房地产建设项目可行性研究报告.docx
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房地产建设项目可行性研究报告
附件：
一、关于XX省XX实业开发总公司XX商住小区建设项目环境影响评价文件的批复；
二、拍卖成交确认书；
三、建设用地证明；
四、建设工程规划许可证；
五、企业法人营业执照（正、副本）；
六、组织机构代码证；
七、税务登记证；
八、开户许可证；
九、法人身份证明；
十、资质证书；
第一章总论
1.1概论
1.1.1项目概况
1、项目名称：
XX县《XX》建设项目
2、项目承办单位：
XX省XX实业开发总公司
3、项目负责人：
4、建设地点：
XX县XX镇XX路2号
5、建设性质：
新建
6、建设期限：
2011年8月-2013年1月
1.1.2承办单位概况
XX省XX实业开发总公司是一家发展势头良好，经济实力雄厚的房地产开发公司，公司注册资金800万元人民币，经过多年发展，公司有员工460人，中高级技术人员200人。
公司高层管理人员多年从事房地产开发经营，已具备丰富的房地产开发经验，有较好的信誉基础，有能力实施本项目的建设，为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。
1、公司组建机构：
由多位个体人员组成股份制管理体系，以个体自筹资金为实收资本；
（1）组成董事会聘任总经理、副总经理、监事会主席。
（2）常设组织机构：
行政——财务——工程——销售——信息等部门。
2、健全经营制度
（1）在业务管理上，公司严格按公司化运作进行管理，成立了以总经理领导下的行政部、工程部、销售部、财务部、市场开发部，并聘请了专职法律顾问。
建立健全了组织机构，同时制定了一整套行之有效的规章制度和考核制度，确保了公司的高效运行。
（2）在财务管理上，严格按照现行的《会计法》、《房地产开发企业财务制度》执行，完善了内部经济责任制，严格执行各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法纳税，接受主管部门和财税机关的检查和监督。
（3）在人员使用上，聘请了一批有专业职称和专业技能的人员，在人员素质上确保了公司业务的正常发展。
为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。
1.1.3项目建设内容及规模
XX县《XX》建设项目的具体建设规模：
项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米，道路绿化等设施99.14㎡；项目总建筑面积8670.11㎡，其中计容积率建筑面积7865.06㎡（住宅建筑面积5038.08㎡，商业建筑面积2798.38㎡，屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡），不计容积率建筑面积805.05㎡（杂间、车位面积573.95㎡，公共过道138㎡，设备用房93.1㎡），项目户数为40户。
1.1.5项目总投资和资金筹措
本项目总投资为2610.8万元，资金来源为全部由企业自筹。
1.1.6主要经济技术指标
项目
单位
数量
1
规划用地面积
m2
780
（1）
道路绿化等设施面积
m2
99.14
（2）
建筑占地面积
m2
680.86
2
总建筑面积
m2
8670.11
（1）计入容积率的建筑面积
m2
7865.06
其
中
住宅建筑面积
m2
5038.08
商业建筑面积
m2
2798.38
屋顶水、电、电梯机房面积
m2
28.6
（2）不计入容积率的建筑面积
m2
805.05
其
中
杂间、车位面积
m2
573.95
设备用房面积
m2
93.1
公共过道面积
m2
138
3
户数
户
40
1.2项目的建设背景
1.2.1总体背景
随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长，人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升，对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加，尤其近几年来，国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷，使得工薪阶层也能轻松购房，城市商品房的需求量非常大，据统计，我国从2004年到2006年城市商品房开发的建设面积分别为：
110亿平方米，164亿平方米，185亿平方米，呈逐年上涨的趋势。
受金融危机的影响，房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖，从政府发布的救市政策来看，一是2008年11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。
从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。
政府鼓励居民购房，各地政府已陆续落实政策实施，极大的鼓舞了市场信心。
房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。
中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。
1.2.2XX县经济和社会发展背景
2010年，在XX县县委、县政府的正确领导下，各级政府深入贯彻落实科学发展观，真抓实干，开拓创新，圆满完成了“十一五”规划目标，开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。
一、2010年经济总体运行状况
XX县全县经济增长的内生动力不断增强。
虽受CPI指数上升较快的影响，今年四季度GDP增幅较三季度有所回调，但仍然保持了平稳增长的态势，各季增速均能达到12%以上。
2010年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。
其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。
