广东省房地产估价师《制度与政策》：住宅专项维修资金的使用考试试题.docx
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广东省2016年房地产估价师《制度与政策》：
住宅专项维修资金的使用考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列职能中，属于保险基本职能的是__。
A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
2、房地产供给有限特性的本质是。
A：
土地的总量有限
B：
房地产的不可移动性
C：
房地产的独一无二性
D：
房地产的价值量大
E：
工业用地的监测点评估价格
3、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。
A：
建筑高度
B：
建筑间距
C：
建筑密度
D：
建筑后退红线距离
E：
执行层的组织协调
4、在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是__。
A．置业投资
B．无形资产
C．开发投资
D．流动资金
5、下列不应免征房产税的有__。
A．职工自用住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权不确定的及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
6、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。
A：
1
B：
3
C：
5
D：
7
E：
执行层的组织协调
7、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：
6％
B：
7％
C：
7．2％
D：
8％
E：
工业用地的监测点评估价格
8、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。
A：
待开发房地产价值
B：
管理费用
C：
销售税费
D：
购买待开发房地产应负担的税费
E：
工业用地的监测点评估价格
9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会。
A：
越高
B：
越低
C：
不变
D：
符合客观实际
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
11、已知某地区某类商品住宅2000-2005年的价格依次为：
1900元/m2，2000元/m2，2200元/m2，2600元/m2，3000元/m2，4000元/m2，则利用直线趋势法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．3673.35
B．3999.07
C．3836.21
D．3510.49
12、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
13、下列关于债券的发行，表述不正确的是。
A：
若市场利率低于债券利率，则溢价发行
B：
若市场利率等于债券利率，则平价发行
C：
市场利率等于债券利率，则折价发行
D：
若市场利率高于债券利率，则折价发行
E：
执行层的组织协调
14、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。
A：
估价结果
B：
估价假设
C：
估价目的
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
15、某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：
点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：
权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（）（元/m2）
A．3200
B．3185
C．3257
D．3156
16、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
17、报酬率为与所投入的资本的比率。
A：
净收益
B：
投资回收
C：
投资回报
D：
收益
E：
工业用地的监测点评估价格
18、某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。
当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为__。
A．相等
B．不相等
C．可能会相等
D．不能确定
19、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：
10.38％
B：
11.07％
C：
12.45％
D：
13．62％
E：
借款合同
20、动态投资回收期是指项目以抵偿全部投资所需的时间。
A：
净现金
B：
净收益
C：
净现值
D：
财务净现值
E：
借款合同
21、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。
（2009年试题）
A：
城市蓝线
B：
城市绿线
C：
城市紫线
D：
城市黄线
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是__的结合体。
A．实体、权益、区位
B．实物、权益、区位
C．实物、权利、位置
D．实体、权益、位置
23、__是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A．动态投资回收期
B．静态投资回收期
C．财务净现值
D．财务内部收益率
24、投资基金属于。
A：
商品证券
B：
货币证券
C：
资本证券
D：
实物证券
E：
执行层的组织协调
25、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。
如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为__。
A．7.1%
B．12.0%
C．13.1%
D．19.1%
2、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。
A：
继续作为城市基础设施用地的
B：
国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
C：
国有企业改组为股份合作制的
D：
国有企业租赁经营的
E：
非国有企业兼并国有企业的
3、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯企业模式
B．纯政府模式
C．政府与企业合作模式
D．受政府授权委托的企业模式
E．房地产学会模式
4、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。
A．资本价值风险
B．未来运营费用风险
C．时间风险
D．持有期风险
5、如果我们知道报告期内销售和出租房屋的数量、以及同期可供租售量，则我们可以得到__指标。
A．容积率
B．绿化率
C．灭失率
D．吸纳率
6、下列不属于房地产保险估价范围的是。
A：
房地产投保时的保险价值评估
B：
保险事故发生后的损失价值
C：
价值的最差值的评估
D：
损失程度评估
E：
执行层的组织协调
7、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。
A：
潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B：
财务稳定性和长期盈利的能力
C：
所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D：
租户的经营管理水平
E：
租户对写字楼内其他客户的影响
8、城市规划的批后管理主要是。
A：
对建设项目选址审批核发项目选址意见书
B：
对城市用地审批核发建设用地规划许可证
C：
对建设工程审批核发建设工程规划许可证
D：
按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作
E：
按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作
9、下列属于支票特点的是。
A：
在银行信用基础上产生，以存款为依据
B：
在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C：
支票有效期短，见票即付
D：
签发支票金额，以贷款余额为限
E：
签发支票金额，以存款余额为限
10、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。
A．2000年7月1
B．2001年7月1
C．2002年7月1
D．2003年7月1日
11、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。
A．未依法取得房地产产权证书的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．以出让方式取得土地使用权的
D．国家依法收回土地使用权的
E．以划拨方式取得国有土地使用权的
12、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
13、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。
A．投资计划与资金筹措表
B．资金来源与运用表
C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表
14、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
15、评估拆迁价格应精确到__。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
16、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
（2009年试题）
A：
价格结构
B：
总量结构
C：
档次结构
D：
投资结构
E：
租买结构
17、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．（2009年试题）
A：
出租率
B：
基准收益率
C：
成本利润率
D：
财务杠杆比率
E：
借款合同
18、一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有。
A：
城市化水平的提高
B：
房地产开发建设的技术进步
C：
房地产本身价格的提高
D：
消费者收入水平的提高
E：
房地产开发建设要素价格下降
19、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
20、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。
A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
21、城市规划管理系统由组成。
A：
城市规划发展系
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