案例：

1．南海中心建筑平面

B）第二代港式建筑

由于钻石厅的不便使用，港式的传统一梯八户的钻石厅逐渐被方正客厅所替代。

案例：

1．园中花园建筑平面

C）第三代港式建筑

为了最大程度地组织景观，第三代港式建筑演变成蛙式布置。

案例：

1．桐景花园一期俊景阁

②一梯四户蝶式建筑平面

每层楼户数过多，则每户的采光面积和采光方向要受到局限，在通风、采光、防夕晒方面均要受到影响；同时，对楼梯的使用频率较高，造成楼梯对各用户的干扰也较大，对用户的好处就是各户分担的楼道面积较小。

在评价建筑平面时，同样的套型、同样的面积，如果每平方米和售价相差不大，平面中楼梯服务户数较少的应优先。

户与户之间的“独立性”强不强？

比如，有些住宅外墙凸凹过多，虽然争取到了采光面，但易造成户与户之间窗户过近，出现“面对面”的对视现象，这样，房间的私密性降低，房间的质量也大打折扣。

还有，户与户之间是否可以“攀越”。

如果两户人的外窗离得过近，一户可以轻而易举攀越到另一户，房屋的安全性也随之下降。

一梯四户的蝶式建筑平面由多层点式平面演变而来，具有南北通透的特点（其实前二户并未通透），是市场上的经典建筑平面。

案例：

1．美庐锦园建筑平面

一梯六户蛙式建筑平面

新加坡雅科本建筑设计公司设计的东海花园一期，其在当时颇为新颖的一梯六户蛙式建筑平面给深圳的地产界带来耳目一新的感觉。

该中建筑平面最大程度地利用最好朝向面，又能在不好朝向上布置小户型以增加容积率。

由此，深圳的建筑师将其概念延伸出更为理想建筑平面。

案例：

1．东海花园一期建筑平面

2．华强鼎盛时代建筑平面

（3）景观与朝向的关系

概念

1．景观

所谓的“景观”指得是“景观朝向”，其包括：

自然景观

小区景观

2．朝向

所谓的“朝向”指得是“自然朝向”，有一梯八户的正东、东南、正南、西南、正西、西北、正北、东北八个自然朝向，也有每二户一个朝向的东南、西南、西北、东北四个自然朝向。

案例：

1．台湾花园建筑平面

②中国民居习惯

长江以北民居：

向北房终年无阳光

广东民居（北回归线以南）：

南向冬暖夏凉：

向南房冬日有阳光，夏日无阳光

向北房冬日无阳光，夏日有阳光

香港民居：

朝向不讲究（寸土寸金、空调调节、港岛景观）

中国民居居住习惯（北半球）：

座北向南（窗户南向）户型是理想朝向的户型，尤以北方人为甚。

客户购楼朝向选择

东南向>南向>西南向>东向>

>东北向>北向>西向>西北向

楼层内朝向的销售价格差一般根据上述选择拟定。

因为气候不同，南北方对房子的要求不同。

比如，长春的房子要求户户朝南，而深圳则不一样。

④客户对景观与朝向的选择

即客户在购房时对景观与朝向的关系的认识。

客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。

如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

而景观包括自然大景观与小区园林景观。

因小区园林景观一般规模有限，且对中、高层住户而言，小区景观对视觉的意义并不大。

因此，一般客户的认识是：

自然景观>朝向>小区景观

如梧桐山新居，周围风景秀丽，建筑设计通过“户户有景，窗窗似画”，把景色充分利用起来。

　　与香蜜湖遥遥相望的俊景豪园在户型设计上突出的特点是“少了一面墙”———宽大的客厅面向香蜜湖一侧的墙基本上被大面积的隔音玻璃窗所代替，即使从房屋门口抬眼望去，香蜜湖翠绿的景色也能尽收眼底。