三次产结构比调整为24.1:
40.3:
35.6。
二、2010年XX县经济运行特征
1、农业生产保持稳定增长，生态农业和农业产业化步伐加快，农业保障体系进一步健全。
2010年，全县农业生产总值实现32.6亿元，按可比价计算，同比增长1.2%。
农业生产保持稳定增长。
（1）农林牧渔业生产保持稳定
2010年全县粮食播种面积103.9万亩，粮食总产量388251吨，稳居全市第一。
因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响，粮食产量比上年减少4.6%。
油料种植面积6.2万亩，总产量达9482吨，同比增产13.6%；年末茶园面积1.5万亩，产量90吨，与去年持平；年末果园面积为20万亩，水果总产量86007吨，同比增长0.78%，其中柑桔种植面积18.6万亩，产量80958吨，同比增长0.71%；本年造林面积10658公顷，同比减少6.5%。
各类肉类产品随市场需求变化，产量各有增减。
全年肉蛋产量较去年同期波动较大：
出栏肉猪19.3万头，同比下降7.5%；肉用兔出栏7.4万只，同比增长50%；家禽出笼30.2百羽，同比减少16.3%；家禽产蛋量680吨，同比增长12.6%。
肉类产量降幅较大，肉类总产量4.7万吨，同比减少36.7%，其中猪肉产量为1.6万吨，同比减少7.5%。
渔业生产保持稳定。
水产品总产量25892吨，比去年增长1.1%，其中特种水产5862吨，与去年持平。
全年养殖面积7万亩，与去年基本持平。
水产品养殖产量22338吨，同比减产6.7%。
捕捞产量却大幅提高，产量达3554吨，同比提高117.2%。
（2）生态农业有序推进
全年完成“一池三改”沼气池建设1300户，“民生工程”沼气建设1726户，建设果园、养殖场沼气工程20处，总池容达1000M3；生猪、黄鸡标准化饲养场建设进程不断加快，规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启动；推广测土配方施肥面积120万亩；推广肥药减量增效控害技术21万亩；推广水稻病虫害综合统防统治面积5万亩。
（3）农业产业化水平进一步提高
农业项目投资增加。
全年共争取现代农业标准粮田建设、优粮工程建设、种粮大户标准粮田建设等农业项目16个，争取中央项目资金3345万元，比去年增加145%。
此外还引进总投资1000万元的昌泰蛋鸡养殖加工企业。
农业产业化组织不断壮大。
全县共规范建设农民专业合作社93家，今年新增25家。
建设县级示范合作社15家，市级10家，省级1家，扶持发展农作物病虫害防治组织25个。
现代农业科技示范园被省农业厅认定为省级示范区。
农业品牌建设步伐不断加快。
全县有无公害农产品生产基地9个，无公害农产品5个，绿色食品7个，有机食品2个，农产品出口基地6个；年内组织符合条件的江西省惠大实业有限公司3个产品申报江西省名牌农产品品牌。
“小布茗茶”在迎世博上海国际茶叶展览会上荣获金奖。
（4）农业服务保障体系进一步健全
农技推广工作取得新成绩。
全年推广了机插机收、测土配方施肥、农业有机质提升、水稻轻型栽培、生猪零排放养殖等十项实用新技术，淦鑫203、陆两优996、荣优225、天优华占、岳优9113、天丰优316等十个优良品种。
平安农业建设不断加强。
县农产品质量安全检测站项目列入今年中央预算内投资计划，检验检测仪器设备的添置，将进一步提高XX县农产品质量安全检验检测水平，保障农产品质量安全。
2、投资快速增长，拉动作用不断增强
在国家拉动内需政策的持续作用下，全年投资和消费均保持了较快增长，对经济的贡献度继续提升。
固定资产投资保持快速增长，2010年全社会固定资产投资完成36.8亿元，同比增长41%。
50万元以上固定资产投资总额为22.5亿元，同比增长33%，其中城镇以上固定资产投资完成20.5亿元，同比增长40.9%，工业投资完成10.4亿元，同比增长34%。
民间投资进一步加大，50万元以上民间投资11.75亿元，同比增长41.34%。
全年新增个体工商户4069户、私营企业139家，上交税金2.53亿元，增长36%。
3、消费品市场持续旺盛，消费品价格指数上行较快
消费品市场保持旺盛。
居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下，XX消费市场持续旺盛。
2010年全县完成社会消费品零售总额23.7亿元，增长18.37%。
城乡消费市场同步扩大。
XX城镇零售总额全年实现17.3亿元，同比增长18.2%；乡村市场实现6.4亿元，同比增长18.9%。
从消费行业看，全县批发零售贸易业完成22.4亿元，同比增长18%；住宿和餐饮业完成13.0亿元，同比增长25.1%。
汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。
2010年全县销售家电下乡补贴产品4万多台（件），销售总额突破亿元，配合财政下发补贴资金突破千万元，位居全市前列。
12月，居民消费价格指数当月同比上涨5.0%，与上年同期比上涨3.6%，其中食品价格同比上涨7.4%；商品零售价格同比上涨4.7%，与上年同期相比上涨3.0%；农业生产资料价格同比上涨2.9%，与上年同期相比上涨2.7%。
4、工业不断壮大，企业经济效益不断提高
沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给XX县工业经济注入了勃勃生机。
（1）“一园两区”已初具规模，强攻工业成效显著
今年全县直接投入园区建设资金3000万元，工业园区建设资金累计投入达6亿元，园区面积超过6000亩，“一园两区”已初具规模。
新中胜（新加坡）产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户XX县工业园。
（2）规模工业加快发展
2010年，XX规模以上工业企业增加1家，达45家。
规模以上工业增加值完成8.9亿元，按可比价计算，同比增长34.8%，总量和增长速度全市排名
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