案例：

1．国都高尔夫花园：

北向深圳高尔夫俱乐部球场

2．洪湖大厦：

西向洪湖公园

（4）建筑的经济性

建筑平面形式、建筑楼层数决定了建筑平面的经济性。

建筑平面的经济性用实用率，或得房率来表示。

实用率比较表

表1-2

多层

小高层

高层

实用率

90–95%

86–90%

82–86%

多、高层建筑评价

表1-3

建筑层数

建筑平面形式

平面布局

户型

优点

缺点

多层

一般为板式建筑

一梯二户

主要房间基本上都朝南

1．得房率高

2．物业管理费和修护费用较低

3．空气穿

透性较好

1．使用寿命比高层住宅低

2．老年人有爬梯之苦

高层

点式

板式

一梯多户

1．点状高层住宅，总体房型不如多层

2．部分户室朝向欠佳

3．私密性较差

1．建筑形象好

2．结构较好

3．抗震性较好

4．使用年限较长

5．安装电梯

6．较高层视野较好

7．免装防蚊纱窗

8．高层空调使用的频率较低

9．物业管理好，安全性强

1．公摊面积多，得房率相对较低

2．物业管理费和维护费用较高

二．评价户型的标准性

对建筑平面的评价与客户的关注点有一定关系，但市场上，客户主要的购房动机更多的来自对户型平面的认识。

对于户型平面的评价，专业评价不能仅仅停留在定性评价，对户型的各个能够定量评审的市场性、合理性要求，尽量采用定量评价。

在深圳地产市场上，对户型的评价首先是户型的面积（建筑面积=套内面积+公摊面积）。

（1）深圳住宅户型分类

表2-1

户型

高层

小高层

多层

大户型

二房二厅二卫

90㎡以上

85㎡以上

80㎡以上

三房二厅二卫

140㎡以上

130㎡以上

120㎡以上

四房二厅二卫

150㎡以上

140㎡以上

130㎡以上

中户型

二房二厅一卫

90㎡

80㎡

75㎡

三房二厅二卫

105㎡

90㎡

85㎡

四房二厅二卫

120㎡

115㎡

110㎡

小户型

一房一厅一卫

45㎡

40㎡

35㎡

二房一厅一卫

65㎡

60㎡

55㎡

三房二厅一卫

80㎡

75㎡

70㎡

实用率

85%以下

85%以上

90%以上

（2）商品房等级认定标准

为了适应住宅商品化的需要，促进住宅技术进步，提高住宅功能质量，规范商品住宅市场，保障住宅消费者的利益，推行商品住宅性能认定制度，建设部于1999年发布了《商品住宅性能认定管理办法（试行）》（以下简称“认定办法”）。

该认定办法根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能划分为1A、2A、3A三个等级，标志是A，AA，AAA。

。

其中又细分了23项、380余条指标，能够对住宅做一个较为科学的、完整全面的同时又是公正的评价。

1A级性能的住宅是面向中低收入家庭的经济适用型商品房；2A级性能的住宅是面向中高收入家庭的商品住宅；3A级住宅则是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅和境外人士的高档外销房。

得到性能认定标志的住宅则说明是在这一档次中性能品质优良的住宅。

性能认定可以使住宅更好地满足人们现代居住生活行为及现代居住生理的要求，建筑更为安全，耐久，提高了室内、室外的物理和生理环境质量，同时要求建筑的建造成本和日常使用成本更加经济合理。

性能认定还要求住宅能够满足人们的心理要求，使住宅成为人们能够舒适地起居、学习、休憩的场所，让每一个家庭都能有一个高质量的生活空间。

在性能认定的要求中还包括了坚持可持续发展战略，贯彻节约用地、节约能源的方针，积极推广节能、节材、节水的新型材料和部品，鼓励对新能源的开发和利用，也是从根本上维护良好的生存环境，符合国家和人民长远利益。

因此推行性能认定可以全面的满足人们对住宅的各方面的需求，提高人们的生活质量，做到安居乐业。

本课程仅就住宅户型平面的相关标准列表如2-2，该标准是住宅平面户型合理性的居住档次量化的最小指标，是住宅建筑平面的基本控制参数的专业量化总结。

商品住宅性能标准

表2-2

标准

功能空间

3A

2A

A

主卧室使用面积（㎡）

≥16

≥14

≥12

其它卧室使用面积（㎡）

≥14

≥9

≥8

小卧室使用面积（㎡）

≥10

客厅（起居厅）使用面积（㎡）

短边长度（m）

可用于布置家具连续实墙面长度（m）

≥25

≥18

≥12

≥4.2

≥3.9

≥3.6

≥4.2

≥3

≥3

餐厅使用面积（㎡）

采光通风状况

≥12

≥10

≥8

采光通风

采光通风

采光通风

主阳台进深（m）

≥1.5

≥1.5

≥1.5

服务阳台进深（m）

≥1.2

≥1.2

≥1.2

储藏间使用面积（㎡）

≥3

≥2

≥1

厨房使用面积（㎡）

净宽（m）

厨具的可操作面长（m）

≥8

≥6

≥5

≥2.1

≥1.8

≥1.8

≥3

≥2.7

≥2.4

单间卫生间使用面积（㎡）

≥4.5

≥4.5

≥4

双卫生间总使用面积（㎡）

≥8

≥7

≥7

层高（m）

一般为2.8—3.1

（3）住宅单位最小标准建筑面积

按建设部标准，具备3A、2A、A标准的住宅的最小面积（实用率分别为84%、88%、92%）见表2-3）。

按建设部标准住宅计算的最小户型面积

表2-3

单位：

㎡

户型

高层

小高层

多层

3A

（大户型）

二房二厅二卫

99.1*

94.6*

90.5*

三房二厅二卫

118.8

113.4

108.5

四房二厅二卫

133.5

127.5

122.0*

2A

（中户型）

二房二厅一卫

78.4

74.9

71.6

三房二厅二卫

90.9

86.8

83.0

四房二厅二卫

108.0

103.1

98.7

A

（小户型）

一房一厅一卫

40.6

38.7

37.0*

二房一厅一卫

50.5

48.2

46.1*

三房二厅一卫

71.71

68.5

65.5

实用率

84%

88%

92%

对照表2-1与表2-3可以看到，深圳大多数的户型均能套用建设部标准。

（4）商品房住宅性能标准的应用

如果被评价的住宅户型建筑面积大于或与按建设部标准住宅计算的最小户型面积相近，则可按表2-2商品住宅性能标准对照被评价的住宅户型的各项专业量化指标，如能够满足商品住宅性能标准则为合格的理想户型；如未能够满足商品住宅性能标准的户型则为存在缺陷的户型，其不满足之处即为户型改进的目标及方向。

如果被评价户型的具体布局能够与商品住宅性能标准一致，则该户型的合理性将得到一定的保证。

三.评价户型的合理性

在绝大多数房地产项目中，户型对市场效果的影响都是举足轻重的，有时户型对市场效果的影响，往往是致命的，特别是当户型与面积相联系时，因为这时候的户型实际上涉及到市场定位问题。

住宅户型布局它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利于身心健康。

如果布局不合理，要么大大增加住户日后改动布局的烦恼和费用。

什么样的户型布局才是最理想的布局呢?

用一句精辟的话来说就是：

绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局是最好的布局。

（1）户型结构的基本要素

住宅户型结构的五大基本要素：

卧室、起居室、餐厅、卫生间、厨房。

住宅布局的科学性，也就是分析这五大要素的位置与相互关系的合理性。

（2）理想户型的基本条件

理想的住宅户型应具备可居住性、可适应性、可持续性三个基本条件。

①可居住性　

使住宅具有环境、安全及生活用水，排水、废弃物处理等必备的配套设施；

有能使居民产生幸福感、满足感和归宿感的空间以及相应的社会和环境特性与质量；

能够反映居民文化习俗；能满足居民活动需要的交通系统和空间；

便于人际交流，有机会获得信息，以促进和维持多样化。

②可适应性　

住宅单元内部能重新分隔和改造，　适应家庭结构和住户社会经济地位的变化；

适应长寿社会，不但年轻时可以住，年老了也可以往；

适应家庭亲情，使老、中、幼能同住在同一个住宅区，既能分居又能互相照料。

③可持续性　

节约能源；

有效而合理地使用水、空气、土地、能源等自然资源；

促进对环境无害的技术、材料和产品的应用；

通过规划和管理预防人为灾害，减轻自然灾害对住区的影响；

评价指标为性能、质量和成本、资源、环境和健康六项指标。

（3）市场对户型的关注点

据权威研究部门的调查表明，居民在购房时考虑居室各部分的优先顺序：

1）起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；

2）主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；

3）相对独立的餐厅的功能；

4）厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为